wynajem mieszkań to sposób na zarabianie pieniędzy, a przynajmniej tak twierdzą niektórzy. Z pozoru wydaje się, że to pewny zakład; w rzeczywistości zwykle jest to bardziej ból głowy niż jest to warte. Wyzwania zaczynają się wcześnie i prawie zawsze wiążą się z czasem i pieniędzmi. Spójrzmy na sześć dużych.
Najważniejsze dania na wynos
- inwestowanie w nieruchomości mieszkalne na wynajem może być lukratywnym sposobem na zwiększenie bogactwa, choć może to wiązać się z wieloma trudnościami.
- wyzwania związane z posiadaniem wynajmowanej nieruchomości obejmują znalezienie odpowiedniej nieruchomości, przygotowanie lokalu, znalezienie dobrych najemców, problemy z konserwacją, pojawiające się problemy i zmieniające się stopy procentowe wpływające na cenę wynajmu.
- istnieją sposoby na ułatwienie tego procesu, takie jak zakup podstawowej nieruchomości, mieszkanie w pobliżu jednostki i uczynienie go przedsięwzięciem w pełnym wymiarze czasu.
- zatrudnianie zarządcy nieruchomości może zmniejszyć obciążenie związane z zarządzaniem wynajętą nieruchomością, ale obniży wszelkie zyski.
Wyzwanie 1: Znalezienie nieruchomości
o znalezieniu dobrej nieruchomości na wynajem napisano całe książki. Tak wiele tekstów zostało poświęconych temu tematowi ze względu na jego krytyczne znaczenie. Kup za drogie mieszkanie i nigdy nie zarobisz pieniędzy. Ale próba wyłudzenia targu też może być kłopotliwa. Kupno fixer-upper wymaga posiadania umiejętności, czasu, narzędzi i gotówki, aby dokonać niezbędnych napraw i remontów.
jeśli się nie spieszysz, może to być sposób na uzyskanie okazji na inwestycję; jeśli masz już pracę na pełny etat i rodzinę, każda minuta spędzona na naprawie wynajmu jest minutą niewykorzystaną na bardziej dochodową lub przyjemną działalność. Jednak obecnie istnieją firmy zarządzające, które mogą zrobić wiele z tej pracy-od lokalizacji nieruchomości do jej ponownego remontu-dla ciebie, oczywiście za opłatą.
Wyzwanie 2: Przygotowanie jednostki
uzyskanie prawie każdego kawałka nieruchomości w stanie najmu często wymaga, co najmniej, świeżego dywanu i farby. Oba elementy wymagają czasu i pieniędzy. Ekrany okienne, plamy na pokładzie i konserwacja trawnika to inne powszechne potrzeby. Za każdym razem, gdy najemca odchodzi, te kwestie muszą zostać ponownie rozpatrzone.
Wyzwanie 3: znajdowanie najemców
Internet zapewnia szybki i niedrogi sposób na znalezienie potencjalnych najemców. Oczywiście często dostajesz to, za co płacisz. Uruchomienie Reklamy w renomowanej publikacji często generuje lepszą klasę respondentów. Zamiast studentów, którzy chcą zaoszczędzić pieniądze, zwiększasz swoje szanse na zdobycie rodziny i odpowiedzialnych starszych dorosłych.
uruchamianie reklamy przez miesiąc spowoduje jednak mały kęs z twojego portfela i prawidłowe sprawdzanie lokatorów poprzez sprawdzenie zdolności kredytowej, a sprawdzenie przeszłości zajmie kolejne kęs. Inwestycja jest warta czasu i pieniędzy, ponieważ lustracja zwiększa szanse na uzyskanie odpowiedzialnych najemców. Odpowiedzialni najemcy płacą czynsz na czas, nie nadużywają nieruchomości i nie wymagają angażowania się w kosztowny i czasochłonny proces eksmisji.
