waardevermindering van onroerend goed is een waardeverlies van een onroerend goed door welke oorzaak dan ook. Opgebouwde afschrijvingen zijn afschrijvingen die reeds hebben plaatsgevonden. Dit waardeverlies is gelijk aan het verschil tussen de nieuwe vervangingskosten van de verbeteringen en hun marktwaarde. Afschrijving kan te wijten zijn aan de fysieke slijtage van een gebouw, functionele problemen van het gebouw, of locatieproblemen die van invloed zijn op het pand. Na het schatten van de opgebouwde afschrijving kunt u deze dan aftrekken van de vervangingskosten (of reproductie) van het gebouw(de gebouwen) op een onroerend goed. Het resulterende cijfer is de afgeschreven kosten van de verbeteringen.
Negatieve fysieke, functionele, en locatiegebonden invloeden leiden tot woningverbetering te verliezen. Er zijn drie soorten afschrijvingen: fysieke achteruitgang, functionele veroudering en externe veroudering. Fysieke verslechtering van een gebouw en zijn uitrusting omvat fysieke slijtage, desintegratie, verval of rot, of fysieke schade van welke aard dan ook veroorzaakt door de elementen. Functionele veroudering verwijst naar tekortkomingen, superkwaliteiten, of gewoon ongewenste functies gevonden in een gebouw. Externe veroudering is toe te schrijven aan externe ongunstige omstandigheden die een eigenschap beïnvloeden.
een goed kan lijden onder een combinatie van de drie soorten afschrijvingen, of het kan helemaal niet lijden onder afschrijvingen. Echter, tenzij gloednieuw, een gebouw zal waarschijnlijk hebben opgelopen tot een zekere mate van afschrijving. Net als een gloednieuwe auto die van de showroomvloer wordt gereden, begint een structuur waarde te verliezen op het moment dat het wordt gebouwd.
fysieke verslechtering en functionele veroudering worden verder onderverdeeld in twee subcategorieën: geneesbare en ongeneeslijke afschrijvingen.
de waardevermindering is een waardeverlies dat economisch te corrigeren is. Met andere woorden, de kosten om het probleem op te lossen is minder dan het verlies in waarde, dus het oplossen van het probleem is economisch zinvol.
ongeneeslijke afschrijvingen zijn afschrijvingselementen die fysiek niet te genezen zijn of die te duur zijn om te genezen. Als de kosten om het probleem op te lossen groter zijn dan het verlies in waarde veroorzaakt door het probleem, dan is het economisch niet zinvol om het te repareren.
fysieke verslechtering
fysieke verslechtering is het waardeverlies als gevolg van alle oorzaken van leeftijd en werking van de elementen. Het wordt veroorzaakt door een aantal bronnen — slijtage, desintegratie, verval of rot, of fysieke schade door de elementen.
de slijtage van deze verschillende elementen van een gebouw is verantwoordelijk voor de fysieke achteruitgang van dat gebouw. Bijvoorbeeld, lopen op tapijt slijt het uiteindelijk uit. Verwarmings-en koelsystemen slijten uiteindelijk ook. Soms natuurlijk voorkomende elementen, zoals ultraviolet zonlicht, wind en water slijtage op een pand. Stormen, extreme temperaturen, aardbevingen, termieten, timmermieren en overstromingen werken allemaal in verschillende mate om eigenschappen fysiek te beïnvloeden. Brand, explosie, vandalisme en verwaarlozing hebben ook een schadelijk fysiek effect op Eigenschappen.
Vastgoedcomponenten die een uithardende fysieke verslechtering vertonen, kunnen economisch worden gerepareerd of vervangen. Dit omvat uitgestelde onderhoud en gemakkelijk herstelbare items. Uitgestelde onderhoud verwijst naar items die reparatie nodig hebben vanwege gebrek aan onderhoud. Items zoals dakreparatie of-vervanging, schilderen, onderhoud van gebouwen, vervanging van vloerbedekking en vervanging van geforceerde luchtverwarming zijn items die typische voorbeelden zijn van te genezen fysieke verslechtering.
fysieke voorwerpen die ongeneeslijk zijn, kunnen niet economisch worden vervangen of gerepareerd. Ongeneeslijke fysieke verslechtering treedt meestal op met structurele componenten die naar verwachting duren voor de levensduur van het hele gebouw. Structurele componenten zoals funderingen, raamwerk, muren, metselwerk en kanalen worden meestal beschouwd als ongeneeslijk. Wanneer ongeneeslijke fysieke verslechtering duidelijk is, kan het vanuit economisch oogpunt zinvoller zijn om het gebouw te slopen in plaats van te proberen het te repareren.
