에 의해 판매 그래서,당신은 시도하고 당신의 집을 직접 판매하고,부동산 판매 수수료에 저장하려면? 이 과정은”소유자에 의해 판매”로 알려져있다,또는(발음”피즈-활”),그리고 그것을 위해가는 것은 당신이 주사위의 중대한 롤에 참여하려고하는 것을 의미한다. 많은 판매자가 문제없이 성공적으로 프로세스를 종료 할 수 있습니다. 다른 많은 판매자들은 결코 그것을 시도하지 않았 으면 좋겠다. 이 페이지의 목적은 한 가지 방법이나 다른 방법을 설득하는 것이 아니라 처음부터 끝까지 간단한 가이드를 제공하는 것입니다. 이제 면책 조항:
이 웹 페이지는 판매에서 발생할 수있는 모든 것에 대한 포괄적 인 설명이 아닙니다. 그것의 아주 정의에 의하여,각 부동산 재산은 유일하 다룰 것이다 그것의 자신의 특별한 문제점이 있을 것이다.
이 페이지의 모든 설명은 노스 캐롤라이나 법률 및 관습을 기반으로하며 특정 세관 및 절차는 노스 캐롤라이나 내 카운티마다 다를 수 있습니다.
이 요약의 어떤 것도 노스 캐롤라이나 이외의 부동산 판매에 적용되거나 사용되어서는 안됩니다.
이 요약의 목적을 위해,우리는 주거용 주택이 판매되고 있다고 가정하고 있지만,동일한 기본 원칙 중 일부는 빈 땅,주거용 임대 주택 또는 노스 캐롤라이나에 위치한 기타 비상업적 부동산에 적용되어야합니다.
방문자가 회사 변호사 및 회사 변호사와 개인적인 접촉을 설정하고 방문자 모두 변호사-고객 관계를 수립하는 데 동의 할 때까지 우리 회사와 본 사이트 방문자 사이에 변호사-고객 관계가 존재하지 않습니다. 우리는 잠재 고객의 전자 메일을 환영하지만,우리의 변호사 중 하나에 전자 메일을 보내는 것은 변호사-고객 관계를 생성하지 않습니다
1 단계:가격 설정
첫 번째 단계는 판매를위한 속성을 평가하는 것입니다. 여기 시도 하 고 속성에 대 한 당신의 감정을 분리 하 고 구매자가 그것을 볼 것 이라고 속성을 보면. 이 소리보다 할 훨씬 어렵습니다. 대부분의 사람들은 자신의 집이 정말보다 더 훌륭하고 가치가 있다고 생각. 어떤 종류의 유사한 속성 동네,얼마나 많은 속성에 대 한 판매,그리고 얼마나 오래 판매 속성 시장에 판매와 같은 요소를 고려해 야 합니다. 부동산 전문가들은이 과정을”시장 분석”이라고 부릅니다.”시장 분석은 흔하게 잠재적인 판매인에게 현지 부동산 전문가에의해 제안되는 무료 봉사 이다. 시장 분석과 관련되었던 희망 및 기대는 판매인이 그때 부동산 전문가와 판매를 위해 재산을 목록으로 만들 고 이다. 그것은 너무 늦지 않은 부동산 전문가 부동산 목록을 포기 하 고!
당신은 다양한 부동산 전문가의 시장 분석을 수집하여 부동산에 대한 판매 가격을 설정 시도 할 수 있습니다,하지만 당신은 당신이 무엇을하고 있는지 앞에 부동산 전문가를 말하지 않는 한,나에게 본질적으로 부정직하고 불공정 보인다. 또한 온라인 세무서 기록을 사용하여 세무서가 귀하와 주변 재산이 적어도 마지막 카운티 재평가로 가치가 있다고 생각하는 것을 볼 수 있습니다. 가치를 설치하는 다른 방법은 직업적인 주거 사정관을 고용하,또한 허용한 가정 계수검사에의해 하는”선제”집 검사를 있는 사려한것을 이다. 나중에 감정사와 검사관이 그림으로 돌아 오는 과정에서 볼 수 있습니다.
2 단계:광고
판매 가격을 설정 한 후,지금 당신은 당신의 판매에 대한 단어를 얻을 수있다. 이것은 부동산 전문가가 진짜로 그들의 임무를 벌는 곳에 이다. 그들은 강력한 다중 리스팅 서비스를 소유하고 실행합니다. 부동산 매매에 대한 자세한 내용은 해당 지역의 모든 부동산 전문가들 사이에서 널리 퍼져 다양한 부동산 전문가가 귀하의 부동산에 대해 알아보고 관심있는 구매자에게 보여줄 수 있습니다. 인터넷 접속이 있는 경우 일부 유료 서비스를 사용할 수 있습니다.
