bostadsfastigheter är sättet att tjäna pengar, eller så hävdar vissa människor. På ytan verkar det som en surefire-satsning; i verkligheten är det vanligtvis mer huvudvärk än det är värt. Utmaningarna börjar tidigt, och de innebär nästan alltid tid och pengar. Låt oss ta en titt på sex av de stora.
Key Takeaways
- investera i bostäder hyresfastigheter kan vara ett lukrativt sätt att öka din rikedom, även om det kan komma med många svårigheter.
- utmaningar som följer med att äga en hyresfastighet inkluderar att hitta en lämplig fastighet, förbereda enheten, hitta bra hyresgäster, underhållsproblem, problem som uppstår och förändrade räntor som påverkar hyrespriset.
- det finns sätt att göra processen enklare, till exempel att köpa en grundläggande fastighet, bo i närheten av enheten och göra det till en heltidsanställning.
- att anställa en fastighetsförvaltare kan minska bördan för att hantera en hyresfastighet men kommer att minska vinsten.
utmaning 1: Hitta en fastighet
hela böcker har skrivits om att hitta en bra hyresfastighet. Så mycket text har ägnats åt ämnet på grund av dess kritiska betydelse. Köp för dyrt en plats och du kommer aldrig att tjäna pengar. Men att försöka haffa ett fynd kan också vara besvärligt. Att köpa en fixer-övre kräver att du har kompetens, tid, verktyg och pengar för att göra nödvändiga reparationer och renoveringar.
om du inte har bråttom kan det här vara ett sätt att få ett fynd på din investering; om du redan har ett heltidsjobb och en familj, är varje minut som spenderas på att reparera hyran en minut som inte spenderas på en mer lönsam eller trevlig aktivitet. Men nuförtiden finns det förvaltningsbolag som kan göra mycket av detta legwork—från att hitta en fastighet till rehabbing det—för dig, för en avgift, förstås.
utmaning 2: förbereda enheten
att få nästan alla fastigheter i hyresvillkor kräver ofta, på ett minimum, färsk matta och färg. Båda artiklarna kräver tid och pengar. Fönster skärmar, däck fläckar, och gräsmatta underhåll är andra vanliga behov. Varje gång en hyresgäst avgår måste dessa frågor också ses över.
utmaning 3: Hitta hyresgäster
Internet ger ett snabbt och billigt sätt att hitta potentiella hyresgäster. Naturligtvis får du ofta vad du betalar för. Att köra en annons i en ansedd publikation genererar ofta en bättre klass av respondenter. Istället för college barn som vill spara pengar, du ökar dina odds för att få familjer och ansvariga äldre vuxna.
att köra en annons i en månad tar dock en liten bit ur din plånbok, och korrekt screening av dina hyresgäster genom att köra en kreditkontroll och bakgrundskontroll kommer att ta en annan bit. Investeringen är väl värt tid och pengar, eftersom prövning ökar dina odds för att få ansvarsfulla hyresgäster. Ansvariga hyresgäster betalar sin hyra i tid, missbrukar inte fastigheten och kräver inte att du deltar i den kostsamma och tidskrävande utvisningsprocessen.
utmaning 4: krångel
även stora hyresgäster och perfekta hyresfastigheter kommer med en mängd problem. Trasiga rör, fyllda avlopp, trasiga garageportfjädrar, husdjur och rumskamrater är bara några av de utmaningar som uppstår. Även bra hyresgäster vill ha din fulla och omedelbara uppmärksamhet när avloppet säkerhetskopieras i sitt hem eller kabelföretaget av misstag skär telefonlinjerna.
dåliga hyresgäster är en ännu större utmaning. Dagliga samtal och sen eller obetald hyra kan lägga till krångel. Flyttdagen är en annan utmanande tid. Skador på väggar, golv, mattor och andra delar av hemmet kan leda till tvister och kostsamma reparationer. Eftersom varje ögonblick som slösas bort är ett ögonblick som huset sitter ledigt, är du ofta bättre att bita på kulan och betala för reparationerna själv. Tala om vilket: du kommer förmodligen att behöva ta ut hyresvärdsförsäkring—Nej, din vanliga husägares policy är inte tillräcklig—och det är ett annat objekt i kolumnen löpande utgifter.
utmaning 5: Underhåll
underhåll av huvudkomponenter och bekvämligheter är en stor biljettartikel. Nya apparater kostar hundratals dollar; ett nytt tak eller uppfart kan kosta tusentals dollar. Om hyran är $500 per månad och taket är $5000, kan du hitta dig själv att förlora pengar snabbt. Lägg i Matta, färg och en ny spis, samt hyresgäster som inte stannar länge, och fastigheten kan förlora pengar i flera år.
utmaning 6: räntor
vad har räntorna att göra med någonting? Gott. När priserna faller är det ofta billigare att köpa än att hyra, och så kan efterfrågan på din enhet(er) sjunka. Att sänka hyran för att förbli konkurrenskraftig kan sätta en riktig krympning i din förmåga att tjäna pengar.
hur pengar görs
med alla utmaningar som måste övervinnas, kan den lilla killen tjäna pengar med hyresfastigheter? Ja, men det kräver en plan. Fyra lönsamma tillvägagångssätt markeras nedan:
1. Live-in
att dela utrymmet genom att köpa en duplex (eller annan lätt delbar struktur) är ofta ett lönsamt företag. Eftersom du är på plats och planerar att ta hand om fastigheten ändå, är extra pengar en bonus. Naturligtvis gäller alla utmaningar fortfarande och att bo på plats innebär att du alltid är tillgänglig och kommer att vara i nära kontakt med hyresgästerna. Planera på lämpligt sätt och skärm noggrant.
