deci, doriți să încercați și vinde casa ta-te, și de a salva pe comisia de vânzări imobiliare? Acest proces este cunoscut sub numele de” de vânzare de către proprietar „sau FSBO (pronunțat” fiz-bow”), iar a merge pentru el înseamnă că sunteți pe cale să vă angajați într-o aruncare importantă a zarului. Mulți vânzători pot încheia cu succes procesul FSBO fără probleme. Mulți alți vânzători își vor dori să nu fi încercat niciodată. Scopul acestei pagini FSBO nu este de a vă convinge într-un fel sau altul, ci pur și simplu de a oferi un scurt ghid pentru procesul FSBO de la început până la sfârșit. Acum, pentru Declinarea răspunderii:
această pagină web nu este destinată să fie o explicație cuprinzătoare a tot ceea ce poate sau va fi întâlnit într-o vânzare FSBO. Prin însăși definiția sa, fiecare proprietate imobiliară este unică și va avea propriile sale probleme particulare de rezolvat.
toate explicațiile de pe această pagină se bazează pe legea și obiceiurile din Carolina de Nord, iar anumite obiceiuri și proceduri pot varia de la un județ la altul din Carolina de Nord.
nimic din acest rezumat nu trebuie aplicat sau utilizat pentru vânzările de proprietăți în afara Carolinei de Nord.
în scopul acestui rezumat, presupunem că o casă rezidențială este vândută, dar unele dintre aceleași principii de bază ar trebui să se aplice terenurilor vacante, caselor de închiriere rezidențiale sau altor proprietăți imobiliare necomerciale situate în Carolina de Nord.
nu există nicio relație avocat-client între firma noastră și vizitatorii acestui site până când un vizitator nu stabilește un contact personal cu un avocat ferm, iar avocatul ferm și vizitatorul sunt de acord să stabilească o relație avocat-client. Deși salutăm e-mailul de la potențialii clienți, trimiterea unui e-mail către unul dintre avocații noștri nu creează o relație avocat-client
FSBO pasul 1: stabilirea prețului
primul pas este evaluarea proprietății de vânzare. Aici încercați și separa emoțiile despre proprietate și uita-te la proprietate ca un cumpărător ar vedea. Acest lucru este mult mai greu de făcut decât pare. Majoritatea oamenilor cred că casa lor este minunată și merită mai mult decât este cu adevărat. Trebuie să luați în considerare factori precum Ce fel de proprietăți similare s-au vândut în cartierul dvs., cât de mult s-au vândut proprietățile și cât timp au fost vândute proprietățile pe piață. Profesioniștii imobiliari numesc acest proces o ” analiză de piață.”O analiză de piață este de obicei un serviciu gratuit oferit de profesioniștii imobiliari locali potențialilor vânzători. Speranța și așteptările asociate cu o analiză de piață este că vânzătorii vor lista apoi proprietatea de vânzare cu profesionistul imobiliar. Nu este prea târziu să abandonați FSBO și să listați proprietatea cu un profesionist imobiliar!
puteți încerca să stabiliți un preț de vânzare pentru proprietatea dvs. colectând analize de piață de la diverși profesioniști imobiliari, dar acest lucru pare inerent necinstit și nedrept pentru mine, dacă nu spuneți profesioniștilor imobiliari în față ce faceți. De asemenea, puteți utiliza înregistrările biroului fiscal online pentru a vedea ce crede biroul fiscal că valorează proprietățile dvs. și din jur, cel puțin începând cu ultima reevaluare a județului. Un alt mod de a stabili valoarea este de a angaja un evaluator profesionale rezidențiale și, de asemenea, ia în considerare având o inspecție casa „preempțiune” făcut de un inspector acasă licențiat. Veți vedea mai târziu în procesul FSBO unde evaluatorii și inspectorii revin în imagine.
FSBO pasul 2: publicitate
odată ce ați stabilit prețul de vânzare, acum trebuie să obțineți cuvântul despre vânzare. Aici profesioniștii imobiliari își câștigă cu adevărat comisionul. Dețin și conduc formidabilele servicii de listare multiplă (MLS). Funcția MLS este de a răspândi cuvântul de proprietate vânzare detalii între toate Real Estate profesioniști în zona dumneavoastră, astfel încât o gamă largă de profesioniști imobiliare apoi puteți afla despre proprietatea dumneavoastră și arată-l la cumpărători interesați. Dacă aveți acces la Internet, există unele servicii contra cost disponibile pentru vânzătorii FSBO care pot obține proprietatea dvs. în MLS-ul local.
