det var en gång en ganska vanlig praxis för ett hem köpare att göra ett erbjudande på ett hus innan förvärva lån godkännande, känd som ett lån beredskaps. Många fastighetsmäklare kräver bevis på inteckning förhandsgodkännande innan du gör ett erbjudande på ett hem-vissa kanske inte ens arbeta med dig om du inte gör. Ett lån oförutsedda idag är ofta lite knepigt.
anledningen till utmaningarna är den typ av lånevillkor som är vanligast. Till exempel, på många ställen i hela landet, ett hem köpare kan titta på flera typer av lån oförutsedda utgifter och införliva en eller flera av dessa oförutsedda utgifter i köperbjudande.
oförutsedda händelser kan vara en del av din due diligence, och om det inte uppnås av någon av parterna kan det vara avtalsavgörande händelser. Som köpare är det viktigt att förstå dessa delar av Hemköp och hur de fungerar. De två allmänna typerna är finansiella oförutsedda och utvärderingsmässiga oförutsedda.
finansiella händelser
endast bostadsköpare som får finansiering tenderar att göra köpeavtalet beroende av att få ett lån. Kontantköpare begär inte en låneberedskap eftersom det inte finns något lån. Kontraktet kan vara beroende av att köparen erhåller:
- ett FHA-lån, som har sin egen uppsättning krav
- ett VA-lån, som garanteras av Veterans Administration
- ett konventionellt lån, som vanligtvis säljs på sekundärmarknaden
- ett lån från en kreditförening där låntagaren är medlem
- privat finansiering, som ibland kallas ett hårt penninglån
- hemvärderingen
beroende på typ av lån kan långivaren kräva vissa fastighetsvillkor eller reparationer för att göra lånet. Om säljare och köpare inte kan komma överens om reparations-eller långivarvillkoren kommer köparen inte att få lånet och transaktionen kommer att ogiltigförklaras.
att få ett lån är i allmänhet en del av köparens due diligence.
i allmänhet har köparen en viss tidsperiod i köpeavtalet för att få finansieringen. I vissa fall, kontraktet kan ge köparen ett val mellan ett visst antal dagar innan lånet beredskapen kommer att behöva uppfyllas eller att hålla lånet beredskapen på plats tills stängning.
beroende på lånefinansiering
de flesta säljare förväntar sig att en köpare kommer att behöva få finansiering. Säljare är vanligtvis något rimligt och kommer att tillåta en viss tid att passera för köparen att få finansiering och ta bort lånet beredskapen. Men inte alla säljare vill vänta till stängningsdagen för att ta reda på om köparen verkligen kan stänga escrow.
det är inte helt rättvist för en säljare för en köpare att be om en 30-dagars stängningsperiod utan ett fast åtagande att stänga. Å andra sidan, om en säljare tar bort ett lån oförutsedda före stängning, En köpare kan bli mycket nervös.
långa stängningsperioder gör säljare nervösa, eftersom det verkar som om en köpare kanske inte har möjlighet att köpa eller göra ett erbjudande.
en köpare kanske undrar vad som skulle hända om långivaren bestämde sig för att avvisa lånet av en oförutsedd anledning. Eller, om köparen hade tagit bort lånet beredskapen, de kan vara på säljarens nåd, och deras allvar insättning kan vara i riskzonen. Få köpare är villiga att ta en chansning på att förlora sin insättning.
förhandsgodkännande
många köpare får och presenterar ett förhandsgodkännande innan de gör ett erbjudande. Det är preapproval brev säljaren ibland förlitar sig på som bevis på köparens kreditvärdighet och förmåga att kvalificera sig för ett lån. Men efter att filen är förpackad för underwriting kan andra problem dyka upp som kommer att stoppa processen.
förhandsgodkännanden anger helt enkelt att en köpare i princip har Inkomst för att stödja en hypotekslån, utan att överväga några andra faktorer.
förhandsgodkännande är inte en garanti för lån godkännande. Titelsökningar utförs, liksom kredit-och inkomstkontroller. Okända domar mot fastigheten kan visas i offentliga register, eller en köpare kan ha en blip på kreditrapporten som hade glidit genom sprickorna.
bedömning oförutsedda
inte förbise den andra typen av lån oförutsedda—bedömningen. Bedömningen beredskapen är ofta skild från lånet beredskapen. En bedömning beredskaps innebär hemmet måste bedöma på köpeskillingen.
om bedömningen är mindre än köpeskillingen, då köparen kan avbryta förutsatt att köparen har en bedömning oförutsedda i köpeavtalet. Om säljaren går med på att sänka priset för att möta bedömningen förväntas köparen ta bort bedömningsberedskapen.
andra bedömning
men vad händer om vid stängning försäkringsgivaren beslutar vid elfte timmen för att beställa en andra bedömning och att second opinion of value visar sig vara ett lägre värde? Om köparen har släppt bedömningen beredskapen, det finns ingen bedömning beredskapen kvar.
om lånevillkoren ännu inte har släppts kan köpeavtalet fortfarande vara beroende av köparens förmåga att få lånet.
dessa är frågor som skall behandlas med din fastighetsmäklare innan du gör ett erbjudande om att köpa ett hem. Vissa köpare är bekväm att ta bort ett lån oförutsedda när en långivare försäkrar köparen filen är redo för finansiering. Men om långivaren har problem, kan det inte vara en bra ide att ta bort lånet beredskapen. Lån oförutsedda också tala med en säljare.
några slutliga tankar
nackdelen med lån oförutsedda är om ditt erbjudande är bland flera erbjudanden, kan de andra köparna vara villiga att ta bort ett lån oförutsedda eller förkorta perioden. I detta fall, om du insisterar på att hålla lånet beredskapen intakt hela vägen till stängning, ditt erbjudande kanske inte accepteras.
om du håller fast vid dina händelser kan säljaren tro att du har ett problem som kan orsaka svårigheter vid stängning eller tror att du är för svår att stänga med.
i svåra situationer som dessa, kan vissa homebuyers be deras långivare att godkänna filen genom underwriting innan de gör ett erbjudande om att köpa ett hem. Underwriting godkännande tar bort rädslan för osäkerhet och stärker erbjudandet.