Avskrivninger på fast eiendom er et tap i verdi til en eiendom på grunn av en hvilken som helst årsak. Påløpte avskrivninger er avskrivninger som allerede har skjedd. Dette tapet i verdi er lik forskjellen mellom erstatningskostnaden ny av forbedringene og deres markedsverdi. Avskrivninger kan skyldes fysisk slitasje ut av en bygning, funksjonelle problemer i bygningen eller lokasjonsproblemer som påvirker eiendommen. Etter estimering av påløpte avskrivninger kan du da trekke den fra erstatningskostnaden (eller reproduksjonskostnaden) av bygningen(e) på en eiendom. Resultatet er den avskrevne kostnaden for forbedringene.
Ugunstige fysiske, funksjonelle og lokaliserende påvirkninger forårsaker at eiendomsforbedringer avskrives. Det er tre typer avskrivninger: fysisk forverring, funksjonell forældelse og ekstern forældelse. Fysisk forringelse av en bygning og dens utstyr inkluderer fysisk slitasje, oppløsning, forfall eller rot, eller fysisk skade av noe slag forårsaket av elementene. Funksjonell foreldelsesrefererer til mangler, superadequacies eller bare uønskede funksjoner som finnes i en bygning. Ekstern foreldelse skyldes eksterne ugunstige forhold som påvirker en egenskap.
en eiendom kan lide av en kombinasjon av de tre typer avskrivninger, eller det kan ikke lide av noen avskrivninger i det hele tatt. Men med mindre splitter nye, en bygning vil trolig ha pådratt en viss grad av avskrivninger. Som en helt ny bil drevet av utstillingslokalet, begynner en struktur å miste verdi i det øyeblikket den er bygget.
fysisk forringelse og funksjonell foreldelse er videre delt inn i to underkategorier: herdbare og uhelbredelige avskrivninger.
Kureres avskrivninger Refererer til et tap i verdi som er økonomisk mulig å korrigere. Med andre ord, kostnaden for å fikse problemet er mindre enn tap i verdi, så fikse problemet er økonomisk fornuftig.
Uhelbredelig avskrivning refererer til avskrivninger som enten er fysisk umulige å kurere eller er for dyre til å være verdt å kurere. Hvis kostnaden for å fikse problemet overstiger tap i verdi forårsaket av problemet, er det ikke økonomisk fornuftig å reparere det.
Fysisk Forverring
Fysisk forverring er tap i verdi fra alle årsaker til alder og handling av elementene. Det er forårsaket av en rekke kilder — slitasje, oppløsning, forfall eller rot, eller fysisk skade av elementene.
slitasje fra disse ulike elementene på en bygning står for den fysiske forverringen som påvirker bygningen. For eksempel går det på å gå på tepper til slutt. Varme-og kjølesystemer slites til slutt også ut. Noen ganger naturlig forekommende elementer, slik som ultrafiolett sollys, vind og vann slitasje på en eiendom. Stormer, ekstreme temperaturer, jordskjelv, termitter, snekkermyr og flom virker alle i varierende grad for å påvirke egenskapene fysisk. Brann, eksplosjon, hærverk og forsømmelse har også en skadelig fysisk effekt på egenskaper.
Egenskapskomponenter som utviser herdbar fysisk forringelse, kan repareres eller erstattes økonomisk. Dette inkluderer utsatt vedlikehold og lett reparerbare elementer. Utsatt vedlikehold refererer til elementer som har behov for reparasjon på grunn av manglende vedlikehold. Elementer som tak reparasjon eller utskifting, maling, bygge vedlikehold, gulvbelegg erstatning, og tvunget luftvarmer erstatning er elementer som er typiske eksempler på kureres fysisk forverring.
Fysiske gjenstander som er uhelbredelige, kan ikke erstattes eller repareres økonomisk. Uhelbredelig fysisk forverring oppstår vanligvis med strukturelle komponenter som forventes å vare i hele bygningens levetid. Strukturelle komponenter som grunnlag, rammeverk, vegger, murverk og kanaler anses vanligvis uhelbredelig. Når uhelbredelig fysisk forverring er tydelig, kan det være mer fornuftig fra et økonomisk synspunkt å rive ned bygningen i stedet for å prøve å reparere den.
