유타의 주거용 부동산 시장은 지난 몇 년 동안 비슷한 이야기를했다:다세대 부문의 지속적인 성장과 함께 가격 상승으로 이어지는 재고 감소. 그러나 유타는 2065 년까지 인구를 두 배로 늘릴 것으로 예상됩니다. 그 전례없는 성장은 지역 사회의 주택에 더 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며 미래의 추세는 이미 오늘 나타나기 시작했습니다.
어려운 환경
제드 스튜어트,에지 주택에서 토지 취득 담당 부사장은 빌더가 지금 직면하고있는 가장 큰 과제 중 하나는 수요에 주택을 제공 할 수있는 능력 말한다. 즉 직접 많은 건설 노동자가 필드를 떠나 다른 거래에서 경력을 추구 할 때,대 불황의 느린 노동력 부족과 관련이 있습니다.
그리고 재고와 노동의 부족은 새로운 관심사는 아니지만,그것은 느린 하나,스튜어트는 말한다. 그러나 그는 앞으로 몇 년 동안 더 나아질 것이라고 믿는다. “업계에 종사하는 사람들은 여전히 2008 년의 고통을 느낍니다.”라고 그는 말합니다. “사람들은 직원을 추가하고 회사를 백업하고 다시 성장시키는 데 긴장하고 있습니다. 단단한 성장의 년 더에,저 공포는 가버릴 것이다-저것은 나의 희망 어쨌든 이다.”
아리 브루 닝,구상 유타의 최고 운영 책임자는 노동력 부족은 현재의 도전이지만,가까운 장래에 우탄 스가 직면하게 될 더 큰 도전은 토지 공급의 부족이다.
“우리는 산과 호수,연방 땅을 강타했기 때문에 바깥쪽으로 계속 성장할 수 없다”고 그는 말한다. “가격 상승은 더 악화 될 것입니다. 우리는 와사치 전선의 기존 계곡 내에 더 많은 주택을 건설할 기회를 창출할 것인가,아니면 결국 다음 계곡에서 우리의 성장이 이루어지도록 요구할 것인가? 지금 우리가 보고 있는 것은 빙산의 일각이라고 생각합니다. 토지의 부족은 오랜 시간 동안 문제가 될 것입니다,그리고 나는 질문을 제기 생각:우리는 제한된 토지를 수용 할 수있는 방법을 찾을거야 여부? 사람들이 자신의 직업에 가까운 주택에 대해 많은 돈을 지불하거나 더 적은 돈을 지불하고 더 멀리 살 것인가?”
토지가 점점 더 적게 이용 가능 해지고 있기 때문에 건축업자들은 주택을 저렴하게 유지하기 위해 점점 더 작은 로트를 선택하고 있다고 스튜어트는 덧붙였다. “토지 요금은 약$300,000 에이커 지금 이상 가격 포인트에 갈 수 있습니다$400,000. 우리가 다 가족을 하지 않는 한,그것은 이렇게 많은 구매자를 삭제한다,”그는 말한다. “우리의 비즈니스 모델은 약 1,200 단위 년을 구축하고있다. 3 년 전만 해도 우리는 단독 주택 건설업자였지만,시장이 바뀌고 토지가 더 비싸지면서 우리는 다세대 주택으로 이주하여 사람들이 감당할 수 있는 가격에 머물기 위해 콘도와 타운홈을 건설해야 했습니다. 너가 더 큰 제비에 가정을 줄 뜻깊은 예산이 있으면 않는한,모두가 원하는 내무반 에이커 제비의 일은 끝나고 있다.”
댄 로프 그렌,카우보이 파트너의 사장 겸 최고 경영자,토지 이용 요인은 어떤 부분에서 비용에 의해 구동 될 것이며,사람들이 대중 교통의 더 빈번한 사용자가 될 선택 일부 라이프 스타일 선택에 의해 구동 될 것이라고 말했다.
