când vine vorba de investiții imobiliare, puține documente sunt mai importante decât o foaie imobiliară Pro Forma. Acest document valoros ajută investitorii imobiliari să evalueze potențialul de venit al unei proprietăți de închiriere. De fapt, o pro Forma exactă poate fi factorul determinant între fluxul de numerar lunar pozitiv și fluxul de numerar negativ. În acest articol, vom demistifica documentele Pro Forma și vom sublinia importanța acestora în ceea ce privește compararea proprietăților de investiții.
ce înseamnă Pro Forma în domeniul imobiliar?
conceptul de pro Forma vine din lumea finanțelor. Aceasta denotă o metodă simplă de estimare a rezultatelor financiare curente sau proiectate ale unui anumit activ. În mod similar, Pro Forma în domeniul imobiliar servește drept proiecție a fluxului de numerar al unei proprietăți. Pe lângă estimările fluxului de numerar, un document imobiliar Pro Forma oferă cumpărătorului o estimare a cheltuielilor, precum și randamentul așteptat al investiției. Gândiți-vă la aceasta ca la o situație combinată a veniturilor și a fluxului de numerar pentru o proprietate.
legate de: Nucleul profund al unei analize de investiții imobiliare
componentele esențiale
un document imobiliar Pro Forma trebuie să fie bine structurat și trebuie să conțină toate elementele care se referă la venituri și cheltuieli. Aceasta include totul, de la venitul de închiriere de bază la toate costurile potențiale care sunt asociate cu proprietățile de investiții. Pur și simplu pune, un pro Forma vă oferă o estimare aproximativă a veniturilor potențiale, precum și deducerile așteptate și ajustările pe care le au de a face. Mai jos este o defalcare mai detaliată a elementelor esențiale ale unui document imobiliar Pro Forma
elemente de venituri
prima jumătate a documentului imobiliar Pro Forma este întotdeauna rezervată elementelor de venituri. Principalele sunt venitul de bază din chirii, pierderea postului vacant, concesiunile, pierderea creditului și rambursările cheltuielilor.
- venitul de bază din chirii: aceasta este o estimare a venitului din chirii în forma sa cea mai simplă. Această cifră susține că chiriașii plătesc ratele pieței.
- pierderea postului vacant: aceasta este una dintre cele mai mari cifre dintr-o fișă imobiliară Pro Forma. Reprezintă venitul pierdut care apare între chiriași. Este important să rețineți că aceasta este clasificată ca o pierdere a veniturilor potențiale, mai degrabă decât o cheltuială.
- concesiuni: aceasta se referă la stimulentele pe care proprietarii le oferă noilor chiriași. În general, acest lucru tinde să fie sub forma a câteva luni de chirie gratuită.
- pierderi de Credit: cunoscut și sub numele de datorii neperformante. Aceasta este o proiecție a chiriei neplătite și a altor tipuri de venituri. Este de obicei în jur de 2% din venitul brut așteptat.
- rambursări de cheltuieli: aceasta reprezintă cheltuielile pe care chiriașul le gestionează. Aceasta poate include impozite pe proprietate, asigurări și utilități. Acest articol va varia în funcție de tipul contractului de închiriere dintre cele două părți.
suma celor de mai sus vă oferă chiria netă pe care o poate genera proprietatea. Pentru a calcula venitul total, va trebui să adăugați câteva dintre următoarele elemente de venit:
- taxe de aplicare
- curățare și daune
- taxe de întârziere
- taxa NSF
legate de: Aflați cum să calculați fluxul de numerar al proprietății de închiriere
articole de cheltuieli
secțiunea de cheltuieli a unui document imobiliar Pro Forma este destul de simplă. Acesta conține cele mai multe dintre cheltuielile de închiriere de proprietate pe care le sunt familiarizați cu. Aceasta include cheltuielile de exploatare, taxele de administrare a proprietății și impozitele imobiliare.
