u wilt dus proberen uw huis zelf te verkopen en besparen op de Commissie voor de verkoop van onroerend goed? Dit proces staat bekend als “For Sale By Owner,” of FSBO (uitgesproken als “fiz-bow”), en gaan voor het betekent dat je op het punt om deel te nemen op een gedenkwaardige worp van de dobbelstenen. Veel verkopers kunnen het FSBO-proces zonder problemen succesvol afronden. Veel andere verkopers zullen wensen dat ze het nooit had geprobeerd. Het doel van deze FSBO pagina is niet om u te overtuigen op de een of andere manier, maar gewoon om een korte gids voor het FSBO proces van begin tot eind. Nu voor de disclaimers:
deze web pagina is niet bedoeld als een uitgebreide uitleg van alles wat kan of zal worden aangetroffen in een FSBO verkoop. Per definitie is elk onroerend goed uniek en heeft het zijn eigen specifieke problemen om mee om te gaan.
alle uitleg op deze pagina is gebaseerd op de wet en gebruiken van North Carolina, en bepaalde douane en procedures kunnen van provincie tot provincie binnen North Carolina verschillen.
niets in deze samenvatting mag worden toegepast of gebruikt voor de verkoop van onroerend goed buiten North Carolina.
voor de toepassing van deze samenvatting gaan we ervan uit dat een woonhuis wordt verkocht, maar sommige van dezelfde basisprincipes zouden moeten gelden voor onbebouwde grond, woonverhuur of ander niet-commercieel onroerend goed gelegen in North Carolina.
er bestaat geen advocaat-cliënt relatie tussen ons kantoor en eventuele bezoekers van deze site totdat een bezoeker persoonlijk contact heeft met een advocaat en de advocaat en de bezoeker komen beiden overeen om een advocaat-cliënt relatie aan te gaan. Hoewel we e-mail van potentiële klanten verwelkomen, creëert het verzenden van een e-mail naar een van onze advocaten geen advocaat-cliënt relatie
FSBO stap 1: het bepalen van de prijs
de eerste stap is het evalueren van het onroerend goed te koop. Hier probeer je je emoties over het pand te scheiden en kijk je naar het pand zoals een koper het zou zien. Dit is veel moeilijker te doen dan het klinkt. De meeste mensen denken dat hun huis is prachtig en meer waard dan het echt is. Je moet rekening houden met factoren zoals wat voor soort soortgelijke woningen hebben verkocht in uw buurt, hoeveel de woningen verkocht voor, en hoe lang de woningen die verkocht waren op de markt. Vastgoedprofessionals noemen dit proces een “marktanalyse.”Een marktanalyse is meestal een gratis dienst die door lokale vastgoedprofessionals wordt aangeboden aan potentiële verkopers. De hoop en verwachting in verband met een marktanalyse is dat de verkopers vervolgens het onroerend goed te koop met de vastgoedprofessional zullen vermelden. Het is nog niet te laat om FSBO te verlaten en de lijst van het pand met een onroerend goed professional!
u kunt proberen een verkoopprijs voor uw onroerend goed vast te stellen door marktanalyses van verschillende vastgoedprofessionals te verzamelen, maar dit lijkt mij inherent oneerlijk en oneerlijk, tenzij u de vastgoedprofessionals vooraf vertelt wat u doet. U kunt ook gebruik maken van de online belastingkantoor records om te zien wat het belastingkantoor denkt dat de jouwe en de omliggende eigenschappen zijn de moeite waard, ten minste vanaf de laatste provincie herwaardering. Een andere manier om waarde vast te stellen is om een professionele residentiële taxateur in te huren en ook overwegen het hebben van een “preventieve” huis inspectie gedaan door een erkende huis inspecteur. Je zult later in het FSBO-proces zien waar taxateurs en inspecteurs weer in beeld komen.