Takstmenn klassifiserer fysisk forringelse av komponenter basert på økonomiske hensyn. Siden strukturelle komponenter sjelden avskrives til tilsvarende priser, klassifiserer takstmenn dem på hvor lenge de forventes å vare-enten som kortvarig eller lang levetid. Kortvarige elementer er komponenter som forventes å bli erstattet i løpet av forbedringens økonomiske levetid. Langlivede gjenstander er komponenter i forbedringen som forventes å vare så lenge bygningen selv. Maling, gulvbelegg og inventar er eksempler på kortvarige gjenstander, mens bygningsgrunnlaget er et eksempel på en langlivet komponent.
Funksjonell Foreldelse
funksjonell foreldelse er avskrivninger som kan henføres til et element eller en funksjon i emneegenskapen som ikke lenger er nyttig eller funksjonell. Denne svekket funksjonen resulterer i tap av verdi (avskrivninger) for hele eiendommen. Funksjonell foreldelse skyldes delvis ved å endre markedskrav og kan vises i flere forskjellige former, inkludert utdatert arkitektonisk utforming, layoutproblemer, mangel på moderne fasiliteter og superadequacy.
Utdatert Arkitektonisk Utforming. Historisk har det skjedd noen interessante endringer i byggestilen. Et hus bygget for 50 år siden kan ha vært tiltalende for folk på den tiden, men i dag kan stilen betraktes som utdatert og kjedelig. Utsmykkede molding og sculpting, en gang ansett ønskelig, kan være utdatert i dag.
Problemer Med Oppsettet. Takstmenn må erkjenne at smak og preferanser i samfunnet endres over tid. På en gang var boarealene helt skilt fra kjøkkenet, og konseptet Med Det Store Rommet eller den åpne strømmen var et uvanlig konsept. For ikke lenge siden var en bilgarasje helt tilstrekkelig fordi familier vanligvis eide en bil. I dag, eldre boliger med en-bil garasjer kan fortsatt bli funnet, men ofte selge for mindre enn tilsvarende boliger med to-bil garasjer.
Mangel På Moderne Fasiliteter. Utdaterte funksjoner og utstyr er også eksempler på funksjonell foreldelse. I dag, datamaskiner dominerer alle aspekter av våre liv, Og Internett er kommet for å bli. Ethvert hus bygget uten datamaskin og Internett evner vil bli vurdert funksjonelt foreldet.
Mangel på moderne fasiliteter er oftest herdbar, men kostnaden for å kurere må måles mot fordelen til eiendomsverdien. Når du legger til moderne fasiliteter som er verdsatt i markedet, kompenserer vanligvis forbedringen til verdi kostnadene ved installasjon.
dagens marked krever visse moderne kjøkken og bad for å maksimere verdien. For eksempel har eldre boliger ofte ikke oppvaskmaskin. Et hus uten oppvaskmaskin vil selge, men vil selge for mindre. Hvis installasjonskostnadene er mindre enn hva oppvaskmaskinen vil bidra med, er forældelsen herdbar. Hvis mer, er det uhelbredelig.
Klimaanlegg, som en moderne bekvemmelighet, må måles innenfor rammen av sin markedsplass. I ørkenen er et hus som mangler klimaanlegg definitivt en ulempe. Men på stranden er klimaanlegg ikke så viktig.
Superadequacy. En superadequacy (eller over-forbedring) er en funksjon som er for stor eller av høyere kvalitet enn nødvendig for en eiendom. Kostnaden for å legge til funksjonen er mer enn verdien bidratt med funksjonen. Eksempler på superadequacies inkluderer et 10.000 kvadratmeter hjem midt i en boligområde som varierer i størrelse fra 1200 til 1800 kvadratmeter, et overdreven antall soverom eller 1 fot tykke, trerammede yttervegger.
