então, você quer tentar vender sua casa, e economizar na Comissão de vendas de imóveis? Este processo é conhecido como” para venda pelo proprietário”, ou FSBO (pronunciado” fiz-bow”), e indo para ele significa que você está prestes a se envolver em um lançamento memorável dos dados. Muitos vendedores podem concluir com sucesso o processo FSBO sem problemas. Muitos outros vendedores desejarão nunca ter tentado. O objetivo desta página da FSBO não é convencê-lo de uma maneira ou de outra, mas simplesmente fornecer um guia breve para o processo da FSBO do início ao fim. Agora para as declarações de exoneração de responsabilidade:
esta página web não pretende ser uma explicação abrangente de tudo o que pode ou será encontrado em uma venda FSBO. Pela sua própria definição, cada propriedade imobiliária é única e terá as suas próprias questões particulares para tratar.
todas as explicações nesta página são baseadas na lei e costumes da Carolina do Norte, e certos costumes e procedimentos podem variar de condado para Condado dentro da Carolina do Norte.
nada neste resumo deve ser aplicado ou usado para a venda de propriedades fora da Carolina do Norte.
para efeitos deste resumo, estamos a assumir que uma casa residencial está a ser vendida, mas alguns dos mesmos princípios básicos devem aplicar-se a terrenos vagos, casas de aluguer residenciais, ou outros bens imóveis não comerciais situados na Carolina do Norte.
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FSBO Passo 1: definir o preço
o primeiro passo é avaliar a propriedade para venda. Aqui você tenta separar suas emoções sobre a propriedade e olhar para a propriedade como um comprador iria vê-lo. Isto é muito mais difícil de fazer do que parece. A maioria das pessoas acha que sua casa é maravilhosa e vale mais do que realmente é. Você tem que considerar fatores como que tipo de propriedades similares têm vendido em seu bairro, quanto as propriedades vendidas, e quanto tempo as propriedades que foram vendidas estavam no mercado. Os profissionais do setor imobiliário chamam este processo de “análise de mercado”.”Uma análise de mercado é geralmente um serviço gratuito oferecido por profissionais imobiliários locais para potenciais vendedores. A esperança e expectativa associadas a uma análise de mercado é que os vendedores, em seguida, listar a propriedade para venda com o profissional imobiliário. Não é tarde demais para abandonar a FSBO e listar a propriedade com um profissional imobiliário!
pode tentar estabelecer um preço de venda para a sua propriedade, recolhendo análises de mercado de vários profissionais do sector imobiliário, mas isto parece-me inerentemente desonesto e injusto, a menos que diga aos profissionais do sector imobiliário o que está a fazer. Você também pode usar os registros fiscais on-line para ver o que o escritório de impostos acha que o seu e propriedades circundantes valem, pelo menos a partir da última reavaliação do Condado. Outra maneira de estabelecer o valor é contratar um avaliador residencial profissional e também considerar ter uma inspeção “preventiva” da casa feita por um inspetor domiciliar licenciado. Você verá mais tarde, no processo FSBO, onde avaliadores e inspetores voltam ao cenário.
FSBO Passo 2: publicidade
uma vez que você tenha definido o preço de venda, agora você tem que obter a palavra sobre a sua venda. É aqui que os profissionais do sector imobiliário realmente ganham a sua comissão. Eles possuem e gerem os formidáveis serviços de listagem múltipla (MLS). A função do MLS é espalhar a palavra de seus detalhes de venda de imóveis entre todos os profissionais do setor imobiliário em sua área, para que uma ampla gama de profissionais do setor imobiliário pode, então, descobrir sobre a sua propriedade e mostrá-lo aos compradores interessados. Se você tem acesso à Internet, existem alguns serviços pagos disponíveis para vendedores da FSBO que podem colocar sua propriedade em seus MLS locais.