FSBO stap 2: reclame
zodra u de verkoopprijs hebt ingesteld, moet u nu het woord over uw verkoop verspreiden. Dit is waar vastgoed professionals echt verdienen hun commissie. Zij bezitten en draaien de formidabele multiple listing services (MLS). De functie van de MLS is om het woord van uw verkoop van onroerend goed details onder alle vastgoed professionals in uw omgeving te verspreiden, zodat een breed scala van vastgoed professionals kan dan te weten komen over uw woning en toon het aan geïnteresseerde kopers. Als u internettoegang hebt, zijn er een aantal tegen betaling betaalde diensten beschikbaar voor FSBO-verkopers die uw woning in uw lokale MLS kunnen krijgen.
veel verkopers van FSBO omzeilen de MLS en onlinereclame en adverteren gewoon met behulp van traditionele directe methoden, zoals advertenties in kranten en tijdschriften en zetten een FSBO-bord op de werf
FSBO stap 3: het tonen van het onroerend goed en het evalueren van vooruitzichten
dit is waarschijnlijk de moeilijkste stap van het FSBO-proces. Wanneer u een onroerend goed professional in dienst, ze een ontmoeting met de kopers en laat het huis aan hen. Uw taak is gewoon om het huis toonbaar te houden zoals voorgeschreven door uw vastgoedprofessional, uit de weg te blijven en de definitieve beslissing te nemen over een contract dat door uw vastgoedprofessional kan worden gepresenteerd. Als je FSBO wordt, is alles aan jou. Hier is een korte lijst van een aantal potentiële dingen om op te letten: (a) Browsers – er zijn een heleboel mensen die er zijn die gewoon willen bladeren en hebben geen intentie van het kopen van uw huis. Hun functie is om uw tijd te verspillen; (b) Nut gevallen en criminelen – er zijn ook roofdieren die er zijn op zoek naar slachtoffers; en (c) degenen die zich niet kunnen veroorloven om uw huis te kopen – veel mensen, met name de eerste keer dat huizenkopers, willen meer huis te kopen dan ze zich kunnen veroorloven.
u kunt een aantal van deze problemen verminderen door een aantal voorzorgsmaatregelen te nemen:
Gebruik alleen afspraken voorstellingen
voer een telefonisch interview vooraf uit. Bepaal onder andere de bedoelingen van de potentiële koper. Meer informatie over de aankoop middelen.
ontvang een prequalification letter. Je moet jezelf ervan overtuigen dat uw potentiële kopers hebben gewerkt met een gerenommeerde hypotheekverstrekker en dat de geldschieter de potentiële kopers heeft voorzien van een schriftelijke prequalification brief hen te vertellen hoeveel lening ze zich kunnen veroorloven en wat voor soort lening ze moeten kunnen krijgen. De pre-kwalificatie brief is geen garantie voor de financiering, omdat dat afhankelijk is van een heleboel andere factoren, maar het is een goede start.
wees nooit alleen met een potentiële koper
Houd uw mobiele telefoon bij de hand tijdens een voorstelling voor mogelijke noodsituaties.
FSBO STAP 4: Verplichte informatie
voordat u een contract aangaat (zie stap 5 hieronder), zijn er drie basisinformatie over verkopers die vereist zijn voor de verkoop in North Carolina. De eerste onthulling is de North Carolina residentiële eigendom onthulling verklaring. North Carolina Algemene statuten hoofdstuk 47E vereist dat alle verkopers dit formulier in te vullen en geven aan hun kopers. Het formulier kan in Adobe Acrobat-formaat worden gedownload van de website van de North Carolina Real Estate Commission
the North Carolina Residential Property Disclosure Statement
houd er bij het invullen van dit formulier rekening mee dat eventuele “Ja” – antwoorden betekenen dat u op de hoogte bent of een probleem hebt, en vereist een gedetailleerde uitleg, eventueel met behulp van extra bladen. Elk ” nee ” antwoord betekent dat u zich niet bewust bent van een probleem. Elke ” geen vertegenwoordiging “antwoord betekent dat je niets certificeert, ja of nee, en is vergelijkbaar met een” as-is ” verklaring in een contract. Terwijl een “geen vertegenwoordiging” antwoord is het veiligst voor een verkoper, aan een koper kan het zijn als het zwaaien van de spreekwoordelijke rode vlag.
