więc chcesz spróbować sprzedać swój dom i zaoszczędzić na prowizji od sprzedaży nieruchomości? Ten proces jest znany jako ” Na sprzedaż przez właściciela „lub FSBO (wymawiane” fiz-bow”), a idąc za nim oznacza, że masz zamiar zaangażować się w doniosłym rzucie kostką. Wielu sprzedawców może z powodzeniem zakończyć proces FSBO bez problemu. Wielu innych sprzedawców będzie żałować, że nigdy nie próbował. Celem tej strony FSBO nie jest przekonanie Cię w taki czy inny sposób, ale po prostu dostarczenie krótkiego przewodnika po procesie FSBO od początku do końca. Teraz na zastrzeżenia:
ta strona nie ma być wyczerpującym wyjaśnieniem wszystkiego, co może lub będzie można napotkać w sprzedaży FSBO. Z samej definicji każda nieruchomość jest wyjątkowa i będzie miała swoje szczególne problemy do rozwiązania.
wszystkie wyjaśnienia na tej stronie opierają się na prawie i zwyczajach Karoliny Północnej, a niektóre zwyczaje i procedury mogą się różnić w zależności od hrabstwa w Karolinie Północnej.
nic w tym podsumowaniu nie powinno być stosowane ani wykorzystywane do sprzedaży nieruchomości poza Karoliną Północną.
dla celów niniejszego podsumowania Zakładamy, że dom mieszkalny jest sprzedawany, ale niektóre z tych samych podstawowych zasad powinny mieć zastosowanie do pustych gruntów, domów mieszkalnych na wynajem lub innych niekomercyjnych nieruchomości położonych w Karolinie Północnej.
nie istnieje relacja adwokat-klient między naszą firmą a wszystkimi odwiedzającymi tę stronę, dopóki odwiedzający nie nawiąże osobistego kontaktu z adwokatem firmy, a adwokat firmy i odwiedzający zgadzają się na nawiązanie relacji adwokat-klient. Chociaż mile widziane e-mail od potencjalnych klientów, wysłanie e-maila do jednego z naszych prawników nie tworzy relacji prawnik-klient
FSBO Krok 1: ustalenie ceny
pierwszym krokiem jest wycena nieruchomości na sprzedaż. Tutaj próbujesz oddzielić emocje dotyczące nieruchomości i spojrzeć na nieruchomość tak, jak zobaczyłby ją kupujący. Jest to o wiele trudniejsze do zrobienia, niż się wydaje. Większość ludzi uważa, że ich dom jest wspaniały i wart więcej niż jest w rzeczywistości. Musisz wziąć pod uwagę czynniki, takie jak jakie podobne nieruchomości sprzedały się w Twojej okolicy, ile sprzedały nieruchomości i jak długo sprzedane nieruchomości były na rynku. Specjaliści od nieruchomości nazywają ten proces ” analizą rynku.”Analiza rynku to zazwyczaj bezpłatna usługa oferowana potencjalnym sprzedawcom przez lokalnych specjalistów od nieruchomości. Nadzieja i oczekiwanie związane z analizą rynku polega na tym, że sprzedający wystawią nieruchomość na sprzedaż z profesjonalistą ds. nieruchomości. Jeszcze nie jest za późno, aby porzucić FSBO i wymienić nieruchomość z profesjonalistą od nieruchomości!
możesz spróbować ustalić cenę sprzedaży swojej nieruchomości, zbierając analizy rynkowe od różnych specjalistów od nieruchomości, ale wydaje mi się to z natury nieuczciwe i niesprawiedliwe, chyba że powiesz specjalistom od nieruchomości z góry, co robisz. Możesz również skorzystać z internetowej dokumentacji urzędu skarbowego, aby zobaczyć, co Urząd Skarbowy uważa za warte twoje i okoliczne nieruchomości, przynajmniej od ostatniej aktualizacji wyceny powiatu. Innym sposobem ustalenia wartości jest wynajęcie profesjonalnego rzeczoznawcy mieszkaniowego, a także rozważenie przeprowadzenia „wstępnej” inspekcji domu przez licencjonowanego Inspektora domowego. Zobaczysz później w procesie FSBO, w którym rzeczoznawcy i inspektorzy wracają do obrazu.
