deprecierea imobilului este o pierdere de valoare pentru o proprietate din orice cauză. Amortizarea acumulată este deprecierea care a avut loc deja. Această pierdere de valoare este egală cu diferența dintre costul de înlocuire nou al îmbunătățirilor și valoarea lor de piață. Deprecierea se poate datora uzurii fizice a unei clădiri, problemelor funcționale ale clădirii sau problemelor de localizare care afectează proprietatea. După estimarea amortizării acumulate, o puteți deduce din costul de înlocuire(sau reproducere) al clădirii (clădirilor) pe o proprietate. Cifra rezultată este costul depreciat al îmbunătățirilor.
influențele fizice, funcționale și de localizare Adverse determină deprecierea îmbunătățirilor proprietății. Există trei tipuri de depreciere: deteriorarea fizică, obsolescența funcțională și obsolescența externă. Deteriorarea fizică a unei clădiri și a echipamentelor sale include uzura fizică, dezintegrarea, degradarea sau putregaiul sau deteriorarea fizică de orice fel cauzată de elemente. Uzura funcționalăse referă la deficiențe, superadequaces sau pur și simplu caracteristici nedorite găsite într-o clădire. Obsolescența externă este atribuită condițiilor adverse externe care afectează o proprietate.
o proprietate poate suferi de orice combinație a celor trei tipuri de depreciere sau poate să nu sufere deloc de depreciere. Cu toate acestea, dacă nu este nou, o clădire va fi probabil suportată un anumit grad de depreciere. Ca o mașină nouă condusă de pe podeaua showroom-ului, o structură începe să-și piardă valoarea în momentul în care este construită.
deteriorarea fizică și uzura morală funcțională sunt împărțite în două subcategorii: deprecierea curabilă și incurabilă.
deprecierea curabilă se referă la o pierdere de valoare care este fezabilă din punct de vedere economic pentru a fi corectată. Cu alte cuvinte, costul pentru remedierea problemei este mai mic decât pierderea de valoare, astfel încât remedierea problemei are sens economic.
deprecierea incurabilă se referă la elementele de depreciere care fie sunt fizic imposibil de vindecat, fie sunt prea scumpe pentru a merita vindecate. Dacă costul de remediere a problemei depășește pierderea de valoare cauzată de problemă, atunci nu are sens economic să o reparați.
deteriorarea fizică
deteriorarea fizică este pierderea valorii din toate cauzele vârstei și acțiunii elementelor. Este cauzată de o serie de surse — uzură, dezintegrare, descompunere sau putregai sau daune fizice ale elementelor.
uzura acestor elemente diferite de pe o clădire explică deteriorarea fizică care afectează acea clădire. De exemplu, mersul pe covor îl poartă în cele din urmă. Sistemele de încălzire și răcire se uzează în cele din urmă. Uneori, elemente care apar în mod natural, cum ar fi lumina ultravioletă a soarelui, vântul și uzura apei pe o proprietate. Furtunile, temperaturile extreme, cutremurele, termitele, furnicile dulgher și inundațiile funcționează în grade diferite pentru a afecta fizic proprietățile. Focul, explozia, vandalismul și neglijarea au, de asemenea, un efect fizic dăunător asupra proprietăților.
componentele de proprietate care prezintă o deteriorare fizică curabilă pot fi reparate sau înlocuite economic. Aceasta include întreținerea amânată și articolele ușor reparabile. Întreținerea amânată se referă la elementele care au nevoie de reparații din cauza lipsei de întreținere. Elemente precum repararea sau înlocuirea acoperișului, vopsirea, Întreținerea clădirilor, înlocuirea pardoselii și înlocuirea forțată a încălzitorului de aer sunt elemente care sunt exemple tipice de deteriorare fizică curabilă.
obiectele fizice care sunt incurabile nu pot fi înlocuite sau reparate economic. Deteriorarea fizică incurabilă apare de obicei cu componente structurale care se așteaptă să dureze pe toată durata de viață a întregii clădiri. Componentele structurale, cum ar fi fundațiile, cadrul, pereții, zidăria și conductele, sunt de obicei considerate incurabile. Atunci când deteriorarea fizică incurabilă este evidentă, poate avea mai mult sens din punct de vedere economic să dărâmăm clădirea, mai degrabă decât să încercăm să o reparăm.
