a fost o dată o practică destul de comună pentru un cumpărător acasă pentru a face o ofertă pe o casă înainte de a obține aprobarea de împrumut, cunoscut ca un împrumut de urgență. Multe agenții imobiliari necesită dovada ipotecare pre-aprobare înainte de a face o ofertă pe o casa—unele nu pot lucra chiar cu tine dacă nu faci. Un împrumut de urgență astăzi este adesea un pic dificil.
motivul provocărilor implică tipul de situații neprevăzute de împrumut care sunt cele mai răspândite. De exemplu, în multe locuri în întreaga țară, un cumpărător acasă ar putea uita-te la mai multe tipuri de împrumut neprevăzute și să includă una sau mai multe dintre aceste neprevăzute în oferta de cumpărare.
contingențele pot face parte din diligența dvs. și, dacă nu sunt realizate de oricare dintre părți, pot fi evenimente de anulare a contractului. Ca un cumpărător, este important să se înțeleagă aceste elemente de acasă-cumpărare, și modul în care acestea funcționează. Cele două tipuri generale sunt contingențele financiare și contingențele de evaluare.
contingențe financiare
numai cumpărătorii de locuințe care obțin finanțare tind să condiționeze contractul de cumpărare de obținerea unui împrumut. Cumpărătorii de numerar nu solicită un împrumut de urgență, deoarece nu există nici un împrumut. Contractul poate fi condiționat de obținerea de către cumpărător:
- un împrumut FHA, care are propriul set de cerințe
- un împrumut VA, care este garantat de Administrația Veteranilor
- un împrumut convențional, care este de obicei vândut pe piața secundară
- un împrumut de la o uniune de credit în care împrumutatul este membru
- finanțare privată, care este uneori numită împrumut cu bani grei
- evaluarea acasă
în funcție de tipul de împrumut, creditorul ar putea necesita anumite condiții de proprietate sau reparații pentru a face împrumutul. Dacă vânzătorii și cumpărătorii nu pot conveni asupra reparațiilor sau condițiilor creditorului, cumpărătorul nu va primi împrumutul, iar tranzacția va fi anulată.
obținerea unui împrumut este, în general, parte a unui cumpărător due diligence.
în general, Cumpărătorul are o anumită perioadă de timp în contractul de cumpărare pentru a obține finanțarea. În unele cazuri, contractul ar putea da cumpărătorului posibilitatea de a alege între un anumit număr de zile înainte de împrumut de urgență va trebui să fie îndeplinite sau pentru a menține împrumut de urgență în loc până la închidere.
condiționate de împrumut de finanțare
majoritatea vânzătorilor se așteaptă ca un cumpărător va trebui să obțină finanțare. Vânzătorii sunt de obicei oarecum rezonabile și va permite o anumită perioadă de timp pentru a trece pentru cumpărător pentru a obține finanțare și elimina împrumut de urgență. Cu toate acestea, nu fiecare vânzător va dori să aștepte până în ziua închiderii pentru a afla dacă cumpărătorul este într-adevăr capabil să închidă escrow.
nu este în întregime corect pentru un vânzător ca un cumpărător să solicite o perioadă de închidere de 30 de zile fără un angajament ferm de închidere. Pe de altă parte, în cazul în care un vânzător elimină un împrumut de urgență înainte de închidere, Un cumpărător ar putea deveni foarte nervos.
perioadele lungi de închidere îi fac pe vânzători nervoși, deoarece se pare că un cumpărător poate să nu aibă mijloacele de a cumpăra sau de a face o ofertă.
un cumpărător s-ar putea întreba ce s-ar întâmpla dacă creditorul a decis să respingă împrumutul dintr-un motiv neprevăzut. Sau, în cazul în care cumpărătorul a eliminat de urgență de împrumut, acestea ar putea fi la mila vânzătorului, și lor serios depozit de bani ar putea fi la risc. Puțini cumpărători sunt dispuși să ia un joc de noroc pe pierderea depozitului lor.
pre-aprobare
mulți cumpărători obțin și prezintă o scrisoare de pre-aprobare înainte de a face o ofertă. Este scrisoarea de preaprobare vânzătorul uneori se bazează pe ca dovadă a cumpărătorului bonitatea și capacitatea de a se califica pentru un împrumut. Cu toate acestea, după ce fișierul este ambalat pentru subscriere, pot apărea alte probleme care vor bloca procesul.
pre-aprobările afirmă pur și simplu că un cumpărător are practic venitul pentru a susține o plată ipotecară, fără a lua în considerare alți factori.
pre-aprobarea nu este o garanție a aprobării împrumutului. Se efectuează căutări de titluri, precum și verificări de credit și venituri. Hotărârile necunoscute împotriva proprietății pot apărea în evidențele publice, sau un cumpărător ar putea avea un blip pe raportul de credit care a alunecat prin fisuri.
evaluarea de urgență
nu trece cu vederea al doilea tip de împrumut de urgență—evaluarea. Contingența de evaluare este adesea separată de contingența împrumutului. O evaluare de urgență înseamnă acasă trebuie să evalueze la prețul de achiziție.
dacă evaluarea este mai mică decât prețul de achiziție, atunci cumpărătorul poate anula, cu condiția ca cumpărătorul să aibă o situație de evaluare în contractul de cumpărare. În cazul în care vânzătorul este de acord să reducă prețul pentru a satisface evaluarea, Cumpărătorul este apoi de așteptat să elimine contingența de evaluare.
a doua evaluare
dar ce se întâmplă dacă la închiderea subscriitor decide la ora a unsprezecea pentru a comanda o a doua evaluare și că a doua opinie de valoare se dovedește a fi o valoare mai mică? În cazul în care cumpărătorul a lansat evaluarea contingență, nu există nici o evaluare contingență stânga.
în cazul în care contingența împrumutului nu a fost încă eliberată, contractul de cumpărare poate fi în continuare condiționat de capacitatea cumpărătorului de a obține împrumutul.
acestea sunt preocupări care trebuie abordate cu agentul imobiliar înainte de a face o ofertă pentru a cumpăra o casă. Unii cumpărători sunt confortabil eliminarea un împrumut de urgență atunci când un creditor asigură cumpărătorului fișierul este gata pentru finanțare. Cu toate acestea, în cazul în care creditorul are preocupări, nu ar putea fi o idee bună pentru a elimina de urgență de împrumut. Împrumut neprevăzute, de asemenea, vorbesc cu un vânzător.
câteva gânduri finale
dezavantajul situațiilor neprevăzute de împrumut este dacă oferta dvs. se numără printre mai multe oferte, ceilalți cumpărători ar putea fi dispuși să elimine o situație de împrumut sau să scurteze perioada. În această situație, dacă insistați pe păstrarea intactă a împrumutului până la închidere, este posibil ca oferta dvs. să nu fie acceptată.
dacă țineți cont de contingențele dvs., vânzătorul ar putea crede că aveți o problemă care ar putea provoca dificultăți la închidere sau vă poate considera prea dificil de încheiat.
în situații dificile ca acestea, unele cumparatori ar putea cere creditor lor pentru a aproba fișierul prin subscriere înainte de a face o ofertă de a cumpăra o casă. Aprobarea de subscriere elimină teama de incertitudine și consolidează oferta.