jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, niewiele dokumentów jest ważniejszych niż arkusz nieruchomości Pro Forma. Ten cenny dokument pomaga inwestorom nieruchomości ocenić potencjał dochodowy nieruchomości z wynajmu. W rzeczywistości dokładna Pro Forma może być czynnikiem decydującym między dodatnimi miesięcznymi przepływami pieniężnymi a ujemnymi przepływami pieniężnymi. W tym artykule przedstawimy dokumenty Pro Forma i przedstawimy ich znaczenie w porównaniu nieruchomości inwestycyjnych.
co oznacza Pro Forma w Nieruchomościach?
pojęcie Pro Forma pochodzi ze świata finansów. Oznacza prostą metodę szacowania bieżących lub przewidywanych wyników finansowych danego składnika aktywów. W podobny sposób pro Forma w Nieruchomościach służy jako projekcja przepływów pieniężnych nieruchomości. Oprócz szacunków przepływów pieniężnych, dokument Pro Forma nieruchomości daje Kupującemu oszacowanie wydatków, a także oczekiwany zwrot z inwestycji. Pomyśl o tym jako o łącznym rachunku zysków i strat dla nieruchomości.
podobne: Głęboka analiza inwestycji w nieruchomości
podstawowe składniki
dokument Pro Forma nieruchomości musi być dobrze zorganizowany i powinien zawierać wszystkie elementy, które odnoszą się do przychodów i wydatków. Obejmuje to wszystko, od podstawowego dochodu z wynajmu po wszystkie potencjalne koszty związane z nieruchomościami inwestycyjnymi. Mówiąc najprościej, pro Forma daje przybliżone oszacowanie potencjalnych przychodów, a także oczekiwanych odliczeń i korekt, które musisz wprowadzić. Poniżej znajduje się bardziej szczegółowy podział istotnych elementów dokumentu Pro Forma nieruchomości
pozycje przychodów
pierwsza połowa dokumentu pro Forma nieruchomości jest zawsze zarezerwowana dla pozycji przychodów. Główne z nich to dochód z najmu bazowego, utrata wakatu, koncesje, strata kredytowa i zwrot kosztów.
- dochód z najmu bazowego: jest to oszacowanie dochodu z najmu w najprostszej formie. Liczba ta zakłada, że najemcy płacą stawki rynkowe.
- utrata pustostanów: jest to jedna z najwyższych wartości na arkuszu Nieruchomości Pro Forma. Reprezentuje utracone dochody, które występują między najemcami. Ważne jest, aby pamiętać, że jest to klasyfikowane jako utrata potencjalnych przychodów, a nie wydatek.
- koncesje: odnosi się to do zachęt, które wynajmujący dają nowym najemcom. Ogólnie rzecz biorąc, jest to zwykle w postaci kilku miesięcy bezpłatnego czynszu.
- strata kredytowa: znana również jako nieściągalny dług. Jest to projekcja nieopłaconego czynszu i innych rodzajów przychodów. Jest to zwykle około 2% oczekiwanego dochodu brutto.
- zwrot kosztów: oznacza to wydatki, które obsługuje najemca. Może to obejmować podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i media. Pozycja ta będzie się różnić w zależności od rodzaju umowy najmu między obiema stronami.
suma powyższych daje czynsz netto, który może wygenerować nieruchomość. Aby obliczyć całkowity dochód, musisz dodać niektóre z następujących pozycji przychodów:
- opłaty za aplikację
- sprzątanie i uszkodzenia
- opłaty za spóźnienie
- opłaty za NSF
powiązane: Dowiedz się, jak obliczyć przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości
pozycje wydatków
sekcja wydatków dokumentu Nieruchomości Pro Forma jest dość prosta. Zawiera większość wydatków na wynajem nieruchomości, które znasz. Obejmuje to koszty operacyjne, opłaty za zarządzanie nieruchomościami i podatki od nieruchomości.