mulți vânzători FSBO ocolesc MLS și publicitatea online și pur și simplu fac publicitate folosind metode tradiționale directe, cum ar fi reclame în ziare și reviste și punând un semn FSBO în curte
FSBO Pasul 3: afișarea proprietății și evaluarea perspectivelor
acesta este probabil cel mai dificil pas al procesului FSBO. Când angajați un profesionist imobiliar, se întâlnesc cu cumpărătorii și le arată casa. Treaba ta este pur și simplu de a păstra casa prezentabil ca regia de dumneavoastră profesionale imobiliare, stați din drum, și să ia decizia finală cu privire la orice contract care pot fi prezentate de dumneavoastră profesionale imobiliare. Când te duci FSBO, totul este de până la tine. Aici este o listă scurtă de unele lucruri potențiale pentru a viziona pentru: (a) browsere – există o mulțime de oameni acolo care doresc doar pentru a căuta și nu au nici o intenție de a cumpara casa ta. Funcția lor este de a pierde timpul; (b) cazuri de nuci și criminali – există, de asemenea, prădători acolo în căutarea victimelor; și (c) cei care nu își pot permite să cumpere casa ta – mulți oameni, în special prima dată cumparatori, doresc să cumpere casa mai mult decât își pot permite.
puteți reduce unele dintre aceste probleme luând câteva măsuri de precauție de bun simț:
utilizați emisiuni numai pentru întâlniri
efectuați un interviu telefonic înainte de prezentare. Printre altele, determinați intențiile potențialului cumpărător. Aflați despre resursele de cumpărare.
obțineți o scrisoare de precalificare. Ar trebui să vă satisfaceți că potențialii dvs. cumpărători au lucrat cu un creditor ipotecar de renume și că creditorul a oferit potențialilor cumpărători o scrisoare scrisă de precalificare, spunându-le cât de mult împrumut își pot permite și ce fel de împrumut ar trebui să poată obține. Scrisoarea de precalificare nu este o garanție a finanțării, deoarece aceasta depinde de mulți alți factori, dar este un început bun.
nu fi niciodată singur cu un potențial cumpărător
au telefonul mobil la îndemână în timpul o arată pentru Situații de urgență posibile.
FSBO PASUL 4: Dezvăluiri necesare
înainte de a încheia un contract (FSBO pasul 5, mai jos), există trei dezvăluiri de bază ale vânzătorului care sunt necesare pentru vânzările din Carolina de Nord. Prima dezvăluire este declarația de dezvăluire a proprietății rezidențiale din Carolina de Nord. Carolina de Nord statut general Capitolul 47E cere tuturor vânzătorilor să completeze acest formular și să-l dea cumpărătorilor lor. Formularul poate fi descărcat în format Adobe Acrobat de pe site-ul web al Comisiei imobiliare din Carolina de Nord
Declarația de dezvăluire a proprietății rezidențiale din Carolina de Nord
în completarea acestui formular, rețineți că orice Răspuns „Da” înseamnă că sunteți conștient sau aveți o problemă și necesită o explicație detaliată, folosind foi suplimentare, dacă este necesar. Orice răspuns „nu” înseamnă că nu sunteți conștient de nicio problemă. Orice răspuns ” fără reprezentare „înseamnă că nu certificați nimic, da sau nu, și este similar cu o declarație” așa cum este ” dintr-un contract. În timp ce un răspuns” fără reprezentare ” este cel mai sigur pentru un vânzător, pentru un cumpărător poate fi ca și cum ai flutura proverbialul steag roșu.
a doua divulgare, cerută și de statutele generale din Carolina de Nord 47E, este:
divulgarea obligatorie a drepturilor minerale și petrol și gaze.
a treia dezvăluire depinde de vârsta casei. Dacă casa a fost construită înainte de 1978, vânzătorul este, de asemenea, obligat să ofere cumpărătorului o foaie/broșură de dezvăluire a vopselei de plumb și un formular de dezvăluire a vopselei de plumb. Fișa/broșura și formularul de dezvăluire pot fi descărcate de pe site-ul web al Guvernului Federal
broșura de dezvăluire a vopselei plumb
formularul de dezvăluire a Contractului de vopsea plumb
FSBO pasul 5: realizarea contractului
odată ce vânzătorul și cumpărătorul au convenit asupra condițiilor de vânzare, tot ceea ce a fost negociat trebuie pus în scris și semnat atât de vânzător, cât și de cumpărător. Contractele verbale sau” strângere de mână ” pentru vânzarea de bunuri imobiliare nu sunt executorii în Carolina de Nord și niciun creditor ipotecar nu va acorda un împrumut unui cumpărător fără un contract scris.