Taxateurs classificeren fysieke verslechtering van componenten op basis van economische overwegingen. Aangezien structurele componenten zelden in dezelfde mate worden afgeschreven, classificeren taxateurs ze op basis van de duur van de verwachte levensduur — hetzij als kortlevend, hetzij als langlevend. Kortlevende artikelen zijn componenten die naar verwachting tijdens de economische levensduur van de verbetering zullen worden vervangen. Langlevende artikelen zijn componenten van de verbetering die naar verwachting net zo lang meegaan als het gebouw zelf. Verf, vloerbedekkingen en armaturen zijn voorbeelden van kortlevende artikelen, terwijl de fundering van het gebouw een voorbeeld is van een langlevende component.
functionele veroudering
functionele veroudering is afschrijving die toe te rekenen is aan een item of onderdeel binnen de objecteigenschap dat niet langer nuttig of functioneel is. Dit verminderde kenmerk resulteert in waardeverlies (afschrijving) voor het gehele onroerend goed. Functionele veroudering wordt gedeeltelijk veroorzaakt door veranderende marktvereisten en kan in verschillende vormen voorkomen, waaronder verouderd architectonisch ontwerp, lay-outproblemen, gebrek aan moderne faciliteiten en superadequacy.
Verouderd Architectonisch Ontwerp. Historisch gezien hebben enkele interessante bouwstijlveranderingen plaatsgevonden. Een huis gebouwd 50 jaar geleden kan aantrekkelijk zijn geweest voor mensen op dat moment, maar vandaag, de stijl kan worden beschouwd als verouderd en vermoeiend. Sierlijke vormen en beeldhouwen, eenmaal wenselijk geacht, kan vandaag verouderd zijn.
Opmaakproblemen. Taxateurs moeten erkennen dat de smaak en voorkeuren van de samenleving in de loop van de tijd veranderen. Op een gegeven moment waren de woonruimtes volledig gescheiden van de keuken en het concept van de grote kamer of de open flow was een ongewoon concept. Niet zo lang geleden was een garage met één auto perfect geschikt omdat gezinnen meestal één auto hadden. Tegenwoordig zijn er nog steeds oudere woningen met één auto garages te vinden, maar verkopen ze vaak voor minder dan vergelijkbare woningen met twee auto ‘ s garages.
gebrek aan moderne faciliteiten. Verouderde functies en apparatuur zijn ook voorbeelden van functionele veroudering. Tegenwoordig domineren computers elk aspect van ons leven, en het Internet blijft hier. Elk huis gebouwd zonder computer en Internet mogelijkheden zou worden beschouwd als functioneel verouderd.
het ontbreken van moderne faciliteiten is meestal te genezen, maar de te genezen kosten moeten worden afgemeten aan het voordeel voor de waarde van het onroerend goed. Bij het toevoegen van moderne faciliteiten die worden gewaardeerd in de markt, meestal de verhoging van de waarde compenseert de kosten van de installatie.
de huidige markt vereist bepaalde moderne keukens en badkamers om de waarde te maximaliseren. Oudere woningen hebben bijvoorbeeld vaak geen vaatwasser. Een huis zonder vaatwasser zal verkopen, maar zal verkopen voor minder. Als de installatiekosten lager zijn dan wat de vaatwasser zal bijdragen, dan is de veroudering te genezen. Als er meer is, is het ongeneeslijk.
Airconditioning, als een modern gemak, moet worden gemeten in de context van de markt. In de woestijn is een huis zonder airconditioning zeker in het nadeel. Echter, op het strand, airconditioning is niet zo essentieel.
Superadequacy. Een superadequacy (of over-verbetering) is een functie die is te groot of van een hogere kwaliteit dan nodig is voor een woning. De kosten om de functie toe te voegen zijn meer dan de waarde bijgedragen door de functie. Voorbeelden van superadequacies zijn een 10.000 vierkante voet huis in het midden van een landstreek van huizen variërend in grootte van 1.200 tot 1.800 vierkante voet, een overmatig aantal slaapkamers, of 1-voet dik, hout-ingelijste buitenmuren.
externe veroudering
externe veroudering vindt plaats wanneer invloeden die extern zijn aan een eigenschap die eigenschap nadelig beïnvloeden. Deze externe invloeden kunnen locatiegebonden of economisch zijn.
