varje Fastighetsmäklare, varje HGTV-show, varje avslappnad söndagsmorgonhusjägare… alla säger Det. Plats, Plats, Plats. Denna fras är mer än bara en buzzwordy slagord. När det gäller fastigheter är det evangelium (evangelium, evangelium).
ingen vet verkligen mycket om var den berömda frasen härstammar eller vem som myntade den. Hänvisningar till det går tillbaka till Chicago Tribune Classifieds 1926, även om det användes på ett sätt som antyder att det redan var ett välkänt uttryck. Oavsett var det kom ifrån, har det varit på spetsen av våra tungor i 100 plus år, vilket visar oss något djupt om bostadsmarknaden: Platsfrågor.
här är några saker om ditt hem plats som betyder mest:
livsstil & Mark
strandfront, bergstopp, Stadsutsikt-dessa är alla mycket eftertraktade fastighetstyper. Marken huset är på och den livsstil som går med det är platsens första intresse — oavsett om det är en snabb hissresa till en gata full av restauranger eller en solnedgång som är värdig tidningsfoton. Mycket kan förlåtas om en fastighet ligger nära eller till och med med tanke på dessa saker.
ta till exempel några av de förfallna bostäderna i Newport Beach. En liten layout, skalande färg och totalt tre bilder online… och ändå säljer de fortfarande för 1 miljon dollar plus.
varför?
eftersom de är tillräckligt nära stranden som du spårar i sand, får seagull poop på din bil och kan lukta havet när du öppnar fönstren på kvällen. Dessa funktioner (seagull poop och alla) är värda den branta prislappen, även om huset skulle kunna dra nytta av en bra bulldozing.
som säljare: spela upp atmosfären — oavsett om det är berg, stad eller strand. Om någon tittar i ditt område vet de sannolikt vad det är bredvid, men varför inte visa det? Om du är vid stranden, lägg handdukar och flip-flops vid dörren. Om det finns utsikt över staden, öppna gardinerna och visa upp de stora fönstren.
som köpare: om stadsvyn driver upp prislappen men du inte ser efterfrågan (om det inte finns några andra erbjudanden eller ett hem har varit på marknaden ett tag) hjälper din fastighetsmäklare dig att förhandla ner priset baserat på inspektionen. I Newport-fallet kommer den skalade färgen och behovet av ny VVS att vara till din fördel.
väder & naturkatastrofer
det finns ingen plats immun mot naturkatastrofer och väder, men det är inte en dum fråga att fråga: Vill du hellre uppleva en tornado eller en jordbävning? En frigid vinter eller en varm, varm, varm sommar? Dessa (bland några andra saker) är några av skillnaderna mellan att bo i Ohio och San Francisco, eller mellan Montana och Texas.
i Flint, Michigan, kan ingen sälja sitt hus just nu tack vare blyförorenat vatten. I New Orleans väger invånare och nya köpare stadens rika historia med risken att bo så nära den orkanbenägna kusten. Det förflutna och framtiden för katastrofzoner påverkar i hög grad värdet av bostäder i det området.
som säljare: tempererat klimat (och vårens optimism) är den bästa tiden att sälja. HomeLight föreslår mars och April är prime time för att sälja nästan överallt. Snön har smält men värmen har inte slagit hårt än. Om du lägger ditt hem till salu, kontakta en fastighetsmäklare i januari eller februari.
som köpare: Bli inte avskräckt när det inte finns några bostäder till salu i Juli i Phoenix. Det handlar om timing. Fråga dig själv vilka katastrofer och väder du kan Mage. Om du inte kan hantera en tornado, flytta inte till Kansas. Om du inte kan bära tanken på att skotta din uppfart varje morgon, titta inte för allvarligt i Minnesota.
brott
”brott” är en term som har ett brett spektrum — från en dam som får sin handväska stulen i snabbköpet till mord som händer på gathörn. ”Brott” skapas inte lika och ibland är statistik svår att analysera, liksom uppgifterna om hur brott påverkar hemvärden.
Center for American Progress genomförde en brottsrapport 2012. Det står ” en 10-procentig minskning av mord skulle leda till en 0.83-procentig ökning av bostadsvärdena det följande året.”Som sagt, bara för att en stad har rykte för vissa brott betyder det inte att hela platsen är dåliga nyheter.
ta till exempel Chicago. Chicago har upplevt några av de högsta mordnivåerna i USA och har konsekvent gjort nyheterna för det. Men hög brottslighet i Englewood och Fuller Park betyder inte att du inte bör överväga Chicago alls. Det är en storstad. Om du bor i en säker nisch som Forest Glen eller Edison Park, kommer ditt återförsäljningsvärde att förbli högt.
för att hitta brottsinformation i ett grannskap, besök CrimeReports.com och använd ett Postnummer för att söka. Besök också stadens officiella regeringens webbplats (exempel: Phoenix.gov) för statistik. FBI webbplats kan du söka efter registrerade sex brottslingar som bor i närheten också.
som säljare: Om du bor i ett område som har en stor grannsamverkan program och har mycket få incidenter av brott av något slag, prata med din fastighetsmäklare om att använda detta faktum i din marknadsföring beskrivning. Återvändsgränd i ett gated community? Du har plats guld.
som köpare: gör din forskning. Låt Din fastighetsmäklare hjälpa dig att avgöra vad som är ”up-and-coming” och vad som är ”aldrig kommer tillbaka.”Hon kan också hjälpa dig att dechiffrera vad din stads brottsstatistik säger om de områden du vill flytta till.
