o mercado imobiliário residencial de Utah tem tido uma história semelhante ao longo dos últimos anos: a diminuição do inventário levando ao aumento dos preços, juntamente com o crescimento contínuo no setor multi-família. Mas o Utah deverá duplicar a sua população em 2065. Espera—se que esse crescimento sem precedentes tenha um impacto ainda maior sobre a habitação nas comunidades-e essas tendências do futuro já começam a aparecer hoje.Jed Stewart, vice-presidente de aquisição de terras em EDGE Homes, diz que um dos maiores desafios que os construtores estão enfrentando agora é a capacidade de entregar casas a pedido. Isso está diretamente relacionado com a persistente escassez de mão-de-obra da Grande Recessão, quando muitos trabalhadores da construção deixaram o campo e prosseguiram carreiras em outros ofícios.
e embora a falta de inventário e trabalho não seja uma preocupação nova, é uma preocupação persistente, diz Stewart. No entanto, ele acredita que vai melhorar nos próximos dois anos. “Aqueles de nós que estão na indústria ainda sentem a dor de 2008”, diz ele. “As pessoas estão nervosas para adicionar pessoal e construir empresas de volta e crescer novamente porque eles estão preocupados que tudo vai cair novamente. Com mais anos de crescimento sólido, esse medo desaparecerá-essa é a minha esperança de qualquer maneira.”
Ari Bruening, diretor operacional da Envision Utah, diz que, embora a escassez de mão-de-obra seja um desafio atual, o desafio ainda maior que Utahns enfrentará no futuro próximo é a falta de fornecimento de terras.”Não podemos continuar a crescer para fora porque atingimos montanhas, lagos e terras federais”, diz ele. “O aumento dos preços só vai piorar. Vamos criar a oportunidade de mais habitação dentro dos vales existentes ao longo da Frente Wasatch ou vamos eventualmente exigir que o nosso crescimento aconteça no próximo vale? Acho que o que estamos a ver agora é a ponta do iceberg. A falta de terra vai ser um problema durante muito tempo, e penso que isso levanta a questão: vamos encontrar formas de acomodar terras limitadas ou não? As pessoas vão pagar muito por moradias perto de seu emprego ou pagar menos e viver mais longe?”
porque a terra está se tornando cada vez menos disponível, os construtores estão escolhendo lotes menores e menores para manter as casas acessíveis, acrescenta Stewart. “As taxas de terra estão em torno de US $ 300.000 por acre agora e pode ir a um ponto de preço acima de US $400.000. A menos que façamos multi-família, isso elimina tantos compradores”, diz ele. “Nosso modelo de negócio está construindo cerca de 1.200 unidades por ano. Há três anos éramos exclusivamente construtores de uma única família, mas à medida que o mercado mudou e a terra se tornou mais cara, tivemos de migrar para várias famílias e construir condomínios e casas para ficar num ponto de preço que as pessoas podem pagar. Os dias do quarto acre lotes que todos querem estão chegando ao fim, a menos que você tenha um orçamento significativo para pagar uma casa em um lote maior.”
Dan Lofgren, Presidente e CEO da Cowboy Partners, diz que o Fator de uso da terra será, em parte, impulsionado pelo custo e, em parte, por escolhas de estilo de vida, à medida que as pessoas optam por se tornar utilizadores mais frequentes do trânsito público.
“às vezes pensamos de Salt Lake como sendo um único lugar, e, em muitos aspectos, isso é verdade, mas, por outro lado, se você olhar para o ciclo de vida de outro meio-a-sua-maneira-de – grandes cidades, eles estão se tornando mais vertical na habitação configurações, e que é uma espécie de previsível como uma área metropolitana cresce. Não há nada que sugira que não aconteça no Utah também.”
“não podemos continuar a crescer para fora porque atingimos montanhas, lagos e terras federais. O aumento dos preços só vai piorar. Vamos criar a oportunidade de mais habitação dentro dos vales existentes ao longo da Frente Wasatch ou vamos eventualmente exigir que o nosso crescimento aconteça no próximo vale?”- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening concorda que os milênios estão mostrando preferências em mudança no produto habitacional que preferem, o que às vezes está relacionado à acessibilidade, mas não em todos os casos.