- koszty operacyjne: wydatki te składają się z szerokiego wachlarza kosztów, które są nieodłącznie związane z zarządzaniem nieruchomością na wynajem. Niektóre z nich obejmują Konserwację i naprawy, narzędzia i inne różne wydatki, takie jak wywóz śmieci. W szczególności koszty napraw i konserwacji mogą być dość znaczące. Nawet jeśli inwestujesz w dobrze utrzymaną nieruchomość, część dochodów z wynajmu będzie musiała zostać odłożona na pokrycie ewentualnych napraw.
- opłaty za zarządzanie nieruchomościami: większość inwestorów w nieruchomości zatrudnia firmy zarządzające. Firmy te zajmują się pobieraniem czynszu, a także naprawami i konserwacją. Koszt zatrudnienia profesjonalnego zarządzania nieruchomościami wynosi około 3% do 8% dochodu z wynajmu nieruchomości.
- podatki od nieruchomości i nieruchomości: Wszystkie rodzaje nieruchomości podlegają podatkom lokalnym i rządowym. W większości przypadków podatki te składają się z niewielkiego procentu całkowitej wartości nieruchomości. Ponadto, podatki te mają tendencję do wzrostu każdego roku, jak wartość nieruchomości docenia.
Related: kompleksowa lista wydatków na wynajem nieruchomości dla inwestorów
na co zwracać uwagę analizując dokument Nieruchomości Pro Forma
nierzadko spotyka się arkusz Nieruchomości Pro Forma, który nie odzwierciedla rzeczywistości nieruchomości inwestycyjnej. W rzeczywistości niektórzy nieetyczni sprzedawcy, agenci i brokerzy mogą używać podstępnych taktyk, aby wprowadzić kupujących w błąd. Oto dwie czerwone flagi, że każdy początkujący inwestor nieruchomości powinien być świadomy:
- niekompletny Pro Forma: może się to wydawać bardzo proste, ale niektórzy sprzedawcy nieruchomości po prostu pomijają szereg krytycznych elementów. Grupa docelowa dla tego typu Pro Forma to początkujący lub początkujący inwestorzy. Przykładem tego jest pro Forma, która pokazuje przychody z najmu i aprecjacji bez uwzględniania wydatków. Nie trzeba dodawać, dokonywanie dokładnej analizy przepływów pieniężnych bez uwzględnienia wydatków nie jest możliwe.
- zbyt skomplikowane Pro Forma: arkusz nieruchomości Pro Forma powinien być prosty i łatwy do analizy. Jednak wielu sprzedawców i agentów do wspólnego wysiłku, aby ich Pro Formas jak najbardziej skomplikowane. Celem tej taktyki jest zmylenie kupującego i zatarcie granicy między przychodami a wydatkami.
pamiętaj, aby wykonać własną analizę przepływów pieniężnych za pomocą internetowych narzędzi inwestycyjnych, takich jak kalkulator nieruchomości inwestycyjnych Mashvisor. Narzędzie to w wygodny sposób gromadzi dane na temat szacunkowych dochodów i kosztów najmu, aby zapewnić dokładne obliczenie zwrotu z inwestycji przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej.
różnica między Pro Forma kupującego a pro Forma Sprzedającego
cel sprzedającego nieruchomości jest inny niż cel kupującego nieruchomości. Sprzedający stara się sprzedać nieruchomość po możliwie najwyższej cenie, podczas gdy kupujący szuka lukratywnej nieruchomości inwestycyjnej. W konsekwencji pro Forma, którą produkuje sprzedawca, zawsze będzie błyszczała nad niektórymi znaczącymi wydatkami. To jest powód, dla którego kupujący powinni mieć własną Pro Forma. Dokładne szacunki i prognozy są możliwe tylko wtedy, gdy dokument uwzględnia wszystkie wydatki.
Jak to ma miejsce w przypadku każdego narzędzia projekcji finansowej, Pro Forma nie oferuje niezawodnego spojrzenia w przyszłość. W rzeczywistości kilka nieprzewidzianych czynników może skwasić nieruchomość inwestycyjną, która wygląda idealnie na papierze. Mimo to, dokładny dokument Pro Forma może pomóc w znalezieniu dochodowej nieruchomości inwestycyjnej.