Muitos vendedores FSBO ignorar a MLS e publicidade on-line, e simplesmente anunciar o uso dos tradicionais métodos diretos, como jornais e anúncios de revista e colocar um FSBO sinal no quintal
FSBO PASSO 3: MOSTRANDO A PROPRIEDADE E AVALIANDO as PERSPECTIVAS
Este é provavelmente o passo mais difícil da FSBO processo. Quando se contrata um profissional imobiliário, eles encontram-se com os compradores e mostram-lhes a casa. O seu trabalho é simplesmente manter a casa apresentável como indicado pelo seu profissional imobiliário, ficar fora do caminho, e tomar a decisão final sobre qualquer contrato que possa ser apresentado pelo seu profissional imobiliário. Quando fores para a FSBO, tudo depende de ti. Aqui está uma pequena lista de algumas coisas potenciais para observar: (a) navegadores – há muitas pessoas lá fora que só querem navegar e não têm intenção de comprar a sua casa. A sua função é desperdiçar o seu tempo; B) casos de nozes e criminosos-também há predadores à procura de vítimas; e (c) aqueles que não podem se dar ao luxo de comprar sua casa – muitas pessoas, particularmente homebuyers primeira vez, querem comprar mais Casa do que eles podem pagar.
pode reduzir alguns destes problemas tomando algumas precauções de bom senso:
Utilize apenas exibições com marcação
realize uma entrevista telefônica pré-exibida. Entre outras coisas, determinar as intenções do potencial comprador. Saiba mais sobre os recursos de compra.
obter uma carta de pré-qualificação. Você deve se satisfazer que seus potenciais compradores têm trabalhado com um credor de hipoteca respeitável e que o mutuante forneceu os potenciais compradores com uma carta de pré-qualificação escrita dizendo-lhes quanto empréstimo eles podem pagar e que tipo de empréstimo eles devem ser capazes de obter. A carta de pré-qualificação não é uma garantia de financiamento, uma vez que isso depende de muitos outros fatores, mas é um bom começo.
nunca estar sozinho com um potencial comprador
ter o seu telemóvel à mão durante uma exibição para possíveis emergências.
FSBO PASSO 4: Divulgações necessárias
antes de você entrar em um contrato (FSBO Passo 5, abaixo), há três divulgações básicas de vendedor que são necessárias para as vendas da Carolina do Norte. A primeira divulgação é a Declaração de divulgação de propriedades residenciais da Carolina do Norte. O Capítulo 47E dos estatutos gerais da Carolina do Norte exige que todos os vendedores preencham este formulário e o dêem aos seus compradores. O formulário pode ser baixado no formato de Adobe Acrobat partir do site da Carolina do Norte Imobiliário Comissão
Carolina Do Norte Residenciais de Propriedade Declaração de participação
para completar este formulário, tenha em mente que qualquer “Sim”, responde significa que você está ciente de um problema, e requer uma explicação detalhada, usando folhas adicionais, se necessário. Qualquer resposta ” não ” significa que você não está ciente de nenhum problema. Qualquer resposta ” sem representação “significa que você não está certificando nada, sim ou não, e é semelhante a uma declaração” Como-é ” em um contrato. Enquanto uma resposta “sem representação” é mais segura para um vendedor, para um comprador pode ser como acenar a bandeira vermelha proverbial.
a segunda divulgação, também exigida pelos estatutos gerais 47E da Carolina do Norte, é a:
divulgação obrigatória de direitos Minerais e de petróleo e gás.
a terceira divulgação depende da Idade da casa. Se a casa foi construída antes de 1978, o vendedor também é obrigado a dar ao comprador um Lead Paint divulgação folha de fato/panfleto e um Lead Paint divulgação formulário. O fato de folha/panfleto e o formulário de comunicação pode ser transferido a partir do governo Federal do site
A Tinta de Chumbo Divulgação de Panfleto
A Tinta de Chumbo Contrato de Divulgação de Formulário
FSBO PASSO 5: FAZER O CONTRATO
uma Vez que o vendedor e o comprador concordou com os termos de venda, tudo o que foi negociado deve ser colocado em escrito e assinado por ambos, vendedor e comprador. Contratos verbais ou” aperto de mão ” para a venda de imóveis não são executáveis na Carolina do Norte, e nenhum credor hipotecário vai fazer um empréstimo a um comprador sem um contrato escrito.
