det var en gang en ganske vanlig praksis for et hjem kjøperen å gjøre et tilbud på et hus før du kjøper lån godkjenning, kjent som et lån beredskap. Mange realtors krever bevis på boliglån forhåndsgodkjenning før du gjør et tilbud på et hjem-noen kan ikke engang jobbe med deg med mindre du gjør det. Et lån beredskap i dag er ofte litt vanskelig.
årsaken til utfordringene innebærer typen lån situasjoner som er mest utbredt. For eksempel, i mange steder over hele landet, kan et hjem kjøperen se på flere typer lån situasjoner og innlemme en eller flere av disse situasjoner i kjøpstilbudet.
Situasjoner kan være en del av din due diligence, og hvis ikke oppnådd av en av partene kan være kontrakt-kansellering hendelser. Som kjøper er det viktig å forstå disse elementene av hjemme-kjøp, og hvordan de fungerer. De to generelle typene er finansielle situasjoner og vurdering situasjoner.
Finansielle Situasjoner
bare boligkjøpere som er å skaffe finansiering tendens til å gjøre kjøpekontrakten betinget av å få et lån. Kontanter kjøpere ikke be om et lån beredskap fordi det er ingen lån. Kontrakten kan være betinget av at kjøperen får:
- ET fha-lån, som har sitt eget sett med krav
- ET VA-lån, som er garantert Av Veteranadministrasjonen
- et konvensjonelt lån, som vanligvis selges i annenhåndsmarkedet
- et lån fra en kredittforening hvor låntakeren er medlem
- Privat finansiering, som noen ganger kalles et hardt pengelån
- hjem vurdering
AVHENGIG av type lån, KAN UTLÅNER kreve visse eiendomsforhold eller reparasjoner For Å Gjøre Lånet. Hvis selgere og kjøpere ikke kan bli enige om reparasjoner eller utlåner forhold, vil kjøperen ikke motta lånet, og transaksjonen vil bli annullert.
Å Få et lån er vanligvis en del av en kjøpers due diligence.
generelt har kjøperen en viss tidsperiode i kjøpskontrakten for å skaffe finansieringen. I noen tilfeller kan kontrakten gi kjøperen et valg mellom et visst antall dager før lånet beredskap må være fornøyd eller å holde lånet beredskap på plass før stengetid.
Betinget Av Lånefinansiering
de fleste selgere forventer at en kjøper må skaffe finansiering. Selgere er vanligvis noe rimelig og vil tillate en viss tid å passere for kjøperen å få finansiering og fjerne lånet beredskap. Men vil ikke alle selger ønsker å vente til dagen for lukking for å finne ut om kjøperen er faktisk i stand til å lukke escrow.
det er ikke helt rettferdig for en selger for en kjøper å be om en 30-dagers sluttperiode uten en fast forpliktelse til å lukke. På den annen side, hvis en selger fjerner et lån beredskap før lukking, kan en kjøper bli veldig nervøs.
Lange avsluttende perioder gjøre selgere nervøs, som det ser ut til at en kjøper ikke kan ha midler til å kjøpe eller gjøre et tilbud.
en kjøper kan lure på hva som ville skje hvis utlåner besluttet å avvise lånet for en uforutsette grunn. Eller, hvis kjøperen hadde fjernet lånet beredskap, de kan være på selgerens nåde, og deres alvor pengeinnskudd kan være i fare. Få kjøpere er villige til å ta en gamble på å miste innskuddet.
Forhåndsgodkjenning
Mange kjøpere får og presenterer et forhåndsgodkjenningsbrev før de gjør et tilbud. Det er preapproval brev selger noen ganger avhengig som bevis på kjøpers kredittverdighet og evne til å kvalifisere for et lån. Men etter at filen er pakket for underwriting, kan andre problemer dukke opp som vil stoppe prosessen.
forhåndsgodkjenninger oppgir ganske enkelt at en kjøper i utgangspunktet har inntekt til å støtte en boliglånsbetaling, uten å vurdere andre faktorer.
Forhåndsgodkjenning er ikke en garanti for lånegodkjenning. Tittel søk er gjennomført, samt kreditt og inntekt sjekker. Ukjente dommer mot eiendommen kan vises i offentlige registre, eller en kjøper kan ha et blip på kreditt rapporten som hadde gled gjennom sprekker.
Vurdering Beredskap
ikke overse den andre typen lån beredskap—vurdering. Avgrensnings beredskap er ofte atskilt fra lån beredskap. En avgrensningsbrønn beredskap betyr hjemmet må vurdere på kjøpesummen.
hvis vurderingen er mindre enn kjøpesummen, kan kjøperen avbryte forutsatt at kjøperen har en vurderingsberedskap i kjøpskontrakten. Hvis selgeren godtar å senke prisen for å møte avgrensningsbrønn, er kjøperen deretter forventes å fjerne avgrensnings beredskap.
Second Appraisal
men hva skjer hvis ved lukking underwriter bestemmer på ellevte time for å bestille en andre vurdering og at andre oppfatning av verdi viser seg å være en lavere verdi? Hvis kjøperen har gitt ut avgrensnings beredskap, er det ingen avgrensnings beredskap venstre.
hvis lånet beredskap ennå ikke er utgitt, kan kjøpekontrakten fortsatt være betinget av kjøpers evne til å få lånet.
Dette er bekymringer som skal tas opp med din eiendomsmegler før du gjør et tilbud om å kjøpe et hjem. Noen kjøpere er komfortabel å fjerne et lån beredskap når en utlåner forsikrer kjøperen filen er klar for finansiering. Men hvis utlåner har bekymringer, kan det ikke være lurt å fjerne lån beredskap. Lån situasjoner også snakke med en selger.
Noen Siste Tanker
ulempen med lån situasjoner er hvis tilbudet er blant flere tilbud, kan de andre kjøperne være villig til å fjerne et lån beredskap eller forkorte perioden. I dette tilfellet, hvis du insisterer på å holde lånet beredskap intakt hele veien til lukking, tilbudet kan ikke bli akseptert.
hvis du holder fast på dine uforutsetninger, kan selgeren tro at du har et problem som kan føre til vanskeligheter ved lukking, eller tror du er for vanskelig å lukke med.
i tøffe situasjoner som disse, kan noen boligkjøpere be sin utlåner å godkjenne filen gjennom underwriting før de gjør et tilbud om å kjøpe et hjem. Underwriting godkjenning fjerner frykten for usikkerhet og styrker tilbudet.