Ekstern Forældelse
Ekstern forældelse skjer når påvirkninger som er eksterne for en egenskap, påvirker denne egenskapen negativt. Disse eksterne påvirkningene kan være lokaliserende eller økonomiske.
lokaliseringsforældelse skyldes den fysiske plasseringen av emneegenskapen og dens nærhet til en negativ påvirkning. Kraftig trafikkstøy, som for eksempel den som genereres av motorveier og flyplasser, kan forårsake lokaliseringsforældelse. Tilbakevendende røyk, støv og skadelige lukt fra kilder utenfor en eiendom, som en melkeproduksjon eller kloakkanlegg, har også en tendens til å ha en negativ innflytelse på verdien av en eiendom.
økonomisk foreldelse oppstår når endringer i lokaløkonomien påvirker emnets verdi. Noen byer er avhengige av en stor industri eller arbeidsgiver. Hvis industrien slår seg ned eller arbeidsgiveren noen gang beveger seg, kan det føre til en ødeleggende innvirkning på eiendomsverdier.
Ugunstige reguleringsplan forordninger, miljørestriksjoner, eller andre lovgivningsvedtak som begrenser bruken kan også føre til ekstern foreldelse. Siden disse faktorene stammer eksternt til eiendommen selv, betraktes de som ekstern forældelse.
Ekstern foreldelse er uhelbredelig i nesten alle tilfeller siden den negative tilstanden(e) som påvirker eiendommen er utvendig til emnet, og få eiere er villige eller i stand til å bruke penger til å endre ugunstige forhold som ikke er plassert på egen eiendom. Endringer som flytting av en motorvei eller en nærliggende flyplass gir rett og slett ingen økonomisk mening og er langt utover de økonomiske midlene til de fleste eiendomsbesittere.
Metoder For Beregning Av Påløpte Avskrivninger
Metoder for beregning av påløpte avskrivninger inkluderer cost to cure-metoden, økonomisk alder / livsmetode, modifisert alder / livsmetode, sammenbruddsmetode(eller observert tilstandsmetode), markedsutvinning ved hjelp av salgs sammenligningsteknikker og inntektsskapitaliseringsmetode.
Husk at påløpte avskrivninger bare beregnes for forbedringer, fordi land ikke avskrives. Land er priset inn i kostnadstilnærmingen til markedsverdi. Siden verdien av landet allerede er til markedsverdi, vil ytterligere fradrag til landverdien føre til at den blir dobbelt straffet for enhver tilstand som påvirker verdien negativt.
Cost To Cure-Metoden
cost to cure-metoden er den mest grunnleggende og enkle metoden for å beregne påløpte avskrivninger. Den er basert på observert utsatt vedlikehold og anvendelse av dagens byggekostnader på tidspunktet for vurderingen. Den grunnleggende forutsetningen sier at kostnaden som kreves for å erstatte en vare, er beløpet som er tapt på grunn av påløpte avskrivninger.
det er relativt enkelt å estimere fysisk forringelse ved hjelp av denne metoden. Hvis visse elementer som gulvbelegg slites ut, estimere kostnadene for å reparere eller erstatte disse elementene ofte gir et troverdig estimat av den fysiske forringelse. Hvis en trapp må byttes ut, er mengden av påløpte avskrivninger kostnaden for å oppnå det. Hvis et tak må byttes ut, er mengden av påløpte avskrivninger kostnaden for å gjøre det, inkludert arbeidskraft og materialer.
denne metoden brukes til å beregne herdbar funksjonell foreldelse. Vanligvis, hvis det funksjonelle problemet innebærer en ny eller nyere eiendom, brukes kostnaden for å kurere det funksjonelle problemet som estimat. I en eldre eiendom er kostnaden for å kurere minus gjenværende verdi av varen som erstattes, en måte å bestemme tapet på.
