niedawno omówiliśmy Transfer na Death Deeds w Teksasie. Jeśli przegapiłeś ten wpis na blogu, kliknij tutaj.
dzisiaj zwrócimy naszą uwagę na ulepszone akty majątkowe, znane również jako ” akty Lady Bird.”W przeciwieństwie do Transfer on Death Deeds, Lady Bird Deeds („LBD”) nie są ustawowym tworem, co oznacza, że nie ma ustalonych ustawowych wytycznych dotyczących tych dokumentów. Zamiast tego, to Teksańskie orzecznictwo reguluje interpretację LBDs, a w rzeczywistości jest bardzo niewiele przypadków na ten temat.
Obraz przez pixel2013 z
co to jest LBD? LBD jest aktem, który przenosi udziały danej osoby („grantor”) na inną („remainderman”), ale rezerwuje majątek życiowy na rzecz grantor. W przeciwieństwie do tradycyjnego aktu majątkowego na życie, zatrzymane udziały w majątku dożywotnim LBD obejmują nie tylko prawo do zajmowania i korzystania z nieruchomości, ale także możliwość sprzedaży, przekazania, dzierżawy lub hipoteki nieruchomości bez zgody pozostałych właścicieli. Grantodawca nie ma obowiązku uzyskania zgody pozostałych na podjęcie któregokolwiek z tych działań i nie ma obowiązku rozliczania się przed nimi z dochodów uzyskiwanych przez grantodawcę. Jest to kluczowe rozróżnienie między aktem majątkowym na życie a LBD.
kto może wykonać LBD? Każdy, kto ma zdolność umowną, może wykonać LBD. W przeciwieństwie do przeniesienia na akt śmierci, agent działający na podstawie pełnomocnictwa może wykonać LBD. Jest to kluczowe rozróżnienie między LBDs i transfer na akty śmierci.
co może być przenoszone przez LBD? Każda nieruchomość w Teksasie może być przeniesiona przez LBD.
co musi zawierać LBD? LBD jest po prostu aktem, który obejmuje wyznaczenie pozostałego majątku i zastrzeżenie dożywotniego majątku oraz wzmocnione prawa do grantodawcy. Może to być w formie ogólnej gwarancji, specjalnej gwarancji lub aktu bez gwarancji. Podobnie jak w przypadku każdego aktu, opis nieruchomości, który musi być zawarty w akcie, powinien być zgodny z aktem pierwotnie przyznającym nieruchomość zbywającemu. Na przykład opis nieruchomości z dzielnicy Wyceny może być niewystarczający lub niewystarczający, aby spełnić niezbędne wymagania.
co trzeba zrobić z LBD? Jak każdy inny akt prawny, LBD musi zostać wykonany przez grantodawcę i odnotowany w aktach prawnych w powiecie, w którym znajduje się nieruchomość.
czy można unieważnić LBD? Tak. LBD grantor ma prawo do odwołania LBD poprzez złożenie dokumentu unieważnienia lub poprzez złożenie kolejnego sprzecznego LBD. Ponadto LBD umożliwia grantorowi zachowanie wszelkiej kontroli, w tym prawa do sprzedaży, darowizny lub innego przekazania nieruchomości. W związku z tym beneficjent mógł sprzedać, darować lub przekazać nieruchomość w trakcie swojego życia, co skutkowałoby anulowaniem LBD.
jakie inne prawa ma LBD?
- LBD nie wpływa na prawo grantodawcy do dochodzenia własności jako ich zagrody.
- LBD nie ma wpływu na żadne zwolnienia z podatku od nieruchomości przyznane grantorowi (tj. zwolnienie w wieku powyżej 65 lat).
- LBD może potencjalnie wywołać klauzulę „należność za sprzedaż/przeniesienie” w hipotece lub innej pożyczce. Mimo że odsetki przekazane beneficjentowi są niewielkie i mogą zostać cofnięte, w dokumencie hipotecznym lub innym dokumencie pożyczki można dostrzec wykonanie LBD i przeniesienie wystarczające do uruchomienia klauzuli należnej na sprzedaż. Jest to inne niż w przypadku przeniesienia na akt zgonu, ponieważ tam rzeczywiste przeniesienie nie następuje aż do śmierci, podczas gdy w tym przypadku pozostałe odsetki są przyznawane po wykonaniu LBD. Może to być kluczowa kwestia do rozważenia przy określaniu, czy użyć LBD, czy przeniesienia na akt śmierci.
- LBD z reguły nie poddaje nieruchomości roszczeniom wierzyciela. Pozostałość nie jest zainteresowana nieruchomością, gdy grantor żyje. Dodatkowo, jeśli któryś z pozostałych wierzycieli chce podjąć działania dotyczące nieruchomości, grantodawca może po prostu odwołać LBD.
- ponieważ nieruchomość pozostaje częścią majątku udzielającego dotacji, nieruchomość podlega stopniowej korekcie w momencie śmierci udzielającego dotacji. Jest to ważne dla celów podatku od zysków kapitałowych, jeśli nieruchomość zostanie kiedykolwiek SPRZEDANA.
- ponieważ LBD nie jest kompletnym darowizną, oznaczenie pozostałych darczyńców nie jest uważane za zdarzenie podlegające opodatkowaniu dla celów podatku od darowizn.
- LBD grantor zachowuje prawo do odebrania nieruchomości, LBD nie powinno być traktowane jako przeniesienie dla celów kary za przeniesienie.
- wykonując LBD, przedmiotowa nieruchomość nie jest już uważana za część spadku spadkowego grantor, co oznacza, że nieruchomość podlegająca LBD powinna unikać odzyskiwania majątku Medicaid, przynajmniej zgodnie z obowiązującym prawem.
jakie działania musi podjąć zarządca po śmierci grantodawcy? LBD pozwala własności przejść poza proces spadkowy. Z chwilą śmierci spadkodawcy tytuł własności pozostaje w określonym zakresie bez przechodzenia przez proces spadkowy. Zasadniczo reminderman składa oświadczenie lub inny dokument informujący, że grantor zmarł i że własność w pełni przypadła remindermanowi.
jakie są zalety LBDs? Kluczową zaletą LBD i celem, dla którego zostały stworzone, była pomoc w planowaniu Medicaid. Jak wspomniano powyżej, wykonanie i złożenie LBD nie jest uważane za przeniesienie do celów Medicaid. Oznacza to, że kara za przelew Medicaid nie zostanie uruchomiona. Dodatkowo, ponieważ nieruchomość przechodząca przez LBD nie jest uważana za część spadku spadkowego zmarłego, nie podlega odzyskiwaniu majątku Medicaid, przynajmniej zgodnie z obowiązującym prawem. Dodatkowo korzystanie z LBD pozwoli nieruchomości przejść poza proces spadkowy.
jakie są minusy LBDs? Jedną z największych wad LBD jest po prostu brak Teksańskiego prawa dotyczącego tego typu czynów. W przeciwieństwie do przeniesienia na akty śmierci, nie ma ustawy regulującej korzystanie z LBDs i bardzo mało orzecznictwa na nich, jak również. Nie ma standardowego formularza ani ustawowych wytycznych dotyczących stosowania LBD. Ponadto, ponieważ nie ma ustawowego zezwolenia na tego rodzaju czyn, decyzja sądu może znacznie zmienić status prawny LBDs w dowolnym momencie. Ponadto, jak wspomniano powyżej, LBD może potencjalnie wywołać w hipotece klauzulę wymagalności sprzedaży/przeniesienia, co z pewnością może spowodować niezamierzone konsekwencje dla udzielającego kredytu.