avskrivningar på fastigheter är en värdeförlust för en fastighet på grund av någon orsak. Upplupna avskrivningar är avskrivningar som redan har inträffat. Denna värdeförlust är lika med skillnaden mellan ersättningskostnaden Ny av förbättringarna och deras marknadsvärde. Avskrivningar kan bero på fysisk slitage av en byggnad, funktionella problem i byggnaden eller lokaliseringsproblem som påverkar fastigheten. Efter att ha uppskattat de upplupna avskrivningarna kan du sedan dra av den från ersättningskostnaden (eller reproduktionskostnaden) för byggnaden(erna) på en fastighet. Den resulterande siffran är den avskrivna kostnaden för förbättringarna.
negativa fysiska, funktionella och lokaliserade influenser orsakar fastighetsförbättringar att försämras. Det finns tre typer av avskrivningar: fysisk försämring, funktionell föråldring och extern föråldring. Fysisk försämring av en byggnad och dess utrustning innefattar fysiskt slitage, sönderfall, förfall eller röta, eller fysiska skador av något slag som orsakas av elementen. Funktionell föråldringhänvisar till brister, superadequacies eller helt enkelt oönskade egenskaper som finns i en byggnad. Extern föråldring kan hänföras till yttre ogynnsamma förhållanden som påverkar en fastighet.
en fastighet kan drabbas av någon kombination av de tre typerna av avskrivningar, eller det kan inte drabbas av någon avskrivning alls. Men om inte helt ny, kommer en byggnad troligen att ha haft en viss grad av avskrivningar. Som en helt ny bil som körs från showroomgolvet börjar en struktur förlora värde när den byggs.
fysisk försämring och funktionell föråldring delas vidare in i två underkategorier: härdbar och obotlig avskrivning.
härdbar avskrivning avser en värdeförlust som är ekonomiskt genomförbar att korrigera. Med andra ord är kostnaden för att lösa problemet mindre än värdeförlusten, så att lösa problemet är ekonomiskt meningsfullt.
obotliga avskrivningar avser avskrivningar som antingen är fysiskt omöjliga att bota eller är för dyra för att vara värda att bota. Om kostnaden för att åtgärda problemet överstiger värdeförlusten som orsakas av problemet, är det inte ekonomiskt meningsfullt att reparera det.
fysisk försämring
fysisk försämring är förlusten i värde från alla orsaker till ålder och verkan av elementen. Det orsakas av ett antal källor — slitage, sönderfall, förfall eller rutt eller fysisk skada av elementen.
slitage från dessa olika element på en byggnad står för den fysiska försämringen som påverkar byggnaden. Till exempel går det på mattor så småningom ut. Värme-och kylsystem slits så småningom också ut. Ibland naturligt förekommande element, såsom ultraviolett solljus, vind och vatten slitage på en fastighet. Stormar, extrema temperaturer, jordbävningar, termiter, snickarmyror och översvämningar allt arbete i varierande grad för att påverka egenskaper fysiskt. Brand, explosion, vandalism och försummelse har också en skadlig fysisk effekt på Egenskaper.
Egenskapskomponenter som uppvisar härdbar fysisk försämring kan repareras eller bytas ut ekonomiskt. Detta inkluderar uppskjutet underhåll och lätt reparerbara föremål. Uppskjuten underhåll avser objekt som är i behov av reparation på grund av bristande underhåll. Föremål som takreparation eller byte, målning, byggnadsunderhåll, byte av golvbeläggning och byte av luftvärmare är föremål som är typiska exempel på härdbar fysisk försämring.
fysiska föremål som är obotliga kan inte bytas ut eller repareras ekonomiskt. Obotlig fysisk försämring inträffar vanligtvis med strukturella komponenter som förväntas pågå under hela byggnadens livstid. Strukturella komponenter som stiftelser, ramar, väggar, murverk och kanalverk anses vanligtvis vara obotliga. När obotlig fysisk försämring är uppenbar kan det vara mer meningsfullt ur ekonomisk synvinkel att riva ner byggnaden snarare än att försöka reparera den.