많은 FSBO 바이패스 판매자 MLS 및 온라인 광고는 단순히 광고를 사용하여 직접 전통적인 방법과 같은 신문과 잡지 광고를 넣어 FSBO 인 마당에서
FSBO3 단계:보여주는 속성을 평가하 전망
이것은 아마도 가장 어려운 단계의 FSBO 과정입니다. 당신이 부동산 전문가를 고용 할 때,그들은 구매자와 만나 그들에게 집을 보여줍니다. 너의 일은 간단하게 너의 부동산 전문가에의해 지시되는것과 같이 집을 볼품 있는 지킨것을 이고,외떨어져 체재하고,너의 부동산 전문가에의해 선물될지도 모른다 어떤 계약체결에 최종 결정을 내린다. 당신이 그것을 할 때,모든 것은 당신에게 달려 있습니다. 여기에를 위해 볼 것이다 몇몇 잠재적인 것의 짧은 명부는 있는다:(아)브라우저-다만 찾아보고 싶고 너의 집을 사기의 기도가 있지 않는 많은 사람 밖으로 거기서 있는다. 그들의 기능은 당신의 시간을 낭비하는 것입니다;(비)너트 케이스 및 범죄자-피해자를 찾고 거기 포식자도 있습니다; 과(기음)당신의 집을 살 여유가 없다 사람들-많은 사람들이,특히 처음 주택 구매자,그들이 감당할 수있는 것보다 더 많은 집을 사고 싶어.
상식적인 예방 조치를 취함으로써 이러한 문제 중 일부를 줄일 수 있습니다.사전 자격 편지를 받으십시오. 너는 너의 장래 구매자가 평판 좋은 저당권자를 사용하고 있다 고,그리고 대금업자가 줄 수 있는 까 얼마 대부와 어떤 종류의 대부 얻어야 하는 까 그들에게 말하는 쓴 전격 편지에 장래 구매자를 제공했다 고 만족시켜야 한다. 사전 자격 편지는 자금 조달을 보장하지 않습니다,그 다른 많은 요인에 의존하기 때문에,하지만 좋은 시작이다.
잠재 구매자와 함께 혼자 결코
가능한 비상 사태에 대 한 보여주는 동안 귀하의 휴대 전화를 편리 하 게.
4 단계: 필수 공개
계약을 체결하기 전에(아래 5 단계),노스 캐롤라이나 판매에 필요한 세 가지 기본 판매자 공개가 있습니다. 첫 번째 공개는 노스 캐롤라이나 주거 재산 공개 문입니다. 노스 캐롤라이나 일반 법령 장 47 전자는이 양식을 작성하고 자신의 구매자에게 제공하기 위해 모든 판매자가 필요합니다. 노스캐롤라이나 부동산 위원회
노스캐롤라이나 주거 재산 공개 문
웹 사이트에서 어도비 아크로뱃 형식으로 양식을 다운로드할 수 있습니다.이 양식을 작성,명심 어떤”예”답변 의미 알고 또는 문제,그리고 필요한 경우 추가 시트를 사용 하 여 자세한 설명이 필요 합니다. 모든”아니오”대답은 당신이 어떤 문제를 인식하지 않는 것을 의미한다. 모든”아니오 표현”대답은 당신이 아무것도 인증하지 않는 것을 의미,예 또는 아니오,계약의”있는 그대로”진술과 유사하다. “대표”응답이 판매인을 위해 가장 안전한 동안,구매자에게 속담 적기를 물결치기같이 이을지도 모른다.
두 번째 공개,또한 노스 캐롤라이나 일반 법령 47 에 의해 요구,이다:
광물 및 석유 및 가스 권리 필수 공개.
세 번째 공개는 집의 나이에 따라 다릅니다. 집이 1978 년 이전에 지어진 경우,판매자는 구매자에게 납 페인트 공개 팩트 시트/팜플렛 및 납 페인트 공개 양식을 제공해야합니다. 납 페인트 공개 팜플렛
납 페인트 계약 공개 양식
5 단계:계약서 작성
판매자와 구매자가 판매 조건에 동의하면 협상된 모든 것을 서면으로 작성하고 판매자와 구매자가 서명해야 합니다. 부동산 판매를위한 구두 또는”악수”계약은 노스 캐롤라이나에서 시행 할 수 없으며 모기지 대출 기관은 서면 계약없이 구매자에게 대출을 제공하지 않습니다.
