COVID-19 har orsakat blodbad på Wall Street och osäkerhet i andra investeringsklasser, men i årtionden har land gett en säker fristad för kapitalbevarande under tider av ekonomisk oro. I den postpandemiska ekonomin bör CPA och deras markinvesterarkunder förstå vilka skatteskyddsalternativ som finns tillgängliga för dem för att skydda sina förvärv.
- PPE är avdragsgill, säger IRS
- fler revisionsbyråer omfamnar kontorsminskning: AICPA-undersökning
- IRS expanderar arbetslöshetsskatteavstängning till fler skattebetalare
skatteskydd och markinvesteringar går hand i hand, enligt Jason Walter och Clint Flowers, grundare/VD respektive partner för National Land Realty.
” det beror på att det finns en myriad av skatteskyddande alternativ att välja mellan”, säger Walter. Dessa inkluderar lika slag (avsnitt 1031) utbyten, Delaware lagstadgade truster, uttömning av skattebasen, steg upp i basis, pensionskonton och bevarande servitut. Vilka som utnyttjas beror på investerarens behov.”
1. Avsnitt 1031 exchange och DSTs
A 1031 exchange (aka a like-kind exchange), innebär utbyte av en tillgång till en annan ersättningstillgång utan att generera en aktuell skatteskuld från försäljningen av den första tillgången. ”Mark är en av de typer av investeringsfastigheter som får bytas ut”, säger Walter. ”Detta kan enkelt göras genom konventionella försäljnings-och förvärvsmodeller, men också genom Delaware lagstadgade truster, som gör det möjligt för investerare att äga ett bråkat intresse för en viss fastighet med andra investerare. Genom att investera i en DST kan du vara en passiv investerare och diversifiera din fastighetsportfölj genom investeringar i många olika typer och antal fastigheter.”
DST är populära för ägande av flerbostadshus, enligt Walter. ”DST tillåter flera personer att investera i ett förtroende: Till exempel kan 30 investerare investera en miljon dollar vardera för att köpa en hyreshus.”
2. Utarmning av skatteunderlaget
sedan finns det den väg som erbjuds av utarmning av skatteunderlaget, sade blommor: ”till exempel, om du köper timberland konventionellt genom en inteckning eller för kontanter, och det har 4,000 MBF (tusen styrelse fot) av säljbart virke värt $1 miljon på den dag du köpte den, kan du konvertera att 4,000 MBF timmer till $1 miljon av inkomst över tiden genom en eller flera timmer försäljning utan att ådra sig några skattekonsekvenser eller realisationsvinst.”
”det är inte en vinst — Det är bara en återhämtning av kapitalet,” sade Flowers. ”Virket omvandlades bara till en flytande form. Varje efterföljande dollar efter det skulle beskattas till tillämplig långsiktig realisationsvinst. Vissa aktiviteter kan lägga till kostnadsbasen, vilket gör det möjligt för innehavaren att tömma igen senare eller kapitalisera under utgiftsåret.”
3. Step-up i basis
detta är den traditionella step-up i basis när ägaren av en tillgång går bort. Arvingarna får tillgången med en kostnadsbas som motsvarar det verkliga marknadsvärdet vid dödsdatumet. ”Till exempel, om en investerare köper mark för $5,000 en tunnland och går bort när dess nuvarande marknadsvärde är $8,000 per tunnland, kommer arvingarna att få det med en kostnadsbas på $8,000 per tunnland”, säger Flowers. ”De skulle inte medföra någon påföljd för att sälja fastigheten om inte deras nettoresultat från försäljningen överstiger $8,000 per tunnland, och endast beloppet över $8,000 per tunnland skulle bli föremål för någon kapitalvinstskatt, vilket ger $ 3,000 en tunnland i skatteskydd.”
4. Pensionskonton
mark kan också hållas i en IRA eller 401(k), enligt blommor. ”När det gäller en IRA måste det vara en självstyrd IRA. För 401 (k)s kan du inte investera direkt i 401(k) – kontot, men måste rulla över din 401 (k) till en IRA och sedan använda intäkterna mot investeringen” sa han.
IRA-skyddet är strikt begränsat till mark som används för investeringsändamål, enligt Flowers: ”så det här är inte rätt val för personer som vill kompensera förbättringskostnader för en stuga eller lodge.”
5. Bevarande servitut
bevarande servitut har varit i nyheterna nyligen, som IRS har försökt att omintetgöra deras användning i missbruk syndikerade skatt skydd transaktioner. Den legitima användningen av bevarande servitut erkänns dock fortfarande av IRS.
”IRS erkänner den viktiga rollen som legitima avdrag för bevarande av bevarande för framtida generationer,” sade IRS i IR-2020-152, den 13 juli 2020.
” bevarande servitut liknar en gärning begränsning, men i större skala,” sade Flowers. ”Genom denna metod donerar investerare vissa rättigheter till förmån för ett välgörenhetslandförtroende. Dessa rättigheter är vanligtvis relaterade till underavdelningsutveckling, gruvdrift eller ytanvändning som kan påverka ämnets egendoms vilda djur eller ekologiska fördelar för allmänheten, inklusive luftkvalitet, vattenkvalitet etc. Ju fler rättigheter du donerar, desto större skatteskydd uppnås. Genom en bevarande servitut kan var som helst från 50 till 100 procent av givarens justerade bruttoinkomst skyddas i upp till 16 år.”
förutom skatteskyddet erbjuder bevarande servitut också givare möjlighet att vara ett positivt exempel för deras samhälle. ”Och många gånger skulle de ha tagit dessa bevarandesteg för att kunna utnyttja marken på bästa sätt,” noterade Flowers.
naturligtvis, med tanke på den nuvarande IRS fokus, det är mycket viktigt för CPA att skilja mellan legitima och missbruk bevarande servitut. Rickard Jorgensen, president och chief underwriting officer i CPAGold, ser bevarande servitut som spiking nästa våg av felbehandling fordringar mot revisorer och skatt beredare. Detta kan ske i form av en hänvisningskälla till en syndikerad bevarande servitut promotor; en aggressiv avdrag i skattedeklarationer för en hög nettovärde individ eller en konservativ avdrag i skattedeklarationer för en HNW individ.
”vi rekommenderar att ett CPA-företag planerar att vidta åtgärder för att mildra möjligheten till ett krav som härrör från missbruk av syndikerade bevarande servitut transaktioner”, sa han.
Walter och blommor kom överens:” Vi är mycket involverade i industrins integritet”, säger Flowers. ”Om du köper och förvaltar fastigheter och det har ett högre och bättre användningsvärde kan du donera och uppnå ett bra skatteavdrag för att göra något du skulle göra ändå, det är perfekt — vad det var utformat för. Men om du köper med den enda avsikten att uppnå en avkastning på en bevarande servitut, som sannolikt bryter mot välgörande avsikt regeln.”