to było kiedyś dość powszechną praktyką dla nabywcy domu, aby złożyć ofertę na dom przed nabyciem zatwierdzenia pożyczki, znany jako awaryjnego kredytu. Wielu pośredników wymaga dowodu hipoteki wstępnej zatwierdzenia przed złożeniem oferty na domu-niektóre mogą nawet nie pracować z Tobą, chyba że nie. Zabezpieczenie kredytu jest dziś często nieco trudne.
Na przykład, w wielu miejscach w całym kraju, nabywca domu może spojrzeć na kilka rodzajów nieprzewidzianych pożyczek i włączenie jednego lub więcej z tych nieprzewidzianych w ofercie zakupu.
nieprzewidziane okoliczności mogą być częścią due diligence, a jeśli nie zostaną zrealizowane przez którąkolwiek ze stron, mogą to być zdarzenia anulujące umowę. Jako kupujący ważne jest, aby zrozumieć te elementy zakupu domu i jak one działają. Dwa ogólne typy to nieprzewidziane wydatki finansowe i nieprzewidziane wydatki szacunkowe.
nieprzewidziane wydatki finansowe
tylko nabywcy domu, którzy uzyskują finansowanie mają tendencję do uzależnienia umowy kupna od uzyskania kredytu. Kupujący gotówkę nie żądają kredytu, ponieważ nie ma kredytu. Umowa może być uzależniona od uzyskania przez kupującego:
- pożyczka FHA, która ma własny zestaw wymagań
- pożyczka VA, która jest gwarantowana przez administrację weterana
- pożyczka konwencjonalna, która jest zazwyczaj sprzedawana na rynku wtórnym
- pożyczka z Unii kredytowej, której kredytobiorca jest członkiem
- finansowanie prywatne, które jest czasami nazywane pożyczką na twardą kasę
- wycena domu
w zależności od rodzaju pożyczki pożyczkodawca może wymagać pewnych warunków majątkowych lub napraw, aby zaciągnąć kredyt. Jeśli sprzedający i kupujący nie mogą uzgodnić napraw lub warunków kredytodawcy, kupujący nie otrzyma pożyczki, a transakcja zostanie unieważniona.
uzyskanie pożyczki jest zazwyczaj częścią due diligence kupującego.
ogólnie rzecz biorąc, kupujący ma pewien okres czasu w umowie zakupu, aby uzyskać finansowanie. W niektórych przypadkach umowa może dać Kupującemu wybór między pewną liczbą dni przed ewentualnym udzieleniem kredytu będzie musiał być spełniony lub utrzymać ewentualną pożyczkę w miejscu aż do zamknięcia.
Większość sprzedających oczekuje, że kupujący będzie musiał uzyskać finansowanie. Sprzedający są zazwyczaj nieco rozsądne i pozwoli na pewien okres czasu, aby przejść dla kupującego, aby uzyskać finansowanie i usunąć awaryjność pożyczki. Jednak nie każdy sprzedawca będzie chciał poczekać do dnia zamknięcia, aby dowiedzieć się, czy kupujący rzeczywiście jest w stanie zamknąć depozyt.
nie jest całkowicie sprawiedliwe wobec Sprzedającego, aby kupujący poprosił o 30-dniowy okres zamknięcia bez stanowczego zobowiązania do zamknięcia. Z drugiej strony, jeśli sprzedający usuwa awaryjność pożyczki przed zamknięciem, kupujący może stać się bardzo nerwowy.
długie okresy zamknięcia sprawiają, że sprzedawcy są nerwowi, ponieważ wydaje się, że kupujący może nie mieć środków na zakup lub złożenie oferty.
kupujący może się zastanawiać, co by się stało, gdyby pożyczkodawca zdecydował się odrzucić pożyczkę z nieprzewidzianego powodu. Lub, jeśli kupujący usunął awaryjność pożyczki, mogą one być na łasce sprzedającego, a ich zadatek pieniędzy może być zagrożone. Niewielu kupujących jest skłonnych podjąć ryzyko utraty depozytu.
wstępne zatwierdzenie
wielu kupujących przed złożeniem oferty otrzymuje i przedstawia list wstępny. Jest to list wstępny, na którym sprzedawca czasami opiera się jako dowód zdolności kredytowej kupującego i zdolności do zakwalifikowania się do pożyczki. Jednak po spakowaniu pliku do ubezpieczenia mogą pojawić się inne problemy, które zatrzymają proces.
Pre-zatwierdzenia po prostu stwierdzić, że nabywca w zasadzie ma dochód do wspierania spłaty kredytu hipotecznego, bez uwzględnienia żadnych innych czynników.
wstępne zatwierdzenie nie jest gwarancją zatwierdzenia pożyczki. Prowadzone są poszukiwania tytułów, a także kontrole kredytów i dochodów. Nieznane wyroki dotyczące nieruchomości mogą pojawić się w rejestrach publicznych, lub kupujący może mieć blip na raporcie kredytowym, który wymknął się przez szczeliny.
ryzyko kredytowe
nie przeocz drugiego rodzaju ryzyka kredytowego-wyceny. Ryzyko wyceny jest często oddzielone od ryzyka kredytowego. Kosztorysowanie oznacza, że dom musi wycenić po cenie zakupu.
jeśli wycena jest mniejsza niż cena zakupu, kupujący może anulować, pod warunkiem, że kupujący ma ewentualną wycenę w umowie zakupu. Jeżeli Sprzedający zgodzi się obniżyć cenę w celu wykonania wyceny, od kupującego oczekuje się usunięcia wyceny.
druga wycena
ale co się stanie, jeśli na zamknięciu ubezpieczyciel zdecyduje się na jedenastą godzinę zamówić drugą wycenę, a druga opinia o wartości okaże się niższa? Jeśli kupujący zwolnił oszacowanie awaryjności, nie ma oszacowanie awaryjności w lewo.
jeśli pożyczka nie została jeszcze zwolniona, umowa kupna może nadal być uzależniona od zdolności kupującego do uzyskania pożyczki.
są to obawy, które należy rozwiązać z agentem nieruchomości przed złożeniem oferty zakupu domu. Niektórzy kupujący są wygodne usuwanie awaryjności pożyczki, gdy pożyczkodawca zapewnia nabywcy plik jest gotowy do finansowania. Jednakże, jeśli pożyczkodawca ma obawy, może nie być dobrym pomysłem, aby usunąć nieprzewidzianą pożyczkę. Możliwość skorzystania z kredytu przemawia również do sprzedawcy.
niektóre końcowe myśli
minusem nieprzewidzianych pożyczek jest to, że jeśli Twoja oferta znajduje się wśród wielu ofert, inni kupujący mogą być skłonni usunąć nieprzewidziane kredyty lub skrócić okres. W tej sytuacji, jeśli nalegasz na utrzymanie nieprzewidzianej sytuacji kredytowej aż do zamknięcia, Twoja oferta może nie zostać zaakceptowana.
jeśli trzymasz się swoich nieprzewidzianych okoliczności, sprzedawca może pomyśleć, że masz problem, który może powodować trudności przy zamykaniu lub uważasz, że jest zbyt trudny do zamknięcia.
w trudnych sytuacjach, takich jak te, niektóre homebuyers może poprosić ich pożyczkodawcy zatwierdzić plik poprzez underwriting przed złożeniem oferty zakupu domu. Zatwierdzenie gwarantowania usuwa strach przed niepewnością i wzmacnia ofertę.