Locatievervalsing wordt veroorzaakt door de fysieke locatie van de objecteigenschap en de nabijheid van een negatieve invloed. Zwaar verkeerslawaai, zoals dat van snelwegen en luchthavens, kan leiden tot veroudering van de vestigingsplaats. Terugkerende rook, stof en schadelijke geuren uit bronnen buiten een woning, zoals een melkveebedrijf of rioolwaterzuiveringsinstallatie, hebben ook de neiging om een negatieve invloed op de waarde van een woning.
economische veroudering treedt op wanneer veranderingen in de lokale economie de waarde van het object beïnvloeden. Sommige steden zijn afhankelijk van één grote industrie of werkgever. Als de industrie sluit of de werkgever ooit verhuist, kan dit een verwoestende impact hebben op de waarde van onroerend goed.
ongunstige zoneringsverordeningen, milieubeperkingen of andere wettelijke besluiten die het gebruik beperken, kunnen ook externe veroudering veroorzaken. Aangezien deze factoren van buiten de eigenschap zelf afkomstig zijn, worden ze beschouwd als externe veroudering.Externe veroudering is in vrijwel alle gevallen ongeneeslijk, aangezien de ongunstige toestand (en) die het onroerend goed beïnvloedt, zich buiten het object bevindt (bevinden) en weinig eigenaren bereid of in staat zijn geld uit te geven om ongunstige omstandigheden die zich niet op hun eigen eigendom bevinden, te veranderen. Veranderingen zoals het verplaatsen van een snelweg of een nabijgelegen Luchthaven hebben gewoon geen economische zin en gaan veel verder dan de financiële middelen van de meeste eigenaren van onroerend goed.
methoden voor de berekening van de opgebouwde waardevermindering
methoden voor de berekening van de opgebouwde waardevermindering omvatten de “cost to cure” – methode, de “economic age/life” – methode, de “modified age/life” – methode, de “breakdown” – methode (of de “observed condition” – methode), de marktextractie met behulp van verkoopvergelijkingstechnieken en de “earnings capitalization” – methode.
onthoud dat de opgebouwde waardevermindering alleen voor verbeteringen wordt berekend, omdat grond niet afschrijft. Grond wordt in de kostenbenadering tegen de marktwaarde in aanmerking genomen. Aangezien de waarde van de grond al tegen marktwaarde is, zou het extra inhoudingen op de waarde van de grond ertoe leiden dat deze dubbel wordt bestraft voor elke voorwaarde die de waarde nadelig beïnvloedt.
Cost To Cure Method
de cost to cure method is de meest eenvoudige en eenvoudige methode om de opgebouwde afschrijving te berekenen. Het is gebaseerd op waargenomen uitgesteld onderhoud en de toepassing van de huidige bouwkosten op het moment van de beoordeling. De basisvoorwaarde ervan is dat de kosten die nodig zijn om een post te vervangen, gelijk zijn aan het bedrag dat verloren gaat als gevolg van opgebouwde afschrijvingen.
het is vrij gemakkelijk om de fysieke verslechtering met behulp van deze methode te schatten. Als bepaalde items zoals de vloerbedekkingen slijten, geeft het schatten van de kosten voor reparatie of vervanging van deze items vaak een geloofwaardige schatting van de fysieke verslechtering. Als een trap moet worden vervangen, is het bedrag van de opgebouwde afschrijving de kosten om dat te bereiken. Als een dak moet worden vervangen, het bedrag van de opgebouwde afschrijving is de kosten om het te doen, met inbegrip van Arbeid en materialen.
deze methode wordt gebruikt om de uithardende functionele veroudering te berekenen. Over het algemeen, als het functionele probleem een nieuwe of nieuwere eigenschap impliceert, worden de kosten om het functionele probleem te genezen als schatting gebruikt. In een oudere eigenschap, de kosten te genezen minus de resterende waarde van het item dat wordt vervangen is een manier om het verlies te bepalen.
beperkingen van deze methode
deze simplistische methode maakt alleen een afschrijving van 100% van een post mogelijk. De kosten om te genezen methode is niet erg nuttig bij het omgaan met items die gedeeltelijke afschrijving hebben, zoals een dak dat is niet gloednieuw, maar heeft nog jaren te gaan voordat het moet worden vervangen.
