amortyzacja nieruchomości jest utratą wartości nieruchomości z jakiejkolwiek przyczyny. Naliczona amortyzacja to amortyzacja, która już nastąpiła. Ta utrata wartości jest równa różnicy między kosztem odtworzenia nowych ulepszeń a ich wartością rynkową. Amortyzacja może być spowodowana fizycznym zużyciem budynku, problemami funkcjonalnymi budynku lub problemami lokalizacyjnymi, które wpływają na nieruchomość. Po oszacowaniu naliczonej amortyzacji można ją odliczyć od kosztów wymiany (lub odtworzenia) budynku(ów) na nieruchomości. Wynikająca z tego wartość to zamortyzowany koszt ulepszeń.
niekorzystne wpływy fizyczne, funkcjonalne i lokalizacyjne powodują deprecjację nieruchomości. Istnieją trzy rodzaje amortyzacji: pogorszenie stanu fizycznego, starzenie funkcjonalne i starzenie zewnętrzne. Fizyczne pogorszenie stanu budynku i jego wyposażenia obejmuje fizyczne zużycie, rozpad, rozpad lub zgniliznę lub wszelkiego rodzaju fizyczne uszkodzenia spowodowane przez żywioły. Przestarzałość funkcjonalnawyróżnia się z brakami, superadekwalifikacjami lub po prostu niepożądanymi cechami znajdującymi się w budynku. Zewnętrzne starzenie można przypisać zewnętrznym niekorzystnym warunkom, które wpływają na właściwość.
nieruchomość może podlegać dowolnej kombinacji tych trzech rodzajów amortyzacji lub nie może w ogóle podlegać amortyzacji. Jeśli jednak budynek nie będzie nowy, prawdopodobnie poniesie pewien stopień amortyzacji. Podobnie jak nowy samochód zjechany z podłogi salonu, konstrukcja zaczyna tracić na wartości w momencie jej budowy.
pogorszenie stanu fizycznego i starzenie się funkcjonalne są dalej podzielone na dwie podkategorie: amortyzacja uleczalna i nieuleczalna.
amortyzacja podatkowa odnosi się do utraty wartości, która jest ekonomicznie wykonalna do skorygowania. Innymi słowy, koszt rozwiązania problemu jest mniejszy niż utrata wartości, więc naprawienie problemu ma sens ekonomiczny.
nieuleczalna amortyzacja odnosi się do elementów amortyzacji, które są fizycznie niemożliwe do wyleczenia lub są zbyt drogie, aby były warte wyleczenia. Jeśli koszt rozwiązania problemu przekracza utratę wartości spowodowaną przez problem, naprawa go nie ma sensu ekonomicznego.
pogorszenie fizyczne
pogorszenie fizyczne to utrata wartości spowodowana wszystkimi przyczynami wieku i działania elementów. Jest to spowodowane przez wiele źródeł-zużycie, rozpad, rozpad lub gnicie, lub fizyczne uszkodzenia przez żywioły.
zużycie tych różnych elementów na budynku odpowiada za fizyczne pogorszenie tego budynku. Na przykład chodzenie po dywanie w końcu go zużywa. Systemy ogrzewania i chłodzenia w końcu również się zużywają. Czasami naturalnie występujące elementy, takie jak ultrafioletowe światło słoneczne, wiatr i zużycie wody na nieruchomości. Burze, ekstremalne temperatury,trzęsienia ziemi, termity, mrówki cieśli i powodzie działają w różnym stopniu, aby fizycznie wpływać na właściwości. Pożar, wybuch, wandalizm i zaniedbanie mają również szkodliwy wpływ na właściwości fizyczne.
elementy nieruchomości, które wykazują uleczalne fizyczne pogorszenie, można naprawić lub wymienić ekonomicznie. Obejmuje to odroczoną Konserwację i łatwe do naprawy elementy. Odroczona konserwacja odnosi się do elementów, które wymagają naprawy z powodu braku utrzymania. Elementy takie jak naprawa lub wymiana dachu, malowanie, konserwacja budynku, wymiana wykładziny podłogowej i wymuszona wymiana nagrzewnicy powietrza są typowymi przykładami uleczalnego pogorszenia stanu fizycznego.
przedmiotów fizycznych, które są nieuleczalne, nie można wymienić ani naprawić ekonomicznie. Nieuleczalne pogorszenie stanu fizycznego zwykle występuje w przypadku elementów konstrukcyjnych, które mają trwać przez cały okres eksploatacji budynku. Elementy konstrukcyjne, takie jak fundamenty, ramy, ściany, murowanie i przewody, są zwykle uważane za nieuleczalne. Kiedy widoczne jest nieuleczalne pogorszenie stanu fizycznego, z ekonomicznego punktu widzenia bardziej sensowne może być zburzenie budynku niż próba jego naprawy.
