we recently discussed Transfer on Death Deeds in Texas. Se você perdeu esse post, Clique aqui.Hoje, vamos voltar a nossa atenção para os feitos de bens de vida melhorados, também conhecidos como “feitos de pássaros de senhora”. Ao contrário da transferência de atos de morte, Lady Bird Deeds (“LBD”) não são uma criação legal, o que significa que não há diretrizes estatutárias estabelecidas em relação a estes documentos. Em vez disso, é a jurisprudência do Texas que rege a interpretação do LBDs, e há realmente muito poucos casos sobre este tema.
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o que é um LBD? Um LBD é um ato que transfere o interesse de uma pessoa (o “grantor”) para outro (o” remiderman”), mas reserva uma propriedade vitalícia em favor do concedente. Ao contrário de um título de propriedade de vida tradicional, o interesse de propriedade de vida retida de um LBD inclui não só o direito de ocupar e usar a propriedade, mas também inclui a capacidade de vender, transmitir, arrendar ou hipotecar a propriedade sem o consentimento dos remanescentes. A entidade concedente não tem a obrigação de obter a autorização dos remanescentes para tomarem qualquer uma destas acções e não tem a obrigação de lhes prestar contas de qualquer rendimento que a entidade concedente Receba. Esta é a distinção chave entre uma escritura de vida e um IBD.
quem pode executar um LBD? Qualquer pessoa com capacidade contratual pode executar um LBD. Ao contrário de uma transferência sobre a morte, um agente agindo sob uma procuração pode executar um LBD. Esta é uma distinção chave entre LBDs e transferência sobre atos de morte.
o que pode ser transferido por um LBD? Qualquer propriedade real no Texas pode ser transferida pelo LBD.
o que deve ser incluído numa LBD? Um LBD é simplesmente um ato que inclui a designação de remanescentes e reserva da propriedade de vida e direitos reforçados para o concedente. Pode ser sob a forma de um título de garantia geral, de um título de garantia especial ou de um título sem garantia. Tal como acontece com qualquer escritura, a descrição da propriedade que deve ser incluída na escritura deve corresponder à escritura que originalmente concede a propriedade ao cedente. A descrição da propriedade do Distrito de Avaliação, por exemplo, pode ser insuficiente ou inadequada para satisfazer os requisitos necessários.
o que deve ser feito com um LBD? Como qualquer outro ato, um LBD deve ser executado pelo concedente, e registrado nos registros de escritura no condado onde a propriedade está localizada.
um LBD pode ser revogado? Sim. A entidade concedente do LBD tem o direito de revogar o LBD, quer mediante a apresentação de um documento de revogação, quer mediante a apresentação de um posterior LBD em conflito. Além disso, o LBD permite ao cedente manter todo o controle, incluindo o direito de vender, presentear ou transferir a propriedade. Assim, o concedente poderia vender, presentear ou transferir a propriedade durante a sua vida, o que resultaria no cancelamento do LBD.
que outros direitos são afectados por uma LBD?
- a LBD não afecta o direito do cedente de reclamar a propriedade como sua propriedade.
- a LBD não afecta quaisquer isenções do imposto predial concedidas à entidade concedente (ou seja, isenção com mais de 65 anos).
- uma LBD poderia potencialmente desencadear uma cláusula” devido à venda / transferência” numa hipoteca ou noutro empréstimo. Embora os juros transferidos para um beneficiário sejam reduzidos e possam ser revogados, uma hipoteca ou outro documento de empréstimo poderia prever a execução de um LBD e uma transferência suficiente para desencadear a cláusula de crédito à venda. Isto é diferente do que o caso de uma transferência sobre o ato de morte, porque lá a transferência real não ocorre até a morte, enquanto aqui, o restante juros é concedido após a execução do LBD. Esta pode ser uma consideração chave a considerar ao determinar se deve usar um LBD ou uma transferência em ato de morte.
- A LBD geralmente não sujeita os bens a créditos de um credor do remendador. O remanescente não tem interesse na propriedade enquanto o grantor estiver vivo. Além disso, se algum credor do remanderman procura tomar medidas em relação ao imóvel, a entidade concedente poderia simplesmente revogar o LBD.Uma vez que a propriedade continua a fazer parte da propriedade do cedente, a propriedade recebe um ajuste de base reforçado aquando da morte do cedente. Isto é importante para efeitos de imposto sobre as mais-valias se a propriedade alguma vez for vendida.Uma vez que o LBD não é um presente completo, a designação de “remendermen” não é considerada um facto tributável para efeitos de impostos sobre as ofertas.O cedente LBD conserva o direito de retomar a propriedade, pelo que um cedente LBD não deve ser considerado uma transferência para efeitos da pena de transferência Medicaid.Ao executar um LBD, a propriedade em causa deixou de ser considerada parte da herança probatória do concedente, o que significa que os bens sujeitos a um LBD devem evitar a recuperação da Medicaid, pelo menos nos termos da legislação em vigor.Que medidas devem ser tomadas pelo remanescente da morte do grantor? O LBD permite que a propriedade passe para fora do processo de probate. Com a morte do concedente, o título da propriedade se depara com o remanescente especificado, sem passar pelo processo de probatório. Geralmente, um remainderman vai apresentar um atestado ou outro documento, notificando-o de que o poder concedente tem faleceu e que a propriedade foi totalmente investido no remainderman.
quais são os prós de LBDs? O principal benefício de um LBD e propósito para o qual foram criados foi ajudar no planejamento da Medicaid. Como já foi referido, a execução e o depósito de um DLB não são considerados transferências para fins de Medicaid. Isto significa que a pena de transferência da Medicaid não é desencadeada. Além disso, como a propriedade que passa pelo LBD não é considerada parte da propriedade probatória do falecido, ela não está sujeita à recuperação de bens Medicaid, pelo menos nos termos da lei atual. Além disso, o uso de um LBD permitirá que a propriedade passe fora do processo de probate.
quais são os contras de LBDs? Uma das maiores desvantagens para um LBD é simplesmente a falta de lei do Texas em relação a este tipo de ação. Ao contrário da transferência de actos de morte, não existe um estatuto que regule a utilização de LBDs e muito pouca jurisprudência sobre eles também. Não existe qualquer formulário-tipo ou orientação legal para a utilização de um LBD. Além disso, uma vez que não existe autorização legal para estes tipos de ações, uma decisão judicial poderia alterar grandemente o estatuto legal do LBDs a qualquer momento. Além disso, tal como acima referido, um LBD poderia potencialmente desencadear uma cláusula de crédito à venda/transferência numa hipoteca, o que poderia certamente causar consequências não intencionais para a entidade concedente.