Rynek nieruchomości mieszkaniowych Utah miał podobną historię w ciągu ostatnich kilku lat: malejące zapasy prowadzące do wzrostu cen, a także ciągły wzrost w sektorze wielorodzinnym. Ale według prognoz Utah podwoi swoją populację do 2065 roku. Oczekuje się, że bezprecedensowy wzrost będzie miał jeszcze większy wpływ na mieszkalnictwo w społecznościach—a te trendy w przyszłości już dziś zaczynają się pojawiać.
trudne środowisko
Jed Stewart, wiceprezes ds. pozyskiwania gruntów w EDGE Homes, mówi, że jednym z największych wyzwań stojących obecnie przed budowniczymi jest możliwość dostarczania domów na żądanie. Jest to bezpośrednio związane z utrzymującym się niedoborem siły roboczej z Wielkiej Recesji, kiedy wielu pracowników budowlanych opuściło pole i kontynuowało karierę w innych branżach.
i choć brak inwentaryzacji i pracy nie jest nowym problemem, to wciąż trwającym. Uważa jednak, że w ciągu najbliższych kilku lat będzie lepiej. „Ci z nas, którzy są w branży, nadal odczuwają ból 2008 roku”, mówi. „Ludzie są zdenerwowani, aby dodać pracowników i budować firmy z powrotem i rozwijać się ponownie, ponieważ obawiają się, że wszystko znowu spadnie. Z kolejnymi latami solidnego wzrostu, ten strach minie—to i tak moja nadzieja.”
Ari Bruening, dyrektor operacyjny w Envision Utah, mówi, że chociaż niedobór siły roboczej jest aktualnym wyzwaniem, jeszcze większym wyzwaniem, z którym Utahns stanie w najbliższej przyszłości, jest brak dostaw ziemi.
„nie możemy tak po prostu rosnąć na zewnątrz, bo uderzamy w góry, jeziora i ziemię federalną” „Rosnące ceny będą coraz gorsze. Czy stworzymy szansę na więcej mieszkań w istniejących dolinach wzdłuż frontu Wasatch, czy w końcu będziemy wymagać naszego wzrostu w następnej dolinie? Myślę, że to, co teraz widzimy, to wierzchołek góry lodowej. Brak ziemi będzie problemem przez długi czas i myślę, że rodzi się pytanie: czy znajdziemy sposoby na przystosowanie ograniczonej ziemi, czy nie? Czy ludzie zapłacą dużo za mieszkanie blisko swojej pracy, czy zapłacą mniej i będą mieszkać dalej?”
ponieważ ziemia staje się coraz mniej dostępna, Budowniczowie wybierają coraz mniejsze działki, aby utrzymać domy w przystępnej cenie, dodaje Stewart. „Ceny gruntów są wokół $300,000 akr teraz i może przejść do punktu cenowego ponad $ 400,000. Jeśli nie robimy wielorodzinnych, to eliminuje tak wielu nabywców ” – mówi. „Nasz model biznesowy buduje około 1200 lokali rocznie. Trzy lata temu byliśmy wyłącznie budowniczymi jednorodzinnymi, ale gdy rynek się zmienił i ziemia stała się droższa, musieliśmy przenieść się do domów wielorodzinnych i zbudować mieszkania i domy miejskie, aby pozostać w cenie, na którą ludzie mogą sobie pozwolić. Dni kwartału akr partii, że każdy chce zbliżają się do końca, chyba że masz znaczny budżet, aby pozwolić sobie na domu na większej partii.”
Dan Lofgren, prezes i dyrektor generalny Cowboy Partners, mówi, że czynnik użytkowania gruntów będzie w pewnej części napędzany przez koszty, a w pewnej części będzie napędzany przez wybory stylu życia, ponieważ ludzie zdecydują się częściej korzystać z transportu publicznego.
” czasami myślimy o Salt Lake jako o cudownie wyjątkowym miejscu, i to w wielu aspektach jest prawdą, ale z drugiej strony, jeśli spojrzymy na cykl życia innych średnich miast w drodze do dużych miast, stają się one bardziej pionowe w konfiguracjach mieszkaniowych, a to jest w pewnym sensie przewidywalne, gdy rośnie obszar metra. Nic nie wskazuje na to, że to się nie stanie również w Utah.”
„nie możemy tak po prostu rosnąć na zewnątrz, bo uderzyliśmy w góry, jeziora i grunty federalne. Rosnące ceny będą się tylko pogarszać. Czy stworzymy szansę na więcej mieszkań w istniejących dolinach wzdłuż frontu Wasatch, czy w końcu będziemy wymagać naszego wzrostu w następnej dolinie?”- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening zgadza się, że Milenium pokazuje zmieniające się preferencje w produkcie mieszkaniowym, który preferuje, co jest czasami związane z przystępnością, ale nie w każdym przypadku.
