de markt voor residentieel onroerend goed van Utah heeft de afgelopen jaren een vergelijkbaar verhaal gehad: een slinkende voorraad leidt tot stijgende prijzen, samen met een aanhoudende groei in de meergezinssector. Maar Utah zal naar verwachting zijn bevolking verdubbelen in 2065. Die ongekende groei zal naar verwachting een nog grotere impact hebben op de huisvesting in gemeenschappen—en die trends van de toekomst beginnen nu al zichtbaar te worden.
een uitdagende omgeving
Jed Stewart, vice president van land acquisition bij EDGE Homes, zegt dat een van de grootste uitdagingen voor bouwers op dit moment de mogelijkheid is om huizen op aanvraag te leveren. Dat is direct gerelateerd aan het slepende tekort aan arbeidskrachten uit de Grote Recessie, toen veel bouwvakkers het veld verlieten en carrière maakten in andere beroepen.
en hoewel het gebrek aan inventaris en arbeid geen nieuwe zorg is, is het een aanhoudende zorg, zegt Stewart. Hij gelooft echter dat het de komende jaren beter zal worden. “Degenen onder ons die in de industrie nog steeds voelen de pijn van 2008,” zegt hij. “Mensen zijn nerveus om personeel toe te voegen en bedrijven weer op te bouwen en weer te groeien, omdat ze bang zijn dat het allemaal weer naar beneden zal vallen. Met meer jaren van solide groei, zal die angst verdwijnen—dat is mijn hoop toch.”
Ari Bruening, chief operating officer bij Envision Utah, zegt dat hoewel het tekort aan arbeidskrachten een huidige uitdaging is, de nog grotere uitdaging waar Utahns in de nabije toekomst voor zal staan een gebrek aan grondbevoorrading is.
“we kunnen niet gewoon blijven groeien omdat we bergen en meren en federaal land raken,” zegt hij. “Stijgende prijzen worden alleen maar erger. Gaan we de mogelijkheid creëren voor meer huisvesting in de bestaande valleien langs het Wasatch-Front of gaan we uiteindelijk onze groei eisen in de volgende vallei? Ik denk dat wat we nu zien het topje van de ijsberg is. Het gebrek aan land zal lange tijd een probleem zijn, en ik denk dat dat de vraag doet rijzen: gaan we manieren vinden om een beperkt land onder te brengen of niet? Zullen mensen veel betalen voor huisvesting dicht bij hun werk of minder betalen en verder weg wonen?”
omdat grond steeds minder beschikbaar wordt, kiezen bouwers steeds kleinere kavels om woningen betaalbaar te houden, voegt Stewart toe. “Land tarieven zijn ongeveer $ 300.000 een acre nu en kan gaan naar een prijspunt van meer dan $400.000. Tenzij we multi-family doen, het elimineert zo veel kopers, ” zegt hij. “Ons businessmodel bouwt ongeveer 1.200 eenheden per jaar. Drie jaar geleden waren we uitsluitend eengezinsbouwers, maar toen de markt veranderde en het land duurder werd, moesten we migreren naar meergezinswoningen en stadshuizen om te blijven voor een prijs die mensen zich kunnen veroorloven. De dagen van de quarter acre percelen die iedereen wil komen tot een einde, tenzij je een aanzienlijk budget om een huis te veroorloven op een groter perceel.”
Dan Lofgren, president en CEO van Cowboy Partners, zegt dat de landgebruiksfactor voor een deel zal worden bepaald door kosten en voor een deel door levensstijlkeuzes, aangezien mensen ervoor kiezen vaker gebruik te maken van het openbaar vervoer.
” we zien Salt Lake soms als een prachtige unieke plek, en in veel opzichten is dat waar, maar aan de andere kant, als je kijkt naar de levenscyclus van andere middelgrote steden op weg naar grote steden, worden ze meer verticaal in woonconfiguraties, en dat is een beetje voorspelbaar als een metrogebied groeit. Er is niets dat suggereert dat dat niet ook in Utah zal gebeuren.”
“we kunnen niet blijven groeien omdat we bergen en meren en federaal land raken. Stijgende prijzen zullen alleen maar erger worden. Gaan we de mogelijkheid creëren voor meer huisvesting in de bestaande valleien langs het Wasatch-Front of gaan we uiteindelijk onze groei eisen in de volgende vallei?”- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening is het ermee eens dat millennials veranderende voorkeuren vertonen in het woningproduct dat zij verkiezen, wat soms gerelateerd is aan betaalbaarheid, maar niet in alle gevallen.