de tweede openbaarmaking, ook vereist door de North Carolina General Statues 47E, is de:
Mineral and Oil and Gas Rights obligate openbaarmaking.
de derde vermelding is afhankelijk van de leeftijd van het huis. Als het huis voor 1978 is gebouwd, is de verkoper ook verplicht om de koper een load Paint Disclosure Fact Sheet/pamflet en een load Paint Disclosure form te geven. De factsheet / brochure en het openbaarmakingsformulier kunnen worden gedownload van de website van de federale overheid
the Lead Paint Disclosure pamflet
The Lead Paint Contract Disclosure Form
FSBO stap 5: maken van het CONTRACT
zodra de verkoper en de koper overeenstemming hebben bereikt over de verkoopvoorwaarden, moet alles waarover is onderhandeld schriftelijk worden vastgelegd en ondertekend door zowel verkoper als koper. Mondelinge of” handshake ” contracten voor de verkoop van onroerend goed zijn niet afdwingbaar in North Carolina, en geen hypotheekverstrekker zal een lening aan een koper zonder een schriftelijk contract. Sinds 1977 is het standaardformulier voor het aangaan van een onroerend goedcontract in North Carolina de North Carolina Bar Association Form No.2 (ook bekend als North Carolina Association of Realtors Standard Form No. 2). Het formulier heeft het recht “aanbod tot aankoop en Contract”, en het wordt een volledig bindend contract zodra het is ondertekend door zowel de koper als de verkoper. Het contractformulier is auteursrechtelijk beschermd als een gezamenlijke inspanning tussen de advocaten van North Carolina en vastgoedprofessionals, en is daarom niet beschikbaar voor het downloaden van Internet. Een FSBO verkoper kan in staat zijn om blanco kopieën van het formulier van een North Carolina advocaat of makelaar te beveiligen, maar onze aanbeveling is dat een FSBO verkoper een relatie met een North Carolina onroerend goed advocaat. De advocaat kan een ontmoeting met de FSBO verkoper om te gaan over het contractproces, met het volledig begrepen dat de advocaat zal opstellen van de definitieve versie van het contract.
het opstellen van een contract mag niet lichtvaardig worden opgevat, aangezien er vele duizenden dollars op het spel staan. Vele malen de koper en verkoper zal mondeling hebben onderhandeld over de voorwaarden van de verkoop zonder rekening te houden met alle mogelijke kwesties, en vraag een advocaat om deze voorwaarden in een formeel contract. De betere praktijk is voor verkopers om een ontmoeting met een advocaat eerst, dan koper en verkoper voeren hun onderhandelingen met behulp van een checklist van kwesties om het eens te worden over, en dan hebben de advocaat formaliseren van de overeenkomst in een geschreven en ondertekend contract.
hier is een voorbeeld checklist van problemen die moeten worden aangepakt bij het opstellen van een North Carolina onroerend goed residentiële verkoop contract:
Namen: correcte namen van kopers en verkopers
persoonlijke goederen: welke persoonlijke goederen zullen bij het huis verblijven? Persoonlijke eigendom wordt gedefinieerd als alles wat niet is aangebracht op het huis en die een verkoper zou kunnen verwijderen en met hem mee te nemen.
aankoopprijs: het bedrag van de totale aankoopprijs en de wijze waarop die prijs moet worden betaald. Bijvoorbeeld, als een huis wordt verkocht voor een totale aankoopprijs van $ 200.000, de verkoper kan vragen om een $ 2.000 storting, met het saldo van $ 198.000 te betalen bij het sluiten.
