proprietate de închiriere rezidențiale este modul de a face bani, sau așa unii oameni pretind. La suprafață, se pare că îi place un pariu sigur; în realitate, este de obicei mai mult o durere de cap decât merită. Provocările încep devreme și aproape întotdeauna implică timp și bani. Să aruncăm o privire la șase dintre cele mari.
key Takeaways
- investiția în proprietăți rezidențiale de închiriere poate fi o modalitate profitabilă de a vă crește averea, deși poate veni cu multe dificultăți.
- provocările care vin cu deținerea unei proprietăți de închiriere includ găsirea unei proprietăți adecvate, pregătirea unității, găsirea unor chiriași buni, probleme de întreținere, probleme care apar și modificarea ratelor dobânzii care afectează prețul închirierii.
- există modalități de a face procesul mai ușor, cum ar fi achiziționarea unei proprietăți de bază, locuirea în apropierea unității și transformarea acesteia într-un efort cu normă întreagă.
- angajarea unui manager de proprietate poate reduce povara gestionării unei proprietăți de închiriere, dar va reduce orice profit.
Provocarea 1: Găsirea unei proprietăți
s-au scris cărți întregi despre găsirea unei proprietăți de închiriere bune. Atât de mult text a fost dedicat subiectului datorită importanței sale critice. Cumpărați un loc prea scump și nu veți câștiga niciodată bani. Dar încercarea de a agăța o afacere poate fi și supărătoare. Cumpărarea unui fixer-upper necesită să aveți abilitățile, timpul, instrumentele și banii pentru a face reparațiile și renovările necesare.
dacă nu vă grăbiți, aceasta poate fi o modalitate de a obține o afacere pentru investiția dvs; dacă aveți deja un loc de muncă cu normă întreagă și o familie, fiecare minut petrecut reparând închirierea este un minut care nu este cheltuit pentru o activitate mai profitabilă sau mai plăcută. Cu toate acestea, în zilele noastre, există companii de administrare care pot face o mulțime de acest legwork—de la localizarea unei proprietăți la reabilitare—pentru tine, pentru o taxă, desigur.
provocarea 2: pregătirea unității
Noțiuni de bază doar despre orice bucată de bunuri imobiliare în stare de închiriere necesită adesea, la un minim, covor proaspăt și vopsea. Ambele elemente necesită timp și bani. Ecranele ferestrelor, petele de pe punte și întreținerea gazonului sunt alte nevoi comune. De fiecare dată când un chiriaș pleacă, aceste probleme trebuie revizuite, de asemenea.
provocarea 3: găsirea chiriașilor
Internetul oferă o modalitate rapidă și ieftină de a găsi potențiali chiriași. Desigur, de multe ori obțineți ceea ce plătiți. Rularea unui anunț într-o publicație de renume generează adesea o clasă mai bună de respondenți. În loc de colegiu copii în căutarea pentru a salva un dolar, vă crește șansele de a obține familii și adulți mai în vârstă responsabile.
rularea unui anunț timp de o lună va lua o mică mușcătură din portofel, deși, și screening-ul corespunzător chiriașilor dvs. prin rularea unui control de credit și verificarea antecedentelor va lua o altă mușcătură. Investiția merită timpul și banii, deoarece verificarea crește șansele de a obține chiriași responsabili. Chiriașii responsabili își plătesc chiria la timp, nu abuzează de proprietate și nu necesită implicarea în procesul de evacuare costisitor și consumator de timp.
provocarea 4: complicații
chiar și chiriașii mari și proprietățile perfecte de închiriere vin cu o serie de complicații. Țevile sparte, scurgerile umplute, arcurile ușilor de garaj sparte, animalele de companie și colegii de cameră sunt doar câteva dintre provocările care apar. Chiar și chiriașii buni doresc atenția dvs. completă și imediată atunci când canalizarea se întoarce în casa lor sau compania de cablu taie accidental liniile telefonice.
chiriașii răi sunt o provocare și mai mare. Apelurile zilnice și chiria întârziată sau neplătită pot adăuga complicații. Ziua mutării este un alt moment provocator. Deteriorarea pereților, podelelor, covoarelor și a altor componente ale casei poate duce la dispute și reparații costisitoare. Deoarece fiecare moment pierdut argumentând este un moment casa sta vacant, sunt adesea mai bine musca glonț și plata pentru reparații-te. Vorbind despre care: probabil că va trebui să încheiați asigurarea proprietarului—nu, politica obișnuită a proprietarului nu este suficientă—și acesta este un alt element din coloana de cheltuieli în curs.
provocarea 5: întreținere
întreținerea componentelor majore și facilități este un element de mare bilet. Aparate noi costa sute de dolari; un nou acoperiș sau alee poate costa mii de dolari. Dacă chiria este de 500 USD pe lună și acoperișul este de 5.000 USD, vă puteți găsi pierzând bani rapid. Adăugați covor, vopsea și o sobă nouă, precum și chiriași care nu stau mult timp, iar proprietatea ar putea pierde bani ani de zile.
provocarea 6: ratele dobânzilor
ce ratele dobânzilor au de a face cu nimic? O multime. Când ratele scad, este adesea mai ieftin să cumperi decât să închiriezi, astfel încât cererea pentru unitatea(unitățile) dvs. ar putea scădea. Scăderea chiriei pentru a rămâne competitivă poate pune o adevărată sertizare în capacitatea dvs. de a face un dolar.
cum se fac banii
cu toate provocările care trebuie depășite, poate micul tip să facă un dolar cu proprietăți imobiliare de închiriere? Da, dar e nevoie de un plan. Patru abordări profitabile sunt evidențiate mai jos:
1. Live-In
partajarea spațiului prin achiziționarea unui duplex (sau a unei alte structuri ușor divizibile) este adesea o întreprindere profitabilă. Deoarece sunteți la fața locului și intenționați să aveți grijă de proprietate oricum, banii în plus reprezintă un bonus. Desigur, toate provocările încă se aplică și de viață pe site-ul înseamnă că sunt întotdeauna disponibile și va fi în contact strâns cu chiriașii. Planificați în mod corespunzător și ecranați cu atenție.