” dat wil niet zeggen dat elke duizendjarige in een appartement wil wonen, maar meer van hen willen een meer stedelijke stijl van leven en niet hoeven te zorgen voor een werf zoals vorige generaties,” zegt hij. “Als je kijkt naar een aantal van de high-end appartementen worden gebouwd in het centrum van Salt Lake City, die mensen zijn niet kiezen om te wonen in een appartement door noodzaak, het is door keuze.”
over het geheel genomen, waarom doet een landtekort ertoe? Bruening zegt dat het ertoe doet omdat zaken als luchtkwaliteit eronder zullen lijden door mensen te dwingen om langere afstanden te rijden naar het werk, en werknemers kunnen zich buitengesloten voelen omdat ze het zich niet kunnen veroorloven om te leven in de gemeenschappen waarin ze werken.
” een reden waarom we het economisch goed hebben gedaan in vergelijking met plaatsen als Californië is omdat we betaalbaar zijn geweest voor het opzetten van een bedrijf,” voegt hij toe. “We willen dat concurrentievoordeel niet verliezen. Aan de andere kant is het een goede uitdaging, omdat we een groeiende plek zijn waar mensen willen zijn en onze economie het goed doet. We moeten alleen de beperkingen van de grondbevoorrading erkennen.”
ongekende groei
James Wood, Ivory Boyer senior fellow bij het Kem C. Gardner Policy Institute aan de Universiteit van Utah, zegt dat huisvesting voornamelijk wordt gedreven door huishoudelijke formaties, die zijn organisatie heeft kunnen projecteren tot 2065.
“de groei is wat je zou verwachten”, zegt hij. “De vier Wasatch Front counties en Washington County zal goed zijn voor een groot deel van de groei, ergens rond 80 procent in de komende 40 jaar. Utah County, in termen van absolute aantallen, zal de hoogste groei county, waar het aantal huishoudens zal toenemen met ongeveer 370.000. Technisch gezien heb je 370.000 extra woningen nodig voor die huishoudens. Op dit moment heeft Utah County 175.000 huishoudens. Hun werk is voor hen geknipt met die groei van 3,5 procent. Je hebt ongeveer 6.000 eenheden per jaar nodig.”
de groei zal grotendeels plaatsvinden in Utah County, omdat er nog steeds land beschikbaar is in Cedar Valley, in gebieden als Eagle Mountain, terwijl de andere Wasatch Front counties—Salt Lake, Davis en Weber, allemaal worden beperkt door bergen en het Great Salt Lake. Wood verwacht ook dat Tooele County een hotspot voor groei zal worden, vooral nadat grote projecten, zoals de uitbreiding van de Internationale Luchthaven Salt Lake en het Amazon fulfillment center, zijn voltooid.
” wat je in dat gebied hebt zijn ongeveer 100.000 banen en een plaats als Tooele County die relatief goedkoop is,” zegt hij. “Het zal de ontwikkeling en groei op lange termijn zien. Zelfs Box Elder County zal wat groei zien.”
de huizenprijzen stijgen sneller in Utah dan op nationaal niveau, voegt hout toe. Hoewel die prijzen niet omhoogschieten zoals in steden als Denver of Austin, stijgen ze snel.
“huizenprijzen in Utah’ s metro gebieden zullen sneller blijven stijgen dan de natie, en het zal meer mensen duwen in de richting van een hogere dichtheid, betaalbare huisvesting,” Wood zegt. “Op dit moment, kijkend naar de cijfers voor de eerste negen maanden van op residentiële bouw, single family is een stijging van 15 procent, maar flats zijn gestegen 60 procent en appartementen zijn gestegen 36 procent. We zien een echte boom in appartementen. Dat is een weerspiegeling van betaalbaarheid. Mensen willen eigendom worden, maar ze kunnen zich geen enkele familie veroorloven, vooral niet als ze een jong huishouden zijn. Dat geeft ons een trend om huiseigendom verder geografisch uit te duwen, wat dan tot wildgroei leidt.”
de belangrijkste indicator van de vraag naar woningen is de groei van de werkgelegenheid, aldus Lofgren. “We verwachten dat de vraag naar huisvesting zal blijven bestaan zolang er groei van de werkgelegenheid is”, zegt hij. “De multi-familiesector is een begunstigde van de millennial lag, wat betekent dat millennials niet zo vroeg in hun leven huizen kopen als hun ouders of grootouders deden. Ze hebben de neiging om een beetje langer in meergezinsgezinnen te blijven, maar ik denk niet dat dat een dichotische verschuiving is. Velen zijn nog steeds op zoek naar eengezinswoningen te kopen op een bepaald punt.”
