piața imobiliară rezidențială din Utah a avut o poveste similară în ultimii ani: inventarul în scădere care duce la creșterea prețurilor, împreună cu creșterea continuă în sectorul Multifamilial. Dar se estimează că Utah își va dubla populația până în 2065. Această creștere fără precedent este de așteptat să aibă un impact și mai mare asupra locuințelor din comunități—iar aceste tendințe ale viitorului încep deja să apară astăzi.
un mediu provocator
Jed Stewart, vicepreședinte al achiziției de terenuri la EDGE Homes, spune că una dintre cele mai mari provocări cu care se confruntă Constructorii în acest moment este capacitatea de a livra case la cerere. Acest lucru este direct legat de lipsa de forță de muncă persistentă din Marea Recesiune, când mulți lucrători în construcții au părăsit terenul și au urmat cariere în alte meserii.
și, deși lipsa inventarului și a forței de muncă nu este o preocupare nouă, este una persistentă, spune Stewart. Cu toate acestea, el crede că se va îmbunătăți în următorii câțiva ani. „Aceia dintre noi care suntem în industrie încă simt durerea din 2008”, spune el. „Oamenii sunt nervoși să adauge personal și să construiască companii înapoi și să crească din nou, deoarece sunt îngrijorați că totul va cădea din nou. Cu mai mulți ani de creștere solidă, acea teamă va dispărea—asta este speranța mea oricum.”
Ari Bruening, Chief operating officer la Envision Utah, spune că, deși lipsa forței de muncă este o provocare actuală, provocarea și mai mare cu care se va confrunta Utahns în viitorul apropiat este lipsa aprovizionării cu terenuri.
„Nu putem continua să creștem doar pentru că am lovit munți și lacuri și terenuri federale”, spune el. „Creșterea prețurilor se va înrăutăți. Vom crea oportunitatea pentru mai multe locuințe în văile existente de-a lungul frontului Wasatch sau vom cere în cele din urmă creșterea noastră să se întâmple în următoarea Vale? Cred că ceea ce vedem acum este vârful aisbergului. Lipsa terenurilor va fi o problemă pentru o lungă perioadă de timp și cred că acest lucru ridică întrebarea: vom găsi modalități de a găzdui terenuri limitate sau nu? Oamenii vor plăti mult pentru locuințe aproape de locul lor de muncă sau vor plăti mai puțin și vor trăi mai departe?”
deoarece terenul devine din ce în ce mai puțin disponibil, Constructorii aleg loturi din ce în ce mai mici pentru a menține casele la prețuri accesibile, adaugă Stewart. „Ratele terenurilor sunt în jur de 300.000 de dolari pe acru acum și pot ajunge la un punct de preț de peste 400.000 de dolari. Dacă nu facem mai multe familii, elimină atât de mulți cumpărători”, spune el. „Modelul nostru de afaceri construiește aproximativ 1.200 de unități pe an. Acum trei ani eram exclusiv constructori de o singură familie, dar pe măsură ce piața s-a schimbat și terenul a devenit mai scump, a trebuit să migrăm către mai multe familii și să construim apartamente și case de oraș pentru a rămâne la un punct de preț pe care oamenii și-l pot permite. Zilele trimestrului de acri pe care toată lumea le dorește se apropie de sfârșit, cu excepția cazului în care aveți un buget semnificativ pentru a vă permite o casă pe un lot mai mare.”
Dan Lofgren, președinte și CEO al Cowboy Partners, spune că factorul de utilizare a terenurilor va fi, într-o parte, determinat de costuri și, într-o parte, de alegerile stilului de viață, deoarece oamenii optează pentru a deveni utilizatori mai frecvenți ai transportului public.
” uneori ne gândim la Salt Lake ca la un loc minunat de unic, și în multe aspecte acest lucru este adevărat, dar pe de altă parte, dacă te uiți la ciclul de viață al altor orașe medii pe drumul lor spre orașele mari, acestea devin mai verticale în configurațiile de locuințe, și asta este un fel de previzibil pe măsură ce zona de metrou crește. Nu există nimic care să sugereze că nu se va întâmpla și în Utah.”
„Nu putem continua să creștem doar pentru că am lovit munți și lacuri și terenuri federale. Creșterea prețurilor se va înrăutăți. Vom crea oportunitatea pentru mai multe locuințe în văile existente de-a lungul frontului Wasatch sau vom cere în cele din urmă creșterea noastră să se întâmple în următoarea Vale?”- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening este de acord că millennials arată schimbarea preferințelor în produsul de locuințe pe care îl preferă, care este uneori legat de accesibilitate, dar nu în fiecare caz.
„asta nu înseamnă că fiecare milenar vrea să locuiască într-un apartament, dar mai mulți dintre ei își doresc un stil de viață mai urban și nu trebuie să aibă grijă de o curte ca generațiile anterioare”, spune el. „Dacă vă uitați la unele dintre apartamentele superioare construite în centrul orașului Salt Lake City, acei oameni nu aleg să locuiască într-un apartament din necesitate, ci din alegere.”