Earnest Money Deposit: Hoeveel en wie houdt het vast?
Due Diligence Fee: het nieuwste contractformulier, dat sinds januari 2011 in gebruik is, stelt een termijn vast waarbinnen de koper het contract te allen tijde en zonder opgave van redenen kan beëindigen. De” due diligence “- vergoeding wordt door de koper aan de verkoper betaald om deze keer te “kopen”. Vanuit het perspectief van een verkoper moet de due diligence-vergoeding hoger zijn naarmate de due diligence-periode langer wordt.
financiering van onvoorziene uitgaven: deze waren vroeger in de vorm van een contract. Nu, ze zijn onderdeel van de koper ‘ s due diligence tijdsbestek.
Slotkosten: Het wordt steeds vaker voor een koper om verkoper te vragen om te betalen voor korting punten, of voor een bepaald vast bedrag van de koper sluitingskosten, en schrijf deze betalingen in het contract. De verkoper kan akkoord gaan met een dergelijke voorwaarde, en het overeengekomen bedrag zal worden afgetrokken van de opbrengst van de verkoper bij de sluiting. Soms zal de verkoper akkoord gaan met een bedrag, op voorwaarde dat de koopprijs wordt verhoogd in een bedrag dat voldoende is om het “verlies” in het betalen van dat bedrag te compenseren. Dit is aanvaardbaar, op voorwaarde dat de woning taxeert voor ten minste het bedrag van de verhoogde koopprijs.
Inspectierechten: tenzij het onroerend goed “zoals het is” wordt verkocht, zal de koper ervoor willen zorgen dat het onroerend goed structureel gezond en vrij van termieten is alvorens het onroerend goed te sluiten. De onthullingen van onroerend goed waarnaar wordt verwezen in FSBO stap 4 hierboven zijn geen garanties of garanties aan de koper, en North Carolina legt nog steeds de last op de koper van het controleren van een huis voordat de koper het koopt. Met beperkte uitzonderingen, het kopen van een gebruikt huis is vergelijkbaar met het kopen van een gebruikte auto – de koper moet volledig controleren wat de koper koopt, want zodra het sluiten plaatsvindt, is er vrijwel geen echt verhaal tegen de verkoper. De North Carolina vorm contract gebruikt om bepalingen waardoor de koper bepaalde rechten van inspectie voor het sluiten bevatten. Het nieuwe contractformulier plaatst deze, net als de financiering, in de due diligence-periode.
sluiten: wanneer zal de eigenschap sluiten? Wanneer gaat het bezit van het onroerend goed over op de koper? Hoe lang heeft de koper nodig om zijn lening bij elkaar te krijgen?
Geen ongeschreven overeenkomsten: andere bijzondere voorwaarden of overeenkomsten die niet onder het standaardcontract vallen?
FSBO stap 6: van CONTRACT tot sluiting
zodra het Contract volledig is overeengekomen en geschreven, moet het worden gereproduceerd in ten minste vier (4) tegenpartijen – elk één voor de koper, de verkoper, de geldschieter van de koper en de persoon die het onderpand heeft. De koper is dan verplicht zijn uiterste best te doen om aan alle voorwaarden te voldoen, zoals financiering en inspecties. De hypothecaire lening proces kan overal nemen van een week tot zes weken, afhankelijk van het onroerend goed en de lener, en het is mogelijk dat de koper niet in staat zal zijn om in aanmerking te komen voor de hypothecaire lening die nodig is om te sluiten. Dingen die Kwalificatie beà nvloeden zijn (maar zijn niet beperkt tot) het werkelijke kredietrapport van de lener, de waarde die een taxateur geselecteerd door de geldschieter toewijst aan het onroerend goed, en het beschikbare geld dat een koper bij de hand heeft om het verschil tussen de aankoopprijs en het leningbedrag te maken.