bedömare klassificerar fysisk försämring av komponenter baserat på ekonomiska överväganden. Eftersom strukturella komponenter sällan försämras i liknande takt klassificerar bedömare dem på hur lång tid de förväntas hålla — antingen som kortlivade eller långlivade. Kortlivade poster är komponenter som förväntas ersättas under förbättringens ekonomiska livslängd. Långlivade föremål är komponenter i förbättringen som förväntas pågå så länge som själva byggnaden. Färg, golvbeläggningar och armaturer är exempel på kortlivade föremål, medan byggnadsgrunden är ett exempel på en långlivad komponent.
funktionell föråldring
funktionell föråldring är avskrivningar som kan hänföras till ett objekt eller en funktion inom ämnesegenskapen som inte längre är användbar eller funktionell. Denna försämrade funktion resulterar i värdeförlust (avskrivningar) för hela fastigheten. Funktionell föråldring orsakas delvis av förändrade marknadskrav och kan förekomma i flera olika former, inklusive föråldrad arkitektonisk design, layoutproblem, brist på moderna faciliteter och superadekvacy.
Föråldrad Arkitektonisk Design. Historiskt sett har några intressanta konstruktionsstilförändringar ägt rum. Ett hus byggt för 50 år sedan kan ha varit tilltalande för människor vid den tiden, men idag kan stilen betraktas som föråldrad och tröttsam. Utsmyckad gjutning och skulptur, en gång ansedd önskvärd, kan vara föråldrad idag.
Layoutproblem. Bedömare måste erkänna att samhällets smak och preferenser förändras över tiden. Vid ett tillfälle var vardagsrummen helt åtskilda från köket och konceptet med det stora rummet eller det öppna flödet var ett ovanligt koncept. För inte så länge sedan var ett garage med en bil helt adekvat eftersom familjer vanligtvis ägde en bil. Idag kan äldre hem med enbilsgarage fortfarande hittas, men säljer ofta för mindre än liknande hem med tvåbilsgarage.
brist på moderna faciliteter. Föråldrade funktioner och utrustning är också exempel på funktionell föråldring. Idag dominerar datorer alla aspekter av våra liv, och Internet är här för att stanna. Alla hus byggda utan dator-och Internetfunktioner skulle anses vara funktionellt föråldrade.
brist på moderna faciliteter är oftast härdbar, men kostnaden för att bota måste mätas mot förmånen för fastighetsvärdet. När du lägger till moderna faciliteter som värderas på marknaden, kompenserar vanligtvis förbättringen av värdet kostnaden för installationen.
dagens marknad kräver vissa moderna kök och badrum för att maximera värdet. Till exempel har äldre hem ofta ingen diskmaskin. Ett hus utan diskmaskin kommer att sälja, men kommer att sälja för mindre. Om installationskostnaderna är mindre än vad diskmaskinen kommer att bidra, är föråldringen härdbar. Om mer är det obotligt.
luftkonditionering, som en modern bekvämlighet, måste mätas inom ramen för sin marknadsplats. I öknen är ett hus som saknar luftkonditionering definitivt en nackdel. Men på stranden är Luftkonditionering inte lika viktigt.