1977 년부터,노스 캐롤라이나 부동산 계약을 체결하기위한 표준 양식은 노스 캐롤라이나 변호사 협회 양식 제 2(또한 부동산 표준 양식 제 2 의 노스 캐롤라이나 협회라고도 함)이었다. 이 양식은”구매 및 계약 제안”이라는 제목이 있으며 구매자와 판매자 모두가 서명 한 후에는 완전히 구속력있는 계약이됩니다. 계약 양식은 노스 캐롤라이나의 변호사와 부동산 전문가 사이의 공동 노력으로 저작권이 있으며,따라서 인터넷을 다운로드 할 수 없습니다. 노스캐롤라이나 변호사 또는 부동산소개업자에게서 모양의 공백 사본을 장악할 지도 모른다,그러나 우리의 권고는 노스캐롤라이나 부동산 변호사와 관계를 수립한다 고 이다. 변호사가 계약의 최종 버전을 초안을 작성한다는 것을 완전히 이해하고,계약 과정을 통해 갈 수 있습니다.
계약의 초안을 가볍게 받아 들여서는 안되며,수천 달러가 위험에 처할 것이기 때문입니다. 많은 시간 구매자 및 판매인은 구두로 가능한 문제점의 모두를 사려하기없이 판매의 기간을 협상하고,검사를 형식적인 계약으로 이 기간을 두라고 요청한다. 더 나은 관행은 변호사와 먼저 만난 판매자,다음 구매자와 판매자,동의 하는 문제의 검사 목록을 사용 하 여 그들의 협상을 수행 하 고 다음 변호사 서 면 및 서명된 계약으로 계약을 공식화.
다음은 노스 캐롤라이나 부동산 주택 판매 계약을 초안 할 때 해결해야 할 문제의 샘플 체크리스트입니다:
이름:구매자와 판매자의 정확한 이름
개인 재산 항목:개인 재산의 어떤 항목이 집에 머물 것인가? 개인 재산은 집에 부착되지 않고 판매자가 제거하고 그와 함께 걸릴 수있는 아무것도로 정의된다.
구매 가격:전체 구매 가격의 금액과 그 가격을 지불하는 방법. 집이$200,000 의 총 구입 가격에 판매하는 경우 예를 들어,판매자는 폐쇄에 지불 할$198,000 의 균형,$2,000 보증금을 요청할 수 있습니다.
계약금 입금: 얼마나,누가 그것을 보유 할 것인가?
실사 수수료:2011 년 1 월부터 사용중인 최신 계약서에는 구매자가 언제든지 이유없이 계약을 해지 할 수있는 기간이 설정됩니다. “실사”수수료”구매”이 시간에 판매자에 게 구매자에 의해 지불 됩니다. 판매자의 관점에서,실사 수수료는 더 이상 실사 기간이 될 것입니다 높아야한다.
금융 우발:이들은 계약 형태로 사용. 지금,그들은 구매자의 실사 시간 프레임의 일부입니다.
마감 비용: 그것은 판매인에게 할인 점을 위해,또는 구매자 닫는 비용의 어느 조정 총계를 위해 지불하라고 묻,계약체결으로 이 지불을 쓰는 구매자를 위해 점점 일반적 되고 있다. 판매자는 그러한 조건에 동의 할 수 있으며 합의 된 금액은 마감시 판매자의 수익금에서 공제됩니다. 때때로 판매인은 구입 가격이 그 총계를 위해 지불안에”손실”을 만회하게 충분한 총계안에 증가하는 것을 조건으로,숫자에 합의할 것이다. 이것은 허용,속성은 적어도 증가 구매 가격의 금액에 대 한 평가 제공.
검사 권리:재산이”있는 그대로”판매되지 않는 한,구매자는 재산이 구조적으로 건전하고 재산이 폐쇄되기 전에 흰개미가 없는지 확인하기를 원할 것입니다. 위의 4 단계에서 언급 된 부동산 공개는 구매자에게 보증이나 보증이 아니며,노스 캐롤라이나는 구매자가 집을 구매하기 전에 집을 체크 아웃하는 구매자에게 여전히 부담을 안겨줍니다. 한정되는 예외에,사용한 집을 삼것은 사용한 차를 사기에 유사하다-한 번 닫이 생기기 때문에 구매자가 구매하고 있는 것을에서 구매자는 충분하게 검사한것을 필요로 한다,판매인향하여 사실상으로 진짜 의지. 노스 캐롤라이나 양식 계약은 구매자 닫기 전에 검사의 특정 권리를 허용하는 조항을 포함하는 데 사용됩니다. 새로운 계약 양식은 실사 기간에 자금 조달과 같은 이들을 넣습니다.
마감:재산은 언제 마감됩니까? 부동산 소유는 언제 구매자에게 전달됩니까? 얼마나 구매자는 그의 대부를 함께 얻는가것을 필요로 하는가?
