Så, du ønsker å prøve og selge huset selv, og spare på eiendomsmegling salg provisjon? Denne prosessen er kjent som» For Sale By Owner», ELLER FSBO (uttales «fiz-bow»), og går for det betyr at du er i ferd med å engasjere seg på en betydningsfull terningkast. Mange selgere kan med hell konkludere FSBO-prosessen uten problem. Mange andre selgere vil ønske at de aldri hadde forsøkt det. Hensikten med DENNE FSBO siden er ikke å overbevise deg ene eller den andre, men bare for å gi en kort guide TIL FSBO prosessen fra start til slutt. Nå for ansvarsfraskrivelsene:
denne nettsiden er IKKE ment å være en omfattende forklaring på alt som kan eller vil oppstå i ET fsbo-salg. Ved sin definisjon er hver eiendom unik og vil ha sine egne spesielle problemer å håndtere.
alle forklaringer på denne siden er basert På North Carolina lov og skikk, og visse skikker og prosedyrer kan variere fra fylke til fylke I North Carolina.
Ingenting i dette sammendraget skal brukes eller brukes til eiendomssalg utenfor North Carolina.
for dette sammendraget antar vi at et bolighus blir solgt, men noen av de samme grunnleggende prinsippene bør gjelde for ledig land, boligutleiehus eller annen ikke-kommersiell eiendom som ligger I North Carolina.
det eksisterer ingen advokat-klientforhold mellom vårt firma og eventuelle besøkende på dette nettstedet før en besøkende etablerer personlig kontakt med en fast advokat OG fast advokat og den besøkende begge er enige om å etablere et advokat-klientforhold. Selv om vi ønsker velkommen e-post fra potensielle kunder, sender en e-post til en av våre advokater ikke et advokat-klientforhold
FSBO TRINN 1: ANGI PRISEN
det første trinnet er å evaluere eiendommen til salgs. Her prøver du å skille dine følelser om eiendommen og se på eiendommen som en kjøper vil se den. Dette er mye vanskeligere å gjøre enn det høres ut. De fleste tror at huset deres er fantastisk og verdt mer enn det egentlig er. Du må vurdere faktorer som hva slags lignende egenskaper har solgt i nabolaget ditt, hvor mye egenskapene solgt for, og hvor lenge egenskapene som selges var på markedet. Eiendomsmegling fagfolk kaller denne prosessen en » markedsanalyse.»En markedsanalyse er vanligvis en gratis tjeneste som tilbys av lokale eiendomsmeglere til potensielle selgere. Håp og forventning knyttet til en markedsanalyse er at selgerne vil deretter liste eiendommen for salg med eiendomsmegling profesjonell. Det er ikke for sent å forlate FSBO og liste eiendommen med en eiendomsmegler profesjonell!
du kan prøve å sette en salgspris for eiendommen din ved å samle markedsanalyser fra ulike eiendomsmeglere, men dette virker iboende uærlig og urettferdig for meg, med mindre du forteller eiendomsmeglerne foran hva du gjør. Du kan også bruke online skattekontoret poster for å se hva skattekontoret mener din og omkringliggende eiendommer er verdt, minst som i siste fylke revaluering. En annen måte å etablere verdi er å ansette en profesjonell bolig appraiser og også vurdere å ha en» forkjøps » hus inspeksjon gjort av en lisensiert hjem inspektør. Du vil se senere I FSBO prosessen der takstmenn og inspektører kommer tilbake inn i bildet.
FSBO TRINN 2: REKLAME
når du har satt salgsprisen, nå må du få ord ut om salget. Dette er hvor eiendomsmegling fagfolk virkelig tjene sin provisjon. De eier og driver formidable multiple listing services (MLS). FUNKSJONEN TIL MLS er å spre ordet av din eiendom salg detaljer blant alle eiendomsmegling fagfolk i ditt område, slik at et bredt spekter av eiendomsmegling fagfolk kan deretter finne ut om din eiendom og vise den til interesserte kjøpere. Hvis Du har Internettilgang, er det noen gebyrbetalte tjenester tilgjengelig FOR fsbo-selgere som kan få eiendommen din til din lokale MLS.
