depreciação de imóveis é uma perda de valor para um imóvel devido a qualquer causa. A depreciação acumulada é a depreciação que já ocorreu. Esta perda de valor é igual à diferença entre o custo de substituição novo das melhorias e o seu valor de mercado. A depreciação pode ser devido ao desgaste físico de um edifício, problemas funcionais do edifício, ou problemas de localização que afetam a propriedade. Depois de estimar a depreciação acumulada você pode então deduzi-lo do custo de substituição (ou reprodução) do(s) edifício (s) em uma propriedade. O valor resultante é o custo depreciado das melhorias.
Adversos físicos, funcionais e de localização influências causar propriedade melhorias para depreciar-se. Existem três tipos de depreciação: deterioração física, obsolescência funcional e obsolescência externa. A deterioração física de um edifício e do seu equipamento inclui o desgaste físico, a desintegração, a decomposição ou a podridão, ou danos físicos de qualquer tipo causados pelos elementos. A obsolescência funcional refere-se a deficiências, superadequações ou simplesmente características indesejáveis encontradas num edifício. A obsolescência externa é atribuível a condições adversas externas que afetam uma propriedade.
uma propriedade pode sofrer de qualquer combinação dos três tipos de depreciação, ou não pode sofrer de qualquer depreciação. No entanto, a menos que seja novinho em folha, um edifício provavelmente terá sofrido algum grau de depreciação. Como um carro novinho em folha conduzido fora do chão showroom, uma estrutura começa a perder valor no momento em que é construído.
a deterioração física e a obsolescência funcional são ainda divididas em duas subcategorias: amortizações curáveis e incuráveis.
depreciação curável refere-se a uma perda de valor que é economicamente viável corrigir. Em outras palavras, o custo para corrigir o problema é menor do que a perda de valor, então a correção do problema faz sentido econômico.Depreciação incurável refere-se a itens de depreciação que são fisicamente impossíveis de curar ou são muito caros para serem curados. Se o custo para corrigir o problema excede a perda de valor causada pelo problema, então não faz sentido econômico repará-lo.
deterioração física
deterioração física é a perda de valor de todas as causas de idade e acção dos elementos. É causada por uma série de fontes — desgaste, desintegração, decadência ou podridão, ou danos físicos pelos elementos.
o desgaste destes vários elementos num edifício explica a deterioração física que afecta esse edifício. Por exemplo, andar de carpete acaba por desgastá-lo. Sistemas de aquecimento e refrigeração eventualmente desgastam-se também. Às vezes, elementos de ocorrência natural, como a luz solar ultravioleta, o vento e o desgaste da água em uma propriedade. Tempestades, temperaturas extremas, terremotos, térmitas, formigas carpinteiras, e inundações todos trabalham em diferentes graus para afetar propriedades fisicamente. Fogo, explosão, vandalismo e negligência também têm um efeito físico prejudicial sobre as propriedades.
componentes de propriedade que apresentam deterioração física curável podem ser reparados ou substituídos economicamente. Isto inclui manutenção diferida e itens facilmente reparáveis. Manutenção diferida refere-se a itens que estão em necessidade de reparação devido à falta de manutenção. Itens como reparação ou substituição de telhados, pintura, manutenção de edifícios, substituição de revestimentos de pavimentos e substituição forçada de aquecedores de ar são itens que são exemplos típicos de deterioração física curável.
os artigos físicos incuráveis não podem ser substituídos ou reparados economicamente. A deterioração física incurável ocorre tipicamente com componentes estruturais que são esperados para durar a vida de todo o edifício. Os componentes estruturais, tais como fundações, estruturas, paredes, alvenaria e tubagem geralmente são considerados incuráveis. Quando a deterioração física incurável é evidente, pode fazer mais sentido, do ponto de vista económico, demolir o edifício em vez de tentar repará-lo.Os avaliadores classificam a deterioração física dos componentes com base em considerações económicas. Uma vez que as componentes estruturais raramente se depreciam a taxas semelhantes, os avaliadores classificam — nas pelo período de tempo que se espera que durem-seja de curta duração ou de longa duração. Itens de curta duração são componentes que se espera serem substituídos durante a vida econômica da melhoria. Itens de longa duração são Componentes da melhoria que se espera durar tanto quanto o próprio edifício. Tinta, revestimentos de pisos e acessórios são exemplos de itens de curta duração, enquanto a fundação do edifício é um exemplo de um componente de longa duração.
obsolescência funcional
obsolescência funcional é a depreciação que é atribuível a um item ou característica dentro da propriedade sujeita que já não é útil ou funcional. Esta característica depreciada resulta em perda de valor (depreciação) para toda a propriedade. A obsolescência funcional é causada, em parte, por mudanças nas exigências do mercado e pode aparecer em várias formas diferentes, incluindo design arquitetônico desatualizado, problemas de layout, falta de instalações modernas e superadequação.
