COVID-19 a provocat o baie de sânge pe Wall Street și incertitudine în alte clase de investiții, dar de zeci de ani terenul a oferit un refugiu sigur pentru conservarea capitalului în perioadele de turbulențe economice. În economia post-pandemică, CPAs și clienții lor investitori în terenuri ar trebui să înțeleagă ce opțiuni de adăpost fiscal le sunt disponibile pentru a-și proteja achizițiile.
- EIP este deductibil, spune IRS
- mai multe firme de contabilitate îmbrățișează reducerea spațiului de birouri: sondajul AICPA
- IRS extinde excluderea impozitului pe șomaj la mai mulți contribuabili
adăpostirea fiscală și investițiile în terenuri merg mână în mână, potrivit lui Jason Walter și Clint Flowers, fondator/CEO și, respectiv, partener al National Land Realty.
„asta pentru că există o multitudine de opțiuni de adăpostire fiscală din care să alegeți”, a spus Walter. Acestea includ schimburi similare (secțiunea 1031), trusturi statutare din Delaware, epuizarea bazei fiscale, intensificarea bazei, conturi de pensionare și servitute de conservare. Care dintre ele sunt utilizate depinde de nevoile investitorului.”
1. Secțiunea 1031 schimb și DSTs
un schimb 1031 (alias schimb similar), implică schimbul unui activ pentru un alt activ de înlocuire fără a genera o datorie fiscală curentă din vânzarea primului activ. „Terenul este unul dintre tipurile de investiții active imobiliare care este permis să fie schimbate”, a spus Walter. „Acest lucru se poate face cu ușurință prin modele convenționale de vânzări și achiziții, dar și prin trusturi statutare din Delaware, care permit investitorilor să dețină un interes fracționat într-o anumită proprietate cu alți investitori. Investiția într-un DST vă permite să fiți un investitor pasiv și să vă diversificați portofoliul imobiliar prin investiții în mai multe tipuri diferite și număr de proprietăți.”
DST-urile sunt populare pentru proprietatea clădirilor de apartamente, potrivit lui Walter. „DST permite mai multor persoane să investească într-un trust: De exemplu, 30 de investitori ar putea investi un milion de dolari fiecare pentru a cumpăra un bloc de apartamente.”
2. Epuizarea bazei de impozitare
apoi, există ruta oferită de epuizarea bazei de impozitare, a spus Flowers: „de exemplu, dacă achiziționați timberland convențional printr-o ipotecă sau pentru numerar și are 4.000 MBF (mii de picioare de bord) de lemn comercializabil în valoare de 1 milion de dolari în ziua în care l-ați cumpărat, puteți converti acel 4.000 MBF de lemn în venituri de 1 milion de dolari în timp prin una sau mai multe vânzări de lemn fără a suporta consecințe fiscale sau câștiguri de capital.”
„nu este un câștig — este doar o recuperare a capitalului”, a spus Flowers. „Lemnul tocmai a fost transformat într-o formă lichidă. Fiecare dolar ulterior ar fi impozitat la rata de câștig de capital aplicabilă pe termen lung. Anumite activități se pot adăuga la baza costurilor, permițând titularului să epuizeze din nou mai târziu sau să valorifice în anul cheltuielilor.”
3. Pasul în bază
acesta este pasul tradițional în bază atunci când proprietarul unui activ trece. Moștenitorii primesc activul cu o bază de cost egală cu valoarea justă de piață la data decesului. „De exemplu, dacă un investitor cumpără teren pentru 5.000 de dolari pe acru și trece atunci când valoarea sa actuală de piață este de 8.000 de dolari pe acru, moștenitorii îl vor primi cu o bază de cost de 8.000 de dolari pe acru”, a spus Flowers. „Nu ar suporta nicio penalizare în vânzarea proprietății, cu excepția cazului în care venitul lor net din vânzare depășește 8.000 de dolari pe acru și doar suma de peste 8.000 de dolari pe acru ar fi supusă oricărui impozit pe câștigurile de capital, oferind 3.000 de dolari pe acru în adăpost fiscal.”
4. Conturile de pensionare
terenul poate fi deținut și într-un IRA sau 401(k), potrivit Flowers. „În cazul unui IRA, va trebui să fie un IRA auto-direcționat. Pentru 401(k)s, nu puteți investi direct în contul 401(k), dar va trebui să vă răsturnați 401 (k) într-un IRA și apoi să utilizați veniturile către investiție”, a spus el.
adăpostul IRA este strict limitat la terenurile utilizate în scopuri investiționale, potrivit Flowers: „Deci, aceasta nu este alegerea potrivită pentru persoanele care doresc să compenseze costurile de îmbunătățire ale unei cabine sau cabane.”
5. Servitute de conservare
servitute de conservare au fost în știri în ultima vreme, ca IRS a încercat să zădărnicească utilizarea lor în abuzive sindicat tranzacții adăpost fiscale. Cu toate acestea, utilizarea legitimă a servitutilor de conservare este încă recunoscută de IRS.
„IRS recunoaște rolul important al deducerilor legitime de servitute de conservare în stimularea conservării terenurilor pentru generațiile viitoare”, a declarat IRS în IR-2020-152, pe 13 iulie 2020.
„serviciile de conservare seamănă cu o restricție de faptă, dar la o scară mai mare”, a spus Flowers. „Prin această metodă, investitorii donează anumite drepturi în beneficiul unui fond de caritate. Aceste drepturi sunt de obicei legate de dezvoltarea subdiviziunii, exploatarea minieră sau utilizările de suprafață care ar putea afecta negativ viața sălbatică sau beneficiul ecologic al proprietății subiectului pentru public, inclusiv calitatea aerului, calitatea apei etc. Cu cât donați mai multe drepturi, cu atât este mai mare adăpostul fiscal obținut. Printr-un serviciu de conservare, oriunde de la 50 la 100 la sută din venitul brut ajustat al donatorului poate fi adăpostit până la 16 ani.”
în plus față de adăpostul fiscal, servitutele de conservare oferă, de asemenea, donatorilor posibilitatea de a da un exemplu pozitiv comunității lor. „Și de multe ori, ei ar fi luat aceste măsuri de conservare pentru a face cea mai bună utilizare a terenului oricum”, a remarcat Flowers.
desigur, având în vedere concentrarea actuală a IRS, este foarte important ca CPAs să facă distincția între servitutele de conservare legitime și abuzive. Rickard Jorgensen, președinte și director de subscriere al CPAGold, consideră că servitutele de conservare reprezintă următorul val de cereri de malpraxis împotriva contabililor și a întocmitorilor de impozite. Aceasta poate lua forma unei surse de trimitere către un promotor sindicat de servitute de conservare; o deducere agresivă în declarațiile fiscale ale unei persoane cu valoare netă ridicată sau o deducere conservatoare în declarațiile fiscale ale unei persoane HNW.
„recomandăm ca o firmă CPA să planifice să ia măsuri pentru a atenua posibilitatea unei creanțe care rezultă din tranzacțiile abuzive sindicate de servitute de conservare”, a spus el.
Walter și Flowers au convenit: „suntem foarte implicați în integritatea industriei”, a spus Flowers. „Dacă cumpărați și gestionați proprietăți și are o valoare de utilizare mai mare și mai bună, puteți dona și obține o deducere fiscală frumoasă pentru a face ceva ce ați face oricum, este perfect — pentru ce a fost proiectat. Dar dacă cumpărați cu singura intenție de a obține o rentabilitate a unei servitute de conservare, acest lucru încalcă cel mai probabil regula intenției caritabile.”