Superadekvacy. En superadequacy (eller överförbättring) är en funktion som är för stor eller av högre kvalitet än vad som behövs för en fastighet. Kostnaden för att lägga till funktionen är mer än värdet som bidrar med funktionen. Exempel på superadequacies inkluderar en 10.000 kvadratfot hem i mitten av ett område av bostäder varierar i storlek från 1200 till 1800 kvadratfot, ett alltför stort antal sovrum, eller 1 fot tjock, trä-inramade ytterväggar.
extern föråldring
extern föråldring sker när influenser som är externa för en egenskap påverkar den egenskapen negativt. Dessa yttre påverkan kan vara lokaliserande eller ekonomiska.
locational obsolescence orsakas av den fysiska platsen för ämnesegenskapen och dess närhet till ett negativt inflytande. Tungt trafikbuller, som det som genereras av motorvägar och flygplatser, kan orsaka lokal föråldring. Återkommande rök, damm och skadliga lukter från källor utanför en fastighet, som en mjölkgård eller avloppsanläggning, tenderar också att ha en negativ inverkan på värdet av en fastighet.
ekonomisk föråldring uppstår när förändringar i den lokala ekonomin påverkar ämnesegenskapens värde. Vissa städer är beroende av en stor industri eller arbetsgivare. Om branschen stängs av eller arbetsgivaren någonsin flyttar kan en förödande inverkan på fastighetsvärdena leda till.
ogynnsamma zonförordningar, miljöbegränsningar eller andra lagstiftningsbeslut som begränsar användningen kan också orsaka yttre föråldring. Eftersom dessa faktorer härstammar externt till egendomen själv betraktas de som yttre föråldring.
extern föråldring är obotlig i praktiskt taget alla fall eftersom det negativa tillståndet som påverkar fastigheten är yttre för ämnet och få ägare är villiga eller kan spendera pengar för att ändra ogynnsamma förhållanden som inte finns på egen egendom. Förändringar som att flytta en motorväg eller en närliggande flygplats gör helt enkelt ingen ekonomisk mening och ligger långt bortom de ekonomiska medlen för de flesta fastighetsägare.
metoder för beräkning av upplupna avskrivningar
metoder för beräkning av upplupna avskrivningar inkluderar cost to cure-metoden, ekonomisk ålder / livsmetod, modifierad ålder/livsmetod, fördelningsmetod (eller observerad tillståndsmetod), marknadsextraktion med hjälp av försäljningsjämförelsetekniker och inkomstkapitaliseringsmetod.
kom ihåg att upplupna avskrivningar beräknas endast för förbättringar, eftersom mark inte avskrivs. Mark tas med i kostnadsmetoden till sitt marknadsvärde. Eftersom markens värde redan är till marknadsvärde skulle ytterligare avdrag för markvärdet leda till att det straffas dubbelt för alla villkor som påverkar värdet negativt.
Cost to Cure-metoden
cost to cure-metoden är den mest grundläggande och enkla metoden för att beräkna upplupna avskrivningar. Det är baserat på observerat uppskjutet underhåll och tillämpningen av nuvarande byggkostnader vid tidpunkten för bedömningen. Dess grundläggande premiss säger att kostnaden som krävs för att ersätta en post är det förlorade beloppet på grund av upplupna avskrivningar.
det är relativt lätt att uppskatta fysisk försämring med denna metod. Om vissa objekt som golvbeläggningar slits ut, uppskatta kostnaden för att reparera eller byta ut dessa poster ger ofta en trovärdig uppskattning av den fysiska försämringen. Om en trappa behöver bytas ut är beloppet av upplupna avskrivningar kostnaden för att uppnå det. Om ett tak behöver bytas ut är beloppet av upplupna avskrivningar kostnaden för att göra det, inklusive arbete och material.
denna metod används för att beräkna härdbar funktionell föråldring. I allmänhet, om funktionsproblemet innebär en ny eller nyare egenskap, används kostnaden för att bota funktionsproblemet som uppskattning. I en äldre fastighet är kostnaden för att bota minus det återstående värdet av objektet som ersätts ett sätt att bestämma förlusten.
begränsningar av denna metod
denna förenklade metod tillåter endast en 100% avskrivning av något objekt. Kostnaden för att bota metoden är inte särskilt användbar när det handlar om föremål som har delvis avskrivningar, som ett tak som inte är helt nytt men fortfarande har år kvar innan det behöver bytas ut.