Design Arquitectónico Desactualizado. Historicamente, ocorreram algumas mudanças de estilo de construção interessantes. Uma casa construída há 50 anos pode ter sido atraente para as pessoas naquela época, mas hoje, o estilo pode ser considerado desatualizado e cansativo. Moldagem ornamentada e escultura, uma vez considerado desejável, pode estar desatualizado hoje.Problemas De Disposição . Os avaliadores devem reconhecer que os gostos e preferências da sociedade mudam ao longo do tempo. Ao mesmo tempo, as áreas de estar eram completamente separadas da cozinha e o conceito da grande sala ou do fluxo aberto era um conceito incomum. Não há muito tempo, uma garagem de um carro era perfeitamente adequado, porque as famílias normalmente possuíam um carro. Hoje, casas mais velhas com garagens de um carro ainda pode ser encontrado, mas muitas vezes vender para menos do que casas semelhantes com garagens de dois carros.
falta de instalações modernas. Características e equipamentos ultrapassados também são exemplos de obsolescência funcional. Hoje, os computadores dominam todos os aspectos das nossas vidas, e a Internet está aqui para ficar. Qualquer casa construída sem recursos de computador e Internet seria considerada funcionalmente obsoleta.
a falta de instalações modernas na maioria das vezes é curável, mas o custo de cura deve ser medido em relação ao benefício para o valor da propriedade. Ao adicionar instalações modernas que são valorizadas no mercado, geralmente o aumento de valor compensa o custo da instalação.O mercado de hoje exige certas cozinhas e casas de banho modernas para maximizar o valor. Por exemplo, as casas mais velhas muitas vezes não têm uma máquina de lavar louça. Uma casa sem máquina de lavar louça vai vender, mas vai vender por menos. Se os custos de instalação são menores do que o que a máquina de lavar louça vai contribuir, então a obsolescência é curável. Se mais, é incurável.O ar condicionado, como uma comodidade moderna, deve ser medido no contexto do seu mercado. No deserto, uma casa sem ar condicionado está definitivamente em desvantagem. No entanto, na praia, o ar condicionado não é tão essencial.
Superadequação. Uma superadequação (ou sobre-melhoria) é uma característica que é muito grande ou de maior qualidade do que o necessário para uma propriedade. O custo para adicionar o recurso é mais do que o valor contribuído pelo recurso. Exemplos de superadequados incluem uma casa de 10 mil pés quadrados no meio de um trato de casas que variam em tamanho de 1.200 a 1.800 pés quadrados, um número excessivo de quartos, ou de 1 pé de espessura, paredes exteriores emolduradas de madeira.
obsolescência externa
obsolescência externa ocorre quando influências que são externas a uma propriedade afetam negativamente essa propriedade. Estas influências externas podem ser localizadas ou econômicas.
a obsolescência Locacional é causada pela localização física da propriedade do sujeito e pela sua proximidade a uma influência negativa. O ruído do tráfego pesado, como o gerado por auto-estradas e aeroportos, pode causar obsolescência locacional. Fumaça recorrente, poeira e odores nocivos de fontes externas a uma propriedade, como uma fazenda de laticínios ou Usina de esgoto, também tendem a ter uma influência adversa no valor de uma propriedade.
a obsolescência económica ocorre quando as mudanças na economia local afetam o valor da propriedade do sujeito. Algumas cidades dependem de uma grande indústria ou empregador. Se a indústria se desligar ou o empregador se mover, um impacto devastador sobre os valores imobiliários poderia resultar.
ordenanças de zoneamento desfavoráveis, restrições ambientais ou outras decisões legislativas que restringem o uso também podem causar obsolescência externa. Uma vez que estes fatores se originam externamente à própria propriedade, eles são considerados obsolescência externa.
obsolescência externa é incurável em praticamente todos os casos, uma vez que a(s) condição (s) adversa (s) que afeta a propriedade são exteriores ao sujeito e poucos proprietários estão dispostos ou capazes de gastar dinheiro para mudar condições adversas que não estão localizados em sua própria propriedade. Mudanças como a mudança de uma auto-estrada ou um aeroporto próximo simplesmente não fazem sentido econômico e estão muito além dos meios financeiros da maioria dos proprietários.