în general, de ce contează un deficit de teren? Bruening spune că contează pentru că lucruri precum calitatea aerului vor avea de suferit forțând oamenii să conducă distanțe mai mari la locul de muncă, iar lucrătorii s-ar putea simți excluși pentru că nu își vor putea permite să trăiască în comunitățile în care lucrează.
„un motiv pentru care ne-am descurcat bine din punct de vedere economic în comparație cu locuri precum California este pentru că am fost accesibili pentru înființarea de afaceri”, adaugă el. „Nu vrem să pierdem acest avantaj competitiv. Pe de altă parte, este o provocare bună, pentru că suntem un loc în creștere în care oamenii vor să fie și economia noastră merge bine. Trebuie doar să recunoaștem constrângerile aprovizionării cu terenuri.”
creștere fără precedent
James Wood, Ivory Boyer Senior fellow la Institutul de politici Kem C. Gardner de la Universitatea din Utah, spune că locuințele sunt conduse în primul rând de formațiuni casnice, pe care organizația sa a reușit să le proiecteze până în 2065.
„creșterea este ceea ce v-ați aștepta”, spune el. „Cele patru județe Wasatch Front și Washington County vor reprezenta o mare parte din creștere, undeva în jurul valorii de 80 la sută în următorii 40 de ani. Utah County, în termeni de numere absolute, va fi cea mai mare județ de creștere, în cazul în care numărul de uz casnic va crește cu aproximativ 370.000. Din punct de vedere tehnic, ai avea nevoie de 370.000 de unități de locuit suplimentare pentru acele gospodării. În prezent, Județul Utah are 175.000 de gospodării. Munca lor este tăiată pentru ei cu această rată de creștere la 3,5 la sută. Aveți nevoie de aproximativ 6.000 de unități pe an adăugate.”
creșterea va avea loc în mare parte în județul Utah, deoarece există încă terenuri disponibile în Cedar Valley, în zone precum Eagle Mountain, în timp ce celelalte județe din fața Wasatch—Salt Lake, Davis și Weber, sunt toate constrânse de munți și Marele Lac Sărat. Wood se așteaptă, de asemenea, ca Județul Tooele să devină un hotspot pentru creștere, mai ales după finalizarea proiectelor majore, cum ar fi extinderea aeroportului internațional Salt Lake și Amazon fulfillment center.
” ceea ce aveți în acea zonă este de aproximativ 100.000 de locuri de muncă și un loc ca Județul Tooele, care este relativ ieftin”, spune el. „Se va vedea ratele pe termen lung de dezvoltare și de creștere. Chiar și Box Elder County va vedea unele de creștere.”
prețurile locuințelor cresc mai repede în Utah decât la nivel național, adaugă Wood. Deși aceste prețuri nu sunt exorbitante ca acestea sunt în orașe precum Denver sau Austin, acestea sunt alpinism rapid.
„prețurile locuințelor în zonele de metrou din Utah vor continua să crească mai repede decât națiunea și vor împinge mai mulți oameni spre o densitate mai mare, locuințe la prețuri accesibile”, spune Wood. „Chiar acum, uita la numerele pentru primele nouă luni de pe construcții rezidențiale, Singură familie este de până 15 la sută, dar apartamentele sunt de până 60 la sută și apartamente sunt de până 36 la sută. Vedem un adevărat boom în apartamente. Aceasta este o reflectare a accesibilității. Oamenii doresc să intre în proprietate, dar nu își pot permite o singură familie, mai ales dacă sunt o gospodărie tânără. Acest lucru ne dă o tendință de a împinge proprietatea casei mai departe geografic, ceea ce creează apoi extinderea.”
indicatorul principal al cererii de locuințe este creșterea locurilor de muncă, spune Lofgren. „Ne așteptăm să continuăm să vedem cererea de locuințe atâta timp cât există o creștere a locurilor de muncă”, spune el. „Sectorul Multifamilial este un beneficiar al GAL-ului milenar, ceea ce înseamnă că milenialii nu cumpără locuințe la fel de devreme ca părinții sau bunicii lor. Ei tind să rămână în multifamilie un pic mai mult, dar nu cred că este o schimbare dihotică. Mulți sunt încă în căutarea de a cumpăra case unifamiliale la un moment dat.”
