COVID-19 heeft een bloedbad veroorzaakt op Wall Street en onzekerheid in andere investeringsklassen, maar gedurende decennia heeft land een veilige haven geboden voor kapitaalbehoud in tijden van economische onrust. In de post-pandemische economie moeten OCMW ‘ s en hun grondbeleggerklanten begrijpen welke opties voor tax shelter beschikbaar zijn om hun acquisities te beschermen.
- PBM is aftrekbaar, zegt IRS
- meer accountantskantoren omarmen vermindering van kantoorruimte: AICPA survey
- IRS breidt uitsluiting van werkloosheidsbelasting uit naar meer belastingbetalers
fiscale opvang en landinvestering gaan hand in hand, aldus Jason Walter en Clint Flowers, respectievelijk oprichter / CEO en partner van National Land Realty.
” dat komt omdat er een groot aantal fiscale afschermende opties om uit te kiezen, ” zei Walter. Deze omvatten soortgelijke (sectie 1031) beurzen, Delaware wettelijke trusts, uitputting van de belastinggrondslag, step-up in basis, pensioenrekeningen, en instandhouding erfenissen. Welke worden gebruikt hangt allemaal af van de behoeften van de investeerder.”
1. Sectie 1031 exchange en DST ‘ s
een 1031 exchange (ook bekend als een soortgelijke exchange) omvat de uitwisseling van een activum tegen een ander vervangend activum zonder dat er een actuele belastingverplichting ontstaat uit de verkoop van het eerste activum. “Land is een van de soorten investeringen onroerend goed activa die mag worden uitgewisseld,” zei Walter. “Dit kan gemakkelijk worden gedaan door middel van conventionele verkoop-en acquisitiemodellen, maar ook door middel van Delaware statutary trusts, die beleggers in staat stellen om een fractioneel belang in een bepaald onroerend goed met andere beleggers. Investeren in een DST kunt u een passieve belegger en diversifiëren uw vastgoedportefeuille door middel van investeringen in vele verschillende soorten en aantal eigenschappen.”
DST ‘ s zijn populair voor het eigendom van appartementengebouwen, volgens Walter. “De DST laat meerdere mensen om te investeren in een trust: Zo zouden 30 investeerders elk een miljoen dollar kunnen investeren om een flatgebouw te kopen.”
2. Uitputting van de belastinggrondslag
dan is er de route die wordt aangeboden door de uitputting van de belastinggrondslag, zei Flowers: “bijvoorbeeld, als u Timberland conventioneel koopt via een hypotheek of voor contant geld, en het heeft 4.000 MBF (duizend board feet) van merchantable hout ter waarde van $1 miljoen op de dag dat u het kocht, kunt u dat 4.000 MBF hout omzetten in $1 miljoen van de inkomsten in de tijd door middel van een of meer hout verkopen zonder enige fiscale gevolgen of meerwaarde.”
” It ’s not a gain — it’ s simply a recovery of capital, ” said Flowers. “Het hout werd net omgezet in een vloeibare vorm. Elke volgende dollar daarna zou worden belast tegen de toepasselijke long-term capital gain rate. Bepaalde activiteiten kunnen bijdragen aan de kostenbasis, waardoor de houder om te doen uitputting opnieuw later of kapitaliseren in het jaar van de uitgave.”
3. Stap-up op basis
dit is de traditionele stap-up op basis van het overlijden van de eigenaar van een actief. De erfgenamen ontvangen het actief tegen een kostenbasis die gelijk is aan de reële marktwaarde op de datum van overlijden. “Bijvoorbeeld, als een investeerder koopt land voor $ 5.000 per acre en overlijdt wanneer de huidige reële marktwaarde is $8.000 per acre, de erfgenamen zullen het ontvangen met een kostenbasis van $8.000 per acre,” zei bloemen. “Ze zouden geen boete oplopen bij de verkoop van het onroerend goed, tenzij hun netto-inkomen uit de verkoop hoger is dan $8.000 per acre, en alleen het bedrag van meer dan $8.000 per acre zou worden onderworpen aan een vermogenswinst belasting, het verstrekken van $3.000 een acre in tax shelter.”
