Zacznijmy od złej wiadomości: najemcy w Kalifornii, którzy chcą wcześniej zerwać umowę najmu, nie mają dużej dźwigni prawnej. Właściciel nie jest zobowiązany do wypowiedzenia umowy najmu, z wyjątkiem kilku bardzo konkretnych scenariuszy. Tak więc, nawet jeśli właściciel zgodzi się wypuścić cię z umowy, istnieje duża szansa, że będzie cię to kosztować.
ale jeśli wejdziesz w proces z gruntowną znajomością Kalifornijskiego prawa najmu—i dobrym argumentem na to, dlaczego musisz odejść—istnieje możliwość zerwania umowy najmu z obniżoną (lub nieistniejącą) opłatą. Zapoznaj się z poniższą taktyką i zdecyduj, czy jedna lub więcej z nich może działać dla ciebie.
upewnij się, że jest to najlepsza opcja dla ciebie
jeśli nie jesteś gotowy na opuszczenie wynajmu bez uiszczenia opłaty, najlepszym rozwiązaniem jest znalezienie podnajmu lub przeniesienie umowy najmu. Dlaczego? Z wyjątkiem kilku scenariuszy, właściciele w Kalifornii nie są prawnie zobowiązani do wcześniejszego opuszczenia umowy najmu-co oznacza, że często pobierają w zamian wysokie opłaty za zerwanie umowy najmu. Upewnij się więc, że rozważyłeś opcje wcześniejszego wycofania się z umowy najmu, zanim przejdziesz do procesu łamania umowy najmu.
dowiedz się, czy możesz zerwać umowę najmu zgodnie z Prawem Kalifornijskim
w Kalifornii istnieje tylko kilka scenariuszy, w których najemcy mogą wcześniej zerwać umowę najmu bez zgody właściciela. Zgodnie z prawem stanowym i federalnym, można zdecydowanie wypowiedzieć umowę najmu, jeśli:
- Twój właściciel odmówił dokonania poważnej naprawy, a Twój wynajem stał się niezamieszkały
- jesteś ofiarą przemocy domowej, stalkingu lub napaści seksualnej
- twój właściciel naruszył Twoją prywatność lub nękał Cię
istnieje wiele innych dobrych powodów do zerwania umowy najmu :kupno domu, przeprowadzka do pracy lub położenie Wyłącz. Żadna z nich nie jest jednak objęta prawem. Zamiast tego musisz dokładnie sprawdzić swoją umowę najmu.
przeczytaj ponownie swoją umowę najmu
przejrzyj dokładnie swoją umowę najmu, aby sprawdzić, czy wspomina ona o sytuacji, w której możesz wcześniej wypowiedzieć umowę najmu. Jest szansa, że zawiera klauzulę o nagłych wypadkach rodzinnych lub zgonach, a nawet nagłej utracie pracy lub przeniesieniu. Niektóre umowy leasingowe określają również ogólny proces wcześniejszego zakończenia umowy leasingowej (co jest legalne), podczas gdy inne obejmują określoną kwotę w dolarach za opłatę za wcześniejsze zakończenie umowy. Opierając się na sposobie, w jaki prawo kalifornijskie reguluje te opłaty, ta część umowy najmu prawdopodobnie nie wytrzymałaby w sądzie—chociaż jeśli jest to rozsądna kwota pieniędzy, nadal możesz wziąć na nią właściciela.
negocjuj z właścicielem
jeśli Twoja sytuacja nie jest objęta prawem lub umową najmu, musisz porozmawiać z właścicielem. Wyjaśnij im, że sytuacja jest poza Twoją kontrolą. Jeszcze lepiej, jeśli możesz poprzeć swoją historię twardymi dowodami, takimi jak list od pracodawcy lub list od lekarza świadczący, że twoi rodzice są poważnie chorzy.
zastanów się również, czy wcześniejsze wyprowadzenie może w jakiś sposób przynieść korzyści właścicielowi. Czy poprawiasz harmonogram najmu przeprowadzając się wiosną lub latem? Czy jednostki w Twojej okolicy wynajmują teraz nawet więcej niż obecnie płacisz? (Kalifornia ma kontrolę czynszu w całym stanie-a wiele miast, takich jak San Francisco i Los Angeles, ma jeszcze bardziej rygorystyczne przepisy—ale właściciel będzie miał możliwość podniesienia czynszu tyle, ile chce, jeśli się wyprowadzisz.) Prawdopodobnie będziesz odnosił większe sukcesy z mniejszymi właścicielami, niż z dużą firmą zarządzającą o mniejszej elastyczności.
Wyprowadź się i miej nadzieję, że twój właściciel szybko ponownie wynajmie
jeśli opłata za przerwę w wynajmie twojego właściciela jest po prostu zbyt wysoka—a mieszkasz w obszarze, który jest popularny wśród najemców—możesz lepiej polegać na czymś, co nazywa się „łagodzeniem szkód.”Zgodnie z Prawem Kalifornijskim, właściciel jest zobowiązany do podjęcia rozsądnych starań, aby ponownie wynająć, gdy tylko dowiedzą się, że wyjeżdżasz. Mogą pobierać opłaty tylko za czas, w którym nie był zajęty przez nowego najemcę, plus wszelkie dodatkowe opłaty poniesione przez wyświetlanie lub reklamowanie urządzenia. (Plus, jeśli właściciel musiał wycenić jednostkę niższą, aby ją wynająć, jesteś również zobowiązany do zapłaty różnicy w czynszu za resztę umowy najmu.)
jeśli wiesz, że wyjeżdżasz z miesiąc lub dwa wcześniej, możesz powiadomić właściciela, aby mogli zacząć pokazywać to miejsce. Możesz również samodzielnie wyszukać nowego najemcę i skierować go do właściciela-jeśli możesz ustawić kogoś w kolejce, aby się wprowadził, gdy tylko się wyprowadzisz, możesz nie być nic winien właścicielowi. Po prostu upewnij się, że wnioskodawca jest tak wykwalifikowany jak ty, jeśli chodzi o dochody i historię kredytową. W przeciwnym razie właściciel może prawnie odrzucić wniosek o wynajem.
zrób to oficjalnie z papierkową robotą
Gratulacje! Udało Ci się dogadać z właścicielem. Teraz upewnij się, że masz to na piśmie. Najlepszym sposobem na to jest przygotowanie dokumentu-często nazywanego „wzajemnym rozwiązaniem umowy najmu” – który określa specyfikę umowy z właścicielem.