evaluatorii clasifică deteriorarea fizică a componentelor pe baza considerentelor economice. Deoarece componentele structurale rareori se depreciază la rate similare, evaluatorii le clasifică pe durata de timp în care se așteaptă să dureze — fie ca durată scurtă, fie ca durată lungă de viață. Elementele de scurtă durată sunt componente care se așteaptă să fie înlocuite în timpul vieții economice a îmbunătățirii. Elementele de lungă durată sunt componente ale îmbunătățirii care se așteaptă să dureze atât timp cât clădirea în sine. Vopseaua, acoperirile de podea și corpurile de iluminat sunt exemple de articole de scurtă durată, în timp ce fundația clădirii este un exemplu de componentă de lungă durată.
perimarea funcțională
perimarea funcțională este deprecierea care poate fi atribuită unui element sau unei caracteristici din proprietatea subiectului care nu mai este utilă sau funcțională. Această caracteristică depreciată duce la pierderea valorii (depreciere) pentru întreaga proprietate. Uzura funcțională este cauzată în parte de schimbarea cerințelor pieței și poate apărea în mai multe forme diferite, inclusiv design arhitectural învechit, probleme de aspect, lipsa facilităților moderne și superadequacy.
Design Arhitectural Învechit. Din punct de vedere istoric, au avut loc unele schimbări interesante ale stilului de construcție. O casă construită acum 50 de ani ar fi putut fi atrăgătoare pentru oameni la acea vreme, dar astăzi, stilul poate fi considerat învechit și obositor. Modelarea și sculptura ornamentată, odată considerate de dorit, pot fi depășite astăzi.
Probleme De Aspect. Evaluatorii trebuie să recunoască faptul că gusturile și preferințele societății se schimbă în timp. La un moment dat, zonele de locuit erau complet separate de bucătărie, iar conceptul de cameră mare sau fluxul deschis era un concept neobișnuit. Nu cu mult timp în urmă, un garaj cu o singură mașină era perfect adecvat, deoarece familiile dețineau de obicei o mașină. Astăzi, casele mai vechi cu garaje cu o singură mașină pot fi găsite în continuare, dar se vând adesea cu mai puțin de case similare cu garaje cu două mașini.
lipsa de facilități moderne. Caracteristicile și echipamentele depășite sunt, de asemenea, exemple de uzură funcțională. Astăzi, computerele domină fiecare aspect al vieții noastre, iar Internetul este aici pentru a rămâne. Orice casă construită fără capabilități de calculator și Internet ar fi considerată învechită din punct de vedere funcțional.
lipsa facilităților moderne este cel mai adesea vindecabilă, dar costul vindecării trebuie măsurat în raport cu beneficiul pentru valoarea proprietății. Atunci când adăugați facilități moderne care sunt evaluate pe piață, de obicei, îmbunătățirea valorii compensează costul instalării.
piața de astăzi cere anumite bucătării și băi moderne pentru a maximiza valoarea. De exemplu, casele mai vechi nu au adesea o mașină de spălat vase. O casă fără mașină de spălat vase se va vinde, dar se va vinde cu mai puțin. Dacă costurile de instalare sunt mai mici decât ceea ce va contribui mașina de spălat vase, atunci uzura este curabilă. Dacă este mai mult, este incurabil.
aerul condiționat, ca o comoditate modernă, trebuie măsurat în contextul pieței sale. În deșert, o casă lipsită de aer condiționat este cu siguranță dezavantajată. Cu toate acestea, la plajă, aerul condiționat nu este la fel de esențial.
Superadequacy. O superadequacy (sau supra-îmbunătățire) este o caracteristică care este prea mare sau de o calitate mai mare decât este necesar pentru o proprietate. Costul pentru adăugarea caracteristicii este mai mare decât valoarea contribuită de caracteristică. Exemple de superadequacies includ o casă de 10.000 de metri pătrați în mijlocul unui tract de case cu dimensiuni cuprinse între 1.200 și 1.800 de metri pătrați, un număr excesiv de dormitoare sau pereți exteriori cu o grosime de 1 picior, încadrați în lemn.