os métodos de cálculo da depreciação acumulada
os métodos de cálculo da depreciação acumulada incluem o método do custo de cura, o método da idade económica/vida, o método da Idade/vida modificada, o método da desagregação (ou o método das condições observadas), a extracção do mercado utilizando técnicas de comparação de vendas e o método da capitalização dos rendimentos.
lembre-se que a depreciação acumulada é calculada apenas para melhorias, porque os terrenos não se depreciam. Os terrenos são tidos em conta na abordagem dos custos pelo seu valor de mercado. Uma vez que o valor do terreno já está em valor de mercado, a realização de deduções adicionais ao valor do terreno faria com que fosse duplamente penalizado por qualquer condição que afectasse negativamente o valor.
custo de cura método
o custo de cura método é o método mais básico e simples para calcular a depreciação acumulada. Baseia-se na manutenção diferida observada e na aplicação das despesas correntes de construção no momento da avaliação. A sua premissa básica afirma que o custo necessário para substituir uma rubrica é o montante perdido devido à depreciação acumulada.
é relativamente fácil estimar a deterioração física utilizando este método. Se certos artigos, como os revestimentos para pavimentos, se esgotarem, a estimativa dos custos de reparação ou substituição desses artigos dá frequentemente uma estimativa credível da deterioração física. Se for necessário substituir uma escada, O montante da amortização acumulada é o custo para o conseguir. Se um telhado precisa ser substituído, a quantidade de depreciação acumulada é o custo de fazê-lo, incluindo mão de obra e materiais.
este método é utilizado para calcular a obsolescência funcional curável. Geralmente, se o problema funcional envolve uma propriedade nova ou mais nova, o custo para curar o problema funcional é usado como a estimativa. Em uma propriedade mais antiga, o custo para curar menos o valor restante do item que está sendo substituído é uma maneira de determinar a perda.
limitações deste método
este método simplista apenas permite uma depreciação de 100% de qualquer artigo. O custo para curar método não é muito útil quando se lida com itens que têm depreciação parcial, como um telhado que não é novinho em folha, mas ainda tem anos antes de que precisa de substituição.
método da Idade económica/vida
o método da idade / Vida Económica para calcular a depreciação acumulada compara a idade efectiva de uma estrutura com a sua vida económica. Também conhecido como método de linha reta ou método de idade/Vida, este método é usado mais frequentemente por avaliadores residenciais. Com este método, é atribuído um montante igual de amortização acumulada a cada ano da Vida Económica da estrutura. Uma idade efetiva é estimada e atribuída à estrutura, e a vida econômica restante é determinada.
no método idade / vida, a relação entre a idade efectiva das melhorias e a sua vida económica total é multiplicada pelo custo actual de reprodução ou substituição dessas melhorias. O número resultante é a depreciação acumulada da propriedade sujeita a imposto.
a equação para calcular a depreciação acumulada utilizando este método é a depreciação acumulada = idade efectiva dividida pelo custo de substituição/reprodução do tempo de vida económico.
com uma idade efetiva de 15 anos, e uma vida econômica de 70 anos, apesar da idade cronológica de 50 anos, pode-se dizer que a estrutura tem uma vida econômica restante de 55 anos. Esta estrutura ainda tem uma longa vida útil.
limitações deste método
embora o método da idade económica / vida seja relativamente simples de calcular, tende a obscurecer a estimativa global da depreciação acumulada, uma vez que agrupa todas as rubricas da depreciação acumulada. Um ponto fraco significativo deste método é o facto de as rubricas curáveis da depreciação acumulada não serem tratadas separadamente das rubricas incuráveis da depreciação acumulada. Também não reconhece que certos itens de um edifício têm uma vida econômica restante mais curta do que a vida econômica total da estrutura. Este método é responsável pela obsolescência física, funcional e locacional, mas não diferencia entre os diferentes tipos de depreciação acumulada.
método de idade/Vida modificado
no método de idade/vida modificado, são identificados elementos físicos e funcionais curáveis da depreciação acumulada. O custo para curar todos estes itens é deduzido do custo de reprodução ou substituição das melhorias. O rácio derivado do método idade/vida é então multiplicado pelo custo restante para chegar a uma estimativa da depreciação acumulada de todas as outras causas.
limitações deste método
embora os artigos curáveis sejam reconhecidos por este método, ele ainda não contabiliza as diferenças na vida económica restante dos outros componentes do edifício. Este método é um pouco mais preciso, mas é baseado na mesma suposição que o método da idade econômica/vida. Ambos os métodos assumem que uma única razão idade/vida pode ser aplicada a cada componente das melhorias.