Wyzwanie 4: problemy
nawet wielcy najemcy i doskonałe nieruchomości na wynajem wiążą się z wieloma problemami. Połamane rury, wypchane odpływy, zepsute sprężyny drzwi garażowych, zwierzęta domowe i współlokatorzy to tylko niektóre z wyzwań, które się pojawiają. Nawet dobrzy lokatorzy chcą twojej pełnej i natychmiastowej uwagi, gdy ścieki wracają do ich domu lub firma kablowa przypadkowo odcina linie telefoniczne.
źli najemcy to jeszcze większe wyzwanie. Codzienne połączenia i zaległy lub Nieopłacony czynsz mogą dodać do kłopotów. Dzień przeprowadzki to kolejny trudny okres. Uszkodzenia ścian, podłóg, dywanów i innych elementów domu mogą prowadzić do sporów i kosztownych napraw. Ponieważ każda zmarnowana chwila kłócenia się jest momentem, w którym dom jest pusty, często lepiej jest ugryźć kulę i samemu zapłacić za naprawy. Mówiąc o tym: prawdopodobnie będziesz musiał wykupić ubezpieczenie właściciela-nie, zwykła polisa właściciela domu nie jest wystarczająca—i to jest kolejna pozycja w kolumnie bieżących wydatków.
wyzwanie 5: Konserwacja
Konserwacja głównych komponentów i udogodnień to ważny element. Nowe urządzenia kosztują setki dolarów; nowy dach lub podjazd może kosztować tysiące dolarów. Jeśli czynsz wynosi $ 500 miesięcznie, a dach wynosi $ 5,000, możesz szybko stracić pieniądze. Dodaj dywan, farbę i nowy piec, a także najemców, którzy nie zostaną długo, a nieruchomość może stracić pieniądze na lata.
wyzwanie 6: stopy procentowe
co mają do tego stopy procentowe? Mnóstwo. Kiedy ceny spadają, często taniej jest kupić niż wynająć, więc popyt na twoje jednostki może spaść. Obniżenie czynszu, aby pozostać konkurencyjnym, może poważnie zaszkodzić twojej zdolności do zarobienia pieniędzy.
jak zarabia się pieniądze
przy wszystkich wyzwaniach, które trzeba pokonać, czy mały facet może zarobić na wynajmie nieruchomości? Tak, ale to wymaga planu. Poniżej wyróżniono cztery korzystne podejścia:
1. Live-In
dzielenie przestrzeni poprzez zakup dupleksu (lub innej łatwo podzielnej struktury) jest często opłacalnym przedsięwzięciem. Ponieważ jesteś na miejscu i planujesz dbać o nieruchomość, dodatkowa gotówka jest premią. Oczywiście wszystkie wyzwania nadal obowiązują, a mieszkanie na miejscu oznacza, że jesteś zawsze dostępny i będziesz w bliskim kontakcie z najemcami. Zaplanuj odpowiednio i dokładnie ekranuj.
2. Go Basic
wynajęcie szczurowego mieszkania, które nie ma ładnych udogodnień, robi jak najmniej konserwacji, a nie utrzymywanie pozorów prowadzi do zysków. Jeśli w to nie wierzysz, spójrz na mieszkania poza kampusem w każdym miasteczku studenckim w kraju. Nie brzmi zbyt ładnie, ale podstawowa, rozebrana nieruchomość (brak wentylatorów sufitowych, klimatyzacji itp.) sprawia, że proces jest prosty.
cztery ściany i Podłoga zapewniają minimalne wymagania konserwacyjne i niewiele rzeczy, które mogą się zepsuć lub zostać uszkodzone. Przyciąganie najemców za pośrednictwem programów subsydiowanych przez rząd, takich jak sekcja 8 mieszkań, zapewnia gwarantowany dochód. Wyzwaniem jest to, że w zamian za kilka dolców w ręku, często dostajesz szorstką klasę najemców i nieruchomość, która się mocno zużywa.