FSBO Krok 2: Reklama
po ustaleniu ceny sprzedaży musisz teraz poinformować o swojej sprzedaży. To tutaj specjaliści od nieruchomości naprawdę zarabiają na prowizji. Są właścicielami i zarządzają potężnymi usługami wielokrotnego wystawiania ofert (MLS). Zadaniem MLS jest rozpowszechnianie informacji o szczegółach sprzedaży nieruchomości wśród wszystkich specjalistów od nieruchomości w Twojej okolicy, dzięki czemu szeroka gama specjalistów od nieruchomości może następnie dowiedzieć się o twojej nieruchomości i pokazać ją zainteresowanym kupującym. Jeśli masz dostęp do Internetu, istnieją pewne płatne usługi dostępne dla sprzedawców FSBO, które mogą uzyskać nieruchomość w lokalnym MLS.
wielu sprzedawców FSBO omija MLS i reklamy online i po prostu reklamuje się przy użyciu tradycyjnych metod bezpośrednich, takich jak reklamy w gazetach i czasopismach oraz umieszczenie znaku FSBO na podwórku
FSBO Krok 3: Pokazywanie nieruchomości i ocena perspektyw
jest to prawdopodobnie najtrudniejszy krok procesu FSBO. Kiedy zatrudniasz profesjonalistę od nieruchomości, spotykają się z kupującymi i pokazują im dom. Twoim zadaniem jest po prostu utrzymać Dom Reprezentacyjny zgodnie z zaleceniami specjalisty ds. nieruchomości, trzymać się z dala od drogi i podjąć ostateczną decyzję w sprawie każdej umowy, która może być przedstawiona przez profesjonalistę ds. nieruchomości. Kiedy idziesz FSBO, wszystko zależy od Ciebie. Oto krótka lista niektórych potencjalnych rzeczy, na które warto zwrócić uwagę: (a) przeglądarki-istnieje wiele osób, które po prostu chcą przeglądać i nie mają zamiaru kupować Twojego domu. Ich funkcją jest marnowanie czasu; b) wariaci i przestępcy-są też drapieżcy szukający ofiar; i (c) ci, których nie stać na kupno domu – Wiele osób, szczególnie pierwszy raz kupujący dom, chce kupić więcej Domu, niż ich stać.
możesz ograniczyć niektóre z tych problemów, podejmując rozsądne środki ostrożności:
użyj pokazów tylko na spotkanie
przeprowadź wstępny wywiad telefoniczny. Między innymi określ intencje potencjalnego nabywcy. Dowiedz się o zasobach zakupu.
Pobierz pismo wstępne. Powinieneś upewnić się, że Twoi potencjalni nabywcy pracowali z renomowanym kredytodawcą hipotecznym i że kredytodawca dostarczył potencjalnym nabywcom pisemny list wstępny mówiący im, ile pożyczki mogą sobie pozwolić i jaki rodzaj pożyczki powinni być w stanie uzyskać. List kwalifikacyjny nie jest gwarancją finansowania, ponieważ zależy to od wielu innych czynników, ale to dobry początek.
nigdy nie bądź sam z potencjalnym nabywcą
miej telefon komórkowy pod ręką podczas pokazu na możliwe sytuacje awaryjne.
FSBO KROK 4: Wymagane ujawnienia
przed zawarciem umowy (FSBO krok 5, poniżej), istnieją trzy podstawowe ujawnienia sprzedawcy, które są wymagane do sprzedaży w Karolinie Północnej. Pierwszym ujawnieniem jest Oświadczenie o Ujawnieniu nieruchomości mieszkaniowej w Karolinie Północnej. North Carolina General Statutes Chapter 47E wymaga, aby wszyscy sprzedający wypełnili ten formularz i przekazali go swoim kupującym. Formularz można pobrać w formacie Adobe Acrobat ze strony internetowej North Carolina Real Estate Commission
the North Carolina Residential Property Disclosure Statement
wypełniając ten formularz, należy pamiętać, że wszelkie odpowiedzi ” Tak ” oznaczają, że jesteś świadomy lub problem i wymagają szczegółowego wyjaśnienia, w razie potrzeby za pomocą dodatkowych arkuszy. Każda odpowiedź ” nie ” oznacza, że nie jesteś świadomy żadnego problemu. Każda odpowiedź ” brak reprezentacji „oznacza, że niczego nie poświadczasz, tak lub nie, i jest podobna do oświadczenia” tak jak jest ” w umowie. Podczas gdy odpowiedź „brak reprezentacji” jest najbezpieczniejsza dla sprzedawcy, dla kupującego może to być jak machanie przysłowiową czerwoną flagą.
