Boligeiendom er måten å tjene penger, eller så noen hevder. På overflaten virker det som en surefire-innsats; i virkeligheten er det vanligvis mer hodepine enn det er verdt. Utfordringene starter tidlig, og de involverer nesten alltid tid og penger. La oss ta en titt på seks av de store.
Key Takeaways
- Investere i bolig eiendom kan være en lukrativ måte å øke din rikdom, selv om det kan komme med mange vanskeligheter.
- Utfordringer som følger med å eie en eiendom til leie inkluderer å finne en passende eiendom, forberede enheten, finne gode leietakere, vedlikehold problemer, problemer som oppstår, og endre renten påvirker leieprisen.
- det finnes måter å gjøre prosessen enklere, for eksempel å kjøpe en grunnleggende eiendom, bor i nærheten av enheten, og gjør det til en heltidsforsøk.
- Ansette en eiendomsforvalter kan redusere byrden av å administrere en eiendom til leie, men vil kutte i noen fortjeneste.
Utfordring 1: Finne En Eiendom
Hele bøker har blitt skrevet om å finne en god eiendom til leie. Så mye tekst har vært dedikert til emnet på grunn av sin kritiske betydning. Kjøpe for dyrt et sted, og du vil aldri tjene penger. Men prøver å ulempe et røverkjøp kan være plagsom også. Å kjøpe en fixer-øvre krever at du har ferdigheter, tid, verktøy og penger for å gjøre nødvendige reparasjoner og renoveringer.
hvis du ikke har det travelt, kan dette være en måte å få et røverkjøp på investeringen din; hvis du allerede har en heltidsjobb og en familie, er hvert minutt brukt på å reparere leien et minutt som ikke er brukt på en mer lønnsom eller hyggelig aktivitet. Men i dag er det forvaltningsselskaper som kan gjøre mye av dette legwork – fra å finne en eiendom for å rehabbing det – for deg, for en avgift, selvfølgelig.
Utfordring 2: Forbereder Enheten
Å Få omtrent ethvert stykke fast eiendom i leieforhold krever ofte, på et minimum, frisk teppe og maling. Begge deler krever tid og penger. Vindu skjermer, dekk flekker og plen vedlikehold er andre vanlige behov. Hver gang en leietaker avgår, må disse problemene også revideres.
Utfordring 3: Finne Leietakere
Internett gir en rask og rimelig måte å finne potensielle leietakere. Selvfølgelig får du ofte det du betaler for. Å kjøre en annonse i en anerkjent publikasjon genererer ofte en bedre klasse av respondenter. I stedet for college kids som ønsker å spare penger, øker du dine sjanser for å få familier og ansvarlige eldre voksne.
Å Kjøre en annonse i en måned vil ta en liten bit ut av lommeboken din, og riktig screening av leietakere ved å kjøre en kredittsjekk og bakgrunnssjekk vil ta en annen bit. Investeringen er vel verdt tid og penger, som vetting øker dine sjanser for å få ansvarlige leietakere. Ansvarlige leietakere betaler leien i tide, ikke misbruker eiendommen, og krever ikke at du engasjerer deg i den kostbare og tidkrevende utkastelsesprosessen.
Utfordring 4: Problemer
selv store leietakere og perfekte utleieboliger kommer med en rekke problemer. Brutte rør, fylte avløp, ødelagte garasjeportfjærer, kjæledyr og romkamerater er bare noen av utfordringene som oppstår. Selv gode leietakere vil ha full og umiddelbar oppmerksomhet når kloakk er sikkerhetskopiering i deres hjem eller kabelselskapet uhell kutter telefonlinjene.
Dårlige leietakere er en enda større utfordring. Daglige samtaler og sent eller ubetalt leie kan legge til problemer. Flyttedagen er en annen utfordrende tid. Skader på vegger, gulv, tepper og andre komponenter i hjemmet kan føre til tvister og kostbare reparasjoner. Siden hvert øyeblikk bortkastet krangling er et øyeblikk huset sitter ledig, er du ofte bedre å bite kulen og betale for reparasjonene selv. Snakker om hvilke: du må sannsynligvis ta ut utleier forsikring-nei, din vanlige hus politikk er ikke tilstrekkelig-og det er et annet element i den pågående utgifter kolonne.
Utfordring 5: Vedlikehold
Vedlikehold av viktige komponenter og fasiliteter er en stor-billett element. Nye apparater koster hundrevis av dollar; et nytt tak eller oppkjørselen kan koste tusenvis av dollar. Hvis leien er $500 per måned og taket er $5000, kan du finne deg selv å tape penger raskt. Legg i teppe, maling, og en ny komfyr, samt leietakere som ikke bo lenge, og eiendommen kan tape penger i mange år.
Utfordring 6: Renter
hva har renter å gjøre med noe? Rikelig. Når prisene faller, er det ofte billigere å kjøpe enn å leie, og så etterspørselen etter enheten (e) kan falle. Å senke leien for å forbli konkurransedyktig kan sette en ekte krympe i din evne til å tjene penger.
