het was ooit een vrij gebruikelijke praktijk voor een koper van een woning om een aanbod op een huis te doen voordat hij een lening goedkeuring, bekend als een onvoorziene lening. Veel makelaars vereisen bewijs van hypotheek pre-goedkeuring voor het maken van een aanbod op een huis—sommige kunnen niet eens werken met u, tenzij u dat doet. Een lening onvoorziene vandaag is vaak een beetje lastig.
de reden voor de uitdagingen houdt verband met het soort onvoorziene leningen dat het meest voorkomt. Bijvoorbeeld, op veel plaatsen in het hele land, een huis koper zou kunnen kijken naar verschillende soorten lening onvoorziene gebeurtenissen en nemen een of meer van deze onvoorziene gebeurtenissen in het aankoopaanbod.
onvoorziene gebeurtenissen kunnen deel uitmaken van uw due diligence, en als deze niet door een van beide partijen worden uitgevoerd, kunnen contract-annulerende gebeurtenissen zijn. Als koper is het belangrijk om deze elementen van home-buying te begrijpen, en hoe ze werken. De twee algemene soorten zijn financiële onvoorziene uitgaven en taxatie onvoorziene uitgaven.
financiële onvoorziene omstandigheden
alleen kopers van woningen die financiering krijgen, maken het koopcontract afhankelijk van het verkrijgen van een lening. Cash kopers vragen geen lening onvoorziene omdat er geen lening. Het contract kan afhankelijk zijn van de koper verkrijgen:
- Een FHA lening, die heeft zijn eigen set van eisen
- EEN VA lening, die wordt gegarandeerd door de Veteran ‘ s Administration
- Een conventionele lening, die meestal verkocht op de secundaire markt
- Een lening van een credit union indien de kredietnemer is lid
- Private financiering, dat is soms ook wel een harde geld lening
- huis taxatie
Afhankelijk van het type van de lening, de lener kan zijn dat er bepaalde eigenschap voorwaarden of reparaties aan de lening. Als de verkopers en kopers het niet eens kunnen worden over de reparaties of de voorwaarden van de kredietverstrekker, zal de koper de lening niet ontvangen en zal de transactie ongeldig worden verklaard.
het verkrijgen van een lening maakt over het algemeen deel uit van de due diligence van een koper.
over het algemeen heeft de koper een bepaalde periode in het koopcontract om de financiering te verkrijgen. In sommige gevallen kan het contract de koper een keuze geven tussen een bepaald aantal dagen voordat de lening onvoorziene moet worden voldaan of om de lening onvoorziene op zijn plaats te houden tot het sluiten.
afhankelijk van leningfinanciering
de meeste verkopers verwachten dat een koper financiering zal moeten verkrijgen. Verkopers zijn meestal enigszins redelijk en zal toestaan dat een bepaalde periode van tijd te passeren voor de koper om de financiering te verkrijgen en verwijder de lening onvoorziene. Echter, niet elke verkoper zal willen wachten tot de dag van sluiting om uit te vinden of de koper inderdaad in staat is om escrow te sluiten.
het is voor een verkoper niet helemaal eerlijk dat een koper om een sluitingsperiode van 30 dagen vraagt zonder dat hij zich ertoe verbindt te sluiten. Aan de andere kant, als een verkoper verwijdert een lening onvoorziene voorafgaand aan het sluiten, een koper kan worden erg nerveus.
lange sluitingstermijnen maken verkopers nerveus, omdat het lijkt dat een koper niet de middelen heeft om te kopen of een aanbod te doen.
Een koper kan zich afvragen wat er zou gebeuren als de kredietgever besloten om de lening af te wijzen voor een onvoorziene reden. Of, als de koper de lening onvoorziene had verwijderd, ze misschien aan de genade van de verkoper, en hun ernstige geld storting kan in gevaar. Weinig kopers zijn bereid om een gok te nemen op het verliezen van hun storting.
Pre-Approval
veel kopers verkrijgen en presenteren een pre-approval brief voordat ze een bod doen. Het is de pregoedkeuringsbrief waarop de verkoper soms vertrouwt als bewijs van de kredietwaardigheid van de koper en het vermogen om in aanmerking te komen voor een lening. Echter, nadat het bestand is verpakt voor underwriting, andere problemen kunnen pop-up die het proces zal vertragen.
Pre-goedkeuringen gewoon stellen dat een koper in principe heeft het inkomen om een hypotheek betaling te ondersteunen, zonder rekening te houden met andere factoren.
Pre-goedkeuring is geen garantie voor lening goedkeuring. Titel zoekopdrachten worden uitgevoerd, evenals krediet en inkomen controles. Onbekende vonnissen tegen het pand kunnen verschijnen in de openbare registers, of een koper kan een blip op het kredietrapport dat door de mazen was geglipt hebben.
Beoordelingsongeval
vergeet niet het tweede type leningongeval—de beoordeling. De evaluatie onvoorziene is vaak gescheiden van de lening onvoorziene. Een taxatie onvoorziene betekent dat de woning moet beoordelen op de aankoopprijs.
indien de taxatie lager is dan de aankoopprijs, kan de koper annuleren op voorwaarde dat de koper in het koopcontract een taxatievoorwaarde heeft. Als de verkoper ermee instemt om de prijs te verlagen om aan de taxatie te voldoen, wordt van de koper verwacht dat hij de taxatievoorwaarde verwijdert.
tweede taxatie
maar wat gebeurt er als bij het sluiten van de verzekeraar te elfder ure besluit om een tweede taxatie te bestellen en die second opinion of value een lagere waarde blijkt te zijn? Als de koper de taxatie onvoorziene heeft vrijgegeven, is er geen taxatie onvoorziene links.
als de lening onvoorziene is nog niet vrijgegeven, het koopcontract kan nog steeds afhankelijk zijn van de mogelijkheid van de koper om de lening te krijgen.
dit zijn zorgen te worden aangepakt met uw makelaar voorafgaand aan het maken van een aanbod om een huis te kopen. Sommige kopers zijn comfortabel het verwijderen van een lening onvoorziene wanneer een geldschieter verzekert de koper het bestand is klaar voor de financiering. Echter, als de geldschieter heeft zorgen, is het misschien niet een goed idee om de lening onvoorziene verwijderen. Onvoorziene leningen spreken ook met een verkoper.
enkele laatste gedachten
het nadeel van onvoorziene leningen is dat als uw aanbod uit meerdere aanbiedingen bestaat, de andere kopers bereid kunnen zijn een onvoorziene lening te verwijderen of de periode te verkorten. In deze omstandigheid, als u aandringen op het houden van de lening onvoorziene intact helemaal tot het sluiten, uw aanbod kan niet worden aanvaard.
als u zich aan uw onvoorziene omstandigheden houdt, kan de verkoper denken dat u een probleem hebt dat problemen kan veroorzaken bij het sluiten, of denkt dat u te moeilijk bent om mee te sluiten.
in moeilijke situaties als deze, kunnen sommige kopers hun geldschieter vragen om het bestand goed te keuren door middel van acceptatie voordat ze een aanbod doen om een woning te kopen. Acceptatie neemt de angst voor onzekerheid weg en versterkt het aanbod.