método de desagregação
no método de desagregação ou de condição observada, um avaliador analisa separadamente cada tipo de depreciação acumulada, mede o montante de cada uma e totaliza as estimativas individuais para determinar o total da depreciação acumulada. Em seguida, a depreciação acumulada total é deduzida do custo de reprodução ou substituição.Se a depreciação acumulada for deduzida do custo de substituição, alguns tipos de obsolescência funcional, como a imputável a equipamentos ou materiais desactualizados, não devem ser deduzidos, uma vez que, aquando da substituição, seriam utilizados equipamentos e materiais correntes.
como o nome indica, um avaliador observa a condição de várias partes componentes da estrutura e observa a percentagem de deterioração (ou perda em valor como-é) em comparação com uma nova estrutura corretamente planejada, não sofrendo de qualquer perda em valor.
a deterioração física e a obsolescência funcional podem ser medidas desta forma, embora o sucesso com este método exija experiência e um conhecimento actualizado dos custos correntes de construção.
extracção do mercado utilizando técnicas de comparação de vendas
os avaliadores utilizam técnicas de comparação de vendas, tais como a análise de venda-revenda, a análise de vendas emparelhadas e o método de extracção para estimar a depreciação acumulada. Devem ter a certeza de que os preços de venda de todas as vendas são verdadeiramente indicativos do mercado. Incentivos do vendedor, tais como pontos de desconto de empréstimo, taxas de associação do proprietário pré-pago, descontos, custos de encerramento pagos pelo vendedor, bens pessoais incluídos na venda, etc., têm normalmente um efeito sobre os preços de venda e podem afectar os resultados.Numa análise venda-revenda, analisa-se uma propriedade que vende e revende num período de tempo relativamente curto. Ao encontrar propriedades num mercado estável com dois mercados abertos, as vendas em condições normais de mercado num período de tempo relativamente curto, qualquer diferença de preço poderia ser imputável a alterações a esse imóvel.
Análise de vendas emparelhadas
numa análise de vendas emparelhadas, são analisadas duas propriedades semelhantes que vendem durante o mesmo período de tempo no mesmo mercado. Se as vendas forem de mercado aberto, transacções em condições normais de mercado, qualquer diferença de preço pode ser imputável a diferenças físicas entre as duas propriedades. Se essa diferença física puder ser identificada, a reacção do mercado a essa diferença pode ser identificada.
Extraction
Similar ao método do mesmo nome utilizado para calcular o valor dos terrenos, a extracção permite aos avaliadores determinar o valor depreciado das melhorias da propriedade objecto, estimando o custo novo dos bens comparáveis recentemente vendidos, menos o preço de venda desses bens comparáveis, e menos o valor dos terrenos na transacção.A extracção é uma forma precisa de ler o mercado, uma vez que as transacções em condições normais de mercado revelam o montante da depreciação acumulada reconhecido pelos compradores. Quanto mais amostras podem ser extraídas do mercado, mais confiáveis são os dados montados. Entre as vendas comparáveis que são analisadas, devem ser feitas correlações para chegar a porcentagens adequadas. Com vendas comparáveis semelhantes, a percentagem da depreciação acumulada pode ser diretamente aplicada à propriedade em questão.
porque um avaliador está simplesmente lendo o mercado com este método, Todas as fontes de depreciação acumulada estão incluídas-deterioração física, obsolescência funcional e obsolescência econômica. Se fosse necessário separar uma fonte de depreciação acumulada, poderia ser utilizada uma outra aplicação do método de abstracção. Um avaliador pode estimar a depreciação acumulada atribuída a duas das fontes através de outros métodos adequados e subtrair o montante da depreciação acumulada atribuído a essas fontes do montante total da depreciação acumulada. A diferença será a depreciação acumulada pertencente a uma fonte isolada.O método de Capitalização dos Rendimentos
método de Capitalização dos Rendimentos
a depreciação é calculada de forma diferente para propriedades produtoras de rendimentos. Em vez de totalizar os montantes de depreciação em dólares e, em seguida, subtrair esse montante do custo estimado novo, os avaliadores formulam uma estimativa baseada em uma perda de rendimento atribuível ao(S) item (s) que causou a depreciação. Para que esta técnica funcione, o sujeito precisa ser uma propriedade produtora de renda.
o método de capitalização de renda é como o método de extração de mercado, porque é necessário encontrar propriedades similares de produção de renda, tanto com e sem os mesmos defeitos de influência. Uma vez que estas propriedades são isoladas, a influência dos defeitos pode ser analisada para determinar como causa a depreciação acumulada. Este método leva-o um passo mais longe, entretanto, aplicando uma taxa de capitalização derivada do mercado a esse rendimento para estimar a perda global no valor.