Legea Agriculturii din Texas

am discutat recent despre transferul faptelor de moarte în Texas. Dacă ați ratat acea postare pe blog, faceți clic aici.

astăzi, ne vom îndrepta atenția spre fapte imobiliare de viață îmbunătățite, de asemenea, cunoscut sub numele de „fapte Lady Bird.”Spre deosebire de transferul pe fapte de moarte, faptele Lady Bird („LBD”) nu sunt o creație statutară, ceea ce înseamnă că nu există orientări statutare stabilite cu privire la aceste documente. În schimb, jurisprudența din Texas este cea care guvernează interpretarea LBD-urilor și există de fapt foarte puține cazuri pe această temă.

imagine de pixel2013 de la

ce este un LBD? Un LBD este un act care transferă interesul unei persoane („concedentul”) către altul („remaindderman”), dar își rezervă o moșie de viață în favoarea concedentului. Spre deosebire de un act tradițional de proprietate pe viață, interesul imobiliar păstrat al LBD include nu numai dreptul de a ocupa și utiliza proprietatea, ci include și capacitatea de a vinde, transmite, închiria sau ipoteca proprietatea fără consimțământul restului. Concedentul nu are nicio obligație de a obține permisiunea restanților de a întreprinde oricare dintre aceste acțiuni și nu are obligația de a le da socoteală pentru niciun venit pe care îl primește concedentul. Aceasta este distincția cheie între un act imobiliar de viață și un LBD.

cine poate executa un LBD? Oricine are capacitate contractuală poate executa un LBD. Spre deosebire de un transfer asupra faptei de moarte, un agent care acționează sub procură poate executa un LBD. Aceasta este o distincție cheie între LBD-uri și transferul pe fapte de moarte.

ce poate fi transferat de un LBD? Orice proprietate imobiliară din Texas poate fi transferată de LBD.

ce trebuie inclus într-un LBD? Un LBD este pur și simplu o faptă care include desemnarea restului și rezervarea proprietății de viață și drepturile sporite asupra concedentului. Poate fi sub forma unui act de garanție generală, a unui act de garanție specială sau a unui act fără garanție. Ca și în cazul oricărei fapte, Descrierea proprietății care trebuie inclusă în faptă ar trebui să se potrivească cu fapta care acordă inițial proprietatea cedentului. Descrierea proprietății din Districtul de evaluare, de exemplu, poate fi insuficientă sau inadecvată pentru a satisface cerințele necesare.

ce trebuie făcut cu un LBD? Ca orice altă faptă, un LBD trebuie să fie executat de către concedent și înregistrat în evidențele faptei din județul în care se află proprietatea.

poate fi revocat un LBD? Da. Concedentul LBD are dreptul de a revoca LBD fie prin depunerea unui document de revocare, fie prin depunerea unui LBD conflictual ulterior. În plus, LBD permite concedentului să păstreze tot controlul, inclusiv dreptul de a vinde, de a dărui sau de a transfera în alt mod proprietatea. Astfel, concedentul ar putea vinde, dărui sau transfera proprietatea în timpul vieții sale, ceea ce ar duce la anularea LBD.

ce alte drepturi sunt afectate de un LBD?

• o LBD nu afectează dreptul concedentului de a pretinde proprietatea ca gospodărie.
• o LBD nu afectează nicio scutire de impozit pe proprietate acordată concedentului (adică scutire de peste 65 de ani).
• un LBD ar putea declanșa o clauză „datorată la vânzare/transfer” într-o ipotecă sau alt împrumut. Deși dobânda transferată unui beneficiar este minoră și ar putea fi revocată, un credit ipotecar sau alt document de împrumut ar putea vedea executarea unui LBD și un transfer suficient pentru a declanșa clauza de scadență la vânzare. Acest lucru este diferit de cazul unui transfer asupra faptei de deces, deoarece acolo transferul efectiv nu are loc până la deces, în timp ce aici, dobânda rămasă este acordată la executarea LBD. Acest lucru poate fi un aspect cheie de luat în considerare atunci când se stabilește dacă se utilizează un LBD sau un transfer asupra faptei de deces.
• un LBD, în general, nu supune proprietatea creanțelor unui creditor al restului. Restderman nu are nici un interes în proprietatea în timp ce concedentul este în viață. În plus, dacă orice creditor restant încearcă să ia măsuri cu privire la proprietate, concedentul ar putea revoca pur și simplu LBD.
• deoarece proprietatea rămâne parte a patrimoniului concedentului, proprietatea primește o ajustare sporită a bazei la moartea concedentului. Acest lucru este important pentru impozitul pe câștigurile de capital în cazul în care proprietatea este vândută vreodată.
• deoarece LBD nu este un cadou completat, desemnarea restului nu este considerată un eveniment impozabil în sensul impozitelor pe cadouri.
• concedentul LBD își păstrează dreptul de a lua înapoi proprietatea, un LBD nu ar trebui considerat un transfer în scopul pedepsei de transfer Medicaid.
• prin executarea unui LBD, proprietatea în cauză nu mai este considerată parte a patrimoniului succesoral al concedentului, ceea ce înseamnă că proprietatea supusă unui LBD ar trebui să evite recuperarea patrimoniului Medicaid, cel puțin în conformitate cu legislația actuală.

ce măsuri trebuie luate de restul la moartea concedentului? LBD permite proprietății să treacă în afara procesului de succesiune. La moartea concedentului, titlul proprietății se află în rămășița specificatăom fără a trece prin procesul de succesiune. În general, un restant va depune o declarație pe propria răspundere sau un alt document prin care anunță că concedentul a decedat și că proprietatea a fost pe deplin învestită în restant.

care sunt avantajele LBD-urilor? Beneficiul cheie al unui LBD și scopul pentru care au fost create a fost de a ajuta cu planificarea Medicaid. După cum sa menționat mai sus, executarea și depunerea unui LBD nu este considerată un transfer în scopuri Medicaid. Aceasta înseamnă că pedeapsa de transfer Medicaid nu este declanșată. În plus, deoarece proprietatea care trece prin LBD nu este considerată parte a moștenirii succesorale a decedatului, nu este supusă recuperării proprietății Medicaid, cel puțin în conformitate cu legislația actuală. În plus, utilizarea unui LBD va permite proprietății să treacă în afara procesului de succesiune.

care sunt dezavantajele LBD-urilor? Una dintre cele mai mari dezavantaje la un LBD este pur și simplu lipsa Legii Texas cu privire la acest tip de faptă. Spre deosebire de transferul pe fapte de moarte, nu există un statut care să reglementeze utilizarea LBD-urilor și foarte puțină Jurisprudență și asupra acestora. Nu există un formular standard sau îndrumări legale privind utilizarea unui LBD. În plus, deoarece nu există o autorizație legală pentru aceste tipuri de fapte, o hotărâre judecătorească ar putea schimba foarte mult statutul juridic al LBD-urilor în orice moment. În plus, după cum sa menționat mai sus, un LBD ar putea declanșa o clauză datorată la vânzare/transfer într-o ipotecă, ceea ce ar putea provoca cu siguranță consecințe neintenționate pentru concedent.