Mange fsbo selgere omgå MLS og online annonsering, og bare annonsere ved hjelp av tradisjonelle direkte metoder, for eksempel avis og magasin reklame og sette en FSBO tegn i gården
FSBO TRINN 3: VISER EGENSKAPEN OG EVALUERE PROSPEKTER
Dette er trolig det vanskeligste trinnet I fsbo prosessen. Når du ansetter en eiendomsmegler profesjonell, møte de med kjøperne og vise huset til dem. Din jobb er bare å holde huset presentabel som anvist av din eiendomsmegler profesjonell, holde ut av veien, og ta den endelige avgjørelsen på en kontrakt som kan bli presentert av din eiendomsmegler profesjonell. Når DU går FSBO, er alt opp til deg. Her er en kort liste over noen potensielle ting å se etter: (A) Nettlesere-det er mange mennesker der ute som bare vil bla gjennom og har ingen intensjon om å kjøpe huset ditt. Deres funksjon er å kaste bort tiden din; (b) Mutter Tilfeller Og Kriminelle – det er også rovdyr der ute på jakt etter ofre; og (c) De Som ikke har råd til å kjøpe huset ditt – Mange mennesker, spesielt første gang boligkjøpere, vil kjøpe mer hus enn de har råd til.
du kan kutte ned på noen av disse problemene ved å ta noen sunn fornuft forholdsregler:
Bruk avtale-only visninger
Gjennomføre en pre-viser telefonintervju. Blant annet bestemme intensjonene til den potensielle kjøperen. Finn ut om kjøpsressursene.
Få et prekvalifiseringsbrev. Du bør tilfredsstille deg selv at dine potensielle kjøpere har jobbet med en anerkjent boliglåner, og at utlåner har gitt de potensielle kjøpere et skriftlig prekvalifiseringsbrev som forteller dem hvor mye lån de har råd til og hva slags lån de skal kunne få. Prekvalifikasjonsbrevet er ikke en garanti for finansiering, siden det avhenger av mange andre faktorer, men det er en god start.
Aldri være alene med en potensiell kjøper
Har mobiltelefonen hendig under en viser for mulige kriser.
FSBO TRINN 4: NØDVENDIGE OPPLYSNINGER
Før du inngår en kontrakt (FSBO TRINN 5, nedenfor), er det tre grunnleggende selgeropplysninger som kreves For Salg I North Carolina. Den første avsløringen Er North Carolina Bolig Disclosure Statement. North Carolina General Statutes Kapittel 47e krever at alle selgere fyller ut dette skjemaet og gir det til sine kjøpere. Skjemaet kan lastes Ned I Adobe Acrobat-format Fra Nettsiden Til North Carolina Real Estate Commission
The North Carolina Residential Property Disclosure Statement
når du fyller ut dette skjemaet, husk at noen «Ja» svar betyr at du er klar over eller et problem, og krever en detaljert forklaring, ved hjelp av ekstra ark om nødvendig. Ethvert» Nei » svar betyr at du ikke er klar over noe problem. Ethvert Svar på» Ingen Representasjon «betyr at du ikke sertifiserer noe, ja eller nei, og ligner på en» as-is » – erklæring i en kontrakt. Mens et» ingen representasjon » svar er tryggest for en selger, kan det være som å vifte det ordspråklige røde flagget til en kjøper.
Den andre avsløringen, som også kreves av North Carolina General Statutes 47E, Er:
Obligatorisk Avsløring Av Mineral-Og Olje-Og Gassrettigheter.
den tredje avsløringen avhenger av husets alder. Hvis huset ble bygget før 1978, er selger også pålagt å gi kjøperen En Bly Maling Avsløring Faktaark / Brosjyre Og En Bly Maling Avsløring skjema. Faktaarket / brosjyren og avsløringsskjemaet kan lastes ned fra Den Føderale regjeringens nettsted
Lead Paint Disclosure Pamphlet
Lead Paint Contract Disclosure Form
FSBO TRINN 5: Å GJØRE KONTRAKTEN
når selgeren og kjøperen har blitt enige om salgsbetingelsene, må alt som ble forhandlet, skrives inn og signeres av både selger og kjøper. Verbal eller» håndtrykk » kontrakter for salg av fast eiendom er ikke rettskraftig I North Carolina, og ingen boliglån vil gjøre et lån til en kjøper uten en skriftlig kontrakt.