Begrensninger Av Denne Metoden
denne forenklede metoden tillater bare 100% avskrivning av en vare. Kostnaden for å kurere metoden er ikke veldig nyttig når du arbeider med elementer som har delvis avskrivninger, som et tak som ikke er helt ny, men fortsatt har år igjen før den trenger utskifting.
Økonomisk Alder / Livsmetode
den økonomiske alder / livsmetoden for beregning av påløpte avskrivninger sammenligner en strukturs effektive alder med dens økonomiske levetid. Også kjent som straight-line metode eller alder / liv metode, denne metoden brukes oftest av bolig takstmenn. Med denne metoden tilskrives en lik mengde påløpte avskrivninger hvert år av strukturens økonomiske liv. En effektiv alder er estimert og tildelt strukturen, og det gjenværende økonomiske livet bestemmes.
i age/life-metoden blir forholdet mellom forbedringens effektive alder og dens totale økonomiske levetid multiplisert med dagens reproduksjons-eller erstatningskostnad for disse forbedringene. Det resulterende tallet er den påløpte avskrivningen av fagegenskapen.
ligningen for å beregne påløpte avskrivninger ved hjelp av denne metoden Er Påløpte Avskrivninger = Effektiv Alder dividert Med Økonomiske Levetidstider Erstatnings – / Reproduksjonskostnad.
med en effektiv alder på 15 år og en økonomisk levetid på 70 år, til tross for kronologisk alder på 50 år, kan strukturen sies å ha en gjenværende økonomisk levetid på 55 år. Denne strukturen har fortsatt en lang, brukbar levetid.
Begrensninger Av Denne Metoden
selv om den økonomiske alder/levetid-metoden er relativt enkel å beregne, har den en tendens til å skjule det samlede påløpte avskrivningsestimatet siden det klumper alle elementer av påløpte avskrivninger sammen. En vesentlig svakhet ved denne metoden er at herdbare avskrivningsposter ikke behandles separat fra uhelbredelige avskrivningsposter. Det anerkjenner heller ikke at visse gjenstander i en bygning har et kortere gjenværende økonomisk liv enn strukturens totale økonomiske liv. Denne metoden står for fysisk, funksjonell og lokaliseringsforældelse, men det skiller ikke mellom de forskjellige typer påløpte avskrivninger.
Modifisert Alder / Levetidsmetode
i modifisert alder/levetidsmetode identifiseres herdbare fysiske og funksjonelle elementer med påløpte avskrivninger. Kostnaden for å kurere alle disse elementene trekkes fra reproduksjons-eller erstatningskostnaden for forbedringene. Forholdet avledet fra alder / levetid-metoden multipliseres deretter med gjenværende kostnad for å komme frem til et estimat av påløpte avskrivninger fra alle andre årsaker.
Begrensninger Av Denne Metoden
selv om herdbare gjenstander gjenkjennes av denne metoden, tar det fortsatt ikke hensyn til forskjeller i gjenværende økonomiske levetid for de andre bygningskomponentene. Denne metoden er litt mer nøyaktig, men den er basert på samme antagelse som den økonomiske alder/livsmetoden. Begge metodene antar at en enkelt alder / livsforhold kan brukes på hver komponent av forbedringene.
Nedbrytingsmetode
i metoden for sammenbrudd eller observert tilstand analyserer en takstmann hver type påløpte avskrivninger separat, måler mengden av hver og summerer de enkelte estimatene for å bestemme den totale påløpte avskrivningen. Deretter trekkes den totale påløpte avskrivningen fra reproduksjons-eller erstatningskostnaden.
hvis den påløpte avskrivningen trekkes fra erstatningskostnaden, skal noen typer funksjonell forældelse, som for eksempel den som kan tilskrives utdatert utstyr eller materialer, ikke trekkes siden, ved utskifting, nåværende utstyr og materialer ville bli brukt.
som navnet tilsier, observerer en takstmann tilstanden til ulike komponentdeler av strukturen og observerer prosentandelen av forringelse (eller tap i verdi som den er) i forhold til en ny, riktig planlagt struktur som ikke lider av noe tap i verdi.
fysisk forringelse og funksjonell foreldelse kan måles på denne måten, selv om suksess med denne metoden krever erfaring og en oppdatert kunnskap om dagens byggekostnader.
