Utahs bolig eiendomsmarkedet har hatt en lignende historie de siste årene: minkende inventar fører til økende priser, sammen med fortsatt vekst i multi-familie sektor. Men Utah forventes å doble sin befolkning innen 2065. Den hidtil usete veksten forventes å ha en enda større innvirkning på boliger i lokalsamfunn—og fremtidens trender begynner allerede å dukke opp i dag.
et utfordrende miljø
Jed Stewart, visepresident for grunnerverv HOS EDGE Homes, sier at en av de største utfordringene byggherrer står overfor akkurat nå, er evnen til å levere boliger på forespørsel. Det er direkte relatert til den dvelende mangel på arbeidskraft fra Den Store Resesjonen, da mange bygningsarbeidere forlot feltet og forfulgte karrierer i andre bransjer.
og mens mangelen på inventar og arbeidskraft ikke er en ny bekymring, er Det en dvelende, Sier Stewart. Han tror det vil bli bedre de neste par årene. «De av oss som er i bransjen, føler fortsatt smerten i 2008,» sier han. «Folk er nervøse for å legge til ansatte og bygge selskaper opp igjen og vokse igjen fordi de er bekymret for at det hele vil falle ned igjen. Med flere år med solid vekst, vil den frykten gå bort-det er mitt håp uansett.»
Ari Bruening, chief operating officer I Envision Utah, sier mens mangel på arbeidskraft er en aktuell utfordring, enda større utfordring Utahns vil møte i nær fremtid er mangel på land forsyning.
» Vi kan ikke bare fortsette å vokse utover fordi vi treffer fjell og innsjøer og føderalt land,» sier han. «Økende priser kommer bare til å bli verre. Skal vi skape mulighet for flere boliger i de eksisterende dalene langs Wasatch-Fronten, eller skal vi til slutt kreve at veksten skal skje i neste dal over? Jeg tror det vi ser akkurat nå er toppen av isfjellet. Mangelen på land kommer til å være et problem i lang tid, og jeg tror det reiser spørsmålet: Skal vi finne måter å imøtekomme begrenset land eller ikke? Vil folk betale mye for boliger nær jobben sin eller betale mindre og leve lenger unna?»
fordi land blir mindre og mindre tilgjengelig, utbyggere velger mindre og mindre mye å holde boliger rimelig, legger Stewart. «Land priser er rundt $ 300.000 en acre nå og kan gå til et prispunkt over $400.000. Med mindre vi gjør multi-familie, eliminerer det så mange kjøpere, » sier han. «Vår forretningsmodell bygger ca 1200 enheter i året. For tre år siden var vi utelukkende enfamiliebyggere, men da markedet skiftet og landet ble dyrere, måtte vi migrere til flerfamilie og bygge condos og townhomes for å bo på et prispunkt som folk har råd til. Dagene av kvartalet acre mange som alle ønsker kommer til en slutt, med mindre du har et betydelig budsjett å ha råd til et hjem på en større mye.»
Dan Lofgren, president og ADMINISTRERENDE DIREKTØR I Cowboy Partners, sier arealbruksfaktoren vil til en viss grad være drevet av kostnader og til en viss grad være drevet av livsstilsvalg som folk velger å bli hyppigere brukere av offentlig transport.
«Vi tenker noen ganger På Salt Lake som et fantastisk unikt sted, og i mange aspekter er det sant, men på den annen side, hvis du ser på livssyklusen til andre mellomstore byer, blir de mer vertikale i boligkonfigurasjoner, og det er litt forutsigbart som et metroområde vokser. Det er ingenting som tyder på at det ikke vil skje i Utah også.»
«Vi kan ikke bare fortsette å vokse utover fordi vi treffer fjell og innsjøer og føderalt land. Stigende priser kommer bare til å bli verre. Skal vi skape mulighet for flere boliger i de eksisterende dalene langs Wasatch-Fronten, eller skal vi til slutt kreve at veksten skal skje i neste dal over?»- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening er enig i at tusenårene viser endrede preferanser i boligproduktet de foretrekker, noe som noen ganger er relatert til overkommelig pris, men ikke i alle tilfeller.
» det er ikke å si at hver tusenår ønsker å bo i en leilighet, men flere av dem vil ha en mer urban livsstil og ikke måtte ta vare på en hage som tidligere generasjoner,» sier han. «Hvis du ser på noen av de høyere leilighetene som bygges i Sentrum Av Salt Lake City, velger de ikke å bo i en leilighet av nødvendighet, det er ved valg.»
