Delaware Statutary Trusts for 1031 Exchanges
we hebben in een ander artikel geschreven over hoe 1031 exchanges belastingbetalers de mogelijkheid bieden om belastingen uit te stellen die verschuldigd zijn bij de overdracht van een onroerend goed. We hebben ook besproken hoe huur in gemeenschappelijke structuren soms 1031 uitwisselingen kan vergemakkelijken. Hier bespreken we een andere aanpak, het gebruik van Delaware statutary trusts.
er bestaan verschillende belangrijke uitdagingen voor het succesvol afronden van een uitwisseling van soortgelijke aard op grond van sectie 1031 van de Internal Revenue Code.
Like-Soort Uitwisseling Uitdagingen
- het Vinden van geschikte vervangende goederen
- het Uitvoeren van het due diligence op de eigenschap
- Beveiligen bank financiering te vervangen door het bedrag van de schuld op het oorspronkelijke pand
- Identificatie van de goederen binnen een termijn van 45 dagen
- Succesvol sluiten op de koop binnen 180 dagen
- Een sole-eigendom eigendom zou waarschijnlijk nog steeds de eigenaar van een hands-on eigenaar, omdat het uitbesteden van het beheer van eigendommen in dergelijke gevallen te duur of onpraktisch
- de deelnemingen in een commanditaire vennootschap of vennootschap met beperkte aansprakelijkheid komen niet in aanmerking voor 1031 beursbehandeling
in bepaalde omstandigheden worden uiteindelijk begunstigden van een statutory trust (DST) van Delaware die onroerend goed bezit, behandeld als eigenaren van een rechtstreeks belang in dergelijk onroerend goed voor de toepassing van sectie 1031. Deze vaststelling is zeer specifiek voor de feiten, maar vereist in het algemeen het volgende:
de trust moet zijn voor de bescherming van de begunstigde eigendom, zonder dat de beheerder de bevoegdheid heeft om de investeringen van de trust te variëren.
dit punt is cruciaal; de beheerder / trustee moet zeer beperkte bevoegdheden hebben; in de vastgoedcontext betekent dit dat hij niet:
- vervreemding of verwerving van nieuw onroerend goed;
- heronderhandelen over leases;
- nieuwe leases aangaan;
- heronderhandelen over schuldverplichtingen;
- kapitaalinbreng ontvangen van investeerders;
- beleggen in geldtransfers; of
- meer dan kleine, niet-structurele wijzigingen aanbrengen aan een onroerend goed die niet vereist zijn door de wet
Master lease-overeenkomsten moeten echte leases zijn en geen financieringsvormen
de lessor moet een minimale, onvoorwaardelijke “risicovol” investering doen in het onroerend goed dat gedurende de gehele leasetermijn blijft. Geen enkel lid van de groep van sublessees mag een optie hebben om het onderliggende onroerend goed te kopen tegen een lagere dan de op dat moment geldende reële marktwaarde. Geen van de sublessees mag acquisitieleningen of-garanties verstrekken. De lessor moet verwachten winst te maken uit de transactie (afgezien van belastingaftrek en-credits).
de eigenaren moeten worden behandeld als” schenkers ” van de trust
de eigenaren kunnen geen geld overdragen aan de trust om andere redenen dan voor de aankoop van een belang daarin.
de trust moet worden erkend als een van de uiteindelijk gerechtigden gescheiden entiteit
schuldeisers van Uiteindelijk gerechtigden in een DST kunnen geen vorderingen rechtstreeks op het door de DST gehouden goed doen.; deze eigenaren hebben recht op dezelfde persoonlijke aansprakelijkheidsbeperkingen van de handelingen van de DST als van toepassing zijn op aandeelhouders van een vennootschap; een DST kan aanklagen of worden gedagvaard als een entiteit, en kan worden opgericht voor beleggingsdoeleinden. Deze bevoegdheden en privileges hebben de IRS ertoe gebracht te concluderen dat een DST een entiteit is die voor Codedoeleinden gescheiden is van zijn eigenaren.
er zijn andere vereisten, maar een goed gestructureerde DST voldoet in het algemeen aan die vereisten. Als aan alle vereisten is voldaan, moeten eigenaars van een DST als “verleners” worden behandeld als bezitters van een onverdeeld fractioneel belang in elk van de onderliggende eigenschappen en dus in aanmerking komen voor 1031 beurzen.
er zijn duidelijk enkele nadelen aan DST ‘ s waardoor ze ongeschikt zijn voor ongeveer 1031 beurzen.
potentiële nadelen voor DST ‘ s
echt passieve investeringen.
de beperkingen van de voorverpakking, de vertrouwensstructuur en het beheer van onroerend goed maken van een DST een echt passieve investering met een zeer beperkte inbreng van investeerders.
Bedrijfsperioden Op Lange Termijn.
deze beleggingen zijn meestal bedoeld voor lange houdingsperioden, meestal 5-10 jaar; een DST is dus niet geschikt voor een belegger die gewoon een plek wil om zijn geld tijdelijk te “parkeren” terwijl hij wacht op een andere investering.
Potentieel Lagere Opbrengsten.
individuele beleggers die hun eigen eigendommen hebben beheerd, kunnen ook beter worden gebruikt dan de 6% -7% jaarlijkse inkomsten die veel DST ‘ s bieden.
er zijn echter ook enkele voordelen ten opzichte van de TIC-structuren die anders voor 1031 beurzen worden gebruikt.
voordelen van DST ‘ s vs. TICs
Geen Directe Betrokkenheid Van De Bank.
banken zijn niet rechtstreeks bij de beleggers betrokken, zodat exitstrategieën kunnen worden verbeterd.
Aanvullende Optie.
DST ‘ s kunnen een extra optie bieden die anders niet beschikbaar zou zijn tijdens de 45-dagen-identificatieperiode.
No 35-Beleggerslimiet.
de voor TIC-structuren geldende beperking tot 35 beleggers is ook niet van toepassing op DST-Investeringen.
een 1031-beurs kan een belangrijk instrument zijn voor belastinguitstel, en DST ‘ s kunnen een ander instrument zijn in het arsenaal van beleggers die van dergelijke beurzen willen profiteren. Het is echter belangrijk om gewapend te zijn met wat achtergrondkennis en de hulp van bekwame professionals.