2. Du-te de bază
închirierea unui apartament șobolan, care nu are facilități frumos, face cât mai puțin de întreținere posibil, și nu ține pasul aparențe duce la profituri. Dacă nu credeți, uitați-vă la locuințele din afara campusului din orice oraș universitar din țară. Nu sună foarte frumos, ci o proprietate de bază, dezbrăcată (fără ventilatoare de tavan, aer condiționat etc.) păstrează procesul simplu.
patru pereți și o podea oferă un minim de cerințe de întreținere și câteva lucruri care se pot rupe sau pot fi deteriorate. Atragerea chiriașilor prin programe subvenționate de guvern, cum ar fi Secțiunea 8 locuințe, oferă venituri garantate. Provocarea aici tinde să fie că, în schimbul câțiva dolari în mână, veți obține de multe ori o clasă dur de chiriași și o proprietate care devine purtat greu.
3. Exploatațiile pe termen lung
mulți investitori imobiliari vă vor spune că practic se rup chiar și pe chirie și cheltuieli. Abordarea lor este să cumpere o proprietate la prețuri avantajoase, să lase chiria chiriașilor să plătească ipoteca și apoi să vândă în 30 de ani, sperând să profite de o apreciere a prețurilor.
o proprietate de închiriere vă oferă flexibilitatea de atunci când pentru a vinde o proprietate, evitând o piață imobiliară slabă de închiriere de proprietate și de așteptare să-l vândă într-una în plină expansiune.
deși este o abordare rezonabilă, profiturile sunt susceptibile de a fi mici, iar impozitul pe câștigurile de capital poate fi puternic (având în vedere baza dvs. cu costuri reduse). Și încă mai necesită timp și efort care ar fi putut fi mai bine cheltuite în altă parte.
4. Du-te cu normă întreagă
proprietarii grave să ia o abordare serioasă. Ei încorporează, cumpără mai multe clădiri și fac o parte semnificativă din muncă. Este o decizie de stil de viață care necesită spurts de timp grave și energie, și o strategie pentru cumpararea si vanzarea pentru a maximiza fiscale-pierdere carryforward și scrie-off-uri și pentru a minimiza veniturile.
angajarea unui manager de proprietate
un manager de proprietate se poate ocupa de multe dintre îndatoririle de a conduce o proprietate de închiriere. Aceasta include marketingul, selectarea chiriașilor, întreținerea, bugetarea și colectarea chiriilor. Puteți lua în considerare angajarea unui manager de proprietate dacă doriți să delegați aceste sarcini, deși vă va reduce profiturile.
rolul managerului de proprietate
managerii de proprietate se pot ocupa de o varietate de roluri. Ceea ce este, exact, depinde de tine să negociezi cu managerul tău. Este important să identificăm care va fi rolul lor și să elaborăm o listă de îndatoriri și responsabilități. Managerul dvs. de proprietate va găsi doar chiriași? Sau se vor ocupa de întreținerea zilnică și de colectarea chiriei?
un manager de proprietate poate fi un contractant independent sau un angajat. Ar trebui să discutați cu contabilul dvs. fiscal pentru a determina cea mai favorabilă abordare și pentru a determina obligațiile specifice pe care le puteți avea.
de asemenea, puteți angaja o companie de administrare a proprietății; o firmă cu care contractați pentru a trata direct toate aspectele proprietății de închiriere. Acest lucru poate fi scump, dar poate fi ideal dacă aveți mai multe proprietăți de închiriere.
selectarea unui manager de proprietate
asigurați-vă că orice manager de proprietate pe care îl considerați îndeplinește cerințele de licențiere locale și naționale corespunzătoare.
poate doriți să căutați un manager cu experiență în publicitate, marketing, relații cu chiriașii, colectarea chiriei, bugetarea, leasingul și întreținerea. Un bun manager de proprietate va fi, de asemenea, informat despre legile locale și de stat. În calitate de proprietar, puteți fi tras la răspundere pentru actele managerului dvs., astfel încât să puteți fi dat în judecată dacă managerul dvs. încalcă legile privind locuințele corecte.
odată ce decideți un manager de proprietate și termenii acordului, ar trebui să scrieți un contract de administrare a proprietății care identifică îndatoririle, compensația și condițiile de reziliere ale managerului.
linia de Jos
devine un proprietar merită efortul? Numai tu poți decide. Doar asigurați-vă că să se uite înainte de a sări și du-te în noul efort cu așteptări realiste și un plan de joc solid.
știind în ce te bagi înainte de a o face, vei fi mai bine pregătit pentru ceea ce întâlnești și vei avea mai multe șanse să te bucuri de experiență.