Delaware trusturi statutare pentru 1031 schimburi
am scris într-un alt articol despre modul în care 1031 schimburi oferă contribuabililor posibilitatea de a amâna impozitele datorate la transferul unei proprietăți. Am discutat, de asemenea, modul în care chiria în structurile comune poate facilita uneori schimburile 1031. Aici, discutăm o altă abordare, utilizarea trusturilor statutare din Delaware.
există mai multe provocări semnificative pentru finalizarea cu succes a unui schimb similar în conformitate cu secțiunea 1031 din codul veniturilor interne.
ca-un fel de schimb provocări
- găsirea de proprietate de înlocuire adecvat
- efectuarea due diligence pe proprietate
- asigurarea finanțării bancare pentru a înlocui valoarea datoriei pe proprietatea inițială
- identificarea proprietății în termen de 45 de zile
- închiderea cu succes la achiziționarea în termen de 180 de zile
- o proprietate exclusivă ar necesita cel mai probabil ca proprietarul să fie un proprietar practic, deoarece contractarea gestionării proprietății în astfel de cazuri poate fi prea scumpă sau nepractică
- interese într-o societatea pe acțiuni sau societatea cu răspundere limitată nu se califică pentru tratamentul de schimb 1031
în anumite circumstanțe, beneficiarii efectivi ai unui trust statutar din Delaware (DST) care deține bunuri imobiliare vor fi tratați ca deținând un interes direct în astfel de bunuri imobiliare în sensul secțiunii 1031. Această determinare va fi foarte specifică faptelor, dar necesită, în general, următoarele:
trustul trebuie să fie pentru protecția proprietății beneficiare, fără ca administratorul să poată varia investițiile trustului.
acest punct este crucial; managerul / mandatarul trebuie să aibă puteri foarte limitate; în contextul imobiliar, aceasta înseamnă că nu poate:
- să dispună sau să achiziționeze proprietăți noi;
- renegociază contractele de leasing;
- încheie contracte de leasing noi;
- renegociază obligațiile datoriei;
- primește contribuții de capital de la investitori;
- investește remitențe de numerar; sau
- face mai mult decât modificări minore, nestructurale la o proprietate care nu sunt cerute de lege
master leasing trebuie să fie adevărate contracte de leasing și nu forme de finanțare
locatorul trebuie să facă o investiție minimă, necondiționată „la risc” în proprietatea care rămâne pe toată durata contractului de leasing. Niciun membru al grupului de sub-locatari nu poate avea opțiunea de a achiziționa proprietatea subiacentă la o valoare justă de piață mai mică decât valoarea sa actuală de atunci. Niciun membru al grupului de sub-locatari nu poate acorda împrumuturi sau garanții de achiziție. Locatorul trebuie să se aștepte să obțină un profit din tranzacție (în afară de deduceri fiscale și credite).
proprietarii trebuie tratați ca „grantori” ai trustului
proprietarii nu pot transfera numerar către trust din alte motive decât pentru achiziționarea unui interes în acesta.
trustul trebuie recunoscut ca o entitate separată de beneficiarii efectivi
creditorii beneficiarilor efectivi într-o DST nu pot revendica creanțe direct împotriva proprietății deținute de DST; acești proprietari au dreptul la aceleași limitări de răspundere personală din acțiunile DST ca și cele aplicabile acționarilor unei corporații; un DST poate da în judecată sau poate fi dat în judecată ca entitate și poate fi format în scopuri de investiții. Aceste puteri și privilegii au condus IRS să concluzioneze că un DST este o entitate separată de proprietarii săi în scopuri de cod.
există și alte cerințe, dar un DST structurat corespunzător le îndeplinește în general. Dacă toate cerințele sunt îndeplinite, atunci, în calitate de „grantori”, proprietarii unui DST ar trebui tratați ca deținând un interes fracțional nedivizat în fiecare dintre proprietățile subiacente și, prin urmare, eligibili pentru 1031 de schimburi.
există în mod clar unele dezavantaje ale DST-urilor care le fac improprii pentru unele schimburi 1031.
dezavantaje potențiale ale DST-urilor
investiții cu adevărat pasive.
preambalarea, structura de încredere și limitările de gestionare a proprietății fac din DST o investiție cu adevărat pasivă, cu o contribuție foarte limitată din partea investitorilor.
Perioade De Deținere Pe Termen Lung.
aceste investiții sunt de obicei concepute pentru perioade de deținere pe termen lung, de obicei 5-10 ani; astfel, un DST nu este potrivit pentru un investitor care dorește doar un loc unde să-și „parcheze” temporar banii în așteptarea altor investiții.
Randamente Potențial Mai Mici.
investitorii individuali care și-au gestionat propriile proprietăți pot fi, de asemenea, utilizați mai bine decât venitul anual de 6% -7% pe care îl oferă multe DST-uri.
există, de asemenea, unele avantaje față de structurile TIC care sunt altfel utilizate pentru schimburile 1031.
beneficiile DSTs vs. Ticuri
Nici O Implicare Directă A Băncii.
băncile nu sunt implicate direct cu investitorii, astfel încât strategiile de ieșire pot fi îmbunătățite.
Opțiune Suplimentară.
OSD-urile pot oferi o opțiune suplimentară care altfel nu ar fi disponibilă în perioada de identificare de 45 de zile.
Nu 35-Limita Investitorilor.
limitarea la 35 de investitori aplicabilă structurilor TIC nu se aplică și investițiilor DST.
un schimb 1031 poate fi un instrument important pentru amânarea impozitelor, iar DST-urile pot fi un alt instrument în arsenalul investitorilor care doresc să profite de astfel de schimburi. Este important, totuși, să fie înarmat cu unele cunoștințe de fond și ajutorul unor profesioniști calificați.