„to nie znaczy, że każdy Milenium chce mieszkać w mieszkaniu, ale Więcej z nich chce bardziej miejskiego stylu życia i nie musi dbać o Podwórko jak poprzednie pokolenia” – mówi. „Jeśli spojrzysz na niektóre z wyższych mieszkań budowanych w centrum Salt Lake City, ci ludzie nie wybierają mieszkania z konieczności, to z wyboru.”
ogólnie, dlaczego brak ziemi ma znaczenie? Bruening mówi, że ma to znaczenie, ponieważ takie rzeczy jak jakość powietrza ucierpią, zmuszając ludzi do jazdy na dłuższych dystansach do pracy, a pracownicy mogą czuć się wykluczeni, ponieważ nie będą mogli pozwolić sobie na życie w społecznościach, w których pracują.
„jednym z powodów, dla których wypadliśmy dobrze ekonomicznie w porównaniu do miejsc takich jak Kalifornia, jest to, że byliśmy przystępni do zakładania biznesu” – dodaje. „Nie chcemy stracić tej przewagi konkurencyjnej. Z drugiej strony, jest to dobre wyzwanie, ponieważ jesteśmy rozwijającym się miejscem, w którym ludzie chcą być, a nasza gospodarka ma się dobrze. Musimy tylko rozpoznać ograniczenia związane z zaopatrzeniem w ziemię.”
bezprecedensowy wzrost
James Wood, Ivory Boyer senior fellow w Kem C. Gardner Policy Institute na Uniwersytecie Utah, mówi, że obudowa jest napędzana głównie przez formacje domowe, które jego organizacja była w stanie zaprojektować do 2065 roku.
„Cztery hrabstwa Wasatch Front i Hrabstwo Washington będą stanowić duży udział w wzroście, gdzieś około 80 procent w ciągu najbliższych 40 lat. Hrabstwo Utah, pod względem liczby bezwzględnej, będzie największym hrabstwem, w którym liczba gospodarstw domowych wzrośnie o około 370 000. Technicznie potrzebowałbyś 370 000 dodatkowych mieszkań dla tych gospodarstw. Obecnie Hrabstwo Utah ma 175 000 gospodarstw domowych. Ich praca jest dla nich przygotowana z tempem wzrostu na poziomie 3,5%. Potrzeba około 6000 sztuk rocznie.”
wzrost będzie w dużej mierze miał miejsce w hrabstwie Utah, ponieważ w Cedar Valley, na obszarach takich jak Eagle Mountain, nadal jest dostępna Ziemia, podczas gdy inne hrabstwa Wasatch Front—Salt Lake, Davis i Weber, są ograniczone przez góry i wielkie Salt Lake. Wood spodziewa się również, że Tooele County stanie się hotspotem dla wzrostu, zwłaszcza po zakończeniu dużych projektów, takich jak rozbudowa Międzynarodowego Portu Lotniczego w Salt Lake i Centrum logistyczne Amazon.
„to co masz w tej okolicy to około 100 tys. miejsc pracy i miejsce jak Tooele County, które jest stosunkowo niedrogie” „Będzie to długofalowe tempo rozwoju i wzrostu. Nawet Box Elder County zauważy pewien wzrost.”
Ceny mieszkań rosną w Utah szybciej niż na poziomie krajowym, dodaje Wood. Chociaż ceny te nie są tak wysokie, jak w miastach takich jak Denver czy Austin, szybko rosną.
„Ceny mieszkań w metrze Utah będą rosły szybciej niż w kraju, a to popchnie więcej ludzi w kierunku wyższej gęstości, tanich mieszkań” – mówi Wood. „W tej chwili, patrząc na liczby za pierwsze dziewięć miesięcy budownictwa mieszkaniowego, jednorodzinnego wzrosła o 15 proc., ale mieszkania wzrosły o 60 proc., A mieszkania o 36 proc. Widzimy prawdziwy boom na mieszkania. To odzwierciedlenie przystępności cenowej. Ludzie chcą dostać się na własność, ale nie stać ich na samotną rodzinę, szczególnie jeśli są młodymi domownikami. To daje nam trend przesuwania własności domu dalej geograficznie, co powoduje rozrost.”
głównym wskaźnikiem popytu na mieszkania jest wzrost zatrudnienia, mówi Lofgren. „Spodziewamy się, że popyt na mieszkania będzie nadal rosnąć, dopóki nie wzrośnie liczba miejsc pracy”, mówi. „Sektor wielorodzinny jest beneficjentem LGD tysiąclecia, co oznacza, że millenialsi nie kupują domów tak wcześnie, jak ich rodzice lub dziadkowie. Mają tendencję do pozostania w wielorodzinnej trochę dłużej, ale nie sądzę, że to dychotyczna zmiana. Wiele osób nadal chce kupić domy jednorodzinne w pewnym momencie.”