3. Długoterminowe gospodarstwa
wielu inwestorów nieruchomości powie Ci, że w zasadzie złamać nawet na czynsz i wydatki. Ich podejście polega na kupnie nieruchomości po okazyjnej cenie, pozwoleniu najemcom na spłatę kredytu hipotecznego, a następnie sprzedaży za 30 lat, miejmy nadzieję, korzystając z aprecjacji cen.
wynajem nieruchomości zapewnia elastyczność, kiedy sprzedać nieruchomość, unikając słabego rynku nieruchomości, wynajmując nieruchomość i czekając na sprzedaż w dynamicznie rozwijającym się.
chociaż jest to rozsądne podejście, zyski mogą być małe, a podatek od zysków kapitałowych może być mocny (biorąc pod uwagę niskie koszty). I nadal wymaga czasu i wysiłku, które mogłyby być lepiej wydane gdzie indziej.
4. Idź na pełny etat
poważni właściciele podejmują poważne podejście. Włączają, kupują wiele budynków i sami wykonują znaczną część pracy. Jest to decyzja dotycząca stylu życia, która wymaga trysku poważnego czasu i energii oraz strategii kupna i sprzedaży, aby zmaksymalizować przenoszenie strat podatkowych i odpisów oraz zminimalizować dochody.
zatrudnianie Zarządcy Nieruchomości
zarządca nieruchomości może obsłużyć wiele obowiązków związanych z prowadzeniem wynajmowanej nieruchomości. Obejmuje to marketing, wybór najemców,utrzymanie, budżetowanie i pobieranie czynszów. Możesz rozważyć zatrudnienie zarządcy nieruchomości, jeśli chcesz delegować te zadania, ale zmniejszy to twoje zyski.
rola Zarządcy Nieruchomości
zarządcy nieruchomości mogą pełnić różne funkcje. To, co dokładnie jest, zależy od ciebie, aby negocjować ze swoim menedżerem. Ważne jest, aby określić, jaka będzie ich rola i opracować listę obowiązków i odpowiedzialności. Czy zarządca nieruchomości znajdzie najemców? A może zajmą się bieżącą konserwacją i pobieraniem czynszu?
zarządcą nieruchomości może być niezależny wykonawca lub pracownik. Powinieneś porozmawiać ze swoim księgowym podatkowym, aby określić najkorzystniejsze podejście i określić konkretne obowiązki, które możesz mieć.
możesz również wynająć firmę zarządzającą nieruchomościami; firmę, z którą podpisujesz umowę, aby bezpośrednio zajmować się wszystkimi aspektami wynajmu nieruchomości. Może to być kosztowne, ale może być idealne, jeśli masz wiele nieruchomości do wynajęcia.
wybór Zarządcy Nieruchomości
upewnij się, że każdy zarządca nieruchomości, którego rozważasz, spełnia odpowiednie lokalne i krajowe wymagania licencyjne.
poszukujesz menedżera, który ma doświadczenie w reklamie, marketingu, relacjach z najemcami, pobieraniu czynszu, budżetowaniu, leasingu i utrzymaniu. Dobry zarządca nieruchomości będzie również mieć wiedzę na temat prawa lokalnego i stanowego. Jako właściciel nieruchomości możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności za działania swojego menedżera, więc możesz zostać pozwany, jeśli twój menedżer naruszy jakiekolwiek uczciwe prawo mieszkaniowe.
gdy zdecydujesz się na zarządcę nieruchomości i warunki umowy, powinieneś napisać umowę o zarządzanie nieruchomością, która określa obowiązki zarządcy, warunki odszkodowania i wypowiedzenia.
Podsumowując
czy bycie właścicielem jest warte wysiłku? Tylko Ty możesz zdecydować. Pamiętaj tylko, aby spojrzeć przed skokiem i przejść do nowego przedsięwzięcia z realistycznymi oczekiwaniami i solidnym planem gry.
wiedząc, w co się pakujesz, zanim to zrobisz, będziesz lepiej przygotowany na to, co napotkasz i bardziej będziesz cieszyć się doświadczeniem.