rzeczoznawcy klasyfikują fizyczne pogorszenie stanu komponentów na podstawie względów ekonomicznych. Ponieważ elementy strukturalne rzadko tracą na wartości w podobnym tempie, rzeczoznawcy klasyfikują je na podstawie czasu, w jakim mają trwać-jako krótkotrwałe lub długotrwałe. Elementy krótkotrwałe to elementy, które mają zostać zastąpione w trakcie okresu gospodarczego poprawy. Przedmioty długowieczne są składnikami ulepszeń, które mają trwać tak długo, jak sam budynek. Farby, wykładziny podłogowe i osprzęt są przykładami przedmiotów krótkotrwałych, podczas gdy fundament budynku jest przykładem elementu długowiecznego.
starzenie funkcjonalne
starzenie funkcjonalne to deprecjacja, którą można przypisać pozycji lub funkcji w ramach właściwości przedmiotu, która nie jest już użyteczna lub funkcjonalna. Ta upośledzona cecha powoduje utratę wartości (amortyzację) całej nieruchomości. Starzenie funkcjonalne jest spowodowane częściowo zmieniającymi się wymaganiami rynku i może występować w kilku różnych formach, w tym przestarzałym projektem architektonicznym, problemami z układem, brakiem nowoczesnych urządzeń i nadwyrężeniem.
Historycznie, kilka ciekawych zmian stylu budowy miały miejsce. Dom zbudowany 50 lat temu mógł być atrakcyjny dla ludzi w tym czasie, ale dziś styl można uznać za przestarzały i męczący. Ozdobne formowanie i rzeźbienie, kiedyś uważane za pożądane, może dziś być przestarzałe.
Problemy Z Układem. Rzeczoznawcy muszą zdawać sobie sprawę, że gusta i preferencje społeczeństwa zmieniają się z czasem. W pewnym momencie obszary mieszkalne były całkowicie oddzielone od kuchni, a koncepcja wielkiego pokoju lub otwartego przepływu była niezwykłą koncepcją. Jeszcze nie tak dawno garaż na jeden samochód był całkowicie odpowiedni, ponieważ rodziny zazwyczaj posiadały jeden samochód. Dziś można jeszcze znaleźć starsze domy z garażami jedno-samochodowymi, ale często sprzedają się za mniej niż podobne domy z garażami dwu-samochodowymi.
brak nowoczesnych udogodnień. Przestarzałe funkcje i sprzęt są również przykładami przestarzałości funkcjonalnej. Dzisiaj Komputery dominują w każdym aspekcie naszego życia, a Internet jest tutaj, aby zatrzymać. Każdy dom zbudowany bez możliwości korzystania z komputera i Internetu byłby funkcjonalnie przestarzały.
brak nowoczesnych obiektów najczęściej jest uleczalny, ale koszt wyleczenia musi być mierzony w stosunku do korzyści dla wartości nieruchomości. Przy dodawaniu nowoczesnych urządzeń, które są cenione na rynku, Zwykle zwiększenie wartości kompensuje koszty instalacji.
dzisiejszy rynek wymaga pewnych nowoczesnych kuchni i łazienek, aby zmaksymalizować wartość. Na przykład starsze domy często nie mają zmywarki. Dom bez zmywarki sprzeda, ale sprzeda za mniej. Jeśli koszty instalacji są mniejsze niż to, co zmywarka przyczyni się, to starzenie jest uleczalne. Jeśli więcej, jest nieuleczalna.
Klimatyzacja, jako nowoczesna wygoda, musi być mierzona w kontekście jej rynku. Na pustyni dom bez klimatyzacji jest zdecydowanie w niekorzystnej sytuacji. Jednak na plaży Klimatyzacja nie jest tak niezbędna.