siden 1977 har standardskjemaet for å inngå En North Carolina eiendomskontrakt vært North Carolina Bar Association Form no. 2 (også kjent Som North Carolina Association Of Realtors Standard Form no. 2). Skjemaet har tittelen «Tilbud Om Kjøp og Kontrakt», og det blir en fullt bindende kontrakt når den er signert av både kjøper og selger. Kontraktsskjemaet er opphavsrettsbeskyttet som en felles innsats mellom North Carolina advokater og eiendomsmeglere, og er derfor ikke tilgjengelig For Internett-nedlasting. En fsbo selger kan være i stand til å sikre tomme kopier av skjemaet fra En North Carolina advokat eller eiendomsmegler, men vår anbefaling er at EN fsbo selger etablere et forhold med En North Carolina eiendomsmegler. Advokaten kan møte med fsbo selgeren å gå over kontrakten prosessen, med det blir fullt ut forstått at advokat vil utkast opp den endelige versjonen av kontrakten.
utformingen av en kontrakt må ikke tas lett, siden mange tusen dollar vil stå på spill. Mange ganger kjøper og selger vil ha verbalt forhandlet vilkårene for salg uten å vurdere alle mulige problemer, og be en advokat å sette disse vilkårene i en formell kontrakt. Jo bedre praksis er for selgere å ha møtt med en advokat først, deretter kjøper og selger gjennomføre sine forhandlinger ved hjelp av en sjekkliste over saker å bli enige om, og deretter har advokat formalisere avtalen i en skriftlig og signert kontrakt.
Her er et eksempel sjekkliste over problemer som må tas opp når utforme En North Carolina eiendomsmegling bolig salgskontrakt:
Navn: Riktige navn på kjøpere og selgere
Løsøre Elementer: Hvilke elementer av løsøre skal bo med huset? Personlig eiendom er definert som noe som ikke er festet til huset, og som en selger kan fjerne og ta med seg.
Kjøpesum: mengden av samlet kjøpesum, og hvordan prisen skal betales. For eksempel, hvis et hus selger for en total kjøpesum på $200 000, kan selgeren be om et innskudd på $2000, med balansen på $198 000 som skal betales ved lukking.
Earnest Penger Innskudd: Hvor mye, og hvem skal holde det?
Due Diligence Fee: det nyeste kontraktsskjemaet, i bruk siden januar 2011, etablerer en tidsperiode hvor kjøperen kan si opp kontrakten når som helst og uten å gi en grunn. Gebyret for «due diligence» betales av kjøperen til selgeren for å «kjøpe» denne gangen. Fra selgerens perspektiv bør due diligence-avgiften være høyere jo lengre due diligence-perioden skal være.
Finansiering Situasjoner: disse pleide å være i kontraktsform. Nå er de en del av kjøpers due diligence tidsramme.
Avsluttende Kostnader: Det blir stadig vanligere for en kjøper å spørre selger om å betale for rabattpoeng, eller for et bestemt fast beløp av kjøperens sluttkostnader, og skrive disse betalingene inn i kontrakten. Selgeren kan godta en slik betingelse, og det avtalte beløpet vil bli trukket fra selgerens fortjeneste ved avslutning. Noen ganger vil selgeren godta en figur, forutsatt at kjøpesummen økes i et beløp som er tilstrekkelig til å gjøre opp for «tapet» ved å betale for det beløpet. Dette er akseptabelt, forutsatt at eiendommen vurderer minst mengden av den økte kjøpesummen.
Inspeksjonsrettigheter: med mindre eiendommen selges «som den er», vil kjøperen sørge for at eiendommen er strukturelt lyd og fri for termitter før den lukkes på eiendommen. Fast Eiendom Avsløringer nevnt I FSBO TRINN 4 ovenfor er ikke garantier eller garantier til kjøperen, Og North Carolina fortsatt legger byrden på kjøperen å sjekke ut et hus før kjøperen kjøper den. Med begrensede unntak, å kjøpe et brukt hus ligner på å kjøpe en bruktbil-kjøperen må fullt ut sjekke ut hva kjøperen kjøper, fordi når lukking skjer, er det nesten ingen reell regress mot selgeren. North Carolina skjema kontrakt brukes til å inneholde bestemmelser som tillater kjøperen visse rettigheter inspeksjon før stengetid. Den nye kontraktsformen setter disse, som finansiering, i due diligence-perioden.
Stenging: når stenger eiendommen? Når vil besittelse av eiendommen passere til kjøperen? Hvor lang tid tar kjøperen å få lånet sitt sammen?
Ingen Uskrevne Avtaler: Eventuelle andre spesielle forhold eller avtaler som ikke omfattes av standardkontrakten?