drugie ujawnienie, wymagane również przez Statut ogólny Karoliny Północnej 47E, to:
obowiązkowe ujawnienie praw do minerałów i ropy naftowej i gazu.
trzecie ujawnienie zależy od wieku domu. Jeśli dom został zbudowany przed 1978 r., sprzedawca jest również zobowiązany do przekazania Kupującemu arkusza informacyjnego/broszury z informacjami o farbie ołowianej I formularza ujawnienia farby ołowianej. Arkusz informacyjny / Broszura i formularz ujawnienia można pobrać ze strony internetowej rządu federalnego
the Lead Paint Disclosure Pamphlet
the Lead Paint Contract Disclosure Form
FSBO krok 5: zawarcie umowy
gdy sprzedawca i kupujący uzgodnią warunki sprzedaży, wszystko, co zostało wynegocjowane, musi zostać zapisane i podpisane zarówno przez Sprzedającego, jak i kupującego. Ustne lub” uścisk dłoni ” umowy sprzedaży nieruchomości nie są egzekwowalne w Karolinie Północnej, a żaden kredytodawca Hipoteczny nie udzieli pożyczki Kupującemu bez pisemnej umowy.
od 1977 r. standardowym formularzem do zawarcia umowy o nieruchomości w Karolinie Północnej jest formularz nr 2 Stowarzyszenia adwokatów w Karolinie Północnej (znany również jako standardowy formularz nr 2 Stowarzyszenia Pośredników w obrocie nieruchomościami w Karolinie Północnej). Formularz ma tytuł „oferta kupna i umowy” i staje się w pełni wiążącą umową po jej podpisaniu zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego. Formularz umowy jest chroniony prawem autorskim jako wspólny wysiłek prawników Karoliny Północnej i specjalistów od nieruchomości, a zatem nie jest dostępny do pobrania w Internecie. Sprzedawca FSBO może być w stanie zabezpieczyć puste kopie formularza od prawnika z Karoliny Północnej lub pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale zalecamy, aby sprzedawca FSBO nawiązał relację z prawnikiem z Karoliny Północnej. Adwokat może spotkać się ze sprzedawcą FSBO, aby przejść przez proces kontraktowy, z pełnym zrozumieniem, że adwokat przygotuje ostateczną wersję umowy.
przygotowanie umowy nie może być lekceważone, ponieważ stawką będzie wiele tysięcy dolarów. Wiele razy Kupujący i Sprzedający będą słownie negocjować warunki sprzedaży bez uwzględnienia wszystkich możliwych problemów i poprosić adwokata o wprowadzenie tych warunków do formalnej umowy. Lepsza praktyka polega na tym, że sprzedawcy najpierw spotkali się z adwokatem, a następnie Kupujący i Sprzedający przeprowadzają negocjacje za pomocą listy kontrolnej kwestii do uzgodnienia, a następnie Pełnomocnik sformalizuje umowę w formie pisemnej i podpisanej umowy.
oto przykładowa lista kontrolna problemów, które należy rozwiązać przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości w Północnej Karolinie:
imiona: poprawne nazwiska kupujących i sprzedających
przedmioty osobistego użytku: jakie przedmioty osobistego użytku będą przebywać w domu? Własność osobista jest definiowana jako wszystko, co nie jest przymocowane do domu i które sprzedawca może usunąć i zabrać ze sobą.
cena zakupu: kwota całkowitej ceny zakupu i sposób zapłaty tej ceny. Na przykład, jeśli dom sprzedaje za łączną cenę zakupu 200 000 USD, sprzedawca może poprosić o depozyt w wysokości 2 000 USD, z saldem 198 000 USD, który należy zapłacić przy zamknięciu.