기록되지 않은 계약 없음:표준 계약에 포함되지 않은 기타 특수 조건 또는 계약?
제 6 단계:계약에서 종결까지
계약이 완전히 합의되고 작성되면,매수인,매도인,매수인의 대금업자 및 본격화금예치금을 소지한 자를 위해 각각 4 개 이상의 대금업자로 복제해야 한다. 구매자는 그 때 회계 그리고 검사와 같은 조건 전부를 만나는 그의 제일 믿음 노력을 사용할 것을 요구된다. 저당 융자 과정은 1 주에서 재산 및 차용인에 따라서 6 주에 어디에서든지,가지고 갈 수 있고,구매자가 닫기 위하여 필요로 한 저당 융자를 위해 자격을 줄 수 없을 가능하다. 자격에 영향을 미치는 것은(그러나 제한되지 않는다)차용인의 실제적인 신용 보고,대금업자가 선정하는 사정관이 재산에 할당하는 가치,및 구매자가 구입 가격과 대부 총계의 차이를 만회하기 위하여 가까이 있는 유효한 현금 이다.
실사 기간 동안 구매자는 모든 자금 조달,검사 및 기타 마감 세부 사항을 해결해야하며 구매자와 판매자는이 실사에서 발생하는 모든 문제를 해결해야합니다. 계약 서명 및 마감일 사이 어떤 시점에서 모기지 자격 프로세스가 완료 됩니다. 구매자가 저당 융자를 위해 자격을 주면,닫는 날짜는 구매자,대금업자 및 구매자 닫는 검사사이에 놓을 것이다.
노스 캐롤라이나의 폐쇄는 일반적으로 구매자가 선택하고 대출 기관에 의해 승인 된 면허 변호사의 사무실에서 개최됩니다. 이에 대한 자세한 내용은 폐쇄 서비스 페이지를 참조하십시오. 매도인과 매수인은 매각일에 매도인의 사무실에 출석하여 매도인의 모든 서류에 서명합니다. 판매자는 구매자에게 보증 증서를 제공하고 노스 캐롤라이나 소비세 우표 및 판매자가 지불 계약에 의해 동의 한 기타 비용을 지불 할 책임이 있습니다. 또한,닫기 위해,판매자 구매자에 게 제공할 수 있을 필요가 있을 것 이다”시장성이 제목,”닫는 변호사에 의해 수행 제목 검색 판매자”허용 채무”(제한적인 계약,일반 지역권,등)와 구매자에 게 명확한 제목을 제공할 수 있습니다 계시 하는 것을 의미 합니다.). 판매인이 재산에 취소되지 않는 저당,판단,미납 세금 또는 다른”용납할 수 없는 채무”가 있는 것을 제목 수색이 보이면,그때 닫는 검사는 떨어져 지불하나,그렇지 않으면 용납할 수 없는 부채를 제거하기 위하여 닫기를 통해 판매인과,준비할 것이다. 판매자가 방해물의 판매자의 몫을 지불하고,구매자가 판매자에게서 방해물을 그때 추측한다 하기 위하여,아직 지불되지 않는 현재 년을 위해 세금,자택 소유자 협회를 위해 강제적인 평가같은 어느 수락가능한 부채는,닫기에 구매자와 판매인사이에 비례 배분될 것이다. 이러한 모든 보수와 조정은 허드-1 합의서라고 알려진 문서에 반영될 것입니다. 매수인과 매도인의 모든 비용과 크레딧을 항목별로 분류하고,매수인이 요구하는 순 자금과 매도인이 마감할 때 지불해야 하는 순 자금으로 내려갑니다. 구매자와 판매자 모두 서명하고 허드-1 에 동의합니다.
모든 서류가 서명되면,결산 변호사는 구매자로부터 결산 자금을 징수합니다. 자금은 노스 캐롤라이나 좋은 자금 결제 법에 의해 요구되는 은행 송금,인증 자금,현금 또는 기타”현금 상당”자금의 형태 여야합니다. 일단 닫는 변호사 만족 그는 정확한 금액 및 닫는 자금의 종류,그리고 모든 문서는 제대로 서명 하 고 공증,닫는 변호사 제목을 업데이트 하 고 증서의 카운티 레지스터에 문서를 기록 진행 됩니다. 이 모든 작업이 완료 될 때까지 닫는 변호사는 판매자에게 순 판매 수익금을 배포하지 않습니다. 판매자가 합리적으로 판매자의 순 수익금 수표를받을 것으로 예상 할 수있을 때 폐쇄 변호사에게 문의해야합니다.
에필로그
이제 우리는 황벽돌 길을 짧고 단순하게 걸어갔다. 귀하의 실제 마일리지는 다를 수 있습니다. 행운을 빕니다!