Superadequacy. Nadmiarowość (lub nadwyrężenie) to funkcja, która jest zbyt duża lub o wyższej jakości niż wymagana dla właściwości. Koszt dodania funkcji jest większy niż wartość wniesiona przez funkcję. Przykłady superadequacies obejmują 10,000 stóp kwadratowych domu w środku traktu domów o wielkości od 1,200 do 1,800 stóp kwadratowych, nadmierna liczba sypialni, lub 1-stóp grube, drewniane Ściany zewnętrzne.
starzenie zewnętrzne
starzenie zewnętrzne ma miejsce, gdy wpływy zewnętrzne właściwości niekorzystnie wpływają na tę właściwość. Te wpływy zewnętrzne mogą mieć charakter lokalizacyjny lub Ekonomiczny.
starzenie lokalizacyjne jest spowodowane fizycznym położeniem obiektu i jego bliskością do negatywnego wpływu. Duży hałas uliczny, taki jak generowany przez autostrady i lotniska, może powodować starzenie się Lokalizacji. Powracający dym, kurz i szkodliwe zapachy ze źródeł zewnętrznych do nieruchomości, takich jak gospodarstwo mleczne lub oczyszczalnia ścieków, również mają negatywny wpływ na wartość nieruchomości.
starzenie się gospodarki następuje, gdy zmiany w gospodarce lokalnej wpływają na wartość przedmiotu nieruchomości. Niektóre miasta polegają na jednej ważnej branży lub pracodawcy. Jeśli branża zamknie się lub pracodawca kiedykolwiek się przeniesie, może to spowodować druzgocący wpływ na wartość nieruchomości.
niekorzystne rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym, ograniczenia środowiskowe lub inne decyzje legislacyjne ograniczające użytkowanie mogą również powodować zewnętrzne starzenie się. Ponieważ czynniki te wywodzą się zewnętrznie z samej nieruchomości, są uważane za zewnętrzne starzenie.
zewnętrzne starzenie jest nieuleczalne praktycznie we wszystkich przypadkach, ponieważ niekorzystne warunki wpływające na nieruchomość są zewnętrzne dla obiektu, a niewielu właścicieli jest skłonnych lub zdolnych do wydawania pieniędzy na zmianę niekorzystnych warunków, które nie znajdują się na ich własnej nieruchomości. Zmiany takie jak przeniesienie autostrady lub pobliskiego lotniska po prostu nie mają sensu ekonomicznego i są znacznie poza środkami finansowymi większości właścicieli nieruchomości.
metody obliczania naliczonej amortyzacji
metody obliczania naliczonej amortyzacji obejmują metodę kosztu wyleczenia, ekonomiczną metodę wieku/życia, zmodyfikowaną metodę wieku/życia, metodę podziału (lub metodę obserwowanego warunku), ekstrakcję rynkową przy użyciu technik porównawczych sprzedaży i metodę kapitalizacji dochodów.
pamiętaj, że naliczona amortyzacja jest obliczana tylko dla ulepszeń, ponieważ grunty nie amortyzują. Grunty są uwzględniane w podejściu kosztowym według ich wartości rynkowej. Ponieważ wartość gruntów jest już w wartości rynkowej, dokonanie dodatkowych odliczeń od wartości gruntów spowodowałoby podwójną karę za jakiekolwiek warunki niekorzystnie wpływające na wartość.
metoda kosztu utwardzenia
metoda kosztu utwardzenia jest najbardziej podstawową i najprostszą metodą obliczania naliczonej amortyzacji. Opiera się na obserwowanym odroczeniu konserwacji i zastosowaniu bieżących kosztów budowy w momencie wyceny. Jego podstawowe założenie stanowi, że kosztem wymaganym do zastąpienia elementu jest kwota utracona w wyniku naliczonej amortyzacji.
stosunkowo łatwo jest oszacować pogorszenie stanu fizycznego za pomocą tej metody. Jeśli niektóre elementy, takie jak wykładziny podłogowe, zużywają się, szacowanie kosztów naprawy lub wymiany tych elementów często daje wiarygodne oszacowanie fizycznego pogorszenia. Jeśli klatka schodowa wymaga wymiany, kwota naliczonej amortyzacji jest kosztem osiągnięcia tego celu. Jeśli dach wymaga wymiany, kwota naliczonej amortyzacji to koszt, w tym robocizna i materiały.
ta metoda służy do obliczania uleczalnego starzenie funkcjonalne. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli problem funkcjonalny obejmuje nową lub nowszą właściwość, koszt wyleczenia problemu funkcjonalnego jest używany jako oszacowanie. W starszej nieruchomości koszt wyleczenia minus pozostała wartość wymienianego przedmiotu jest sposobem na określenie straty.
ograniczenia tej metody
ta uproszczona metoda pozwala tylko na 100% amortyzację dowolnej pozycji. Metoda koszt utwardzania nie jest bardzo przydatna w przypadku elementów, które mają częściową amortyzację, takich jak dach, który nie jest fabrycznie nowy, ale nadal ma lata, zanim wymaga wymiany.