Wpłata Zadatku: Ile i kto będzie je trzymał?
opłata za Due Diligence: najnowszy formularz umowy, stosowany od stycznia 2011 r., określa okres, w którym kupujący może wypowiedzieć Umowę w dowolnym momencie i bez podania przyczyny. Opłata ” due diligence „jest uiszczana przez kupującego na rzecz Sprzedającego w celu” zakupu ” tym razem. Z punktu widzenia sprzedającego opłata za due diligence powinna być wyższa, im dłuższy ma być okres due diligence.
> > > > > > Teraz są one częścią ram czasowych due diligence kupującego.
Koszty Zamknięcia: Coraz częściej kupujący prosi sprzedawcę o zapłatę za punkty rabatowe lub za określoną kwotę kosztów zamknięcia kupującego i zapisuje te płatności do umowy. Sprzedawca może zgodzić się na taki warunek, a uzgodniona kwota zostanie potrącona z wpływów Sprzedającego w momencie zamknięcia. Czasami sprzedawca zgodzi się na kwotę, pod warunkiem, że cena zakupu zostanie zwiększona w kwocie wystarczającej do zrekompensowania „straty” w płaceniu za tę kwotę. Jest to dopuszczalne, pod warunkiem, że wycena nieruchomości wynosi co najmniej kwotę podwyższonej ceny zakupu.
prawa do kontroli: chyba że nieruchomość jest sprzedawana „w stanie, w jakim jest”, kupujący będzie chciał upewnić się, że nieruchomość jest strukturalnie zdrowa i wolna od termitów przed zamknięciem nieruchomości. Ujawnienia dotyczące nieruchomości, o których mowa w kroku 4 powyżej FSBO, nie są gwarancjami ani rękojmiami dla kupującego, a Karolina Północna nadal obciąża kupującego czekaniem na dom, zanim kupujący go kupi. Z ograniczonymi wyjątkami, zakup używanego domu jest podobny do zakupu używanego samochodu-kupujący musi w pełni sprawdzić, co kupuje, ponieważ po zamknięciu, praktycznie nie ma realnego odwołania się od sprzedawcy. Umowa North Carolina formularz kiedyś zawierać postanowienia umożliwiające Kupującemu pewne prawa kontroli przed zamknięciem. Nowy formularz umowy umieszcza je, podobnie jak finansowanie, w okresie due diligence.
Zamknięcie: kiedy nieruchomość zostanie zamknięta? Kiedy posiadanie nieruchomości przejdzie na kupującego? Jak długo kupujący potrzebuje na uzyskanie kredytu?
brak umów niepisanych: jakieś inne warunki specjalne lub umowy nieobjęte standardową umową?
FSBO Krok 6: od umowy do zamknięcia
po pełnym uzgodnieniu i spisaniu umowy należy ją odtworzyć w co najmniej czterech (4) odpowiednikach – po jednym dla kupującego, sprzedającego, pożyczkodawcy kupującego i osoby posiadającej zadatek pieniężny. Kupujący jest zobowiązany do dokładania wszelkich starań, aby spełnić wszystkie warunki, takie jak finansowanie i kontrole. Proces kredyt hipoteczny może trwać od jednego tygodnia do sześciu tygodni, w zależności od nieruchomości i kredytobiorcy, i możliwe jest, że kupujący nie będzie w stanie zakwalifikować się do kredytu hipotecznego potrzebnego do zamknięcia. Rzeczy, które wpływają na Kwalifikacje są (ale nie są ograniczone do) rzeczywisty raport kredytowy kredytobiorcy, wartość, że rzeczoznawca wybrany przez kredytodawcę przypisuje do nieruchomości, i dostępne środki pieniężne, że kupujący ma pod ręką, aby uzupełnić różnicę między ceną zakupu i kwoty pożyczki.
