bij investeringen in onroerend goed zijn weinig documenten belangrijker dan een pro Forma Real estate sheet. Dit waardevolle document helpt vastgoedbeleggers het inkomenspotentieel van een huurwoning te beoordelen. In feite kan een nauwkeurige Pro Forma de bepalende factor zijn tussen positieve maandelijkse cashflow en negatieve cashflow. In dit artikel zullen we Pro Forma-documenten demystificeren en hun belang schetsen met betrekking tot het vergelijken van beleggingseigenschappen.
wat betekent Pro Forma in onroerend goed?
het concept Pro Forma komt uit de financiële wereld. Het gaat om een eenvoudige methode voor het schatten van de huidige of verwachte financiële resultaten van een bepaald actief. Op soortgelijke wijze dient Pro Forma in onroerend goed als cashflowprojectie van een onroerend goed. Naast cashflow schattingen, een pro Forma onroerend goed document geeft de koper een schatting van de kosten en het verwachte rendement op de investering. Zie het als een gecombineerde winst – en kasstroomrekening voor een woning.
gerelateerd: De diepe kern van een Vastgoedbeleggingsanalyse
de essentiële componenten
een pro Forma vastgoeddocument moet goed gestructureerd zijn en alle elementen bevatten die betrekking hebben op inkomsten en uitgaven. Dit omvat alles van de basishuurinkomsten tot alle potentiële kosten die verband houden met investeringsobjecten. Simpel gezegd, een Pro Forma geeft u een ruwe schatting van de potentiële inkomsten, evenals de verwachte inhoudingen en aanpassingen die je moet maken. Hieronder volgt een meer gedetailleerde uitsplitsing van de essentiële posten van een pro Forma vastgoeddocument
Ontvangstenposten
de eerste helft van het pro Forma vastgoeddocument is altijd gereserveerd voor ontvangstenposten. De belangrijkste zijn basishuurinkomsten, verlies van vacature, concessies, kredietverlies en onkostenvergoedingen.
- Basishuurinkomsten :dit is een schatting van de huurinkomsten in de eenvoudigste vorm. Dit cijfer stelt dat huurders betalen markttarieven.
- Vacatureverlies: dit is een van de hoogste cijfers op een pro Forma Real estate sheet. Het vertegenwoordigt het gederfde inkomen dat optreedt tussen huurders. Het is belangrijk op te merken dat dit is geclassificeerd als een verlies van potentiële inkomsten in plaats van een uitgave.
- concessies: dit verwijst naar de prikkels die verhuurders geven aan nieuwe huurders. Over het algemeen is dit meestal in de vorm van een paar maanden gratis huur.
- kredietverlies: ook bekend als oninbare schulden. Dit is een projectie van niet-betaalde huur en andere soorten inkomsten. Het is meestal ongeveer 2% van het verwachte bruto-inkomen.
- onkostenvergoedingen: dit zijn de kosten die de huurder afhandelt. Dit kan onder meer onroerend goed belastingen, verzekering, en nutsbedrijven. Dit item zal variëren afhankelijk van het type huurovereenkomst tussen de twee partijen.
de som van het bovenstaande geeft u de nettohuur die het onroerend goed kan genereren. Om de totale inkomsten te berekenen, moet u een aantal van de volgende inkomsten items toe te voegen:
- aanvraagkosten
- schoonmaak en schade
- te late vergoedingen
- NSF-vergoeding
gerelateerd: Leer hoe u rental Property Cash Flow
Onkostenposten
berekent de onkostenafdeling van een pro Forma vastgoeddocument is vrij eenvoudig. Het bevat de meeste huurkosten die u bekend bent met. Dit omvat exploitatiekosten, property management fees, en onroerend goed belastingen.
- exploitatiekosten :deze kosten bestaan uit een breed scala aan kosten die inherent zijn aan het beheer van een huurwoning. Sommige van deze omvatten onderhoud en reparaties, nutsbedrijven, en andere verschillende uitgaven, zoals afvalverwijdering. Met name de reparatie-en onderhoudskosten kunnen aanzienlijk zijn. Zelfs als u investeert in een goed onderhouden woning, zal een deel van de huurinkomsten moeten worden weggezet om eventuele reparaties te dekken.
- property management fees: de meerderheid van de vastgoedbeleggers huren beheermaatschappijen. Deze bedrijven behandelen het innen van huur en reparatie en onderhoud. De kosten van het huren van professioneel vastgoedbeheer zijn ongeveer 3% tot 8% van de huurinkomsten van het pand.
- onroerendgoedbelasting: Alle soorten onroerend goed zijn onderworpen aan lokale en overheidsbelastingen. In de meeste gevallen bestaan deze belastingen uit een klein percentage van de totale waarde van het onroerend goed. Bovendien stijgen deze belastingen elk jaar naarmate de waarde van het onroerend goed stijgt.
gerelateerd: een uitgebreide lijst van huurlasten voor beleggers
waar moet u op letten bij het analyseren van een pro Forma Vastgoeddocument
het is niet ongewoon om een pro Forma vastgoedblad tegen te komen dat niet de realiteit van het vastgoedbelegging weerspiegelt. In feite, sommige onethische verkopers, agenten, en makelaars kunnen gebruik maken van achterbakse tactiek te misleiden kopers. Hier zijn twee rode vlaggen die elke beginner vastgoed investeerder zich bewust moet zijn van:
- een incomplete Pro Forma: dit lijkt misschien erg basic, maar sommige onroerend goed verkopers gewoon kiezen om weg te laten een aantal kritische items. De doelgroep voor dit type Pro Forma is niet-gesofisticeerde of beginnende beleggers. Een voorbeeld hiervan is een Pro Forma die huurinkomsten en appreciatie vitrines zonder kosten. Onnodig te zeggen, het maken van een nauwkeurige cash flow analyse zonder rekening te houden met de kosten is niet haalbaar.
- een te complexe pro Forma: een pro Forma vastgoedblad moet eenvoudig en gemakkelijk te analyseren zijn. Toch doen veel verkopers en agenten een gezamenlijke inspanning om hun Pro Formas zo complex mogelijk te maken. Het doel van deze tactiek is om de koper te verwarren en vervagen de lijn tussen inkomsten en uitgaven.
zorg ervoor dat u uw eigen cashflowanalyse uitvoert met behulp van online vastgoedbeleggingsinstrumenten zoals Mashvisor ‘ s Investment Property Calculator. Deze tool verzamelt gemakkelijk gegevens over huurinkomsten en onkostenramingen om ervoor te zorgen dat u nauwkeurig het rendement op investering berekent bij het kopen van een vastgoedbelegging.
het verschil tussen de Pro Forma van een koper en de pro Forma van een verkoper
het doel van de verkoper van onroerend goed is anders dan dat van de koper van onroerend goed. De verkoper probeert het onroerend goed te verkopen tegen de hoogst mogelijke prijs, terwijl de koper op zoek is naar een lucratieve beleggingsobject. Als gevolg hiervan zal de Pro Forma die de verkoper produceert steevast een aantal aanzienlijke uitgaven overschaduwen. Dit is de reden waarom kopers hun eigen Pro Forma moeten hebben. Nauwkeurige schattingen en prognoses zijn alleen mogelijk als het document alle kosten omvat.
zoals bij elk financieel projectie-instrument het geval is, biedt een Pro Forma geen fail-proof blik op de toekomst. In feite kunnen verschillende onvoorziene factoren een vastgoedbelegging verzuren die er op papier perfect uitziet. Dat gezegd hebbende, kan een accuraat Pro Forma-document een lange weg gaan om u te helpen een winstgevende vastgoedbelegging te vinden.