ekonomisk ålder/Livsmetod
den ekonomiska ålder/livsmetoden för beräkning av upplupna avskrivningar jämför en strukturs effektiva ålder med dess ekonomiska liv. Även känd som den linjära metoden eller ålders-/livsmetoden, används denna metod oftast av bostadsbedömare. Med denna metod tillskrivs en lika stor mängd upplupna avskrivningar varje år av strukturens ekonomiska livslängd. En effektiv ålder beräknas och tilldelas strukturen, och det återstående ekonomiska livet bestäms.
i ålders – / livsmetoden multipliceras förhållandet mellan förbättrarnas effektiva ålder och dess totala ekonomiska livslängd med den nuvarande reproduktions-eller ersättningskostnaden för dessa förbättringar. Det resulterande numret är den upplupna avskrivningen av ämnesegenskapen.
ekvationen för att beräkna upplupna avskrivningar med denna metod är upplupen avskrivning = effektiv ålder dividerat med ekonomisk livslängd ersättnings – / Reproduktionskostnad.
med en effektiv ålder på 15 år och ett ekonomiskt liv på 70 år, trots den kronologiska åldern på 50 år, kan strukturen sägas ha en återstående ekonomisk livslängd på 55 år. Denna struktur har fortfarande en lång, användbar livslängd kvar.
begränsningar av denna metod
även om den ekonomiska ålders – / livsmetoden är relativt enkel att beräkna tenderar den att dölja den totala upplupna avskrivningsberäkningen eftersom den klumpar samman alla upplupna avskrivningsposter. En betydande svaghet i denna metod är att härdbara poster av upplupna avskrivningar inte behandlas separat från obotliga poster av upplupna avskrivningar. Det erkänner inte heller att vissa objekt i en byggnad har en kortare återstående ekonomisk livslängd än strukturens totala ekonomiska livslängd. Denna metod står för fysisk, funktionell och lokal föråldring, men den skiljer inte mellan olika typer av upplupna avskrivningar.
modifierad ålders – / Livsmetod
i den modifierade ålders – /livsmetoden identifieras härdbara fysiska och funktionella poster av upplupna avskrivningar. Kostnaden för att bota alla dessa objekt dras av från reproduktions-eller ersättningskostnaden för förbättringarna. Förhållandet som härrör från ålders – /livsmetoden multipliceras sedan med den återstående kostnaden för att komma fram till en uppskattning av upplupna avskrivningar från alla andra orsaker.
begränsningar av denna metod
även om härdbara föremål känns igen med denna metod, tar det fortfarande inte hänsyn till skillnader i återstående ekonomiska livslängd för de andra byggkomponenterna. Denna metod är lite mer exakt, men den bygger på samma antagande som den ekonomiska ålders – /livsmetoden. Båda metoderna antar att en enda ålder/livsförhållande kan tillämpas på varje komponent i förbättringarna.
fördelningsmetod
i metoden uppdelning eller observerat tillstånd analyserar en bedömare varje typ av upplupen avskrivning separat, mäter beloppet för varje och summerar de enskilda uppskattningarna för att bestämma den totala upplupna avskrivningen. Därefter dras den totala upplupna avskrivningen från reproduktions-eller ersättningskostnaden.
om de upplupna avskrivningarna dras av från ersättningskostnaden, ska vissa typer av funktionell föråldring, såsom den som kan hänföras till föråldrad utrustning eller material, inte dras av eftersom nuvarande utrustning och material vid utbyte skulle användas.
som namnet antyder observerar en bedömare tillståndet för olika komponenter i strukturen och observerar procentandelen försämring (eller värdeförlust i befintligt skick) jämfört med en ny ordentligt planerad struktur som inte lider av någon värdeförlust.
fysisk försämring och funktionell föråldring kan mätas på detta sätt, även om framgång med denna metod kräver erfarenhet och en aktuell kunskap om nuvarande byggkostnader.