w okresie due diligence kupujący będzie musiał uzyskać wszystkie finansowanie, inspekcje i inne szczegóły dotyczące zamknięcia, a kupujący i Sprzedający będą musieli rozwiązać wszystkie problemy wynikające z tej due diligence. W pewnym momencie między podpisaniem umowy a datą zamknięcia, proces kwalifikowania kredytu hipotecznego zostanie zakończony. Jeśli kupujący kwalifikuje się do kredytu hipotecznego, data zamknięcia zostanie ustalona między kupującym, pożyczkodawcą i pełnomocnikiem ds. zamknięcia kupującego.
zamknięcia w Karolinie Północnej odbywają się zazwyczaj w biurze licencjonowanego adwokata wybranego przez kupującego i zatwierdzonego przez pożyczkodawcę. Więcej informacji na ten temat można znaleźć na naszej stronie usługi zamknięcia. W sprzedaży FSBO sprzedawca i kupujący pojawią się w biurze adwokata zamknięcia w dniu zamknięcia i podpiszą wszystkie dokumenty zamknięcia. Sprzedawca będzie odpowiedzialny za dostarczenie Kupującemu dokumentu gwarancyjnego i opłacenie stempli akcyzy Karoliny Północnej oraz wszelkich innych wydatków, na które sprzedawca zgodził się w umowie. Ponadto, w celu zamknięcia, sprzedawca będzie musiał być w stanie dostarczyć kupującemu „tytuł zbywalny”, co oznacza, że wyszukiwanie tytuł wykonane przez adwokata zamknięcia ujawnia, że sprzedawca może dostarczyć jasny tytuł do kupującego z „dopuszczalne obciążenia” (takie jak restrykcyjne Przymierza, ogólne służebności, itp.). Jeśli wyszukiwanie tytuł pokazuje, że sprzedawca ma nieopłaconą hipotekę, wyrok, niezapłacony podatek lub inne „niedopuszczalne obciążenia” na nieruchomości, a następnie zamknięcie Pełnomocnik dokona ustaleń ze sprzedawcą, poprzez zamknięcie, spłacić, zaspokoić lub w inny sposób usunąć niedopuszczalne obciążenia. Niektóre dopuszczalne obciążenia, takie jak podatki za bieżący rok, które nie są jeszcze płatne, lub obowiązkowe oceny dla stowarzyszenia właścicieli domów, będą proporcjonalnie między kupującym a Sprzedającym na zamknięciu, tak że sprzedający zapłacił udział Sprzedającego w obciążeniu, a następnie kupujący przyjmuje obciążenie od sprzedającego. Wszystkie te wypłaty i korekty zostaną uwzględnione w dokumencie znanym jako deklaracja rozliczeniowa HUD-1. HUD-1 wyszczególni wszystkie koszty i kredyty kupującego i sprzedającego oraz sprowadzi się do środków netto wymaganych przez kupującego i środków netto płatnych sprzedającemu po zakończeniu zamykania. ZARÓWNO Kupujący, jak i sprzedający podpisują się i wyrażają zgodę na HUD-1.
gdy wszystkie dokumenty są podpisane, adwokat zamknięcia zbiera środki zamykające od kupującego. Fundusze muszą być w formie przelewu bankowego, certyfikowanych funduszy, środków pieniężnych lub innych środków „równoważnych w gotówce” zgodnie z wymogami Ustawy North Carolina Good Funds Settlement Act. Gdy adwokat zamknięcia jest przekonany, że ma prawidłową kwotę i rodzaj środków zamykających, a wszystkie dokumenty zostały prawidłowo podpisane i poświadczone notarialnie, adwokat zamknięcia przystąpi do aktualizacji tytułu i rejestrować dokumenty w Powiatowym rejestrze aktów (w powiecie, w którym znajduje się nieruchomość). Adwokat zamknięcia nie będzie dystrybuować wpływy ze sprzedaży netto do sprzedawcy, dopóki nie zostanie to zrobione. Sprzedawca FSBO musi upewnić się, że zapyta prawnika zamykającego, gdy sprzedawca może rozsądnie oczekiwać, że otrzyma czek netto sprzedawcy.
epilog
wybraliśmy się teraz na krótki i prosty spacer żółto-ceglaną drogą FSBO. Twój rzeczywisty przebieg może się różnić, co oznacza, że sprzedaż FSBO może być łatwa i bezbolesna lub trudna i złożona. Powodzenia!