din 1977, formularul standard pentru încheierea unui contract imobiliar din Carolina de Nord a fost Formularul nr.2 al Asociației Baroului din Carolina de Nord (cunoscut și sub numele de formularul Standard nr. 2 al Asociației Agenților Imobiliari din Carolina de Nord). Formularul este intitulat „oferta de cumpărare și Contract” și devine un contract complet Obligatoriu odată ce a fost semnat atât de cumpărător, cât și de vânzător. Formularul de contract este protejat de drepturi de autor ca un efort comun între avocații din Carolina de Nord și profesioniștii imobiliari și, prin urmare, nu este disponibil pentru descărcare pe Internet. Un vânzător FSBO poate fi capabil să asigure copii goale ale formularului de la un avocat sau agent imobiliar din Carolina de Nord, dar recomandarea noastră este ca un vânzător FSBO să stabilească o relație cu un avocat imobiliar din Carolina de Nord. Avocatul se poate întâlni cu vânzătorul FSBO pentru a trece peste procesul de contract, fiind pe deplin înțeles că avocatul va elabora versiunea finală a contractului.
redactarea unui contract nu trebuie luată cu ușurință, deoarece multe mii de dolari vor fi în joc. De multe ori cumpărătorul și vânzătorul vor negocia verbal termenii vânzării fără a lua în considerare toate problemele posibile și vor cere unui avocat să pună acești termeni într-un contract formal. O practică mai bună este ca vânzătorii să se fi întâlnit mai întâi cu un avocat, apoi cumpărătorul și vânzătorul să își desfășoare negocierile folosind o listă de verificare a problemelor asupra cărora să cadă de acord și apoi să îl oblige pe avocat să formalizeze acordul într-un contract scris și semnat.
aici este o listă de verificare eșantion de probleme care trebuie să fie abordate la elaborarea unui Carolina de Nord imobiliare rezidențiale contract de vânzare:
nume: numele corecte ale cumpărătorilor și vânzătorilor
obiecte de proprietate personală: ce obiecte de proprietate personală vor rămâne cu casa? Proprietatea personală este definită ca orice lucru care nu este aplicat pe casă și pe care un vânzător l-ar putea elimina și lua cu el.
prețul de achiziție: valoarea totală a prețului de achiziție și modul în care trebuie plătit acest preț. De exemplu, dacă o casă se vinde pentru un preț total de achiziție de 200.000 USD, vânzătorul poate solicita un depozit de 2.000 USD, soldul de 198.000 USD urmând să fie plătit la închidere.
Depozit De Bani Serioși: Cât de mult și cine o va ține?
taxa de Due Diligence: cel mai nou formular de contract, în uz din ianuarie 2011, stabilește o perioadă de timp în care cumpărătorul poate rezilia contractul în orice moment și fără a da un motiv. Taxa ” due diligence „este plătită de cumpărător vânzătorului pentru a” cumpăra ” de data aceasta. Din perspectiva unui vânzător, taxa de due diligence ar trebui să fie mai mare cu cât perioada de due diligence va fi mai lungă.
contingențe de finanțare: acestea erau în forma contractului. Acum, ele fac parte din perioada de diligență a cumpărătorului.
Costuri De Închidere: Devine din ce în ce mai frecvent ca un cumpărător să ceară vânzătorului să plătească pentru puncte de reducere sau pentru o anumită sumă fixă din costurile de închidere ale cumpărătorului și să scrie aceste plăți în contract. Vânzătorul poate fi de acord cu o astfel de condiție, iar suma convenită va fi dedusă din veniturile vânzătorului la închidere. Uneori, vânzătorul va fi de acord cu o cifră, cu condiția ca prețul de achiziție să fie majorat într-o sumă suficientă pentru a compensa „pierderea” în plata acestei sume. Acest lucru este acceptabil, cu condiția ca proprietatea să evalueze cel puțin valoarea prețului de achiziție crescut.
drepturi de inspecție: cu excepția cazului în care proprietatea este vândută „așa cum este”, cumpărătorul va dori să se asigure că proprietatea este solidă din punct de vedere structural și fără termite înainte de a închide proprietatea. Dezvăluirile Imobiliare menționate în FSBO pasul 4 de mai sus nu sunt garanții sau garanții pentru cumpărător, și Carolina de nord încă pune povara asupra cumpărătorului de a verifica o casă înainte de cumpărător cumpără-l. Cu excepții limitate, cumpărarea unei case uzate este similară cu cumpărarea unei mașini uzate-cumpărătorul trebuie să verifice pe deplin ce cumpără cumpărătorul, deoarece odată ce are loc închiderea, nu există practic niciun recurs real împotriva vânzătorului. Contractul de formular din Carolina de Nord conținea dispoziții care permiteau cumpărătorului anumite drepturi de inspecție înainte de închidere. Noul formular de contract le plasează, ca și finanțarea, în perioada de due diligence.
Închidere: când se va închide proprietatea? Când va trece posesia proprietății către cumpărător? Cât timp are nevoie cumpărătorul pentru a obține împrumutul împreună?
fără acorduri nescrise: alte condiții speciale sau acorduri care nu sunt acoperite de contractul standard?