2. Gå grundläggande
hyra ut en ratty lägenhet som inte har några trevliga bekvämligheter, gör så lite underhåll som möjligt, och inte hålla upp framträdanden leder till vinster. Om du inte tror det, titta på off-campus bostäder i någon college stad i landet. Det låter inte mycket trevligt, men en grundläggande, avskalad egendom (inga takfläktar, luftkonditionering, etc.) håller processen enkel.
fyra väggar och ett golv ger ett minimum av underhållskrav och få saker som kan gå sönder eller skadas. Att locka hyresgäster genom statligt subventionerade program, till exempel avsnitt 8 bostäder, ger garanterad inkomst. Utmaningen här tenderar att vara att i utbyte mot några dollar i handen får du ofta en grov klass av hyresgäster och en fastighet som blir sliten hårt.
3. Långsiktiga innehav
många fastighetsinvesterare kommer att berätta att de i princip bryter jämnt på hyran och kostnaderna. Deras tillvägagångssätt är att köpa en fyndprisfastighet, låta hyresgästernas hyra betala av hypotekslånet och sedan sälja om 30 år, förhoppningsvis dra nytta av en viss prisuppskattning.
en hyresfastighet ger dig flexibiliteten när du ska sälja en fastighet, undviker en svag fastighetsmarknad genom att hyra fastigheten och väntar på att sälja den i en blomstrande.
även om det är ett rimligt tillvägagångssätt, kommer vinsten sannolikt att vara liten, och kapitalvinstskatten kan vara rejäl (med tanke på din låga kostnad). Och det kräver fortfarande tid och ansträngning som kan ha spenderats bättre någon annanstans.
4. Gå heltid
allvarliga hyresvärdar tar ett seriöst tillvägagångssätt. De införlivar, köper flera byggnader och gör en betydande del av arbetet själva. Det är ett livsstilsbeslut som kräver spruter av allvarlig tid och energi, och en strategi för att köpa och sälja för att maximera skatteförluster och avskrivningar och för att minimera intäkterna.
anställa en fastighetsförvaltare
en fastighetsförvaltare kan hantera många av uppgifterna att driva en hyresfastighet. Detta inkluderar marknadsföring, val av hyresgäster, underhåll, budgetering och insamling av hyror. Du kan överväga att anställa en fastighetsförvaltare om du vill delegera dessa uppgifter, men det kommer att minska dina vinster.
fastighetsförvaltarens Roll
fastighetsförvaltare kan hantera en mängd olika roller. Vad det är, exakt, är upp till dig att förhandla med din chef. Det är viktigt att identifiera vad deras roll kommer att vara och utveckla en lista över uppgifter och ansvarsområden. Kommer din fastighetsförvaltare bara hitta hyresgäster? Eller kommer de att hantera det dagliga underhållet och samla hyra?
en fastighetsförvaltare kan vara en oberoende entreprenör eller en anställd. Du bör prata med din skatterevisor för att bestämma det mest gynnsamma tillvägagångssättet och för att bestämma specifika skyldigheter som du kan ha.
du kan också hyra ett fastighetsbolag; ett företag du kontrakt med att hantera direkt med alla aspekter av hyresfastigheten. Detta kan vara dyrt, men det kan vara perfekt om du har flera hyresfastigheter.
välja en fastighetsförvaltare
se till att alla fastighetsförvaltare som du överväger uppfyller lämpliga lokala och nationella licenskrav.
du kanske vill leta efter en chef som har erfarenhet av reklam, marknadsföring, hyresgästrelationer, samla hyra, budgetering, leasing och underhåll. En bra fastighetsförvaltare kommer också att vara kunnig om lokala och statliga lagar. Som fastighetsägare kan du hållas ansvarig för din chefs handlingar, så du kan bli stämd om din chef bryter mot några rättvisa bostadslagar.
när du bestämmer dig för en fastighetsförvaltare och villkoren för arrangemanget bör du skriva ett fastighetsförvaltningsavtal som identifierar chefens uppgifter, ersättning och uppsägningsvillkor.
den nedersta raden
blir en hyresvärd värt ansträngningen? Bara du kan bestämma. Var noga med att titta innan du hoppar och gå in i din nya strävan med realistiska förväntningar och en solid spelplan.
genom att veta vad du får dig in i Innan du gör det, blir du bättre förberedd för vad du stöter på och mer sannolikt att njuta av upplevelsen.