“de vier Wasatch Front counties en Washington County zal goed zijn voor een groot deel van de groei, ergens rond 80 procent in de komende 40 jaar. Utah County, in termen van absolute aantallen, zal de hoogste groei county, waar het aantal huishoudens zal toenemen met ongeveer 370.000. Op dit moment heeft Utah County 175.000 huishoudens. Hun werk is voor hen geknipt met die groei van 3,5 procent. Je hebt ongeveer 6.000 eenheden per jaar nodig.”- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
decennia later
over tien jaar verwacht Stewart dat de vastgoedmarkt nog robuuster zal zijn dan nu het geval is. “Je hebt meer nationale bouwers die al de Utah markt hebben betreden of plannen hebben om de Utah markt te betreden,” zegt hij. “Het zal competitiever zijn. Als we terugkijken op vergunningen uit 2006, piekte het Wasatch Front op zo ‘ n 17.000. Dit jaar zijn we op tempo om ongeveer 11.000 te halen. Ook al voelt het nu druk, we zijn nog steeds 50 procent onder waar we waren. Ik denk dat we 17.000 vergunningen kunnen ondersteunen met de vraag van de koper, maar het zijn gewoon die beperkingen op de middelen.”
Stewart verwacht op een gegeven moment een lichte daling in de woningbouw, omdat onroerend goed cyclisch is, maar over het algemeen zegt hij dat Utah een plek is waar mensen willen zijn, en in vergelijking met de rest van het westen van de Verenigde Staten, is het nog steeds relatief betaalbaar.
“alle verschillende producttypes zullen in dezelfde buurt zijn,” zegt hij. “Die stigma’ s van het leven tegenover iemand in een stadshuis zijn verdwenen. We hebben projecten gedaan met stadshuizen, appartementen en eengezinswoningen allemaal samen op slechts een paar honderd kavels.”- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening zegt dat er een geconditioneerde verschuiving zal plaatsvinden van eengezinswoningen naar meer stadswoningen en appartementen, en eengezinswoningen zullen steeds kleiner worden. Een andere interessante situatie Bruening verwacht te spelen in residentieel vastgoed is de retailmarkt, die ook verandert als gevolg van de populariteit van online winkelen.
” we hebben veel winkelgebieden die waarschijnlijk op lange termijn niet levensvatbaar zullen zijn, en dat kunnen goede plaatsen zijn om woningen dichtbij te huisvesten,” zegt hij. “Sommige winkels kunnen blijven en dan zullen die gebieden een levendige, gemengde ruimte worden waar mensen vanuit hun huis naar restaurants en winkels kunnen lopen.”
Stewart is het ermee eens dat de toekomst van Utah real estate een gemengde ontwikkeling is. “Alle verschillende producttypes zullen in dezelfde buurt zijn”, zegt hij. “Die stigma’ s van het leven tegenover iemand in een stadshuis zijn verdwenen. We hebben projecten gedaan met stadshuizen, appartementen en eengezinswoningen allemaal samen op slechts een paar honderd kavels.”
hoewel meergezinswoningen een van de vraagplaatsen is, zegt Lofgren dat er nog steeds zeer robuuste vraagplaatsen zullen zijn, verspreid over het spectrum van woonkeuzes. Bruening is het ermee eens en zegt dat er altijd groei zal zijn aan de rand die meer eengezinswoningen zal zijn, maar die rand zal in de volgende vallei zijn-of dat nu in Tooele County, Utah County of Box Elder County is.
“er zullen altijd mensen zijn die op zoek zijn naar betaalbaarheid die bereid zijn om die ruil te doen in ruil voor een langer woon-werkverkeer”, zegt hij. “Maar geleidelijk zullen we minder van dat en meer verlangen naar appartementen en stadshuizen en kleine percelen te zien.”
Wood zegt dat huiseigendom, hoewel de manier waarop het eruit ziet uiteindelijk kan veranderen, nooit zal verdwijnen in Utah.
“Utahns houden van hun huizen,” zegt hij. “Wij zijn de enige staat in het land waar het huiseigendom niet onder de 60 procent is gedaald. Momenteel is 69 procent van de bewoonde woningen huiseigenaren.”
hoewel dat aantal in de loop van de tijd kan dalen, volgens Wood, en de dagen van het bouwen van een huis op een perceel van een kwart tot een halve hectare een vervaagde herinnering zal zijn, zal Utahns nog steeds willen deelnemen aan het huiseigendom, zolang de huisvesting betaalbaar blijft.
” waar we ons zorgen over moeten maken is wat het kost voor dat jonge gezin met twee kinderen die proberen te verhuizen naar hun volgende huis, ” zegt Lofgren. “We moeten oppassen dat we de betaalbaarheid in de hiërarchie van woningen niet uithollen. We zijn maar al te bekend met het San Francisco verhaal—waar mensen niet zowel kunnen wonen en werken daar. Onze landmassa is niet zo beperkt als daar, maar op een bepaald niveau hebben we die natuurlijke beperkingen, en we moeten ons zorgen maken over die bredere betaalbaarheidsfactor.”
- de prijzen van eengezinswoningen stegen met 8,1 procent in 2016
- Appartementenverhuur stijgen met een snelheid van 5 tot 8 procent per jaar
- gemiddelde kavelgrootte in Salt Lake County in 2007 was 9.926 vierkante voet; in 2016 was het 7.953 vierkante voet