tijdens de due diligence-periode moet de koper alle financiering, inspecties en andere sluitingsdetails laten uitwerken en moeten de koper en de verkoper alle problemen oplossen die uit deze due diligence voortvloeien. Op enig moment tussen de ondertekening van het contract en de sluitingsdatum, zal het hypotheekkwalificatieproces worden voltooid. Als de koper in aanmerking komt voor de hypothecaire lening, zal een sluitingsdatum worden vastgesteld tussen koper, kredietgever en koper ‘ s sluitende advocaat.
sluitingen in North Carolina worden over het algemeen gehouden op het kantoor van een door de koper geselecteerde en door de kredietgever goedgekeurde advocaat met vergunning. Zie onze afsluitende Diensten pagina voor meer informatie hierover. In een FSBO-verkoop verschijnen de verkoper en de koper op de sluitingsdatum op het kantoor van de sluitingsadvocaat en ondertekenen alle sluitingsdocumenten. De verkoper is verantwoordelijk voor het verstrekken van een garantieakte aan de koper en het betalen voor North Carolina accijnszegels en alle andere kosten die de verkoper bij Overeenkomst heeft overeengekomen te betalen. Ook, om te sluiten, de verkoper moet in staat zijn om te leveren aan de koper “verhandelbare titel,” wat betekent dat een titel zoeken gedaan door de sluitende advocaat blijkt dat de verkoper kan leveren duidelijke titel aan de koper met “aanvaardbare lasten” (zoals beperkende convenanten, algemene erfenissen, enz.). Als uit de titel-zoekopdracht blijkt dat de verkoper een niet-geannuleerde hypotheek, vonnis, onbetaalde belasting of andere “onaanvaardbare lasten” op het onroerend goed heeft, dan zal de sluitingsadvocaat afspraken maken met de verkoper, door middel van sluiting, om te betalen, te voldoen of anderszins onaanvaardbare lasten te verwijderen. Bepaalde aanvaardbare lasten, zoals belastingen voor het lopende jaar die nog niet betaalbaar zijn, of verplichte assessments voor een vereniging van huiseigenaren, zullen worden verdeeld tussen koper en verkoper bij de sluiting, zodat verkoper het aandeel van verkoper in de last heeft betaald, en koper neemt de last dan van de verkoper. Al deze uitbetalingen en aanpassingen zullen worden weerspiegeld in een document dat bekend staat als de HUD-1 Settlement Statement. De HUD-1 zal alle kosten en credits van de koper en de verkoper specificeren, en komen neer op de netto-middelen die door de koper en de netto-middelen moeten worden betaald aan de verkoper wanneer het sluiten is voltooid. Zowel de koper als de verkoper ondertekenen en akkoord gaan met de HUD-1.
zodra alle documenten zijn ondertekend, verzamelt de slotadvocaat het slotgeld van de koper. De fondsen moeten in de vorm van een bankoverschrijving, gecertificeerde fondsen, contant geld, of andere “cash-equivalent” fondsen zoals vereist door de North Carolina Good Funds Settlement Act. Zodra de closing attorney is tevreden dat hij het juiste bedrag en het type van de closing funds, en dat alle documenten naar behoren zijn ondertekend en notarized, de closing attorney zal overgaan tot de titel bij te werken en de documenten op te nemen in de provincie register van akten (in de provincie waar het pand is gelegen). De slotadvocaat zal de nettoverkoopopbrengst niet aan de verkoper uitdelen totdat dit alles is gedaan. De FSBO-verkoper moet er zeker van zijn om de sluitende advocaat te vragen wanneer de verkoper redelijkerwijs kan verwachten dat hij de netto-opbrengsten van de verkoper ontvangt.
epiloog
we hebben nu een korte en simplistische wandeling gemaakt over de FSBO yellow-brick road. Uw werkelijke kilometerstand kan variëren, dat wil zeggen dat FSBO verkoop gemakkelijk en pijnvrij of moeilijk en complex kan zijn. Succes!