we hebben onlangs gesproken over overdracht van overlijdensakten in Texas. Als je die blog post gemist, Klik hier.
vandaag zullen we onze aandacht richten op enhanced life estate deeds, ook bekend als “Lady Bird Deeds.”In tegenstelling tot Transfer on Death Deeds, Lady Bird Deeds (“LBD”) zijn geen wettelijke creatie, wat betekent dat er geen vastgestelde wettelijke richtlijnen met betrekking tot deze documenten. In plaats daarvan is het Texas jurisprudentie die de interpretatie van LBD ‘ s regelt, en er zijn eigenlijk heel weinig gevallen over dit onderwerp.
afbeelding met pixel2013 van
Wat is een LBD? Een LBD is een akte die het belang van een persoon (de “cedent”) overdraagt aan een ander (de “remainderman”), maar een levensgoed behoudt ten gunste van de cedent. In tegenstelling tot een traditionele life estate akte, een LBD behouden leven estate belang omvat niet alleen het recht om het onroerend goed te bezetten en te gebruiken, maar ook de mogelijkheid om te verkopen, over te dragen, leasen, of hypotheek het onroerend goed zonder de toestemming van de restanten. De cedent is niet verplicht om toestemming van de restanten te verkrijgen om een van deze acties te ondernemen en is niet verplicht om aan hen verantwoording af te leggen voor de inkomsten die de cedent ontvangt. Dit is het belangrijkste onderscheid tussen een levensakte en een LBD.
wie kan een LBD uitvoeren? Iedereen met contractuele capaciteit mag een LBD uitvoeren. In tegenstelling tot een overdracht op overlijdensakte, kan een agent die handelt onder een volmacht een LBD uitvoeren. Dit is een belangrijk onderscheid tussen LBD ‘ s en overdracht op death deeds.
wat kan door een LBD worden overgedragen? Alle onroerend goed in Texas kan worden overgedragen door LBD.
Wat moet er in een LBD worden opgenomen? Een LBD is gewoon een akte die de aanwijzing van de restanten en het behoud van het leven landgoed en uitgebreide rechten aan de cedent omvat. Het kan in de vorm van een algemene garantie akte, speciale garantie akte, of een akte zonder garantie. Zoals met elke akte, moet de beschrijving van het onroerend goed die in de akte moet worden opgenomen overeenkomen met de akte die oorspronkelijk het eigendom aan de overdrager. De beschrijving van het onroerend goed van het Taxatiedistrict kan bijvoorbeeld onvoldoende of onvoldoende zijn om aan de nodige eisen te voldoen.
Wat moet er met een LBD gebeuren? Net als elke andere akte, moet een LBD worden uitgevoerd door de cedent, en vastgelegd in de akte records in de provincie waar de woning is gelegen.
kan een LBD worden ingetrokken? Bevestigend. De LBD-Cedent heeft het recht de LBD te herroepen door een herroepingsdocument in te dienen of door een daaropvolgend conflicterend LBD in te dienen. Daarnaast staat de LBD de cedent toe om alle zeggenschap te behouden, inclusief het recht om het onroerend goed te verkopen, cadeau te doen of anderszins over te dragen. Zo zou de cedent het onroerend goed tijdens zijn of haar leven kunnen verkopen, schenken of overdragen, wat zou leiden tot annulering van de LBD.
welke andere rechten worden door een LBD beïnvloed?
- een LBD heeft geen invloed op het recht van de cedent om het onroerend goed als hun woonplaats te claimen.
- een LBD heeft geen invloed op de aan de cedent verleende vrijstelling van onroerendgoedbelasting (vrijstelling ouder dan 65 jaar).