“isso não quer dizer Que todos os milenar quer viver em um apartamento, mas, mais quero um estilo urbano de vida e não ter que cuidar de um jardim, como as gerações anteriores”, diz ele. “Se você olhar para alguns dos apartamentos mais altos que estão sendo construídos no centro de Salt Lake City, essas pessoas não estão escolhendo viver em um apartamento por necessidade,é por escolha.”
em geral, por que uma escassez de terras importa? Bruening diz que importa porque coisas como a qualidade do ar vai sofrer ao forçar as pessoas a conduzir distâncias mais longas para o trabalho, e os trabalhadores poderiam se sentir excluídos porque eles não serão capazes de se dar ao luxo de viver nas comunidades em que trabalham.
“uma razão pela qual temos feito bem economicamente em comparação com lugares como a Califórnia é porque temos sido acessíveis para a criação de negócios”, acrescenta. “Não queremos perder essa vantagem competitiva. Por outro lado, é um bom desafio ter, porque somos um lugar em crescimento onde as pessoas querem estar e nossa economia está indo bem. Só temos de reconhecer as limitações do fornecimento de terras.”
crescimento sem precedentes
James Wood, membro sênior da Ivory Boyer no Kem C. Gardner Policy Institute na Universidade de Utah, diz que a habitação é principalmente impulsionada por formações domésticas, que sua organização tem sido capaz de projetar para 2065.
“o crescimento é o que você esperaria”, diz ele. “Os quatro condados da frente de Wasatch e o Condado de Washington serão responsáveis por uma grande parte do crescimento, cerca de 80 por cento nos próximos 40 anos. Utah County, em termos de números absolutos, será o Condado de maior crescimento, onde o número de famílias vai aumentar em cerca de 370.000. Tecnicamente, precisaria de 370.000 unidades adicionais para essas casas. Neste momento, o Condado de Utah tem 175 mil casas. Seu trabalho é cortado para eles com essa taxa de crescimento em 3,5 por cento. Precisa de cerca de 6.000 unidades por ano.”
o crescimento terá lugar em grande parte no Condado de Utah porque ainda há terra disponível em Cedar Valley, em áreas como Eagle Mountain, enquanto os outros condados da Frente Wasatch—Salt Lake, Davis e Weber, são todos limitados por montanhas e o grande Salt Lake. Wood também espera que o Condado de Tooele se torne um ponto quente para o crescimento, especialmente após grandes projetos, como a expansão do Aeroporto Internacional de Salt Lake e o centro de realização Amazônica, são concluídos.
“o que você tem nessa área é cerca de 100.000 empregos e um lugar como Tooele County, que é relativamente barato”, diz ele. “Verá taxas de desenvolvimento e crescimento a longo prazo. Até Box Elder County verá algum crescimento.”
os preços das habitações estão a aumentar mais rapidamente no Utah do que a nível nacional, acrescenta Wood. Embora esses preços não estejam subindo como em cidades como Denver ou Austin, eles estão subindo rapidamente.
“os preços da habitação nas áreas metropolitanas de Utah continuarão a aumentar mais rápido do que a nação, e isso empurrará mais pessoas para uma maior densidade, habitação acessível”, diz Wood. “Neste momento, olhando para os números dos primeiros nove meses de construção residencial, uma única família está acima de 15 por cento, mas os condomínios estão acima de 60 por cento e os apartamentos estão acima de 36 por cento. Estamos a ver um verdadeiro boom em condomínios. Isso é um reflexo da acessibilidade dos preços. As pessoas querem entrar na propriedade, mas não podem pagar uma única família, especialmente se forem uma família jovem. Isso nos dá uma tendência de empurrar a propriedade de casa para fora geograficamente, o que, em seguida, cria sprawl.”
o principal indicador da procura de habitação é o crescimento do emprego, diz Lofgren. “Esperamos continuar a ver a demanda por moradia enquanto houver crescimento no emprego”, diz ele. “O setor multi-familiar é um beneficiário do GAL millennial, o que significa que os milênios não estão comprando casas tão cedo na vida como seus pais ou avós fizeram. Eles tendem a ficar em multifamília um pouco mais, mas eu não acho que isso seja uma mudança dicótica. Muitos ainda estão olhando para comprar casas de família individuais em algum momento.”