„cele patru județe Wasatch Front și Washington County vor reprezenta o mare parte din creștere, undeva în jurul valorii de 80 la sută în următorii 40 de ani. Utah County, în termeni de numere absolute, va fi cea mai mare județ de creștere, în cazul în care numărul de uz casnic va crește cu aproximativ 370.000. … Chiar acum, Utah County are 175.000 de gospodării. Munca lor este tăiată pentru ei cu această rată de creștere la 3,5 la sută. Aveți nevoie de aproximativ 6.000 de unități pe an adăugate.”- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
decenii pe drum
zece ani de acum, Stewart se așteaptă ca piața imobiliară să fie chiar mai robust decât este acum. „Veți avea mai mulți constructori naționali care au intrat deja pe piața Utah sau au planuri de a intra pe piața Utah”, spune el. „Va fi mai competitiv. Când ne uităm înapoi la permisele din 2006, Frontul Wasatch a atins un maxim de 17.000. În acest an suntem pe ritm pentru a trage aproximativ 11.000. Chiar dacă se simte ocupat chiar acum, suntem încă 50 la sută sub unde am fost. Cred că am putea susține 17.000 de permise cu cererea cumpărătorului, dar sunt doar acele limite ale resurselor.”
Stewart se așteaptă să vadă o ușoară scădere a locuințelor la un moment dat, deoarece imobilul este ciclic, dar, în general, spune el Utah este un loc în care oamenii vor să fie și, în comparație cu restul Vestului Statelor Unite, este încă relativ accesibil.
„toate tipurile de produse diferite vor fi în același cartier”, spune el. „Acele stigmate de a trăi vizavi de cineva dintr-o casă de oraș au dispărut. Am făcut proiecte care au townhomes, apartamente și o singură familie toate împreună pe doar câteva sute de loturi.”- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening spune că va exista o schimbare condiționată de la locuințe unifamiliale la mai multe case de oraș și apartamente, iar casele unifamiliale vor fi pe loturi mai mici și mai mici. O altă situație interesantă Bruening se așteaptă să joace în imobiliare rezidențiale este piața cu amănuntul, care se schimbă, de asemenea, din cauza popularității de cumpărături on-line.
„avem o mulțime de zone de vânzare cu amănuntul care probabil nu vor fi viabile pe termen lung, iar acestea pot fi locuri bune pentru a găzdui locuințe apropiate”, spune el. „Unele magazine pot rămâne și apoi acele zone vor deveni o zonă vibrantă, cu utilizare mixtă, unde oamenii pot merge la restaurante și magazine din casele lor.”
Stewart este de acord că viitorul Utah imobiliare este de dezvoltare cu utilizare mixtă. „Toate tipurile de produse diferite vor fi în același cartier”, spune el. „Acele stigmate de a trăi vizavi de cineva dintr-o casă de oraș au dispărut. Am făcut proiecte care au townhomes, apartamente și o singură familie toate împreună pe doar câteva sute de loturi.”
în timp ce locuințele multifamiliale sunt unul dintre buzunarele cererii, Lofgren spune că vor exista în continuare buzunare foarte robuste ale cererii răspândite în spectrul opțiunilor de locuințe. Bruening este de acord și spune că va exista întotdeauna o creștere pe marginea care va fi mai multe case unifamiliale, dar acea margine va fi în următoarea Vale-indiferent dacă este în județul Tooele, Județul Utah sau Județul Box Elder.
„vor exista întotdeauna oameni care caută accesibilitate care sunt dispuși să facă acest schimb în schimbul unei navete mai lungi”, spune el. „Dar, treptat, vom vedea mai puțin de care și mai mult dorința de apartamente și townhomes și loturi mici.”
Wood spune că proprietatea casei, deși modul în care arată se poate schimba în cele din urmă, nu va dispărea niciodată în Utah.
„Utahnii își iubesc casele”, spune el. „Suntem singurul stat din țară în care rata de proprietate a locuințelor nu a scăzut sub 60%. În prezent, 69% din locuințele ocupate sunt proprietari de case.”
în timp ce acest număr ar putea să scadă în timp, potrivit lui Wood, iar zilele construirii unei case pe un lot de un sfert până la jumătate de acru vor fi o amintire estompată, Utahns va dori în continuare să ia parte la proprietatea casei, atâta timp cât locuințele rămân accesibile.
„ceea ce trebuie să fim îngrijorați este cât costă pentru acea familie tânără cu doi copii care încearcă să se mute în următoarea lor casă”, spune Lofgren. „Trebuie să fim atenți să nu erodeze accesibilitatea în întreaga ierarhie de locuințe. Suntem cu toții prea familiarizați cu povestea din San Francisco—unde oamenii nu pot trăi și lucra acolo. Masa noastră de teren nu este constrânsă așa cum este acolo, dar la un anumit nivel avem acele constrângeri naturale și trebuie să ne facem griji cu privire la acel factor de accesibilitate mai larg.”
- prețurile locuințelor unifamiliale au crescut cu 8,1 la sută în 2016
- chiriile de apartamente cresc cu o rată de 5 până la 8 la sută anual
- dimensiunea medie a lotului în județul Salt Lake în 2007 a fost de 9.926 metri pătrați; în 2016 a fost de 7.953 metri pătrați