4. Pensioenrekeningen
Land kan ook worden aangehouden in een IRA of 401(k), volgens Flowers. “In het geval van een IRA moet het een zelfsturende IRA zijn. Voor 401 (k) s, Je kunt niet rechtstreeks investeren in de 401 (K) rekening, maar zal moeten rollen over uw 401(k) in een IRA en vervolgens gebruik maken van de opbrengst voor de investering” zei hij.
de IRA-schuilplaats is strikt beperkt tot land dat wordt gebruikt voor investeringsdoeleinden, volgens Flowers: “dit is dus niet de juiste keuze voor mensen die de verbeteringskosten van een hut of lodge willen compenseren.”
5. Conservation erfpacht
Conservation erfpacht is de laatste tijd in het nieuws geweest, omdat de IRS heeft geprobeerd het gebruik ervan in misbruik gesyndiceerde tax shelter transacties te dwarsbomen. Echter, het legitieme gebruik van behoud erfenissen wordt nog steeds erkend door de IRS.
” de IRS erkent de belangrijke rol van legitieme Conservation easement aftrek in het stimuleren van landbehoud voor toekomstige generaties,” de IRS zei in IR-2020-152, op 13 juli 2020.
“Conservation erfenissen lijken op een akte beperking, maar op een grotere schaal,” zei Flowers. “Via deze methode doneren investeerders bepaalde rechten ten gunste van een charitatieve land trust. Deze rechten houden doorgaans verband met de ontwikkeling van de onderverdeling, de mijnbouw of het gebruik van het oppervlak dat een negatieve invloed kan hebben op het in het wild levende dier of het ecologische voordeel voor het publiek, met inbegrip van de luchtkwaliteit, de waterkwaliteit, enz. Hoe meer rechten je doneert, hoe groter de belastingschuilplaats. Door een erfpacht kan 50 tot 100 procent van het aangepaste bruto inkomen van de donor tot 16 jaar worden beschermd.”
naast de tax shelter bieden instandhoudingsdiensten ook donoren de mogelijkheid om een positief voorbeeld te geven voor hun gemeenschap. “En vele malen, zouden ze deze conservatie stappen hebben genomen om het beste gebruik van het land toch te maken,” Flowers merkte op.
natuurlijk is het, gezien de huidige IRS focus, erg belangrijk voor OCMW ‘ s om onderscheid te maken tussen legitieme en onrechtmatige Conservation easements. Rickard Jorgensen, president en chief underwriting officer van CPAGold, ziet Conservation easements als een piek in de volgende golf van wanpraktijken vorderingen tegen accountants en belastingvoorbereiders. Dit kan de vorm aannemen van een verwijzingsbron naar een gesyndiceerde promotor van conservation easement; een agressieve aftrek in de belastingaangiften van een persoon met een hoog vermogen of een conservatieve aftrek in de belastingaangiften van een HNW-persoon.
” we raden aan dat een CPA-bedrijf stappen moet ondernemen om de mogelijkheid van een claim die voortvloeit uit misbruik gesyndiceerde conservation easement transacties te beperken,” zei hij.Walter en Flowers waren het eens:” We zijn zeer betrokken bij de integriteit van de industrie, ” zei Flowers. “Als je onroerend goed koopt en beheert en het een hogere en betere gebruikswaarde heeft, kun je doneren en een mooie belastingaftrek behalen voor iets dat je sowieso zou doen, dat is perfect — waarvoor het is ontworpen. Maar als je koopt met de enige bedoeling van het bereiken van een terugkeer op een behoud erfdienstbaarheid, dat is zeer waarschijnlijk in strijd met de charitatieve Intentie regel.”