Utahs bostadsfastighetsmarknad har haft en liknande historia under de senaste åren: minskande inventering som leder till ökande priser, tillsammans med fortsatt tillväxt inom flerfamiljssektorn. Men Utah förväntas fördubbla sin befolkning år 2065. Den oöverträffade tillväxten förväntas få en ännu större inverkan på bostäder i samhällen—och de framtida trenderna börjar redan dyka upp idag.
en utmanande miljö
Jed Stewart, vice president för markförvärv på EDGE Homes, säger att en av de största utmaningarna som byggare står inför just nu är möjligheten att leverera bostäder på begäran. Det är direkt relaterat till den långvariga arbetskraftsbristen från den stora lågkonjunkturen, när många byggnadsarbetare lämnade fältet och fortsatte karriärer i andra branscher.
och medan bristen på inventering och arbetskraft inte är en ny oro, är det en långvarig, säger Stewart. Men han tror att det kommer att bli bättre de närmaste åren. ”De av oss som är i branschen känner fortfarande smärtan 2008”, säger han. ”Människor är nervösa för att lägga till Personal och bygga upp företag igen och växa igen eftersom de är oroliga att allt kommer att falla ner igen. Med fler år av solid tillväxt kommer den rädslan att försvinna-det är mitt hopp ändå.”
Ari Bruening, chief operating officer på Envision Utah, säger medan bristen på arbetskraft är en aktuell utmaning, den ännu större utmaningen Utahns kommer att möta inom en snar framtid är en brist på markförsörjning.
”vi kan inte bara fortsätta växa utåt eftersom vi träffar berg och sjöar och federalt land”, säger han. ”Stigande priser kommer bara att bli värre. Ska vi skapa möjlighet till fler bostäder inom de befintliga Dalarna längs Wasatch Front eller kommer vi så småningom att kräva att vår tillväxt sker i nästa dal över? Jag tror att det vi ser just nu är toppen av isberget. Bristen på mark kommer att bli ett problem under lång tid, och jag tror att det väcker frågan: kommer vi att hitta sätt att rymma begränsad mark eller inte? Kommer folk att betala mycket för bostäder nära sitt jobb eller betala mindre och bo längre bort?”
eftersom mark blir mindre och mindre tillgängligt väljer byggare mindre och mindre partier för att hålla bostäder överkomliga, tillägger Stewart. ”Markräntorna är runt $ 300,000 en tunnland nu och kan gå till en prispunkt över $400,000. Om vi inte gör flerfamiljshus eliminerar det så många köpare”, säger han. ”Vår affärsmodell bygger cirka 1 200 enheter per år. För tre år sedan var vi uteslutande enfamiljsbyggare, men när marknaden skiftade och marken blev dyrare, var vi tvungna att migrera till flerfamiljshus och bygga lägenheter och townhomes för att stanna till en prispunkt som människor har råd med. Dagarna i kvartalet tunnland massor som alla vill kommer till ett slut, om du inte har en betydande budget för att ge ett hem på en större parti.”
Dan Lofgren, VD och koncernchef för Cowboy Partners, säger att markanvändningsfaktorn till viss del kommer att drivas av kostnad och till viss del drivas av livsstilsval när människor väljer att bli mer frekventa användare av kollektivtrafik.
” vi tänker ibland på Salt Lake som en underbart unik plats, och i många aspekter är det sant, men å andra sidan, om du tittar på livscykeln för andra medelstora städer, blir de mer vertikala i bostadskonfigurationer, och det är typ av förutsägbart när ett storstadsområde växer. Det finns inget som tyder på att det inte kommer att hända i Utah också.”
”vi kan inte bara fortsätta växa utåt eftersom vi träffar berg och sjöar och federal mark. Stigande priser kommer bara att bli värre. Ska vi skapa möjlighet till fler bostäder inom de befintliga Dalarna längs Wasatch Front eller kommer vi så småningom att kräva att vår tillväxt sker i nästa dal över?”- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening håller med om att millennials visar förändrade preferenser i bostadsprodukten de föredrar, vilket ibland är relaterat till överkomliga priser, men inte i alla fall.