Alt i alt, Hvorfor gjør et land mangel saken? Bruening sier at det er viktig fordi ting som luftkvalitet vil lide ved å tvinge folk til å kjøre lengre avstander til jobb, og arbeidstakere kan føle seg utelukket fordi de ikke har råd til å leve i samfunnene de jobber i.
» en grunn til at vi har gjort det bra økonomisk sammenlignet med Steder som California, er fordi vi har vært rimelige for å sette opp forretninger,» legger han til. «Vi ønsker ikke å miste denne konkurransefordelen. På den annen side er det en god utfordring å ha, fordi vi er et voksende sted hvor folk vil være og vår økonomi går bra. Vi må bare erkjenne begrensningene for landforsyning.»
Enestående vekst
James Wood, Ivory Boyer senior fellow ved Kem C. Gardner Policy Institute Ved University Of Utah, sier boliger er primært drevet av husholdnings formasjoner, som hans organisasjon har vært i stand til å projisere ut til 2065.
» veksten er det du forventer,» sier han. «De fire Wasatch Front fylkene og Washington County vil utgjøre en stor andel av veksten, et sted rundt 80 prosent i løpet av de neste 40 årene. Utah County, i form av absolutte tall, vil være den høyeste veksten fylket, hvor husholdningenes tall vil øke med om lag 370,000. Teknisk trenger du 370.000 ekstra boliger for de husholdningene. Utah County har 175.000 husstander. Deres arbeid er kuttet ut for dem med den veksten på 3.5 prosent. Du trenger ca 6000 enheter i året lagt til.»
veksten vil i stor grad finne sted I Utah County fordi det fortsatt er land tilgjengelig I Cedar Valley, i områder som Eagle Mountain, mens de andre Wasatch Front fylkene—Salt Lake, Davis Og Weber, er alle begrenset av fjell og Great Salt Lake. Wood forventer Også At Tooele County skal bli et hotspot for vekst, spesielt etter at store prosjekter, som Salt Lake International Airport expansion og Amazon fulfillment center, er fullført.
» det du har i dette området er omtrent 100 000 jobber og et sted som Tooele County som er relativt billig,» sier han. «Det vil se langsiktige priser på utvikling og vekst . Selv Box Elder County vil se litt vekst.»
Boligprisene øker raskere I Utah enn på nasjonalt nivå, Wood legger. Selv om disse prisene ikke skyrocketing som de er i byer som Denver eller Austin, klatrer de raskt.
» Boligprisene I Utahs metroområder vil fortsette å øke raskere enn nasjonen, og Det vil presse flere mennesker mot høyere tetthet, rimelige boliger,» Sier Wood. «Akkurat nå, ser på tall for de første ni månedene av på boligbygging, enkelt familie er opp 15 prosent, men hytter er opp 60 prosent og leilighetene er opp 36 prosent. Vi ser en virkelig boom i condos. Det er en refleksjon av overkommelighet. Folk ønsker å komme inn i eierskap, men de har ikke råd til enkelt familie, spesielt hvis de er en ung husholdning. Det gir oss en trend med å skyve hjem eierskap ut lenger geografisk, som da skaper sprawl.»
den ledende indikator på boligetterspørselen er jobbvekst, sier Lofgren. «Vi forventer å fortsette å se etterspørselen etter boliger så lenge det er jobbvekst,» sier han. «Flerfamiliesektoren er en mottaker av tusenårsforsinkelsen, noe som betyr at tusenårene ikke kjøper boliger så tidlig i livet som foreldrene eller besteforeldrene gjorde. De pleier å bli i multifamily litt lenger, men jeg tror ikke det er et dikotisk skifte. Mange er fortsatt ute etter å kjøpe enkelt familiens hjem på et tidspunkt.»