- een LBD zou in een hypotheek of andere lening een clausule inzake “verschuldigd bij verkoop/overdracht” kunnen doen ontstaan. Hoewel de aan een begunstigde overgedragen rente gering is en zou kunnen worden ingetrokken, zou een hypotheekdocument of een ander leningdocument de uitvoering van een LBD en een overdracht kunnen weergeven die voldoende zijn om de “due on sale” – clausule in werking te doen treden. Dit is anders dan het geval van een overdracht op overlijdensakte, omdat daar de feitelijke overdracht pas plaatsvindt bij het overlijden, terwijl hier de resterende rente wordt toegekend bij de uitvoering van de LBD. Dit kan een belangrijke overweging zijn om te overwegen bij het bepalen van het gebruik van een LBD of een overdracht bij overlijden.
- een LBD onderwerpt het vermogen in het algemeen niet aan vorderingen van een schuldeiser van de remainderman. De remainderman heeft geen interesse in het pand zolang de schenker nog leeft. Bovendien kan de concessiegever, indien een schuldeiser van een remainman een vordering wil instellen met betrekking tot het onroerend goed, de LBD gewoon intrekken.
- omdat het onroerend goed deel blijft uitmaken van de nalatenschap van de cedent, ontvangt het onroerend goed bij het overlijden van de cedent een versterkte basisaanpassing. Dit is belangrijk voor de belasting op vermogenswinst als het onroerend goed ooit wordt verkocht.
- aangezien de LBD geen volledig geschenk is, wordt de aanwijzing van de nagelaten betrekkingen niet beschouwd als een belastbaar feit in de zin van de schenkingsbelasting.
- de LBD-Cedent behoudt het recht om het onroerend goed terug te nemen, een LBD mag niet worden beschouwd als een overdracht in het kader van de Medicaid-overdrachtsstraf.
- door een LBD uit te voeren, wordt het onroerend goed in kwestie niet langer beschouwd als een onderdeel van de nalatenschap van de cedent, wat betekent dat goederen waarop een LBD van toepassing is, Medicaid Estate Recovery moeten vermijden, althans volgens de huidige wetgeving.
welke maatregelen moet de Remainer nemen bij het overlijden van de cedent? De LBD staat de eigenschap toe om buiten het probate-proces te passeren. Bij het overlijden van de cedent, de titel van het pand vest in de opgegeven remainderman zonder te gaan door de probate proces. Over het algemeen dient een remainderman een beëdigde verklaring of een ander document in waarin wordt gemeld dat de cedent is overleden en dat de eigendom volledig in handen is van de remainderman.
wat zijn de voordelen van LBD ‘ s? Het belangrijkste voordeel van een LBD en doel waarvoor ze werden gemaakt was om te helpen met Medicaid planning. Zoals hierboven vermeld, wordt de uitvoering en indiening van een LBD niet beschouwd als een overdracht voor Medicaid doeleinden. Dit betekent dat de Medicaid transfer boete niet wordt geactiveerd. Bovendien, omdat onroerend goed dat door LBD gaat niet wordt beschouwd als onderdeel van de nalatenschap van de overledene, is het niet onderworpen aan Medicaid Estate Recovery, althans niet onder de huidige wetgeving. Bovendien, het gebruik van een LBD zal de eigenschap te passeren buiten het probate proces.
wat zijn de nadelen van LBD ‘ s? Een van de grootste nadelen van een LBD is gewoon het ontbreken van Texas wet met betrekking tot dit soort akte. In tegenstelling tot overdracht van overlijdensakten is er geen statuut voor het gebruik van LBD ‘ s en er is ook weinig jurisprudentie over. Er bestaat geen standaardformulier of wettelijke richtlijnen voor het gebruik van een LBD. Bovendien, omdat er geen wettelijke machtiging voor dit soort akten is, kan een rechterlijke beslissing de juridische status van LBD ‘ s op elk moment sterk veranderen. Bovendien kan, zoals hierboven is opgemerkt, een LBD mogelijk leiden tot een clausule inzake verkoop/overdracht in een hypotheek, wat zeker onbedoelde gevolgen kan hebben voor de cedent.