”det är inte att säga att varje årtusende vill bo i en lägenhet, men fler av dem vill ha en mer urban livsstil och inte behöva ta hand om en gård som tidigare generationer”, säger han. ”Om du tittar på några av de högre lägenheterna som byggs i centrala Salt Lake City, väljer de inte att bo i en lägenhet av nödvändighet, det är av val.”
sammantaget, varför spelar en markbrist Roll? Bruening säger att det är viktigt eftersom saker som luftkvalitet kommer att drabbas av att tvinga människor att köra längre sträckor till jobbet, och arbetstagare kan känna sig uteslutna eftersom de inte har råd att bo i de samhällen de arbetar i.
” en anledning till att vi har gjort det bra ekonomiskt jämfört med platser som Kalifornien är att vi har varit överkomliga för att starta företag, ” tillägger han. ”Vi vill inte förlora den konkurrensfördelen. Å andra sidan är det en bra utmaning att ha, för vi är en växande plats där människor vill vara och vår ekonomi går bra. Vi måste bara erkänna begränsningarna för markförsörjningen.”
oöverträffad tillväxt
James Wood, Ivory Boyer senior fellow vid Kem C. Gardner Policy Institute vid University of Utah, säger att bostäder främst drivs av hushållsformationer, som hans organisation har kunnat projicera ut till 2065.
”tillväxten är vad du kan förvänta dig”, säger han. ”De fyra Wasatch Front counties och Washington County kommer att stå för en stor del av tillväxten, någonstans runt 80 procent under de kommande 40 åren. Utah County, i termer av absoluta tal, kommer att vara det högsta tillväxt länet, där hushållens antal kommer att öka med cirka 370,000. Tekniskt sett skulle du behöva 370 000 extra bostäder för dessa hushåll. Just nu har Utah County 175 000 hushåll. Deras arbete skärs ut för dem med den tillväxttakten på 3,5 procent. Du behöver cirka 6 000 enheter per år.”
tillväxten kommer till stor del att ske i Utah County eftersom det fortfarande finns mark tillgängligt i Cedar Valley, i områden som Eagle Mountain, medan de andra Wasatch Front—länen-Salt Lake, Davis och Weber, är alla begränsade av berg och Great Salt Lake. Wood förväntar sig också att Tooele County blir en hotspot för tillväxt, särskilt efter att stora projekt, som Salt Lake International Airport expansion och Amazon fulfillment center, är färdiga.
” vad du har i det området är cirka 100 000 jobb och en plats som Tooele County som är relativt billigt”, säger han. ”Det kommer att se långsiktiga utvecklingstakt och tillväxt. Även Box Elder County kommer att se en viss tillväxt.”
bostadspriserna ökar snabbare i Utah än på nationell nivå, tillägger Wood. Även om dessa priser inte skyhöga som de är i städer som Denver eller Austin, de klättrar snabbt.
”bostadspriserna i Utahs storstadsområden kommer att fortsätta öka snabbare än nationen, och det kommer att driva fler människor mot högre densitet, prisvärda bostäder”, säger Wood. ”Just nu, titta på siffror för de första nio månaderna på bostadsbyggande, enfamilj är upp 15 procent, men lägenheter är upp 60 procent och lägenheter är upp 36 procent. Vi ser en riktig boom i lägenheter. Det är en återspegling av överkomliga priser. Människor vill komma in i ägande, men de har inte råd med enfamilj, särskilt om de är ett ungt hushåll. Det ger oss en trend att driva bostadsägande längre geografiskt, vilket sedan skapar sprawl.”
den ledande indikatorn på bostadsefterfrågan är jobbtillväxt, säger Lofgren. ”Vi förväntar oss att fortsätta se efterfrågan på bostäder så länge det finns jobbtillväxt”, säger han. ”Flerfamiljssektorn är en mottagare av millennial lag, vilket betyder att millennials inte köper hem så tidigt i livet som deras föräldrar eller morföräldrar gjorde. De tenderar att stanna i flerfamiljshus lite längre, men jag tror inte att det är en dikotisk förändring. Många är fortfarande ute efter att köpa enfamiljshus någon gång.”