«De fire Wasatch Front fylker Og Washington County vil utgjøre en stor andel av veksten, et sted rundt 80 prosent i løpet av neste 40 år. Utah County, i form av absolutte tall, vil være den høyeste veksten fylket, hvor husholdningenes tall vil øke med om lag 370,000. Utah County har i dag 175.000 husstander. Deres arbeid er kuttet ut for dem med den veksten på 3.5 prosent. Du trenger ca 6000 enheter i året lagt til.»- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
Tiår nedover veien
Ti år fra Nå Forventer Stewart eiendomsmarkedet å være enda mer robust enn det er nå. «Du vil ha flere nasjonale byggere som allerede har kommet inn På Utah-markedet eller har planer om å komme Inn På Utah-markedet,» sier han. «Det blir mer konkurransedyktig. Når vi ser tilbake på tillatelser fra 2006, Toppet Wasatch-Fronten som 17.000. I år er vi på farten for å trekke om 11,000. Selv om det føles travelt akkurat nå, er vi fortsatt 50 prosent under der vi var. Jeg tror vi kunne støtte 17.000 tillatelser med kjøperens etterspørsel, men det er bare de begrensningene på ressurser.»
Stewart forventer å se en liten dukkert i boliger på et tidspunkt, fordi eiendomsmegling er syklisk, men generelt sier Han At Utah er et sted hvor folk vil være, og i forhold til resten Av Det Vestlige Usa, er det fortsatt relativt rimelig.
«Alle de forskjellige produkttypene vil være i samme nabolag,» sier han. «De stigmas av å leve overfor noen i et rekkehus er borte. Vi har gjort prosjekter som har byhus, hytter og enfamilie alle sammen på bare et par hundre masse.»- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening sier At Det vil bli et betinget skifte bort fra enfamiliehus til flere byhus og hytter, og eneboliger vil være på mindre og mindre tomter. En annen interessant situasjon Bruening forventer å spille inn boligeiendommer er personmarkedet, som også er i endring på grunn av populariteten til online shopping.
«Vi har mange detaljhandelområder som sannsynligvis ikke kommer til å være levedyktige på lang sikt, og de kan være gode steder å imøtekomme boliger i nærheten,» sier han. «Noen detaljhandel kan bli, og da vil disse områdene bli et levende, blandet brukområde hvor folk kan gå til restauranter og butikker fra sine hjem.»
Stewart er enig i at Fremtiden For Utah eiendomsmegling er blandet bruk utvikling. «Alle de forskjellige produkttypene vil være i samme nabolag,» sier han. «De stigmas av å leve overfor noen i et rekkehus er borte. Vi har gjort prosjekter som har byhus, hytter og enfamilie alle sammen på bare et par hundre masse.»
Mens flerfamiliehus er en av etterspørselslommene, Sier Lofgren at det fortsatt vil være svært robuste etterspørselslommer spredt over spekteret av boligvalg. Bruening er enig og sier at det alltid vil være vekst på kanten som kommer til å være flere eneboliger, men den kanten vil være i neste dal over-enten Det er I Tooele County, Utah County Eller Box Elder County.
» det vil alltid være folk på jakt etter rimelig pris som er villige til å gjøre den handelen i bytte for en lengre pendling, » sier han. «Men gradvis vil vi se mindre av det og mer ønske om leiligheter og byhus og små tomter.»
Wood sier hjem eierskap, selv om måten det ser ut til slutt kan endre seg, vil aldri forsvinne I Utah.
«Utahns elsker sine hjem,» sier han. «Vi er den eneste staten i landet der eierskapsraten ikke har falt under 60 prosent. For tiden er 69 prosent av okkuperte boliger huseiere.»
Mens det tallet kan gå ned over tid, ifølge Wood, og dagene med å bygge et hjem på kvart til halv hektar vil være et bleknet minne, Vil Utahns fortsatt ønske å delta i hjemmet eierskap, så lenge boliger forblir rimelige.
» Det vi trenger å være bekymret for er hva det koster for den unge familien med to barn som prøver å flytte opp i sitt neste hjem,» Sier Lofgren. «Vi må være forsiktig med å erodere kostnader på tvers av hierarkiet av boliger. Vi er altfor kjent Med San Francisco-historien – hvor folk ikke både kan bo og jobbe der. Vår landmasse er ikke begrenset slik den er der, men på et visst nivå har vi de naturlige begrensningene, og vi må bekymre oss for den bredere overkommelige faktoren.»
- Eneboliger hjem prisene økte med 8,1 prosent i 2016
- Leilighet leie øker med en hastighet på 5 til 8 prosent årlig
- Gjennomsnittlig mye størrelse I Salt Lake County i 2007 var 9,926 kvadratfot; i 2016 var det 7,953 kvadratfot