Delaware Lovbestemte Trusts For 1031 Børser
Vi har skrevet i en annen artikkel om hvordan 1031 børser gir skattebetalere muligheten til å utsette skatt på grunn av overføring av en eiendom. Vi har også diskutert hvordan leieforholdet i vanlige strukturer noen ganger kan lette 1031-utvekslinger. Her diskuterer vi en annen tilnærming, bruken Av Delaware lovbestemte trusts.
Det Finnes Flere betydelige utfordringer for å fullføre en like-kind utveksling Under Seksjon 1031 Av Internal Revenue Code.
Like-Kind Exchange Challenges
- Finne passende erstatningseiendom
- Utføre due diligence på eiendommen
- Sikre bankfinansiering for å erstatte mengden av gjeld på den opprinnelige eiendommen
- Identifisere eiendommen innen 45 dager
- vellykket avslutning av kjøpet innen 180 dager
- En Eneste-Eierskap Eiendom Vil Mest Sannsynlig Fortsatt Kreve Eieren Å Være En Hands-On Eiendom Eier, Siden Kontrahering Ut Eiendomsforvaltning i slike tilfeller kan være for dyrt eller upraktisk
- interesser i en begrenset partnerskap eller aksjeselskap kvalifiserer ikke for 1031 exchange treatment
under visse omstendigheter vil reelle eiere Av En delaware lovfestet tillit (DST) som eier fast eiendom, bli behandlet som å eie en direkte interesse i slik eiendom i Henhold Til Avsnitt 1031. Denne bestemmelsen vil være veldig faktaspesifikk, men krever generelt følgende:
tilliten må være for beskyttelse av mottakerens eiendom, uten makt for lederen å variere tillitsens investeringer.
dette punktet er avgjørende; lederen / forvalteren må ha svært begrensede krefter; i eiendomssammenheng betyr dette at det IKKE kan:
- Avhende eller erverve ny eiendom;
- Reforhandle leieavtaler;
- Inngå nye leieavtaler;
- Reforhandle gjeldsforpliktelser;
- Motta kapitalinnskudd fra investorer;
- Invester kontantoverføringer; Eller
- Gjøre mer enn mindre, ikke-strukturelle endringer i en eiendom som ikke er lovpålagt
Master leieavtaler må være sanne leieavtaler og ikke former for finansiering
utleier må gjøre et minimum, ubetinget «utsatt» investering i eiendommen som forblir gjennom hele leieperioden. Ingen medlemmer av gruppen av underleiet kan ha en opsjon på å kjøpe den underliggende eiendommen til mindre enn den da gjeldende markedsverdi. Ingen medlem av gruppen av underleiet kan gjøre oppkjøp lån eller garantier. Utleier må forvente å tjene penger på transaksjonen(bortsett fra skattefradrag og kreditter).
eierne må behandles som» grantors » av tilliten
Eiere kan ikke overføre penger til tilliten av andre grunner enn for et kjøp av en interesse der.
tilliten må innregnes som en enhet atskilt fra de reelle eierne
Kreditorer av reelle eiere i EN SOMMERTID kan ikke hevde krav direkte mot eiendommen holdt AV SOMMERTID; disse eierne har rett til de samme personlige ansvarsbegrensningene fra DSTS handlinger som gjelder for et selskaps aksjonærer; EN DST kan saksøke eller bli saksøkt som en enhet, og kan dannes for investeringsformål. Disse kreftene og privilegiene har ført IRS til å konkludere med at EN SOMMERTID er en enhet skilt fra sine eiere for Kodeformål.
det er andre krav, men en riktig strukturert SOMMERTID oppfyller vanligvis disse. Hvis alle kravene er oppfylt, da, som «grantors,» eiere AV EN SOMMERTID bør behandles som å eie en udelt brøk interesse i hver av de underliggende eiendommene og dermed kvalifisert for 1031 børser.
Det er klart noen ulemper Til DSTs som gjør dem uegnet for noen 1031-utvekslinger.
Potensielle Ulemper Til DSTs
Virkelig Passiv Investering.
pre-emballasje, tillit struktur, og eiendomsforvaltning begrensninger gjør EN SOMMERTID en virkelig passiv investering med svært begrenset innspill fra investorer.
Langsiktige Holdingsperioder.
disse investeringene er vanligvis designet for langsiktige holdeperioder, vanligvis 5-10 år; EN SOMMERTID er dermed ikke egnet for en investor som bare vil ha et sted å midlertidig «parkere» pengene sine mens han venter på at noen andre investeringer skal komme sammen.
Potensielt Lavere Avkastning.
Individuelle investorer som har klart sine egne eiendommer kan også brukes til bedre enn 6% -7% årlig inntekt som mange DSTs tilbyr.
det er imidlertid også noen fordeler over TIC-strukturer som ellers brukes til 1031-utvekslinger.
Fordeler med DSTs vs. TICs
Ingen Direkte Bank Engasjement.
Bankene er ikke involvert direkte med investorene, slik at utgangsstrategier kan forbedres.
Tilleggsalternativ.
DSTs kan gi et ekstra alternativ som ellers ikke ville være tilgjengelig i løpet av 45-dagers identifikasjonsperiode.
Ingen 35-Investor Grense.
begrensningen til 35 investorer som gjelder FOR TIC-strukturer, gjelder heller ikke for SOMMERTIDSINVESTERINGER.
en 1031 utveksling kan være et viktig verktøy for skatt utsettelse, Og DSTs kan være et annet verktøy i arsenal av investorer som ønsker å dra nytte av slike børser. Det er imidlertid viktig å være bevæpnet med litt bakgrunnskunnskap og hjelp fra dyktige fagfolk.