Marknadsextraktion med hjälp av Försäljningsjämförelsetekniker
bedömare använder marknadsextraktion med hjälp av försäljningsjämförelsetekniker, såsom försäljningsåterförsäljningsanalys, parförsäljningsanalys och extraktionsmetoden för att uppskatta upplupna avskrivningar. De måste vara säkra på att försäljningspriserna för all försäljning verkligen är en indikation på marknaden. Säljarincitament som lånrabattpoäng, förbetalda husägares föreningsavgifter, rabatter, säljarbetalda stängningskostnader, personlig egendom som ingår i försäljningen etc., har vanligtvis en effekt på försäljningspriserna och kan påverka resultaten.
försäljning-Återförsäljningsanalys
i en försäljning-återförsäljningsanalys analyseras en fastighet som säljer och säljer på relativt kort tid. Genom att hitta fastigheter på en stabil marknad som hade två öppna marknad, armlängdsförsäljning på relativt kort tid, kan eventuell prisskillnad bero på förändringar i den fastigheten.
parad försäljningsanalys
i en parad försäljningsanalys analyseras två liknande fastigheter som säljer under samma tidsperiod på samma marknad. Om försäljningen är öppen marknad, armlängdstransaktioner, kan eventuell prisskillnad bero på fysiska skillnader mellan de två fastigheterna. Om den fysiska skillnaden kan identifieras kan marknadsreaktionen på den skillnaden identifieras.
extraktion
i likhet med den metod med samma namn som används för att beräkna markvärdet, gör utvinning värderingsmän att bestämma det avskrivna värdet av förbättringarna av ämnet egendom genom att uppskatta kostnaden nya nyligen sålda jämförbara, minus försäljningspriset för dessa jämförbara, och minus värdet av marken i transaktionen.
extraktion är ett korrekt sätt att läsa marknaden, eftersom armlängdstransaktioner avslöjar mängden upplupna avskrivningar som redovisas av köpare. Ju fler prover som kan extraheras från marknaden, desto mer tillförlitliga är de sammansatta uppgifterna. Bland de jämförbara försäljningarna som analyseras bör korrelationer göras för att komma fram till lämpliga procentsatser. Med liknande jämförbar försäljning kan andelen upplupna avskrivningar direkt tillämpas på ämnesegenskapen.
eftersom en bedömare helt enkelt Läser marknaden med denna metod ingår alla källor till upplupna avskrivningar — fysisk försämring, funktionell föråldring och ekonomisk föråldring. Om det var nödvändigt att skilja ut en källa till upplupen avskrivning, skulle en ytterligare tillämpning av abstraktionsmetoden kunna användas. En bedömare kan uppskatta upplupna avskrivningar som tillskrivs två av källorna med andra lämpliga metoder och sedan subtrahera beloppet av upplupna avskrivningar som tillskrivs dessa källor från det totala beloppet av upplupna avskrivningar. Skillnaden kommer att vara den upplupna avskrivningen som tillhör en isolerad källa.
Inkomstkapitaliseringsmetod
avskrivningar beräknas annorlunda för inkomstproducerande egenskaper. I stället för att totalt dollar belopp avskrivningar och sedan subtrahera detta belopp från den beräknade kostnaden nya, värderingsmän formulera en uppskattning baserad på en inkomstförlust hänförlig till posten(s) orsakar avskrivningar. För att denna teknik ska fungera måste ämnet vara en inkomstproducerande egendom.
inkomstkapitaliseringsmetoden är som marknadsextraktionsmetoden eftersom det är nödvändigt att hitta liknande inkomstproducerande egenskaper både med och utan samma påverkande defekter. När dessa egenskaper är isolerade kan påverkan av defekterna analyseras för att bestämma hur det orsakar upplupna avskrivningar. Denna metod tar det dock ett steg längre genom att tillämpa en marknadsbaserad kapitaliseringsgrad på den inkomsten för att uppskatta den totala värdeförlusten.