Economic Age / Life Method
de economic age / life method voor de berekening van de opgebouwde afschrijving vergelijkt de effectieve leeftijd van een structuur met haar economische levensduur. Ook bekend als de rechte lijn methode of leeftijd/leven methode, Deze methode wordt het vaakst gebruikt door residentiële taxateurs. Met deze methode wordt een gelijk bedrag aan opgebouwde afschrijvingen toegerekend aan elk jaar van de economische levensduur van de structuur. Een effectieve leeftijd wordt geschat en toegewezen aan de structuur, en de resterende economische leven wordt bepaald.
bij de leeftijd / levensduur-methode wordt de verhouding tussen de effectieve leeftijd van de verbeteringen en de totale economische levensduur vermenigvuldigd met de huidige reproductie-of vervangingskosten van deze verbeteringen. Het resulterende getal is de opgebouwde waardevermindering van het object.
de vergelijking voor de berekening van de opgebouwde afschrijving met behulp van deze methode is opgebouwde Deprecatie = effectieve leeftijd gedeeld door de vervangings – /Reproductiekosten van de economische levensduur.
met een effectieve leeftijd van 15 jaar en een economische levensduur van 70 jaar, ondanks de chronologische leeftijd van 50 jaar, kan worden gezegd dat de structuur een resterende economische levensduur van 55 jaar heeft. Deze structuur heeft nog een lange levensduur.
beperkingen van deze methode
hoewel de economische leeftijd / levensduur-methode relatief eenvoudig te berekenen is, heeft zij de neiging de totale schatting van de overlopende afschrijving te verdoezelen, aangezien zij alle posten van de overlopende afschrijving samenbrengt. Een belangrijk zwak punt in deze methode is dat te genezen posten van opgebouwde afschrijvingen niet gescheiden worden behandeld van ongeneeslijke posten van opgebouwde afschrijvingen. Het erkent ook niet dat bepaalde items in een gebouw een kortere resterende economische levensduur hebben dan de totale economische levensduur van de structuur. Deze methode houdt rekening met fysieke, functionele en locatiegebonden veroudering, maar maakt geen onderscheid tussen de verschillende soorten opgebouwde afschrijvingen.
gewijzigde Levensduurmethode
bij de gewijzigde levensduurmethode worden de te genezen fysieke en functionele posten van de opgebouwde waardevermindering geïdentificeerd. De kosten om al deze items te genezen worden afgetrokken van de reproductie-of vervangingskosten van de verbeteringen. De verhouding die is afgeleid van de leeftijd/levensduur-methode wordt vervolgens vermenigvuldigd met de resterende kosten om te komen tot een schatting van de opgebouwde afschrijvingen uit alle andere oorzaken.
beperkingen van deze methode
hoewel geneesbare bestanddelen met deze methode worden erkend, wordt er nog steeds geen rekening gehouden met verschillen in de resterende economische levensduur van de andere bouwcomponenten. Deze methode is iets nauwkeuriger, maar is gebaseerd op dezelfde aanname als de economische leeftijd/leven methode. Beide methoden gaan ervan uit dat een enkele leeftijd/levensverhouding kan worden toegepast op elke component van de verbeteringen.
Opsplitsingsmethode
bij de opsplitsingsmethode of de waargenomen toestand analyseert een taxateur elk type van opgebouwde afschrijvingen afzonderlijk, meet het bedrag van elk van deze afschrijvingen en stelt hij de individuele ramingen samen om de totale opgebouwde afschrijvingen te bepalen. Vervolgens wordt de totale opgebouwde afschrijving afgetrokken van de reproductie-of vervangingskosten.
indien de opgebouwde waardevermindering in mindering wordt gebracht op de vervangingskosten, worden bepaalde soorten functionele veroudering, zoals veroudering van apparatuur of materialen, niet in mindering gebracht, aangezien bij vervanging de huidige apparatuur en materialen zouden worden gebruikt.
zoals de naam al aangeeft, neemt een taxateur de toestand van de verschillende onderdelen van de constructie in acht en neemt hij het percentage kwaliteitsverlies (of waardeverlies in de huidige staat) in vergelijking met een nieuwe, naar behoren geplande constructie die niet aan waardeverlies lijdt.
fysieke verslechtering en functionele veroudering kunnen op deze manier worden gemeten, hoewel succes met deze methode ervaring en een actuele kennis van de huidige bouwkosten vereist.