“우리는 때때로 솔트 레이크를 멋지고 독특한 장소로 생각하고,여러 측면에서 사실이지만,다른 한편으로는,다른 중간-온-그들의 방법-투-큰 도시의 수명주기를 보면,그들은 주택 구성에 더 수직되고,메트로 지역이 성장함에 따라 그 종류의 예측이다. 유타에서도 그런 일이 일어나지 않을 것이라는 것을 암시하는 것은 없습니다.”
“우리는 산과 호수,연방 땅을 강타하기 때문에 바깥쪽으로 계속 성장할 수 없습니다. 증가하는 가격은 더 악화 될 것입니다. 우리는 와사치 전선의 기존 계곡 내에 더 많은 주택을 건설할 기회를 창출할 것인가,아니면 결국 다음 계곡에서 우리의 성장이 이루어지도록 요구할 것인가?”-아리 브루 닝,구상 유타
브루 닝은 밀레니엄 세대가 선호하는 주택 제품에서 변화하는 선호도를 보이고 있으며,이는 때로는 경제성과 관련이 있지만 모든 경우는 아닙니다.
“그것은 모든 천년기가 아파트에서 살고 싶어한다는 말은 아니지만,더 많은 사람들이 이전 세대와 같이 더 많은 도시 스타일의 삶을 원하며 마당을 돌볼 필요가 없습니다.”라고 그는 말합니다. “솔트레이크시티 시내에 건설되고 있는 고급 아파트 중 일부를 살펴보면,그 사람들은 필요에 따라 아파트에 살기를 선택하는 것이 아니라 선택에 따라 사는 것입니다.”
전반적으로 토지 부족이 중요한 이유는 무엇입니까? 브루 닝은 대기 질 같은 것들이 사람들이 더 먼 거리를 운전하도록 강요함으로써 고통을 겪을 것이고,노동자들은 그들이 일하는 지역 사회에서 살 여유가 없기 때문에 배제 될 수 있다고 생각하기 때문에 중요하다고 말합니다.
“우리가 캘리포니아와 같은 장소에 비해 경제적으로 잘 수행 한 이유 중 하나는 우리가 사업을 설립하기에 저렴했기 때문입니다.”라고 그는 덧붙입니다. “우리는 그 경쟁 우위를 잃고 싶지 않습니다. 다른 한편으로는,그것은 가지고 좋은 도전,우리는 사람들이 원하는 성장 장소이기 때문에 우리의 경제는 잘하고있다. 우리는 단지 토지 공급의 제약을 인식해야합니다.”
전례없는 성장
제임스 우드,유타 대학의 가드너 정책 연구소에서 아이보리 보이어 선임 연구원,주택은 주로 가구 형성에 의해 구동 말한다,이는 그의 조직은 밖으로 투사 할 수 있었다 2065.
“성장은 당신이 기대하는 것입니다.”라고 그는 말합니다. “4 개의 와사치 프론트 카운티와 워싱턴 카운티는 향후 40 년 동안 약 80%의 성장률을 차지할 것입니다. 유타 카운티,절대 숫자의 관점에서,가장 높은 성장 카운티 될 것입니다,가구 수에 대한 증가 곳 370,000. 기술적으로 당신은 그 가정을 위해 370,000 개의 추가 주택이 필요합니다. 현재 유타 카운티에는 175,000 가구가 있습니다. 그들의 일은 3.5%에 저 성장율에 그들을 위해 그만둔다. 당신은 약 6,000 단위 추가 년이 필요합니다.”
성장은 주로 유타 카운티에서 일어날 것입니다. 우드는 또한 투엘 카운티가 특히 솔트 레이크 국제 공항 확장 및 아마존 서비스 센터와 같은 주요 프로젝트가 완료된 후 성장을위한 핫스팟이 될 것으로 기대합니다.