ekonomiczna metoda wieku/życia
ekonomiczna metoda wieku / życia obliczania naliczonej amortyzacji porównuje efektywny wiek struktury z jej ekonomicznym życiem. Znana również jako metoda prosta lub Metoda wieku / życia, metoda ta jest najczęściej stosowana przez rzeczoznawców mieszkaniowych. Dzięki tej metodzie równa kwota naliczonej amortyzacji jest przypisywana do każdego roku życia gospodarczego struktury. Szacowany jest efektywny wiek i przypisywany do struktury, a pozostałe życie gospodarcze jest ustalane.
w metodzie wiek / życie stosunek faktycznego wieku ulepszeń do całkowitego życia gospodarczego jest mnożony przez obecny koszt odtworzenia lub odtworzenia tych ulepszeń. Wynikająca z tego Liczba to naliczona amortyzacja przedmiotu nieruchomości.
równaniem do obliczania naliczonej amortyzacji przy użyciu tej metody jest naliczona Deprecacja = efektywny wiek podzielony przez Ekonomiczny czas życia koszt zastąpienia / odtworzenia.
przy efektywnym wieku 15 lat i życiu gospodarczym 70 lat, pomimo wieku chronologicznego 50 lat, można powiedzieć, że struktura ma pozostały okres życia gospodarczego 55 lat. Struktura ta ma jeszcze długi okres użytkowania.
ograniczenia tej metody
chociaż ekonomiczna metoda wieku/życia jest stosunkowo prosta do obliczenia, ma tendencję do zaciemniania ogólnego oszacowania naliczonej amortyzacji, ponieważ łączy wszystkie pozycje naliczonej amortyzacji razem. Istotną słabością tej metody jest to, że uleczalne pozycje naliczonej amortyzacji nie są traktowane oddzielnie od nieuleczalnych pozycji naliczonej amortyzacji. Nie uznaje również, że niektóre elementy w budynku mają krótszy pozostały okres gospodarczy niż całkowity okres gospodarczy struktury. Metoda ta odpowiada za fizyczne, funkcjonalne i lokalizacyjne starzenie się, ale nie rozróżnia między różnymi rodzajami naliczonej amortyzacji.
zmodyfikowana metoda wieku/życia
w zmodyfikowanej metodzie wieku/życia identyfikowane są uleczalne fizyczne i funkcjonalne elementy naliczonej amortyzacji. Koszt wyleczenia wszystkich tych elementów jest odejmowany od kosztów odtworzenia lub wymiany ulepszeń. Stosunek wynikający z metody wiek / życie jest następnie mnożony przez pozostały koszt, aby uzyskać oszacowanie narosłej amortyzacji ze wszystkich innych przyczyn.
ograniczenia tej metody
chociaż elementy utwardzalne są rozpoznawane przez tę metodę, nadal nie uwzględnia ona różnic w pozostałej żywotności ekonomicznej pozostałych elementów budynku. Metoda ta jest nieco dokładniejsza, ale opiera się na tym samym założeniu co ekonomiczna metoda wieku/życia. Obie metody zakładają, że pojedynczy stosunek wieku do życia można zastosować do każdego elementu ulepszeń.
metoda podziału
w metodzie podziału lub obserwowanego stanu rzeczoznawca analizuje każdy rodzaj naliczonej amortyzacji oddzielnie, mierzy kwotę każdej z nich i sumuje Indywidualne szacunki w celu określenia całkowitej naliczonej amortyzacji. Następnie całkowita naliczona amortyzacja jest odejmowana od kosztów odtworzenia lub odtworzenia.
jeżeli naliczona amortyzacja zostanie odjęta od kosztów odtworzenia, nie należy odejmować niektórych rodzajów przestarzałych funkcjonalnie urządzeń lub materiałów, takich jak te, które można przypisać przestarzałemu sprzętowi lub materiałom, ponieważ po wymianie będą używane obecne urządzenia i materiały.
jak sama nazwa wskazuje, rzeczoznawca obserwuje stan różnych części składowych konstrukcji i obserwuje procent pogorszenia (lub utraty wartości w stanie, w jakim jest) w porównaniu do nowej, prawidłowo zaplanowanej konstrukcji, która nie poniosła żadnej utraty wartości.
w ten sposób można mierzyć pogorszenie stanu fizycznego i starzenie się funkcji, chociaż sukces tej metody wymaga doświadczenia i aktualnej wiedzy na temat bieżących kosztów budowy.
