COVID-19 provocou um banho de sangue em Wall Street e a incerteza em outros investimentos classes, mas por décadas terra providenciou um refúgio seguro para a preservação de capital em tempos de turbulência econômica. Na economia pós-pandémica, a App e os seus clientes de investidores fundiários devem compreender que opções de cobertura fiscal estão disponíveis para proteger as suas aquisições.
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Imposto de acolhimento e terra investindo ir de mão em mão, de acordo com Jason Walter e Clint Flores, fundador/CEO e sócio, respectivamente, Nacional de Terras Realty.
“isso é porque há uma miríade de opções de proteção fiscal para escolher”, disse Walter. Estes incluem trocas similares (seção 1031), trusts estatutários de Delaware, esgotamento da base tributária, step-up na base, contas de aposentadoria, e serviços de conservação. Quais são utilizados tudo depende das necessidades do investidor.”
1. A secção 1031 exchange and DSTs
a 1031 exchange (t. c. p.a like-kind exchange), envolve a troca de um activo por outro activo de substituição sem gerar um passivo fiscal corrente a partir da venda do primeiro activo. “A terra é um dos tipos de ativos imobiliários de investimento que podem ser trocados”, disse Walter. “Isso pode ser feito facilmente através de modelos convencionais de vendas e aquisição, mas também através de fundos legais de Delaware, que permitem aos investidores possuir um interesse fracional em uma determinada propriedade com outros investidores. Investir em um DST permite que você seja um investidor passivo e diversificar seu portfólio imobiliário através de investimentos em muitos tipos diferentes e número de propriedades.”
DSTs são populares para a propriedade de prédios de apartamentos, de acordo com Walter. “O DST permite que várias pessoas invistam em um fundo: Por exemplo, 30 investidores poderiam investir um milhão de dólares cada um para comprar um prédio de apartamentos.”
2. Esgotamento da base fiscal
em Seguida, há a rota oferecidos pelo esgotamento da base fiscal, Flores disse: “Por exemplo, se você comprar timberland convencionalmente através de uma hipoteca ou por dinheiro, e tem 4.000 MBF (mil pranchas), de comercialização de madeira no valor de $1 milhão no dia que você comprou, você pode converter o que de 4.000 MBF de madeira em us $1 milhão de renda ao longo do tempo através de um ou mais de madeira de vendas sem incorrer em quaisquer consequências fiscais ou ganho de capital.”
” não é um ganho — é apenas uma recuperação de capital”, disse Flowers. “A madeira foi convertida em forma líquida. Cada dólar subsequente seria tributado à taxa de mais-valia a longo prazo aplicável. Certas atividades podem adicionar à base de custo, permitindo que o titular para voltar a esgotar mais tarde ou capitalizar no ano da despesa.”
3. Step-up na base
esta é a step-up tradicional na base quando o proprietário de um activo morre. Os herdeiros recebem o activo com uma base de custos igual ao justo valor de mercado à data da sua morte. “Por exemplo, se um investidor compra terras por US $5.000 por acre e passa quando seu valor atual de mercado justo é de US $8.000 por acre, os herdeiros vão recebê-lo com uma base de custo de US $8.000 por acre”, disse Flowers. “Eles não sofreriam qualquer penalidade na venda da propriedade a menos que sua renda líquida da venda exceda US $8.000 por acre, e apenas o montante superior a US $8.000 por acre estaria sujeito a qualquer imposto sobre mais-valias, fornecendo US $3.000 por acre em abrigo fiscal.”
4. Contas de aposentadoria
Terras também podem ser mantidos em um IRA ou 401 (k), de acordo com flores. “No caso de um IRA, terá de ser um IRA auto-dirigido. Para 401 (k) S, Você não pode investir diretamente na conta 401(k), mas terá que rolar seu 401(k) em um IRA e, em seguida, usar o produto para o investimento”, disse ele.
o abrigo IRA é estritamente limitado a terras que são utilizadas para fins de investimento, de acordo com flores: “então esta não é a escolha certa para as pessoas que procuram compensar os custos de melhoria de uma cabana ou cabana.”
5. As facilidades de conservação
têm sido notícia ultimamente, uma vez que o IRS tem procurado impedir o seu uso em transacções abusivas de abrigo fiscal sindicado. No entanto, a utilização legítima das facilidades de conservação continua a ser reconhecida pelo IRS.
“o IRS reconhece o importante papel das deduções de facilitação da conservação legítima no incentivo à preservação da terra para as gerações futuras”, disse o IRS em ir-2020-152, em 13 de julho de 2020.
“as cavalariças de conservação assemelham-se a uma restrição de escritura, mas em maior escala”, disse Flores. “Através deste método, os investidores doam certos direitos em benefício de um fundo de caridade. Estes direitos estão tipicamente relacionados com o desenvolvimento de subdivisão, mineração ou usos de superfície que possam afetar negativamente a vida selvagem da propriedade do sujeito ou benefício ecológico para o público, incluindo a qualidade do ar, a qualidade da água, etc. Quanto mais direitos Doa, maior é o abrigo fiscal. Através de uma facilidade de conservação, em qualquer lugar de 50 a 100 por cento da renda bruta ajustada do doador pode ser protegido por até 16 anos.”
além do abrigo fiscal, as facilidades de conservação também oferecem aos doadores a oportunidade de dar um exemplo positivo para a sua comunidade. “E muitas vezes, eles teriam tomado essas medidas de conservação a fim de fazer o melhor uso da terra de qualquer maneira”, observou Flores.
é claro que, dado o foco atual do IRS, é muito importante para o CPAs distinguir entre facilidades de conservação legítimas e abusivas. Rickard Jorgensen, Presidente e Diretor de subscrição do CPAGold, vê as cavalariças de conservação como aumentando a próxima onda de reclamações de negligência contra contabilistas e Preparadores de impostos. Isto pode assumir a forma de uma fonte de referência para um promotor de serviços de conservação sindicado; uma dedução agressiva nas declarações fiscais de um indivíduo com elevado património líquido ou uma dedução conservadora nas declarações fiscais de um indivíduo da HNW.
“recomendamos que uma empresa da CPA planeie tomar medidas para mitigar a possibilidade de uma alegação decorrente de transações abusivas de serviços de conservação sindicados”, disse ele.Walter e Flowers concordaram: “estamos altamente envolvidos na integridade da indústria”, disse Flores. “Se você comprar e gerenciar a propriedade e ela tem um maior e melhor valor de uso, você pode doar e conseguir uma dedução fiscal agradável para fazer algo que você faria de qualquer maneira, isso é perfeito — o que foi projetado para. Mas se você comprar com a única intenção de alcançar um retorno em uma facilidade de conservação, isso provavelmente viola a regra de intenção de caridade.”