Obsolescența externă
obsolescența externă are loc atunci când influențele externe unei proprietăți afectează negativ acea proprietate. Aceste influențe externe pot fi localizate sau economice.
obsolescența Locațională este cauzată de localizarea fizică a proprietății subiectului și de apropierea sa de o influență negativă. Zgomotul puternic din trafic, cum ar fi cel generat de autostrăzi și aeroporturi, poate provoca uzura locațională. Fumul recurent, praful și mirosurile nocive din surse externe unei proprietăți, cum ar fi o fermă de produse lactate sau o instalație de canalizare, tind, de asemenea, să aibă o influență adversă asupra valorii unei proprietăți.
obsolescența economică apare atunci când schimbările din economia locală afectează valoarea proprietății subiectului. Unele orașe se bazează pe o industrie majoră sau angajator. Dacă industria se închide sau angajatorul se mută vreodată, ar putea rezulta un impact devastator asupra valorilor imobiliare.
ordonanțele nefavorabile de zonare, restricțiile de mediu sau alte decizii legislative care restricționează utilizarea pot provoca, de asemenea, obsolescență externă. Deoarece acești factori provin din exterior proprietății în sine, ei sunt considerați obsolescență externă.
obsolescența externă este incurabilă în aproape toate cazurile, deoarece condiția(condițiile) adverse care afectează proprietatea sunt exterioare subiectului și puțini proprietari sunt dispuși sau capabili să cheltuiască bani pentru a schimba condițiile adverse care nu se află pe propria proprietate. Modificări precum relocarea unei autostrăzi sau a unui aeroport din apropiere pur și simplu nu au sens economic și depășesc cu mult mijloacele financiare ale majorității proprietarilor de proprietăți.
metode de calcul al amortizării acumulate
metodele de calcul al amortizării acumulate includ metoda cost to cure, metoda economică de vârstă/viață, metoda modificată de vârstă/viață, metoda de defalcare (sau metoda stării observate), extracția pieței folosind tehnici de comparare a vânzărilor și metoda de capitalizare a veniturilor.
amintiți-vă că amortizarea acumulată este calculată numai pentru îmbunătățiri, deoarece terenul nu se depreciază. Terenul este luat în considerare în abordarea costurilor la valoarea sa de piață. Deoarece valoarea terenului este deja la valoarea de piață, efectuarea de deduceri suplimentare la valoarea terenului ar determina penalizarea acestuia de două ori pentru orice condiție care afectează negativ valoarea.
metoda Cost to Cure
metoda cost to cure este metoda cea mai simplă și simplă pentru a calcula amortizarea acumulată. Se bazează pe întreținerea amânată observată și pe aplicarea costurilor curente de construcție la momentul evaluării. Premisa sa de bază afirmă că costul necesar pentru înlocuirea unui element este suma pierdută din cauza amortizării acumulate.
este relativ ușor de estimat deteriorarea fizică folosind această metodă. Dacă anumite elemente, cum ar fi acoperitoare de podea uza, estimarea costurilor pentru a repara sau înlocui aceste elemente oferă adesea o estimare credibilă a deteriorării fizice. Dacă o scară trebuie înlocuită, valoarea amortizării acumulate este costul pentru a realiza acest lucru. Dacă un acoperiș trebuie înlocuit, valoarea amortizării acumulate este costul pentru a face acest lucru, inclusiv forța de muncă și materialele.
această metodă este utilizată pentru a calcula uzura funcțională curabilă. În general, dacă problema funcțională implică o proprietate nouă sau mai nouă, costul pentru vindecarea problemei funcționale este utilizat ca estimare. Într-o proprietate mai veche, costul de vindecare minus valoarea rămasă a elementului înlocuit este o modalitate de a determina pierderea.