“당신이 그 지역에서 가지고있는 것은 약 100,000 일자리와 상대적으로 저렴 투엘 카운티 같은 장소입니다,”그는 말한다. “그것은 개발과 성장의 장기 속도를 볼 수 있습니다. 심지어 박스 엘더 카운티는 약간의 성장을 볼 수 있습니다.”
주택 가격은 국가 수준에서보다 유타에서 빠르게 증가하고있다,우드 추가. 덴버 또는 오스틴 같은 도시에 있는 것 처럼 그 가격 급등 하지 않습니다,하지만 그들은 빠르게 등반.
“유타 대도시 지역의 주택 가격은 국가보다 빠르게 계속 증가 할 것이며 더 많은 사람들을 더 높은 밀도의 저렴한 주택으로 밀어 넣을 것”이라고 우드는 말한다. “지금,주택 건설의 첫 9 개월 동안 숫자를 보면,단독 주택은 최대 15%이지만,콘도는 최대 60%이고 아파트는 최대 36%입니다. 우리는 콘도안에 진짜 붐을 보고 있다. 즉,경제성의 반영이다. 사람들은 소유권을 얻고 싶어하지만,그들은 젊은 가정있어 특히,하나의 가족을 감당할 수 없습니다. 즉 우리에게 다음 스프롤 현상을 생성하는 멀리 지리적으로 주택 소유권을 밀어의 추세를 제공합니다.”
주택 수요의 주요 지표는 일자리 증가,로프 그렌은 말한다. “우리는 일자리 증가가있는 한 주택에 대한 수요를 계속 볼 것으로 기대합니다.”라고 그는 말합니다. “다세대 부문은 밀레니엄 세대가 부모 나 조부모처럼 일찍 집을 사지 않는다는 것을 의미하는 천년기의 지연의 수혜자입니다. 그들은 좀 더 많은 가정에 머물 경향이 있지만,나는 그것이 이분법적인 변화라고 생각하지 않습니다. 많은 사람들이 여전히 어떤 시점에서 단독 주택을 구입 찾고 있습니다.”
“4 개의 와사치 프론트 카운티와 워싱턴 카운티는 향후 40 년 동안 약 80%의 성장률을 차지할 것입니다. 유타 카운티,절대 숫자의 관점에서,가장 높은 성장 카운티 될 것입니다,가구 수에 대한 증가 곳 370,000. 현재 유타 카운티에는 175,000 가구가 있습니다. 그들의 일은 3.5%에 저 성장율에 그들을 위해 그만둔다. 당신은 약 6,000 단위 추가 년이 필요합니다.”-제임스 우드,켐 씨. 가드너 정책연구소
수십 년 뒤
지금부터 10 년 뒤,스튜어트는 부동산 시장이 지금보다 훨씬 강해질 것으로 기대한다. “이미 유타 시장에 진입했거나 유타 시장에 진입 할 계획을 가진 더 많은 국가 건축업자가 있습니다.”라고 그는 말합니다. “더 경쟁력이 있을 것이다. 우리가 2006 년부터 허가를 되돌아 볼 때,와 사치 전선은 17,000 처럼 정점에 도달했습니다. 올해 우리는 약 11,000 을 끌어 오는 속도에 있습니다. 비록 그것이 지금 바쁘다고 느끼더라도,우리는 여전히 우리가 있던 곳의 50%미만입니다. 나는 우리가 구매자의 요구에 17,000 허가를 지원할 수 있다고 생각하지만,자원에 단지 그 한계입니다.”
스튜어트는 부동산이 순환이기 때문에,어떤 시점에서 주택에 약간의 수영을 볼 것으로 예상 않지만,전반적으로,그는 유타 사람들이 원하는 장소이며,미국 서부의 나머지 부분에 비해,여전히 상대적으로 저렴 말한다.