„cztery hrabstwa Wasatch Front i Washington County będą stanowić duży udział w wzroście, gdzieś około 80 procent w ciągu najbliższych 40 lat. Hrabstwo Utah, pod względem liczby bezwzględnej, będzie największym hrabstwem, w którym liczba gospodarstw domowych wzrośnie o około 370 000. … Obecnie Hrabstwo Utah ma 175 000 gospodarstw domowych. Ich praca jest dla nich przygotowana z tempem wzrostu na poziomie 3,5%. Potrzeba około 6000 sztuk rocznie.”- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
za dziesięć lat Stewart spodziewa się, że rynek nieruchomości będzie jeszcze bardziej dynamiczny niż obecnie. „Będziesz miał więcej krajowych budowniczych, którzy już weszli na rynek Utah lub mają plany wejścia na rynek Utah”, mówi. „To będzie bardziej konkurencyjne. Kiedy spojrzymy wstecz na pozwolenia z 2006 roku, Front Wasatch osiągnął szczyt na poziomie 17,000. W tym roku jesteśmy na tempie, aby wyciągnąć około 11,000. Mimo, że jesteśmy teraz zajęci, wciąż jesteśmy o 50% mniej. Myślę, że moglibyśmy wesprzeć 17,000 zezwoleń z popytem kupujących, ale to tylko te limity zasobów.”
Stewart spodziewa się w pewnym momencie niewielkiego spadku liczby mieszkań, ponieważ nieruchomości są cykliczne, ale ogólnie mówi, że Utah jest miejscem, w którym ludzie chcą być, a w porównaniu do reszty zachodnich Stanów Zjednoczonych nadal jest stosunkowo niedrogie.
„wszystkie rodzaje produktów będą w tym samym sąsiedztwie”, mówi. „Te stygmaty życia naprzeciwko kogoś w domu miejskim zniknęły. Zrealizowaliśmy projekty domów jednorodzinnych, mieszkań i domów jednorodzinnych na kilkuset działkach.”- Jed Stewart, EDGE Homes
Inną ciekawą sytuacją, jaką Bruening spodziewa się odegrać na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jest rynek handlowy, który również zmienia się ze względu na popularność zakupów internetowych.
„Niektóre sklepy mogą pozostać, a następnie te obszary staną się tętniącym życiem, wielofunkcyjnym obszarem, w którym ludzie mogą chodzić do restauracji i sklepów ze swoich domów.”
Stewart zgadza się, że przyszłość nieruchomości w Utah jest mieszana. „Wszystkie rodzaje produktów będą w tej samej okolicy”, mówi. „Te stygmaty życia naprzeciwko kogoś w domu miejskim zniknęły. Zrealizowaliśmy projekty domów jednorodzinnych, mieszkań i domów jednorodzinnych na kilkuset działkach.”
podczas gdy budownictwo wielorodzinne jest jedną z kieszeni popytu, Lofgren mówi, że nadal będą bardzo solidne kieszenie popytu rozłożone na spektrum wyborów mieszkaniowych. Bruening zgadza się i mówi, że zawsze będzie wzrost na krawędzi, że będzie więcej domów jednorodzinnych, ale ta krawędź będzie w następnej dolinie-czy to w Tooele County, Utah County lub Box Elder County.
„zawsze znajdą się ludzie szukający przystępności cenowej, którzy są skłonni dokonać tego handlu w zamian za dłuższy dojazd” „Ale stopniowo będziemy widzieć mniej tego, a więcej pragnienia mieszkań, domów i małych działek.”
Wood mówi, że własność domu, chociaż sposób, w jaki wygląda, może się ostatecznie zmienić, nigdy nie zniknie w Utah.
„Jesteśmy jedynym państwem w kraju, w którym wskaźnik posiadania domu nie spadł poniżej 60 procent. Obecnie 69 procent zajmowanych mieszkań to właściciele domów.”
podczas gdy liczba ta może spadać w czasie, według Wood, a dni budowania domu na ćwierć do pół akra działki będzie wyblakłym wspomnieniem, Utahns nadal będzie chciał wziąć udział w własności domu, tak długo, jak mieszkania pozostają niedrogie.
„musimy się martwić o to, ile kosztuje ta młoda rodzina z dwójką dzieci, która próbuje przenieść się do następnego domu” – mówi Lofgren. – Musimy uważać, aby nie obniżyć przystępności cenowej w hierarchii mieszkań. Wszyscy jesteśmy zbyt zaznajomieni z historią San Francisco, gdzie ludzie nie mogą tam mieszkać i pracować. Nasza masa lądu nie jest ograniczona tak, jak tam jest, ale na pewnym poziomie mamy te naturalne ograniczenia i musimy się martwić o ten szerszy czynnik przystępności.”
- wynajem mieszkań rośnie w tempie od 5 do 8 procent rocznie
- Średnia wielkość działki w hrabstwie Salt Lake w 2007 r. wynosiła 9,926 stóp kwadratowych; w 2016 r. było to 7,953 stóp kwadratowych