desde 1977, o formulário padrão para entrar em um contrato imobiliário da Carolina do Norte tem sido o formulário da North Carolina Bar Association No. 2 (também conhecido como North Carolina Association of Realtors Standard Form No. 2). O formulário é intitulado “oferta de compra e contrato”, e torna-se um contrato totalmente vinculativo uma vez que foi assinado pelo comprador e pelo vendedor. O formulário de contrato é protegido por direitos autorais como um esforço conjunto entre advogados da Carolina do Norte e profissionais do setor imobiliário, e, portanto, não está disponível para download na Internet. Um vendedor da FSBO pode ser capaz de obter cópias em branco do formulário de um advogado ou agente imobiliário da Carolina do Norte, mas a nossa recomendação é que um vendedor da FSBO estabeleça um relacionamento com um advogado imobiliário da Carolina do Norte. O advogado pode se reunir com o vendedor da FSBO para rever o processo de contrato, sendo totalmente compreendido que o advogado irá redigir a versão final do contrato.
a elaboração de um contrato não deve ser tomada de ânimo leve, uma vez que muitos milhares de dólares estarão em jogo. Muitas vezes o comprador e o vendedor terão negociado verbalmente os termos da venda sem considerar todas as questões possíveis, e pedir a um advogado para colocar estes termos em um contrato formal. A melhor prática é para os vendedores ter se encontrado com um advogado primeiro, em seguida, comprador e vendedor realizar suas negociações usando uma lista de verificação de questões para concordar, e, em seguida, ter o advogado formalizar o Acordo em um contrato escrito e assinado.
aqui está uma lista de exemplos de questões que precisam ser abordadas ao elaborar um contrato de venda residencial de imóveis da Carolina do Norte:
Names: Correct names of buyers and sellers
Personal Property Items: What items of personal property will be staying with the house? A propriedade pessoal é definida como qualquer coisa que não está afixada na casa e que um vendedor pode remover e levar com ele.
preço de compra: O montante global do preço de compra, e como esse preço deve ser pago. Por exemplo, se uma casa está vendendo por um preço total de compra de US $200.000, o vendedor pode pedir um depósito de US $2.000, com o saldo de US $198.000 a ser pago no fechamento.
Earnest Money Deposit: Quanto, e quem vai segurá-lo?
Due Diligence Fee: o mais recente formulário de contrato, em uso desde janeiro de 2011, estabelece um período durante o qual o comprador pode rescindir o contrato a qualquer momento e sem dar uma razão. A taxa ” due diligence “é paga pelo comprador ao vendedor para” comprar ” desta vez. Do ponto de vista de um vendedor, a taxa de diligência devida deve ser maior quanto mais longo o período de diligência devida deve ser.
contingências de financiamento: estas costumavam ser sob a forma de contrato. Agora, eles fazem parte do prazo de diligência do comprador.
Custos De Encerramento: Está se tornando cada vez mais comum para um comprador pedir ao vendedor para pagar pontos de desconto, ou para um determinado montante fixo dos custos de fechamento do comprador, e escrever esses pagamentos no contrato. O vendedor pode concordar com tal condição, e o montante acordado será deduzido do produto do vendedor no fechamento. Às vezes o vendedor vai concordar com um valor, desde que o preço de compra é aumentado em um montante suficiente para compensar a “perda” no pagamento por esse montante. Isto é aceitável, desde que o imóvel avalie pelo menos o montante do aumento do preço de compra.
direitos de inspeção: a menos que a propriedade esteja sendo vendida “como está”, o comprador vai querer se certificar de que a propriedade é estruturalmente sólida e livre de térmitas antes de fechar a propriedade. As divulgações de propriedade real referidas na FSBO Passo 4 acima não são garantias ou garantias para o comprador, e Carolina do Norte ainda coloca o fardo para o comprador de verificar uma casa antes do comprador comprá-lo. Com poucas exceções, comprar uma casa usada é semelhante à compra de um carro usado – o comprador precisa verificar completamente o que o comprador está comprando, porque uma vez que o fechamento ocorre, não há praticamente nenhum recurso real contra o vendedor. O Contrato do formulário da Carolina do Norte costumava conter disposições que permitiam ao comprador certos direitos de inspeção antes do fechamento. O novo formulário de contrato coloca estes, como o financiamento, no período de Due diligence.
fechamento: quando a propriedade vai fechar? Quando é que a posse da propriedade passa para o comprador? Quanto tempo é que o comprador precisa para conseguir o empréstimo?
não existem acordos não escritos: quaisquer outras condições especiais ou acordos não abrangidos pelo contrato-tipo?
