Delaware Legal de relações de confiança para 1031 Trocas
Nós já escrevi em outro artigo sobre como 1031 trocas de oferecer aos contribuintes a oportunidade de diferir o imposto devido mediante a transferência de uma propriedade. Também discutimos como o arrendamento em estruturas comuns pode, por vezes, facilitar 1031 intercâmbios. Aqui, discutimos outra abordagem, o uso de fundos legais de Delaware.
existem vários desafios significativos para concluir com sucesso uma troca similar nos termos da secção 1031 do Código das receitas internas.
Troca Como Espécie Desafios
- Encontrar substituto adequado propriedade
- Realizar a devida diligência sobre a propriedade
- Assegurar o financiamento do banco para substituir o montante da dívida sobre a propriedade original
- Identificação da propriedade no prazo de 45 dias
- fechar com Êxito na compra de um prazo de 180 dias
- único-a propriedade do imóvel seria mais provável ainda exigem que o proprietário para ser um hands-on proprietário do imóvel, desde a contratação de gerenciamento de propriedade, em tais casos, pode ser muito caro ou impraticável
- Interesses em um sociedade limitada ou sociedade de responsabilidade limitada não se qualificam para 1031 exchange tratamento
Em determinadas circunstâncias, os beneficiários de uma Delaware legal de confiança (DST) que é dono de imóveis serão tratados como proprietário de um interesse direto em tais imóveis para fins da Seção 1031. Esta determinação será muito específica, mas geralmente requer o seguinte:
o trust deve ser para a proteção da propriedade beneficiária, sem poder para o gerente para variar os investimentos do trust.Este ponto é crucial .; o gestor/administrador deve ter muito poucos poderes; na imobiliária contexto, isto significa que ele NÃO pode:
- Dispor ou adquirir novas, propriedade;
- Renegociar as concessões;
- Entrar em novas concessões;
- Renegociar as obrigações de dívida;
- Receber contribuições de capital dos investidores;
- Investir dinheiro remessas; ou
- Fazer mais do que secundária, não-modificações estruturais para uma propriedade que não são exigidas por lei
Mestre de concessões devem ser verdadeiras concessões e não formas de financiamento
O locador deverá fazer um mínimo, incondicional “em risco” o investimento na propriedade que permanece ao longo do prazo de arrendamento. Nenhum membro do grupo de sub-locatários pode ter a opção de comprar a propriedade subjacente a um valor inferior ao seu justo valor de mercado então corrente. Nenhum membro do grupo de sub locatários pode conceder empréstimos ou garantias de aquisição. O locador deve esperar obter lucros com a operação (com excepção das deduções fiscais e dos créditos).
os proprietários devem ser tratados como” concedentes ” do trust
os proprietários não podem transferir dinheiro para o trust por outras razões que não a compra de um interesse nele.
o trust deve ser reconhecido como uma entidade separada dos beneficiários efectivos
os credores dos beneficiários efectivos numa DST não podem reivindicar directamente os direitos sobre os bens detidos pela DST; esses proprietários têm direito às mesmas limitações de responsabilidade pessoal das ações da DST que se aplicam aos acionistas de uma corporação; uma DST pode processar ou ser processada como uma entidade, e pode ser formada para fins de investimento. Estes poderes e privilégios levaram o IRS a concluir que um DST é uma entidade separada dos seus proprietários para fins de código.
existem outros requisitos, mas uma DST devidamente estruturada geralmente satisfaz esses requisitos. Se todos os requisitos forem cumpridos, então, como” concedentes”, os proprietários de um DST deve ser tratado como possuindo um interesse fraccional indivisa em cada uma das propriedades subjacentes e, portanto, elegível para 1031 bolsas.
existem claramente alguns inconvenientes para os TDG que os tornam inadequados para cerca de 1031 intercâmbios.
potenciais inconvenientes para os DSTs
investimento verdadeiramente passivo.
a pré-embalagem, a estrutura de confiança e as limitações de gestão de propriedades fazem do DST um investimento verdadeiramente passivo com uma contribuição muito limitada dos investidores.
Períodos De Detenção De Longa Duração.
estes investimentos são geralmente concebidos para períodos de detenção de longo prazo, geralmente de 5 a 10 anos; um DST não é, portanto, adequado para um investidor que apenas quer um lugar para “estacionar” temporariamente o seu dinheiro enquanto espera que algum outro investimento apareça.
Retornos Potencialmente Mais Baixos.
investidores individuais que geriram seus próprios imóveis também podem ser utilizados para melhor do que o rendimento anual de 6% -7% que muitos TDS oferecem.
existem também, no entanto, algumas vantagens sobre as estruturas TIC que são usadas para 1031 intercâmbios.
benefícios dos OCS vs. TICs
Sem Envolvimento Directo Do Banco.
os bancos não estão envolvidos diretamente com os investidores, de modo que as estratégias de saída podem ser melhoradas.
Opção Adicional.
os OCS podem fornecer uma opção adicional que de outra forma não estaria disponível durante o período de identificação de 45 dias.
No 35-Limite Para Investidores.
a limitação a 35 investidores aplicável às estruturas TIC também não se aplica aos investimentos da DST.
uma troca de 1031 pode ser uma ferramenta importante para o adiamento de impostos, e os TDP podem ser outra ferramenta no arsenal de investidores que querem tirar proveito de tais trocas. É importante, no entanto, estar armado com algum conhecimento de fundo e a ajuda de profissionais qualificados.