Markedet Utvinning Ved Hjelp Av Salg Sammenligning Teknikker
Takstmenn bruke markedet utvinning ved hjelp av salg sammenligning teknikker, for eksempel salg-videresalg analyse, paret-salg analyse, og utvinning metoden for å estimere påløpte avskrivninger. De må være sikker på at salgsprisene på alle salg er virkelig en indikasjon på markedet. Selger insentiver som lån rabatt poeng, forhåndsbetalt hus association avgifter, rabatter, selger betalte avsluttende kostnader, løsøre inkludert i salget, etc., har vanligvis en effekt på salgspriser og kan påvirke resultatene.
Salgs-Videresalgsanalyse
i en salgs-videresalgsanalyse analyseres en eiendom som selger og videreselger på relativt kort tid. Ved å finne eiendommer i et stabilt marked som hadde to åpne markedet, armlengdesalg i en relativt kort periode, kan noen forskjell i pris skyldes endringer i den egenskapen.
Parret Salgsanalyse
i en parret salgsanalyse analyseres to lignende egenskaper som selger i samme tidsperiode i samme marked. Hvis salget er åpent marked, armlengdetransaksjoner, kan enhver prisforskjell skyldes fysiske forskjeller mellom de to eiendommene. Hvis den fysiske forskjellen kan identifiseres, kan markedsreaksjonen på den forskjellen identifiseres.
Extraction
i Likhet med metoden med samme navn som brukes til å beregne landverdi, gjør utvinning takstmenn å bestemme avskrevet verdi av forbedringene i faget eiendom ved å estimere kostnadene nye av nylig solgte sammenlignbare, minus salgsprisen på disse sammenlignbare, og minus verdien av landet i transaksjonen.
Utvinning er en nøyaktig måte å lese markedet på, fordi armlengdetransaksjoner avslører mengden av påløpte avskrivninger som er anerkjent av kjøpere. Jo flere prøver som kan hentes fra markedet, desto mer pålitelige er de samlede dataene. Blant de sammenlignbare salg som analyseres, korrelasjoner bør gjøres for å komme frem til passende prosenter. Med tilsvarende sammenlignbare salg kan prosentandelen av påløpte avskrivninger direkte brukes på emnets eiendom.
fordi en appraiser bare leser markedet med denne metoden, er alle kilder til påløpte avskrivninger inkludert-fysisk forringelse — funksjonell forældelse og økonomisk forældelse. Hvis det var nødvendig å skille ut en kilde til påløpte avskrivninger, kunne en ytterligere anvendelse av abstraksjonsmetoden brukes. En takstmann kan anslå påløpte avskrivninger tilskrives to av kildene ved andre hensiktsmessige metoder, og deretter trekke fra mengden av påløpte avskrivninger tilskrives disse kildene fra det totale beløpet av påløpte avskrivninger. Forskjellen vil være påløpte avskrivninger som tilhører en isolert kilde.
Inntektsskapitaliseringsmetode
Avskrivninger beregnes forskjellig for inntektsgivende eiendommer. I stedet for å totalt dollarbeløp av avskrivninger og deretter trekke dette beløpet fra den estimerte kostnaden, formulerer takstmenn et estimat basert på et tap av inntekt som kan tilskrives varen (e) som forårsaker avskrivningen. For at denne teknikken skal fungere, må emnet være en inntektsgivende eiendom.
inntektsskapitaliseringsmetoden er som markedsekstraksjonsmetoden fordi det er nødvendig å finne lignende inntektsgivende egenskaper både med og uten de samme påvirkningsfeilene. Når disse egenskapene er isolert, kan påvirkningen av feilene analyseres for å bestemme hvordan det forårsaker påløpte avskrivninger. Denne metoden tar det imidlertid et skritt videre ved å bruke en markedsavledet kapitaliseringsrate til den inntekten for å estimere det totale tapet i verdi.