FSBO pasul 6: de la CONTRACT la închidere
odată ce contractul a fost pe deplin convenit și scris, acesta trebuie reprodus în cel puțin patru (4) omologi – câte unul pentru cumpărător, vânzător, creditor al cumpărătorului și persoana care deține depozitul serios de bani. Cumpărătorul este apoi obligat să-și folosească efortul de cea mai bună credință pentru a îndeplini toate condițiile, cum ar fi finanțarea și inspecțiile. Procesul de credit ipotecar poate dura oriunde de la o săptămână la șase săptămâni, în funcție de proprietate și debitor, și este posibil ca cumpărătorul nu va fi în măsură să se califice pentru credit ipotecar necesare pentru a închide. Lucrurile care afectează calificarea sunt (dar nu se limitează la) raportul de credit real al Împrumutatului, valoarea pe care un evaluator selectat de creditor o atribuie proprietății și numerarul disponibil pe care un cumpărător îl are la îndemână pentru a compensa diferența dintre prețul de achiziție și suma împrumutului.
în timpul perioadei de due diligence, cumpărătorul va trebui să obțină toate finanțările, inspecțiile și alte detalii de închidere elaborate, iar cumpărătorul și vânzătorul vor trebui să rezolve toate problemele care decurg din această due diligence. La un moment dat între semnarea contractului și data de închidere, procesul de calificare ipotecare va fi finalizat. În cazul în care cumpărătorul se califică pentru credit ipotecar, o dată de închidere va fi stabilită între cumpărător, creditor și cumpărător de închidere avocat.
inchideri în Carolina de nord sunt, în general, a avut loc la biroul de un avocat licențiat selectate de către cumpărător și aprobat de către creditor. Consultați pagina noastră de servicii de închidere pentru mai multe informații despre acest lucru. Într-o vânzare FSBO, vânzătorul și cumpărătorul vor apărea la biroul avocatului de închidere la data închiderii și vor semna toate documentele de închidere. Vânzătorul va fi responsabil pentru furnizarea unui act de garanție cumpărătorului și pentru plata timbrelor de accize din Carolina de Nord și a oricăror alte cheltuieli pe care vânzătorul a convenit prin contract să le plătească. De asemenea, pentru a închide, vânzătorul va trebui să poată livra cumpărătorului „titlu comercializabil”, ceea ce înseamnă că o căutare a titlului efectuată de avocatul de închidere dezvăluie că vânzătorul poate livra un titlu clar cumpărătorului cu „sarcini acceptabile” (cum ar fi legăminte restrictive, servitute generale etc.). Dacă căutarea titlului arată că vânzătorul are o ipotecă necancelată, hotărâre, impozit neplătit sau alte „sarcini inacceptabile” asupra proprietății, atunci avocatul de închidere va face aranjamente cu vânzătorul, prin închidere, pentru a achita, satisface sau elimina în alt mod sarcini inacceptabile. Anumite sarcini acceptabile, cum ar fi impozitele pentru anul curent care nu sunt încă plătibile sau evaluările obligatorii pentru o asociație de proprietari, vor fi proporționate între cumpărător și vânzător la închidere, astfel încât vânzătorul a plătit partea vânzătorului din grevare, iar cumpărătorul își asumă apoi grevarea de la vânzător. Toate aceste plăți și ajustări vor fi reflectate pe un document cunoscut sub numele de Declarația de decontare HUD-1. HUD – 1 va enumera toate cheltuielile și creditele cumpărătorului și vânzătorului și se va reduce la fondurile nete solicitate de cumpărător și fondurile nete plătibile vânzătorului la finalizarea închiderii. Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul semnează și sunt de acord cu HUD-1.
odată ce toate documentele sunt semnate, atunci avocatul de închidere colectează fondurile de închidere de la cumpărător. Fondurile trebuie să fie sub forma unui transfer bancar, fonduri certificate, numerar sau alte fonduri „echivalente în numerar”, conform cerințelor Legii privind decontarea fondurilor bune din Carolina de Nord. Odată ce avocatul de închidere este convins că are suma și tipul corect de fonduri de închidere și că toate documentele au fost semnate și legalizate corespunzător, avocatul de închidere va proceda la actualizarea titlului și înregistrarea documentelor la Registrul Județean de acte (în județul în care se află proprietatea). Avocatul de închidere nu va distribui veniturile nete din vânzări către vânzător până când toate acestea nu se vor face. Vânzătorul FSBO va trebui să fie sigur de a cere avocat de închidere atunci când vânzătorul se poate aștepta în mod rezonabil pentru a primi vânzătorului net încasările verifica.
epilog
am făcut acum o scurtă și simplistă plimbare pe drumul de cărămidă galbenă FSBO. Kilometrajul dvs. real poate varia, ceea ce înseamnă că vânzările FSBO pot fi ușoare și fără durere sau dificile și complexe. Mult noroc!