Delaware Statutory Trusts for 1031 Exchanges
pisaliśmy w innym artykule o tym, jak 1031 exchanges zapewniają podatnikom możliwość odroczenia podatków należnych po przeniesieniu nieruchomości. Omówiliśmy również, w jaki sposób dzierżawa w wspólnych strukturach może czasami ułatwić wymianę 1031. Tutaj omawiamy inne podejście, wykorzystanie ustawowych trustów Delaware.
istnieje kilka istotnych wyzwań związanych z pomyślnym zakończeniem podobnej wymiany zgodnie z sekcją 1031 Kodeksu Dochodów wewnętrznych.
podobne wyzwania giełdowe
- znalezienie odpowiedniej nieruchomości zastępczej
- przeprowadzenie due diligence nieruchomości
- zabezpieczenie finansowania bankowego w celu zastąpienia kwoty długu na pierwotnej nieruchomości
- Identyfikacja nieruchomości w ciągu 45 dni
- pomyślne zamknięcie zakupu w ciągu 180 dni
- nieruchomość Własnościowa najprawdopodobniej nadal wymagałaby od właściciela posiadania własnościowego, ponieważ zawieranie umów o zarządzanie nieruchomością w takich przypadkach może być zbyt drogie lub niepraktyczne
- Spółka Komandytowa lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nie kwalifikują się do traktowania giełdowego 1031
w pewnych okolicznościach faktyczni właściciele ustawowego zaufania (DST) w stanie Delaware, którzy są właścicielami nieruchomości, będą traktowani jako posiadający bezpośredni udział w takiej nieruchomości do celów sekcji 1031. Ustalenie to będzie bardzo specyficzne dla faktów, ale ogólnie wymaga następujących czynności:
zaufanie musi być przeznaczone na ochronę własności beneficjenta, bez uprawnień zarządcy do zmiany inwestycji trustu.
ten punkt jest kluczowy; zarządca / powiernik musi mieć bardzo ograniczone uprawnienia; w kontekście nieruchomości oznacza to, że nie może:
- Renegocjuj umowy najmu;
- zawrzyj nowe umowy najmu;
- Renegocjuj zobowiązania dłużne;
- Otrzymuj wkłady kapitałowe od inwestorów;
- inwestuj przekazy pieniężne; lub
- dokonać więcej niż drobnych, niestrukturalnych modyfikacji nieruchomości, które nie są wymagane przez prawo
Leasing główny musi być prawdziwą leasingiem, a nie formami finansowania
wynajmujący musi dokonać minimalnej, bezwarunkowej inwestycji „zagrożonej” w nieruchomość, która pozostaje przez cały okres leasingu. Żaden członek grupy sub leasingobiorców nie może mieć możliwości zakupu nieruchomości bazowej po cenie niższej niż jej aktualna wartość rynkowa. Leasingobiorcy nie mogą udzielać pożyczek lub gwarancji na nabycie. Leasingodawca musi oczekiwać zysku z transakcji (oprócz ulg podatkowych i kredytów).
właściciele muszą być traktowani jako „grantodawcy” trustu
właściciele nie mogą przekazywać środków pieniężnych do trustu z powodów innych niż zakup udziałów w nim.
fundusz powierniczy musi być uznany za podmiot odrębny od właścicieli odsetek
wierzyciele właścicieli odsetek w DST nie mogą dochodzić roszczeń bezpośrednio przeciwko mieniu posiadanemu przez DST; właściciele ci są uprawnieni do tych samych osobistych ograniczeń odpowiedzialności z działań DST, które mają zastosowanie do akcjonariuszy korporacji; DST może pozwać lub zostać pozwany jako jednostka i może być utworzony do celów inwestycyjnych. Te uprawnienia i przywileje doprowadziły IRS do wniosku, że DST jest podmiotem oddzielonym od swoich właścicieli do celów kodowych.
istnieją inne wymagania, ale odpowiednio skonstruowany czas letni zazwyczaj je spełnia. Jeżeli wszystkie wymogi są spełnione, to jako” grantodawcy ” właściciele DST powinni być traktowani jako posiadacze niepodzielonego ułamkowego udziału w każdej z nieruchomości bazowych i tym samym kwalifikujący się do 1031 giełd.
są wyraźnie pewne wady DST, które sprawiają, że nie nadają się do niektórych wymian 1031.
potencjalne wady DSTs
prawdziwie pasywna inwestycja.
ograniczenia dotyczące pre-packagingu, struktury zaufania i zarządzania nieruchomościami sprawiają, że czas letni jest naprawdę pasywną inwestycją z bardzo ograniczonym wkładem ze strony inwestorów.
Długoterminowe Okresy Utrzymywania.
te inwestycje są zwykle przeznaczone na długoterminowe okresy przechowywania, zwykle 5-10 lat; czas letni nie jest zatem odpowiedni dla inwestora, który chce tylko tymczasowo „zaparkować” swoje pieniądze, czekając na inną inwestycję.
Potencjalnie Niższe Zwroty.
inwestorzy indywidualni, którzy zarządzali własnymi nieruchomościami, mogą być również wykorzystywani do lepszego niż 6% -7% rocznego dochodu, który oferuje wiele DST.
istnieją jednak również pewne zalety w stosunku do struktur TIC, które są inaczej używane do wymiany 1031.
korzyści z DSTs vs. Tiki
Brak Bezpośredniego Zaangażowania Banku.
banki nie są bezpośrednio związane z inwestorami, więc strategie wyjścia mogą zostać wzmocnione.
Opcja Dodatkowa.
DSTs może stanowić dodatkową opcję, która w przeciwnym razie nie byłaby dostępna w ciągu 45-dniowego okresu identyfikacji.
Nr 35-Limit Inwestora.
ograniczenie do 35 inwestorów mające zastosowanie do struktur TIC nie ma również zastosowania do inwestycji DST.
Giełda 1031 może być ważnym narzędziem odroczenia podatków, a DST może być kolejnym narzędziem w arsenale inwestorów, którzy chcą skorzystać z takich giełd. Ważne jest jednak, aby być uzbrojonym w pewną wiedzę i pomoc wykwalifikowanych specjalistów.