“모든 다른 제품 유형은 같은 동네에있을 것입니다,”그는 말한다. “마을 사람 건너편에 사는 그 낙인은 사라졌습니다. 우리는 타운홈,콘도,단독주택이 있는 프로젝트를 몇 백 개의 로트에 모두 함께 했습니다.”-제드 스튜어트,에지 주택
브루 닝은 멀리 더 타운 홈과 콘도에 단독 주택에서 조건 변화가있을 것입니다 말한다,단독 주택은 작고 작은 많은에있을 것입니다. 또 다른 흥미로운 상황 브루 닝은 주거용 부동산으로 재생할 것으로 예상 때문에 온라인 쇼핑의 인기의 변화 소매 시장이다.
“우리는 아마도 장기적으로 실행 가능하지 않을 많은 소매 지역을 가지고 있으며,가까운 주택을 수용 할 수있는 좋은 장소가 될 수 있습니다.”라고 그는 말합니다. “일부 소매점은 머무를 수 있으며 그 지역은 사람들이 집에서 식당과 상점으로 걸어 갈 수있는 활기차고 혼합 된 사용 지역이 될 것입니다.”
스튜어트는 유타 부동산의 미래는 혼합 사용 개발 것을 동의합니다. “모든 다른 제품 유형은 같은 동네에있을 것”이라고 그는 말합니다. “마을 사람 건너편에 사는 그 낙인은 사라졌습니다. 우리는 타운홈,콘도,단독주택이 있는 프로젝트를 몇 백 개의 로트에 모두 함께 했습니다.”
다세대 주택은 수요의 주머니 중 하나이지만,로프 그렌은 여전히 주택 선택의 스펙트럼에 걸쳐 확산 수요의 매우 강력한 주머니가있을 것이라고 말한다. 브루 닝은 동의하고 항상 더 단독 주택이 될 것 가장자리에 성장이있을 것이라고 말한다,하지만 그 가장자리는 이상 다음 계곡에있을 것입니다—그 투엘 카운티의 여부,유타 카운티 또는 박스 엘더 카운티.
“항상 긴 통근에 대한 대가로 그 거래를 기꺼이 경제성을 찾는 사람들이있을 것”이라고 그는 말한다. “그러나 점차적으로 우리는 아파트와 타운 홈 및 작은 부지에 대한 욕구를 더 적게 보게 될 것입니다.”
우드는 주택 소유가 궁극적으로 바뀔 수 있지만 유타에서는 사라지지 않을 것이라고 말한다.
“우탄들은 그들의 집을 사랑한다”고 그는 말한다. “우리는 주택 소유율이 60%이하로 떨어지지 않은 유일한 주입니다. 현재 점유 주택의 69%가 주택 소유자입니다.”
그 숫자는 시간이 지남에 따라 아래로 표류 할 수 있지만,나무에 따르면,1/4 에서 0.5 에이커의 부지에 집을 짓는 시대는 퇴색 한 기억이 될 것이지만,우탄 스는 여전히 주택이 저렴한 가격으로 유지되는 한 주택 소유에 참여하기를 원할 것입니다.
“우리가 걱정해야 할 것은 두 자녀가 다음 집으로 이사하려고하는 젊은 가족에게 드는 비용입니다.”라고 로프 그렌은 말합니다. “우리는 주택 계층 전반에 걸쳐 경제성을 침식하지 않도록 조심해야합니다. 우리는 샌프란시스코 이야기에 너무 익숙합니다-사람들이 거기에서 살고 일할 수는 없습니다. 우리의 토지 질량은 거기에있는 방식으로 제한되지 않습니다,하지만 어떤 수준에서 우리는 그 자연 제약 조건을 가지고,우리는 그 넓은 경제성 요소에 대해 걱정해야 할.”
- 단독 주택 가격은 2016 년 8.1%증가
- 아파트 임대료는 매년 5~8%의 비율로 증가하고있다
- 2007 년 솔트 레이크 카운티의 평균 부지 규모는 9,926 평방 피트;2016 년에는 7,953 평방 피트