FSBO Passo 6: do contrato ao fechamento
uma vez que o contrato tenha sido totalmente acordado e escrito, ele precisa ser reproduzido em pelo menos quatro (4) contrapartes – um cada para o comprador, vendedor, emprestador do comprador, e a pessoa que detém o depósito de dinheiro sério. O comprador, então, é obrigado a usar o seu melhor esforço de fé para satisfazer todas as condições, tais como financiamento e inspeções. O processo de empréstimo hipotecário pode levar em qualquer lugar de uma semana a seis semanas, dependendo da propriedade e do mutuário, e é possível que o comprador não será capaz de qualificar para o empréstimo hipotecário necessário para fechar. Coisas que afetam a qualificação (mas não estão limitados a) o real relatório de crédito do mutuário, o valor que um avaliador selecionado pelo credor atribui à propriedade, e o dinheiro disponível que um comprador tem na mão para fazer a diferença entre o preço de compra e o valor do empréstimo.
durante o período de Due diligence, o comprador terá de obter todo o financiamento, inspeções e outros detalhes de encerramento, e o comprador e vendedor terá de resolver todas as questões decorrentes desta due diligence. Em algum momento entre a assinatura do contrato e a data de encerramento, o processo de qualificação de hipoteca será concluída. Se o comprador qualifica para o empréstimo hipotecário, uma data de encerramento será definida entre comprador, mutuante e advogado de encerramento do comprador.
os encerramentos na Carolina do Norte são geralmente realizados no escritório de um advogado licenciado selecionado pelo comprador e aprovado pelo emprestador. Veja nossa página de Serviços de encerramento para mais informações sobre isso. Em uma venda FSBO, o vendedor e o comprador aparecerão na Secretaria do advogado de encerramento na data de encerramento e assinarão todos os documentos de encerramento. O vendedor será responsável por fornecer uma escritura de garantia para o comprador e pagar selos de impostos especiais de consumo da Carolina do Norte e quaisquer outras despesas que o vendedor concordou por contrato para pagar. Além disso, para fechar, o vendedor terá de ser capaz de entregar ao comprador “negociáveis título,” o que significa que um título de pesquisa feito pelo fechamento advogado revela que o vendedor pode entregar o título ao comprador “aceitável gravames” (tais como cláusulas restritivas, gerais, servidões, etc.). Se a pesquisa de título mostra que o vendedor tem uma hipoteca, julgamento, imposto não pago ou outros “encargos inaceitáveis” sobre a propriedade, então o advogado de encerramento vai fazer acordos com o vendedor, através de fechar, para pagar, satisfazer ou de outra forma remover Encargos inaceitáveis. Certos Encargos aceitáveis, como os impostos para o ano em curso, que ainda não são devidos, ou avaliações obrigatórias para uma associação de proprietários de casas, será celebrado entre comprador e vendedor no encerramento, de modo que o vendedor tenha pago a parte do vendedor do ónus, e o comprador, em seguida, assume o ónus do vendedor. Todos estes pagamentos e ajustamentos serão reflectidos num documento conhecido como a Declaração de liquidação HUD-1. O HUD-1 irá discriminar todas as despesas e créditos do comprador e do vendedor, e descer para os fundos líquidos necessários pelo comprador e os fundos líquidos a pagar ao vendedor quando o fechamento está completo. Tanto o comprador quanto o vendedor assinam e concordam com o HUD-1.Uma vez que todos os documentos são assinados, o advogado de encerramento recolhe os fundos de encerramento do comprador. Os fundos devem ser sob a forma de um banco wire, fundos certificados, dinheiro, ou outros fundos “equivalentes a dinheiro” como exigido pela Lei de liquidação de fundos bons da Carolina do Norte. Uma vez que o advogado de encerramento está satisfeito de que ele tem a quantia correta e tipo de fundos de encerramento, e que todos os documentos foram devidamente assinados e notarizados, o advogado de encerramento irá proceder para atualizar o Título e gravar os documentos no registo de ações do condado (no condado onde a propriedade está situada). O advogado de encerramento não vai distribuir o produto líquido de vendas para o vendedor até que tudo isso seja feito. O vendedor FSBO terá de ter a certeza de perguntar ao advogado de encerramento quando o vendedor pode razoavelmente esperar receber o cheque de receitas líquidas do vendedor.
epílogo
we have now taken a brief and simplistic walk down the FSBO yellow-brick road. Sua quilometragem real pode variar, o que quer dizer que as vendas da FSBO podem ser fáceis e sem dor ou difíceis e complexas. Boa sorte!