Hvordan Penger Er Laget
med alle utfordringene som må overvinnes, kan den lille fyren tjene penger med utleie eiendom? Ja, men det krever en plan. Fire lønnsomme tilnærminger er uthevet nedenfor:
1. Live-In
Å Dele plassen ved å kjøpe en tosidig (eller annen lett delbar struktur) er ofte et lønnsomt foretak. Siden du er på stedet og planlegger å ta vare på eiendommen uansett, er ekstra penger en bonus. Selvfølgelig gjelder alle utfordringene fortsatt og bor på stedet betyr at du alltid er tilgjengelig og vil være i nær kontakt med leietakerne. Planlegge riktig og skjermen nøye.
2. Gå Grunnleggende
Leie ut en ratty leilighet som ikke har noen fine fasiliteter, gjør så lite vedlikehold som mulig, og ikke holde opp utseende fører til fortjeneste. Hvis du ikke tror det, se på off-campus boliger i noen universitetsby i landet. Det høres ikke veldig fint, men en grunnleggende, nedstrippet eiendom (ingen takvifter, air-condition, etc.) holder prosessen enkel .
Fire vegger og et gulv gir et minimum av vedlikeholdskrav og få ting som kan bryte eller bli skadet. Tiltrekke leietakere gjennom statlig subsidierte programmer, for eksempel Seksjon 8 bolig, gir garantert inntekt. Utfordringen her har en tendens til å være at i bytte for noen få dollar i hånden, får du ofte en grov klasse leietakere og en eiendom som blir slitt hardt.
3. Langsiktige Beholdninger
Mange eiendomsinvestorer vil fortelle deg at de i utgangspunktet bryter selv på leie og utgifter. Deres tilnærming er å kjøpe en billig eiendom, la leietakernes leie betale boliglånet, og deretter selge om 30 år, forhåpentligvis dra nytte av litt prisøkning.
en eiendom til leie gir deg fleksibilitet når du skal selge en eiendom, unngå en svak eiendomsmarkedet ved å leie eiendommen og venter på å selge den i en blomstrende en.
Selv om det er en rimelig tilnærming, vil fortjenesten sannsynligvis være liten ,og kapitalgevinstskatten kan være heftig(gitt din lave kostnad). Og det krever fortsatt tid og krefter som kunne ha vært bedre brukt andre steder.
4. Gå Full Tid
Seriøse utleiere ta en seriøs tilnærming. De innlemme, kjøpe flere bygninger, og gjøre en betydelig del av arbeidet selv. Det er en livsstilsbeslutning som krever spurter av seriøs tid og energi, og en strategi for kjøp og salg for å maksimere skattetapsbærer og avskrivninger og for å minimere inntekt.
Ansette En Eiendomsforvalter
en eiendomsforvalter kan håndtere mange av oppgavene til å drive en eiendom til leie. Dette inkluderer markedsføring, valg av leietakere, vedlikehold, budsjettering og innsamling av leier. Du kan vurdere å ansette en eiendomsforvalter hvis du vil delegere disse oppgavene, selv om det vil kutte i fortjenesten.
Property Manager Rolle
Property managers kan håndtere en rekke roller. Hva det er, akkurat, er opp til deg å forhandle med sjefen din. Det er viktig å identifisere hva deres rolle vil være og utvikle en liste over plikter og ansvar. Vil din eiendomsforvalter bare finne leietakere? Eller vil de håndtere dag-til-dag vedlikehold og samle leie?
en eiendomsforvalter kan være en uavhengig entreprenør eller en ansatt. Du bør snakke med din skattekontor for å bestemme den gunstigste tilnærmingen og å bestemme spesifikke forpliktelser du måtte ha.
du kan også leie et eiendomsforvaltningsselskap; et firma du har kontrakt med for å håndtere direkte med alle aspekter av leieboligen. Dette kan være dyrt, men det kan være ideelt hvis du har flere utleieboliger.
Velge En Eiendomsforvalter
Sørg for at enhver eiendomsforvalter som du vurderer oppfyller de aktuelle lokale og nasjonale lisenskravene.
det kan være lurt å se etter en leder som har erfaring i reklame, markedsføring, leietaker relasjoner, samle leie, budsjettering, leasing og vedlikehold. En god eiendomsforvalter vil også være kunnskapsrik om lokale og statlige lover. Som eiendomseier kan du holdes ansvarlig for handlinger fra sjefen din, slik at du kan bli saksøkt hvis lederen din bryter med noen rettferdige boliglover.
når du bestemmer deg for en eiendomsforvalter og vilkårene i arrangementet, bør du skrive en eiendomsforvaltningsavtale som identifiserer lederens plikter, kompensasjon og oppsigelsesbetingelser.
Bunnlinjen
blir en utleier verdt innsatsen? Bare du kan bestemme. Bare vær sikker på å se før du hopper og gå inn i ditt nye forsøk med realistiske forventninger og en solid spillplan.
ved å vite hva du får deg inn før du gjør det, vil du være bedre forberedt på hva du møter og mer sannsynlig å nyte opplevelsen.