mobilitet
American Public Transportation Association och National Association of Realtors beställde en studie av fastighetsvärden i fem städer. Rapporten lyder: ”konsumenterna är villiga att betala mer för bostäder i områden som exemplifierar nya urbanistiska principer eller är” traditionella stadsutveckling. Dessa stadsdelar är gångbara, högre densitet och har en blandning av användningsområden samt tillgång till jobb och bekvämligheter som transitering.”
kollektivtrafik
ekonomin i en stad är skiktad och komplicerad. I en stad som är dyr att bo i — säg Manhattan-bor många människor utanför staden och pendlar in i den för arbete. Det är därför NYC: s smulande tunnelbaneinfrastruktur har varit en punkt med uppvärmd konversation nyligen.
från gästfrihet till detaljhandel, hur kommer jobb att bli gjort om de människor som arbetar dem inte kan komma in i staden? Denna dynamik gör kollektivtrafiken avgörande för en stads välbefinnande.
enligt ovannämnda rapport överträffade bostäder bredvid kollektivtrafik i Boston andra hem i regionen med 129 procent!
vilken kollektivtrafik finns i området? Ett spårvägssystem, en tunnelbana, ett nätverk av bussar, pendlarbilar?
tillgänglighet
överväg också att komma till och från en plats. Hur långt är den närmaste kommersiella flygplatsen? Kommer Amtrak genom stan? Är staden tillräckligt stor för att ha taxi eller en tur-dela tjänst tillgänglig? Du kanske inte tänker på det här när du promenerar genom jack-and-jill-badrummet i ditt drömhem, men den första 2,5 timmars resan du tar för att hämta dina svärföräldrar på flygplatsen kommer att vara en ögonöppnare.
Walkability
mer än vad som finns i din stad är vad som finns i din omedelbara gångavstånd. Utvärdera vad som finns runt-en stormarknad? Den lokala puben? En bensinstation? En järnaffär? Om det är viktigt för dig att kunna gå till Starbucks för att få en latte och en tidning varje söndag morgon, se till att det finns en inom bekvämt gångavstånd. Använd Google Maps för att se vad som finns runt och använda WalkScore.com för att kolla in ett hem walkability poäng.
trafik
gå på I-5, dra upp till en zoo av bromsljus och du kommer att ömka med alla de ex-la invånare som talar om trafiken de ”säker inte missa.”I-5 kan vara ett starkt exempel, men om bruset eller tiden det tar att få platser testar ditt tålamod, ta det på allvar.
ett område med hög trafik kan inkludera: om ett hem har utsikt över en motorväg, delar en stödmur med en huvudgata, ligger precis intill järnvägsspåren eller är i en flygväg.
som säljare: att vara inom gångavstånd från neighborhood essentials är en vacker funktion att tout. Berätta för andra om parken tvärs över vägen, den bästa restaurangen i stan och det lilla fria biblioteket som tillhör grannarna på gatan.
som köpare: Bestäm mängden trafik du är villig att sitta i, vägbuller du är villig att stå ut med och avstånd du är villig att hämta någon från flygplatsen. Tänk också på hur du kommer till jobbet varje dag. Om du är beroende av kollektivtrafik, se till att du tittar på bostäder i närheten av det.
jobb & skolor
i 2012 var den genomsnittliga hemförsäljningen i Seattle $260,000. Idag, med stora företag inklusive jättarna Amazon, Microsoft och Starbucks i bostad, har det genomsnittliga bostadspriset höjt sig till $525,000. Med en sådan efterfrågan på inventering resulterar budkrig ofta i att hus går för $100,000 över begärt pris och försäljning inom några dagar.
var försiktig med städer baserade runt en enda fabrik eller företag. Även om du inte borde räkna ut dem, överväga värdet på ditt hem (och din försörjning) om den fabriken stänger eller det företaget flyttar till en större eller billigare plats att driva. De små städerna i Rostbältet är en försiktighetshistoria.
även om skolor i ett distrikt kan förändras snabbt, kommer föräldrar ofta att titta på betyg för skolor runt ett hus. Dåligt rankade eller dåligt presterande skolor få ner en stadsdel. Närhet till både privata och offentliga skolor höjer den.
som säljare: Om ditt hem ligger i det bästa skolområdet i landet eller stora företag finns i överflöd, säg det! Om du inte har barn, eller om du bara inte är uppe på de senaste skolstyrelsens rankningar, fråga din fastighetsmäklare. De goda kommer att veta allt om skolorna i närheten.
som köpare: Undersök vad som finns runt staden innan du börjar titta på hus. Lär känna dina skolområden genom att besöka GreatSchools.org och vilka alternativ du har när du flyttar. Tänk också på hur långt du är villig att pendla till jobbet.
plats är en komplex ekvation
”du kan ändra priset på huset. Du kan ändra formen huset är i. Men du kan inte ändra platsen”, säger Toni Spott, en bästsäljande fastighetsmäklare i Milwaukee, Wisconsin.
lyckligtvis finns det många faktorer som går in identifiera om en plats är bra eller dåligt; det är inte allt eller ingenting. En köpare som letar efter ett hus på stranden kan värdera platsen tillräckligt för att ignorera det övergivna partiet bredvid. Ett hus med bergsutsikt kan förlora en köpares överklagande när de upptäcker att det ligger i ett farligt område.
när det gäller det, är allt som omger ett hem viktigt… Plats, Plats, Plats.