limitările acestei metode
această metodă simplistă permite doar o depreciere de 100% a oricărui element. Metoda cost to cure nu este foarte utilă atunci când se ocupă de articole care au o depreciere parțială, cum ar fi un acoperiș care nu este nou, dar mai are ani înainte de a avea nevoie de înlocuire.
metoda vârstei economice/vieții
metoda vârstei economice/vieții de calculare a deprecierii acumulate compară vârsta efectivă a unei structuri cu viața sa economică. Cunoscută și sub numele de metoda liniară sau metoda vârstei/vieții, această metodă este utilizată cel mai frecvent de evaluatorii rezidențiali. Prin această metodă, o sumă egală de depreciere acumulată este atribuită fiecărui an al vieții economice a structurii. O vârstă efectivă este estimată și atribuită structurii, iar viața economică rămasă este determinată.
în metoda vârstă/viață, raportul dintre vârsta efectivă a îmbunătățirilor și durata sa economică totală este înmulțit cu costul actual de reproducere sau înlocuire al acestor îmbunătățiri. Numărul rezultat este deprecierea acumulată a proprietății subiectului.
ecuația de calculare a amortizării acumulate folosind această metodă este deprecierea acumulată = vârsta efectivă împărțită la costul de înlocuire/reproducere a timpului de viață Economic.
cu o vârstă efectivă de 15 ani și o viață economică de 70 de ani, în ciuda vârstei cronologice de 50 de ani, se poate spune că structura are o viață economică rămasă de 55 de ani. Această structură are încă o durată lungă de viață utilă.
limitările acestei metode
deși metoda vârstei economice/vieții este relativ simplă de calculat, aceasta tinde să ascundă estimarea globală a amortizării acumulate, deoarece reunește toate elementele amortizării acumulate. O slăbiciune semnificativă a acestei metode este că elementele curabile ale amortizării acumulate nu sunt tratate separat de elementele incurabile ale amortizării acumulate. De asemenea, nu recunoaște că anumite elemente dintr-o clădire au o viață economică rămasă mai scurtă decât durata economică totală a structurii. Această metodă reprezintă obsolescența fizică, funcțională și locațională, dar nu diferențiază între diferitele tipuri de depreciere acumulată.
metoda de vârstă/viață modificată
în metoda de vârstă/viață modificată, sunt identificate elemente fizice și funcționale curabile ale amortizării acumulate. Costul de vindecare a tuturor acestor elemente este dedus din costul de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor. Raportul derivat din metoda vârstă/viață este apoi înmulțit cu costul rămas pentru a ajunge la o estimare a amortizării acumulate din toate celelalte cauze.
limitările acestei metode
deși elementele curabile sunt recunoscute prin această metodă, aceasta încă nu ține cont de diferențele în viața economică rămasă a celorlalte componente ale clădirii. Această metodă este puțin mai precisă, dar se bazează pe aceeași presupunere ca metoda vârstei economice/vieții. Ambele metode presupun că un singur raport vârstă/viață poate fi aplicat fiecărei componente a îmbunătățirilor.
metoda defalcării
în metoda defalcării sau a stării observate, un evaluator analizează fiecare tip de amortizare acumulată separat, măsoară valoarea fiecăruia și totalizează estimările individuale pentru a determina amortizarea totală acumulată. Apoi, amortizarea totală acumulată este dedusă din costul de reproducere sau înlocuire.
în cazul în care amortizarea acumulată este dedusă din costul de înlocuire, anumite tipuri de perimare funcțională, cum ar fi cea care poate fi atribuită echipamentelor sau materialelor învechite, nu trebuie deduse, deoarece, la înlocuire, ar fi utilizate echipamentele și materialele actuale.
după cum sugerează și numele, un evaluator observă starea diferitelor părți componente ale structurii și observă procentul de deteriorare (sau pierdere de valoare ca atare) în comparație cu o nouă structură planificată corespunzător care nu suferă de nicio pierdere de valoare.
deteriorarea fizică și obsolescența funcțională pot fi măsurate în acest fel, deși succesul cu această metodă necesită experiență și o cunoaștere actualizată a costurilor curente de construcție.
