When it comes to real estate investments, few documents are more important than a Pro Forma real estate sheet. Este documento valioso ajuda os investidores imobiliários a avaliar o potencial de renda de uma propriedade de aluguel. De facto, um Pro Forma EXACTO pode ser o factor determinante entre o cash flow mensal positivo e o cash flow negativo. Neste artigo, vamos desmistificar documentos Pro Forma e delinear a sua importância em relação à comparação de propriedades de investimento.
o que significa Pro Forma no sector imobiliário?
O conceito de Pro Forma vem do mundo financeiro. Indica um método simples de estimar os resultados financeiros actuais ou previstos de um activo específico. De forma similar, Pro Forma in real estate serve como projeção de fluxo de caixa de uma propriedade. Para além das estimativas do cash flow, um documento Pro Forma real estate dá ao comprador uma estimativa das despesas, bem como a rendibilidade esperada do investimento. Pense nisso como uma demonstração de resultados combinada e uma demonstração de fluxos de caixa para uma propriedade.
: O núcleo profundo de uma análise do investimento imobiliário
as componentes essenciais
um documento Pro Forma imobiliário necessita de estar bem estruturado e deve conter todos os elementos relacionados com as receitas e despesas. Isto inclui tudo, desde a renda base até todos os custos potenciais associados com propriedades de investimento. Simplificando, um pro Forma dá-lhe uma estimativa aproximada da receita potencial, bem como as deduções e ajustes esperados que você tem que fazer. Apresenta-se a seguir uma repartição mais pormenorizada dos elementos essenciais de um documento Pro Forma real Estate
receitas
a primeira metade do documento Pro Forma real estate está sempre reservada às receitas. Os principais são Renda base, perda de vagas, concessões, perda de crédito e Reembolsos de despesas.
- renda de base: esta é uma estimativa de renda de renda em sua forma mais simples. Este valor postula que os inquilinos estão pagando taxas de mercado.
- perda de vagas: este é um dos valores mais elevados de uma folha Pro Forma Real estate. Representa a renda perdida que ocorre entre os inquilinos. É importante notar que isto é classificado como uma perda de receitas potenciais em vez de uma despesa.
- concessões: isto refere-se aos incentivos que os proprietários dão aos novos inquilinos. De um modo geral, isto tende a ser sob a forma de alguns meses de renda gratuita.
- perda de crédito: também conhecida como dívida de Cobrança Duvidosa. Esta é uma projeção de renda não paga e outros tipos de receita. É geralmente cerca de 2% do rendimento bruto esperado.Reembolsos de despesas :isto representa as despesas que o inquilino suporta. Isto pode incluir impostos de propriedade, seguros e utilitários. Este item irá variar de acordo com o tipo de contrato de Locação entre as duas partes.
a soma dos valores acima dá-Lhe a renda líquida que a propriedade pode gerar. Para calcular o rendimento total, você terá que adicionar alguns dos seguintes itens de receitas:
- taxas de inscrição
- Limpeza e danos
- Taxas de atraso
- NSF carga
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itens de despesas
a secção de despesas de um documento Pro Forma imobiliário é bastante simples. Ele contém a maioria das despesas de aluguel de imóveis que você está familiarizado com. Isto inclui despesas operacionais, taxas de gestão de imóveis e impostos imobiliários.
- despesas de funcionamento: estas despesas consistem numa vasta gama de custos inerentes à gestão de uma propriedade de arrendamento. Alguns destes incluem manutenção e reparos, utilitários, e outras despesas diversas, tais como descarte de lixo. As despesas de reparação e manutenção, em particular, podem ser bastante significativas. Mesmo se você investir em uma propriedade bem mantida, uma parte da renda terá que ser guardada para cobrir eventuais reparos.
- Property management fees: the majority of real estate investors hire management companies. Estas empresas lidam com a cobrança de renda, bem como reparação e manutenção. O custo de contratação de gestão de imóveis profissionais é de cerca de 3% a 8% da renda da propriedade.
- impostos prediais e prediais: Todos os tipos de propriedade estão sujeitos a impostos locais e governamentais. Na maioria dos casos, estes impostos consistem numa pequena percentagem do valor global da propriedade. Além disso, estes impostos tendem a aumentar a cada ano, à medida que o valor da propriedade aprecia.
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o Que atente para Quando a Análise de um Pró-Forma Imobiliário Documento
não é incomum deparar-se com um Pró-Forma imobiliário folha que não refletem a realidade das propriedades de investimento. Na verdade, alguns vendedores, agentes e corretores pouco éticos podem fazer uso de táticas dissimuladas para enganar os compradores. Aqui estão duas bandeiras vermelhas que cada investidor imobiliário iniciante deve estar ciente de:
- um pro Forma incompleto: isto pode parecer muito básico, mas alguns vendedores de propriedades simplesmente optam por omitir uma série de itens críticos. O público-alvo para este tipo de Pro Forma É investidores não sofisticados ou novatos. Um exemplo disso é um Pro Forma que mostra renda renda e apreciação sem incluir despesas. Escusado será dizer que não é possível efectuar uma análise precisa dos fluxos de caixa sem ter em conta as despesas.
- uma Pro Forma excessivamente complexa: uma folha Pro Forma real deve ser simples e fácil de analisar. No entanto, muitos vendedores e agentes fazem um esforço concertado para tornar as suas Formas o mais complexas possível. O objetivo desta tática é confundir o comprador e borrar a linha entre receita e despesas.
certifique-se de fazer a sua própria análise de fluxo de caixa usando ferramentas de investimento imobiliário online, como a calculadora da propriedade de investimento de Mashvisor. Esta ferramenta reúne convenientemente dados sobre renda de aluguel e estimativas de despesas para garantir que você calcule com precisão o retorno do investimento Ao comprar uma propriedade de investimento.
a diferença entre a Pro Forma de um comprador e a pro Forma de um vendedor
o objectivo do vendedor do imóvel é diferente do do do comprador do imóvel. O vendedor está a tentar vender a propriedade ao mais alto preço possível, enquanto o comprador está à procura de uma propriedade de investimento lucrativa. Como consequência, a Pro Forma que o vendedor produz irá invariavelmente encobrir algumas despesas significativas. Esta é a razão pela qual os compradores devem ter sua própria Pro Forma. Estimativas e projeções exatas só são possíveis se o documento incorporar todas as despesas.Como é o caso de qualquer ferramenta de projeção financeira, um pro Forma não oferece um olhar à prova de falhas para o futuro. Na verdade, vários fatores imprevistos podem dar origem a uma propriedade de investimento que parece perfeito no papel. Dito isto, um documento pro Forma precisa pode fazer um longo caminho para ajudá-lo a encontrar uma propriedade de investimento rentável.