FSBO TRINN 6:FRA KONTRAKT TIL AVSLUTNING
Når Kontrakten er fullstendig avtalt og skrevet opp, må den reproduseres i minst fire (4) kolleger-en hver for kjøperen, selgeren, kjøperens utlåner og personen som holder det alvorlige pengeinnskuddet. Kjøperen er da pålagt å bruke sin beste tro innsats for å møte alle vilkårene, som finansiering og inspeksjoner. Boliglånsprosessen kan ta alt fra en uke til seks uker, avhengig av eiendommen og låntakeren, og det er mulig at kjøperen ikke vil kunne kvalifisere for boliglånet som trengs for å lukke. Ting som påvirker kvalifisering er (men er ikke begrenset til) den faktiske kreditt rapporten av låner, verdien som en takstmann valgt av utlåner tildeler til eiendommen, og de tilgjengelige kontanter som en kjøper har på hånden for å gjøre opp forskjellen mellom kjøpesummen og lånebeløpet.
i løpet av due diligence-perioden må kjøperen få all finansiering, inspeksjoner og andre avsluttende detaljer utarbeidet, og kjøperen og selgeren må løse alle problemer som oppstår fra denne due diligence. På et tidspunkt mellom kontraktsignering og sluttdato, boliglån kvalifisering prosessen vil bli fullført. Hvis kjøperen kvalifiserer for boliglånet, vil en sluttdato bli satt mellom kjøper, utlåner og kjøperens avsluttende advokat.
Nedleggelser I North Carolina er vanligvis holdt på kontoret til en lisensiert advokat valgt av kjøperen og godkjent av utlåner. Se Vår Avsluttende Tjenester side for mer informasjon om dette. I EN FSBO salg, vil selger og kjøper vises på kontoret til den avsluttende advokat på sluttdato og signere alle de avsluttende dokumenter. Selgeren vil være ansvarlig for å gi en garanti gjerning til kjøperen og betale For north Carolina punktafgift frimerker og eventuelle andre utgifter som selger har avtalt ved kontrakt for å betale. Også, for å lukke, selgeren må være i stand til å levere til kjøperen «salgbare tittel,» som betyr at en tittel søk gjort av den avsluttende advokat avslører at selgeren kan levere klar tittel til kjøperen med » akseptable heftelser «(for eksempel restriktive pakter, generelle servitutter, etc.). Hvis tittelsøket viser at selgeren har et uncancelled boliglån, dom, ubetalt skatt eller andre «uakseptable beløp» på eiendommen, vil avsluttende advokat gjøre avtaler med selgeren, gjennom lukking, for å betale, tilfredsstille eller på annen måte fjerne uakseptable beløp. Visse akseptable heftelser, som skatter for inneværende år som ennå ikke er betalt, eller obligatoriske vurderinger for en huseierforening, vil bli fordelt mellom kjøper og selger ved lukking, slik at selger har betalt selgers andel av heftelsen, og kjøper antar da heftelsen fra selgeren. Alle disse utbetalingene og justeringer vil bli reflektert på et dokument kjent som HUD-1 Oppgjør Uttalelse. HUD-1 vil spesifisere alle kjøperens og selgerens utgifter og kreditter, og komme ned til nettofondene som kreves av kjøper og nettofondene som skal betales til selger når lukkingen er fullført. Både kjøper og selger signerer OG godtar HUD-1.
når alle dokumentene er signert, samler den avsluttende advokat de avsluttende midler fra kjøperen. Midlene må være i form av bankoverføring, sertifiserte midler, kontanter eller andre «kontantekvivalenter» midler som kreves av North Carolina Good Funds Settlement Act. Når den avsluttende advokat er fornøyd med at han har riktig beløp og type avsluttende midler, og at alle dokumenter er riktig signert og attestert, vil den avsluttende advokat fortsette å oppdatere tittelen og registrere dokumentene i fylket Register Of Deeds(i fylket der eiendommen ligger). Den avsluttende advokat vil ikke distribuere netto salg inntektene til selgeren før alt dette er gjort. Fsbo selgeren må være sikker på å spørre den avsluttende advokat når selgeren kan rimelig forvente å motta selgers netto inntektene sjekk.
EPILOG
Vi har nå tatt en kort og forenklet spasertur ned FSBO gul-murstein veien. Din faktiske kjørelengde kan variere, det vil si AT fsbo-salg kan være lett og smertefritt eller vanskelig og komplekst. Lykke til!