ekstrakcja rynku przy użyciu technik porównywania Sprzedaży
rzeczoznawcy wykorzystują ekstrakcję rynku przy użyciu technik porównywania sprzedaży, takich jak analiza sprzedaż-odsprzedaż, analiza sparowana-sprzedaż oraz metoda ekstrakcji w celu oszacowania narosłej amortyzacji. Muszą mieć pewność, że ceny sprzedaży wszystkich sprzedaży są naprawdę wskaźnikami rynku. Zachęty sprzedawcy, takie jak punkty rabatowe kredytów, przedpłacone opłaty Stowarzyszenia właściciela domu, rabaty, zapłacone przez Sprzedawcę koszty zamknięcia, własność osobista zawarta w sprzedaży itp., zwykle mają wpływ na ceny sprzedaży i mogą wpływać na wyniki.
Analiza sprzedaży i odsprzedaży
w analizie sprzedaży i odsprzedaży analizowana jest nieruchomość, która sprzedaje i odsprzedaje w stosunkowo krótkim czasie. Po znalezieniu nieruchomości na stabilnym rynku, na którym w stosunkowo krótkim czasie przeprowadzono dwie sprzedaż na otwartym rynku na wyciągnięcie ręki, każda różnica w cenie może wynikać ze zmian w tej nieruchomości.
sparowana Analiza sprzedaży
w sparowanej analizie sprzedaży analizowane są dwie podobne nieruchomości, które sprzedają się w tym samym okresie czasu na tym samym rynku. W przypadku sprzedaży na otwartym rynku, transakcji na warunkach rynkowych, wszelkie różnice w cenie można przypisać fizycznym różnicom między tymi dwoma nieruchomościami. Jeżeli można zidentyfikować tę fizyczną różnicę, można określić reakcję rynkową na tę różnicę.
wydobycie
podobnie jak Metoda o tej samej nazwie stosowana do obliczania wartości gruntów, wydobycie umożliwia rzeczoznawcom określenie zamortyzowanej wartości ulepszeń przedmiotu nieruchomości poprzez oszacowanie nowego kosztu ostatnio sprzedanych porównywalnych produktów, minus cena sprzedaży tych porównywalnych produktów i minus wartość gruntu w transakcji.
ekstrakcja jest dokładnym sposobem odczytania rynku, ponieważ transakcje na rynku arm ’ s length ujawniają kwotę naliczonej amortyzacji uznawaną przez nabywców. Im więcej próbek można wydobyć z rynku, tym bardziej wiarygodne są zgromadzone dane. Wśród analizowanych porównywalnych sprzedaży należy dokonać korelacji w celu uzyskania odpowiednich wartości procentowych. Przy podobnej porównywalnej sprzedaży procent naliczonej amortyzacji może być bezpośrednio zastosowany do przedmiotu nieruchomości.
ponieważ rzeczoznawca po prostu czyta rynek za pomocą tej metody, uwzględniono wszystkie źródła naliczonej amortyzacji — pogorszenie fizyczne, przestarzałość funkcjonalna i przestarzałość ekonomiczna. Gdyby konieczne było wyodrębnienie jednego źródła naliczonej amortyzacji, można byłoby zastosować dalsze zastosowanie metody abstrakcyjnej. Rzeczoznawca mógłby oszacować naliczoną amortyzację przypisaną do dwóch źródeł za pomocą innych odpowiednich metod, a następnie odjąć kwotę naliczonej amortyzacji przypisaną tym źródłom od całkowitej kwoty naliczonej amortyzacji. Różnicą będzie naliczona amortyzacja należąca do jednego wyodrębnionego źródła.
metoda kapitalizacji Dochodów
amortyzacja jest obliczana w różny sposób dla nieruchomości generujących dochód. Zamiast sumowania dolarowych kwot amortyzacji, a następnie odejmowania tej kwoty od szacunkowego kosztu nowego, rzeczoznawcy formułują oszacowanie oparte na utracie dochodu przypadającego na pozycję(y) powodującą amortyzację. Aby ta technika zadziałała, podmiot musi być własnością generującą dochód.
metoda kapitalizacji dochodów jest podobna do metody ekstrakcji rynkowej, ponieważ konieczne jest znalezienie podobnych właściwości generujących dochód zarówno z tymi samymi wadami wpływającymi, jak i bez nich. Po wyizolowaniu tych właściwości wpływ wad można przeanalizować, aby określić, w jaki sposób powoduje to naliczoną amortyzację. Metoda ta idzie jednak o krok dalej, stosując rynkową stopę kapitalizacji do tego dochodu w celu oszacowania całkowitej utraty wartości.