“os quatro condados da Frente Wasatch e o Condado de Washington serão responsáveis por uma grande parte do crescimento, em torno de 80 por cento ao longo dos próximos 40 anos. Utah County, em termos de números absolutos, será o Condado de maior crescimento, onde o número de famílias vai aumentar em cerca de 370.000. Neste momento, o Condado de Utah tem 175 mil casas. Seu trabalho é cortado para eles com essa taxa de crescimento em 3,5 por cento. Precisa de cerca de 6.000 unidades por ano.”- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
Decades down the road
dez anos a partir de Agora, Stewart espera que o mercado imobiliário seja ainda mais robusto do que é agora. “Você terá mais construtores nacionais que já entraram no mercado de Utah ou têm planos para entrar no mercado de Utah”, diz ele. “Será mais competitivo. Quando olhamos para trás para As licenças de 2006, a Frente Wasatch atingiu um pico de 17.000. Este ano estamos em ritmo para puxar cerca de 11.000. Apesar de estar ocupado agora, ainda estamos 50% abaixo de onde estávamos. Acho que podemos apoiar 17 mil licenças com a demanda do comprador, mas são apenas esses limites de recursos.”
Stewart faz esperar para ver um pequeno mergulho na habitação em algum momento, porque o imobiliário é cíclico, mas em geral, diz ele Utah é um lugar onde as pessoas querem ser, e em comparação com o resto do Oeste dos Estados Unidos, ainda é relativamente acessível.
“todos os diferentes tipos de produtos estarão no mesmo bairro”, diz ele. “Os estigmas de viver em frente a alguém de uma casa da cidade desapareceram. Fizemos projectos que têm casas, condomínios e famílias monoparentais todos juntos em apenas algumas centenas de lotes.”- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening says there will be a conditional shift away from single-family housing to more townhomes and Condoms, and single-family homes will be on smaller and smaller lots. Outra situação interessante Bruening espera jogar em imóveis residenciais é o mercado de varejo, que também está mudando por causa da popularidade das compras on-line.
“temos um monte de áreas de varejo que provavelmente não serão viáveis a longo prazo, e esses podem ser bons lugares para acomodar moradias perto”, diz ele. “Algum varejo pode ficar e, em seguida, essas áreas se tornarão uma vibrante, área de uso misto, onde as pessoas podem caminhar para restaurantes e lojas de suas casas.Stewart concorda que o futuro da propriedade de Utah é o desenvolvimento de uso misto. “Todos os diferentes tipos de produtos estarão no mesmo bairro”, diz ele. “Os estigmas de viver em frente a alguém de uma casa da cidade desapareceram. Fizemos projectos que têm casas, condomínios e famílias monoparentais todos juntos em apenas algumas centenas de lotes.”
embora a habitação multi-familiar seja uma das bolsas de demanda, Lofgren diz que ainda haverá bolsas de demanda muito robustas espalhadas pelo espectro de opções de habitação. Bruening concorda e diz que sempre haverá crescimento na borda que vai ser mais casas de família, mas que edge será no próximo Vale sobre – se isso é em Tooele County, Utah County ou Box Elder County.
“sempre haverá pessoas à procura de acessibilidade económica que estão dispostas a fazer essa troca em troca de uma viagem mais longa”, diz ele. “Mas gradualmente veremos menos disso e mais desejo por apartamentos, casas e pequenos lotes.”
Wood diz que a propriedade da casa, embora a forma como parece pode finalmente mudar, nunca irá desaparecer em Utah.
“Utahns amam suas casas”, diz ele. “Nós somos o único estado no país onde a taxa de propriedade doméstica não caiu abaixo de 60%. Atualmente, 69% das casas ocupadas são proprietários.”
While that number may drift down over time, according to Wood, and the days of building a home on a quarter-to half-acre lot will be a faded memory, Utahns will still want to take part in home ownership, as long as housing remains affordable.
“o que precisamos nos preocupar é com o que custa para aquela jovem família com duas crianças tentando se mudar para sua próxima casa”, diz Lofgren. “Temos de ter cuidado para não desgastar a acessibilidade através da hierarquia da habitação. Estamos muito familiarizados com a história de São Francisco, onde as pessoas não podem viver e trabalhar lá. Nossa massa de terra não está restringida da maneira que está lá, mas em algum nível temos essas restrições naturais, e temos que nos preocupar com esse fator de acessibilidade mais ampla.”
- Única casa da família preços aumentaram 8,1% em 2016
- aluguel de Apartamento estão aumentando a uma taxa de 5% a 8% anualmente
- > Média de tamanho de lote no Condado de Salt Lake, em 2007, foi 9,926 metros quadrados; em 2016, foi 7,953 pés quadrados