extracția pieței folosind tehnici de comparare a vânzărilor
evaluatorii folosesc extracția pieței folosind tehnici de comparare a vânzărilor, cum ar fi analiza vânzare-revânzare, analiza vânzărilor asociate și metoda de extracție pentru a estima amortizarea acumulată. Ei trebuie să fie siguri că prețurile de vânzare ale tuturor vânzărilor sunt cu adevărat indicative ale pieței. Stimulente vânzător, cum ar fi puncte de reducere de împrumut, taxele de asociere calculeaza preplătite, rabaturi, costurile de închidere plătite de vânzător, bunuri personale incluse în vânzare, etc., de obicei, au un efect asupra prețurilor de vânzare și pot afecta rezultatele.
analiza Vânzare-revânzare
într-o analiză vânzare-revânzare, este analizată o proprietate care vinde și revinde într-o perioadă relativ scurtă de timp. Prin găsirea de proprietăți într-o piață stabilă, care a avut două piețe deschise, vânzările arm-length într-o perioadă relativ scurtă de timp, orice diferență de preț ar putea fi atribuită modificărilor la acea proprietate.
analiza vânzărilor asociate
într-o analiză a vânzărilor asociate, sunt analizate două proprietăți similare care se vând în aceeași perioadă de timp pe aceeași piață. În cazul în care vânzările sunt tranzacții de piață deschisă, de tip arm ‘ s length, orice diferență de preț ar putea fi atribuită diferențelor fizice dintre cele două proprietăți. Dacă această diferență fizică poate fi identificată, reacția pieței la această diferență poate fi identificată.
extracție
Similar cu metoda cu același nume utilizată pentru calcularea valorii terenului, extracția permite evaluatorilor să determine valoarea amortizată a îmbunătățirilor proprietății subiect prin estimarea costului nou al comparabilelor vândute recent, minus prețul de vânzare al respectivelor comparabile și minus valoarea terenului din tranzacție.
extracția este un mod precis de a citi piața, deoarece tranzacțiile de lungime de braț dezvăluie valoarea amortizării acumulate recunoscută de cumpărători. Cu cât sunt mai multe eșantioane care pot fi extrase de pe piață, cu atât sunt mai fiabile datele asamblate. Dintre vânzările comparabile care sunt analizate, ar trebui făcute corelații pentru a ajunge la procente adecvate. Cu vânzări comparabile similare, procentul amortizării acumulate poate fi aplicat direct proprietății subiectului.
deoarece un evaluator citește pur și simplu piața cu această metodă, sunt incluse toate sursele de depreciere acumulată — deteriorarea fizică, uzura funcțională și uzura economică. Dacă ar fi necesar să se separe o sursă de depreciere acumulată, ar putea fi utilizată o aplicare suplimentară a metodei de abstractizare. Un evaluator ar putea estima amortizarea acumulată atribuită a două dintre surse prin alte metode adecvate și apoi să scadă valoarea amortizării acumulate atribuită acestor surse din valoarea totală a amortizării acumulate. Diferența va fi amortizarea acumulată aparținând unei surse izolate.
metoda capitalizării veniturilor
amortizarea este calculată diferit pentru proprietățile producătoare de venituri. În loc să totalizeze sumele de depreciere în dolari și apoi să scadă acea sumă din costul estimat nou, evaluatorii formulează o estimare bazată pe o pierdere de venit atribuibilă elementului(elementelor) care provoacă deprecierea. Pentru ca această tehnică să funcționeze, subiectul trebuie să fie o proprietate producătoare de venituri.
metoda de capitalizare a veniturilor este ca metoda de extracție a pieței, deoarece este necesar să se găsească proprietăți similare producătoare de venituri, atât cu cât și fără aceleași defecte de influență. Odată ce aceste proprietăți sunt izolate, influența defectelor poate fi analizată pentru a determina modul în care provoacă deprecierea acumulată. Această metodă ia un pas mai departe, deși, prin aplicarea unei rate de capitalizare derivate din piață la acel venit pentru a estima pierderea totală în valoare.