”de fyra Wasatch Front länen och Washington County kommer att stå för en stor del av tillväxten, någonstans runt 80 procent under nästa 40 år. Utah County, i termer av absoluta tal, kommer att vara det högsta tillväxt länet, där hushållens antal kommer att öka med cirka 370,000. Just nu har Utah County 175 000 hushåll. Deras arbete skärs ut för dem med den tillväxttakten på 3,5 procent. Du behöver cirka 6 000 enheter per år.”- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
årtionden på vägen
tio år från nu förväntar Stewart fastighetsmarknaden att vara ännu mer robust än den är nu. ”Du kommer att ha fler nationella byggare som redan har gått in på Utah-marknaden eller har planer på att komma in på Utah-marknaden”, säger han. ”Det blir mer konkurrenskraftigt. När vi tittar tillbaka på tillstånd från 2006 nådde Wasatch-fronten som 17 000. I år är vi på väg att dra cirka 11 000. Även om det känns upptagen just nu, vi är fortfarande 50 procent under där vi var. Jag tror att vi kan stödja 17 000 tillstånd med köparens efterfrågan, men det är bara de gränserna för resurser.”
Stewart förväntar sig att se ett litet dopp i bostäder någon gång, eftersom fastigheter är cykliska, men totalt sett säger han att Utah är en plats där människor vill vara, och i jämförelse med resten av västra USA är det fortfarande relativt överkomligt.
”alla de olika produkttyperna kommer att vara i samma grannskap”, säger han. ”De stigmas av att bo mittemot någon i en Stadsbostad är borta. Vi har gjort projekt som har townhomes, condos och enfamiljshus tillsammans på bara ett par hundra partier.”- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening säger att det kommer att bli ett konditionerat skifte från enfamiljshus till fler townhomes och condos, och enfamiljshus kommer att vara på mindre och mindre partier. En annan intressant situation som Bruening förväntar sig att spela in i bostadsfastigheter är detaljhandelsmarknaden, som också förändras på grund av populariteten för online shopping.
”vi har många detaljhandelsområden som förmodligen inte kommer att vara lönsamma på lång sikt, och det kan vara bra ställen att rymma bostäder i närheten”, säger han. ”Vissa detaljhandeln kan stanna och då dessa områden kommer att bli en levande, blandad användning område där människor kan gå till restauranger och butiker från sina hem.”
Stewart håller med om att framtiden för Utah fastigheter är blandad användning utveckling. ”Alla olika produkttyper kommer att vara i samma grannskap”, säger han. ”De stigmas av att bo mittemot någon i en Stadsbostad är borta. Vi har gjort projekt som har townhomes, condos och enfamiljshus tillsammans på bara ett par hundra partier.”
medan flerfamiljshus är en av efterfrågefickorna, säger Lofgren att det fortfarande kommer att finnas mycket robusta efterfrågefickor spridda över utbudet av bostadsval. Bruening håller med och säger att det alltid kommer att finnas tillväxt på kanten som kommer att bli fler enfamiljshus, men den kanten kommer att ligga i nästa dal över-oavsett om det är i Tooele County, Utah County eller Box Elder County.
” det kommer alltid att finnas människor som letar efter överkomliga priser som är villiga att göra den handeln i utbyte mot en längre pendling”, säger han. ”Men så småningom ser vi mindre av det och mer önskan om lägenheter och townhomes och små partier.”
Wood säger att bostadsägande, men hur det ser ut kan i slutändan förändras, kommer aldrig att försvinna i Utah.
”Utahns älskar sina hem”, säger han. ”Vi är den enda staten i landet där bostadsägandet inte har sjunkit under 60 procent. För närvarande är 69 procent av de ockuperade bostäderna husägare.”
medan det numret kan glida ner över tiden, enligt Wood, och dagarna med att bygga ett hem på kvart till halv tunnland kommer att vara ett blekt minne, kommer Utahns fortfarande att delta i bostadsägande, så länge som bostäder förblir överkomliga.
” vad vi behöver oroa oss för är vad det kostar för den unga familjen med två barn som försöker flytta upp till sitt nästa hem”, säger Lofgren. ”Vi måste vara noga med att inte urholka överkomliga priser Över hierarkin av bostäder. Vi är alltför bekanta med San Francisco-historien – där människor inte kan bo och arbeta där. Vår landmassa är inte begränsad som den är där, men på någon nivå har vi de naturliga begränsningarna, och vi måste oroa oss för den bredare överkomliga faktorn.”
- enfamiljshus priserna ökade med 8,1 procent i 2016
- Lägenhetsuthyrning ökar med en hastighet av 5 till 8 procent årligen
- Genomsnittlig partistorlek i Salt Lake County i 2007 var 9,926 kvadratfot; i 2016 var det 7,953 kvadratfot