- cheltuieli de exploatare: aceste cheltuieli constau dintr-o gamă largă de costuri care sunt inerente gestionării unei proprietăți de închiriere. Unele dintre acestea includ întreținerea și reparațiile, utilitățile și alte cheltuieli diverse, cum ar fi eliminarea gunoiului. Cheltuielile de reparații și întreținere, în special, pot fi destul de semnificative. Chiar dacă investiți într-o proprietate bine întreținută, o parte din venitul din chirii va trebui să fie pus deoparte pentru a acoperi orice reparații potențiale.
- taxe de administrare a proprietății: majoritatea investitorilor imobiliari angajează companii de administrare. Aceste companii se ocupă de colectarea chiriei, precum și de reparații și întreținere. Costul angajării unui management profesional al proprietății este de aproximativ 3% până la 8% din venitul din chirii al proprietății.
- impozite pe bunuri imobiliare și proprietate: Toate tipurile de proprietăți sunt supuse impozitelor locale și guvernamentale. În majoritatea cazurilor, aceste impozite constau într-un procent mic din valoarea totală a proprietății. În plus, aceste impozite tind să crească în fiecare an, pe măsură ce valoarea proprietății apreciază.
Related: o listă cuprinzătoare a cheltuielilor de proprietate de închiriere pentru investitori
ce să urmăriți atunci când analizați un document imobiliar Pro Forma
nu este neobișnuit să întâlniți o foaie imobiliară Pro Forma care nu reflectă realitatea proprietății investiționale. De fapt, unii vânzători, agenți și brokeri neetici pot folosi tactici ascunse pentru a induce în eroare cumpărătorii. Iată două steaguri roșii pe care fiecare investitor imobiliar începător ar trebui să le cunoască:
- o formă incompletă: acest lucru ar putea părea foarte simplu, dar unii vânzători de proprietăți aleg pur și simplu să omită o serie de elemente critice. Publicul țintă pentru acest tip de pro Forma este investitorii nesofisticați sau începători. Un exemplu în acest sens este un pro Forma care prezintă venituri din chirii și apreciere fără a include cheltuieli. Inutil să spun, efectuarea unei analize exacte a fluxului de numerar fără factoring în cheltuieli nu este fezabilă.
- o Pro forma prea complexă: o foaie imobiliară Pro Forma ar trebui să fie simplă și ușor de analizat. Cu toate acestea, mulți vânzători și agenți fac un efort concertat pentru a-și face formele cât mai complexe. Scopul acestei tactici este de a confunda cumpărătorul și de a estompa linia dintre venituri și cheltuieli.
asigurați-vă că faceți propria analiză a fluxului de numerar folosind instrumente de investiții imobiliare online, cum ar fi Calculatorul de investiții imobiliare Mashvisor. Acest instrument colectează în mod convenabil date privind estimările veniturilor și cheltuielilor din chirii pentru a vă asigura că calculați cu exactitate rentabilitatea investiției atunci când cumpărați o proprietate de investiții.
diferența dintre pro Forma unui cumpărător și pro Forma unui vânzător
scopul vânzătorului de proprietate este diferit de cel al cumpărătorului de proprietate. Vânzătorul încearcă să vândă proprietatea la cel mai mare preț posibil, în timp ce cumpărătorul caută o proprietate de investiții profitabilă. În consecință, Pro Forma pe care vânzătorul o produce va străluci invariabil asupra unor cheltuieli semnificative. Acesta este motivul pentru care cumpărătorii ar trebui să aibă propriile lor pro Forma. Estimările și proiecțiile exacte sunt posibile numai dacă documentul include toate cheltuielile.
așa cum este cazul oricărui instrument de proiecție financiară, O Pro Forma nu oferă o privire în viitor. De fapt, mai mulți factori neprevăzute poate acru o proprietate de investiții care arata perfect pe hârtie. Acestea fiind spuse, un document pro forma exacte poate merge un drum lung în ajutându-vă să găsiți o proprietate de investiții profitabile.