Marktextractie met behulp van Verkoopvergelijkingstechnieken
Taxateurs gebruiken marktextractie met behulp van verkoopvergelijkingstechnieken, zoals de verkoop-wederverkoopanalyse, gepaarde verkoopanalyse en de extractiemethode om de opgebouwde afschrijvingen te schatten. Zij moeten er zeker van zijn dat de verkoopprijzen van alle verkopen zijn echt indicatief voor de markt. Verkopersstimulansen zoals kortingspunten voor leningen, vooruitbetaalde verenigingskosten van huiseigenaren, kortingen, door de verkoper betaalde sluitingskosten, persoonlijke eigendommen die bij de verkoop zijn inbegrepen, enz., hebben meestal een effect op de verkoopprijzen en kunnen de resultaten beïnvloeden.
verkoop-Wederverkoop analyse
in een verkoop-Wederverkoop analyse wordt een onroerend goed geanalyseerd dat in een relatief korte periode verkoopt en wederverkoopt. Door onroerend goed te vinden op een stabiele markt met twee open markten, ” arm ’s length” -verkopen in een relatief korte periode, kan elk prijsverschil worden toegeschreven aan wijzigingen in dat onroerend goed.
gepaarde verkoopanalyse
in een gepaarde verkoopanalyse worden twee vergelijkbare woningen geanalyseerd die in dezelfde periode op dezelfde markt verkopen. Indien de verkoop open markt, zakelijke transacties betreft, kan elk prijsverschil toe te schrijven zijn aan fysieke verschillen tussen de twee eigenschappen. Indien dat fysieke verschil kan worden vastgesteld, kan de reactie van de markt op dat verschil worden vastgesteld.
extractie
net als bij de methode met dezelfde naam die wordt gebruikt voor de berekening van de grondwaarde, stelt de extractie taxateurs in staat de afgeschreven waarde van de verbeteringen van het voorwerp vast te stellen door de nieuwe kosten van recent verkochte comparables te schatten, verminderd met de verkoopprijs van die comparables en verminderd met de waarde van de grond in de transactie.
extractie is een accurate manier om de markt af te lezen, omdat zakelijke transacties het bedrag van de door de kopers geboekte opgebouwde afschrijvingen aan het licht brengen. Hoe meer monsters uit de markt kunnen worden gehaald, hoe betrouwbaarder de verzamelde gegevens. Onder de vergelijkbare verkopen die worden geanalyseerd, moeten correlaties worden gemaakt om tot passende percentages te komen. Bij soortgelijke vergelijkbare verkoop, kan het percentage van de opgebouwde afschrijving direct worden toegepast op het onderwerp onroerend goed.
omdat een taxateur met deze methode gewoon de markt leest, zijn alle bronnen van opgebouwde afschrijvingen inbegrepen — fysieke achteruitgang, functionele veroudering en economische veroudering. Indien het nodig zou zijn één bron van opgebouwde afschrijvingen te scheiden, zou een verdere toepassing van de abstractiemethode kunnen worden gebruikt. Een taxateur kan de aan twee van de bronnen toegerekende afschrijvingen op andere geschikte manieren schatten en vervolgens het aan die bronnen toegerekende bedrag van de aan deze bronnen toegerekende afschrijvingen aftrekken van het totale bedrag van de toegerekende afschrijvingen. Het verschil is de opgebouwde afschrijving die tot één afzonderlijke bron behoort.
methode voor het kapitaliseren van het inkomen
afschrijving wordt verschillend berekend voor inkomstenproducerende eigenschappen. In plaats van het totaal van de dollar bedragen van de afschrijving en vervolgens aftrekken van dat bedrag van de geschatte kosten Nieuwe, taxateurs formuleren een schatting op basis van een verlies van inkomsten toe te schrijven aan de post(s) die de afschrijving veroorzaken. Om deze techniek te laten werken, moet het subject een inkomen producerende eigenschap zijn.
de methode van kapitalisatie van het inkomen is vergelijkbaar met de methode van marktextractie, omdat het noodzakelijk is om vergelijkbare inkomstenproducerende eigenschappen te vinden, zowel met als zonder dezelfde beïnvloedende gebreken. Zodra deze eigenschappen worden geà soleerd, kan de invloed van de gebreken worden geanalyseerd om te bepalen hoe het veroorzaakt de opgebouwde afschrijving. Deze methode gaat een stap verder, echter, door het toepassen van een markt-afgeleide kapitalisatie rate op dat inkomen om het totale verlies in waarde te schatten.