när det gäller fastighetsinvesteringar, några dokument är viktigare än en Pro Forma fastigheter blad. Detta värdefulla dokument hjälper fastighetsinvesterare att bedöma en hyresfastighets inkomstpotential. Faktum är att en exakt proforma kan vara den avgörande faktorn mellan positivt månatligt kassaflöde och negativt kassaflöde. I den här artikeln kommer vi att avmystifiera proforma-dokument och beskriva deras betydelse när det gäller att jämföra förvaltningsfastigheter.
Vad betyder Pro Forma i fastigheter?
begreppet proforma kommer från finansvärlden. Det betecknar en enkel metod för att uppskatta nuvarande eller projicerade finansiella resultat för en viss tillgång. På liknande sätt fungerar proforma i fastigheter som en fastighets kassaflödesprognos. Förutom kassaflödesberäkningar ger ett proforma fastighetsdokument köparen en uppskattning av kostnader samt förväntad avkastning på investeringen. Tänk på det som en kombinerad resultaträkning och kassaflödesanalys för en fastighet.
relaterade: Den djupa kärnan i en Fastighetsinvesteringsanalys
de väsentliga komponenterna
ett pro Forma fastighetsdokument måste vara välstrukturerat och bör innehålla alla element som hänför sig till intäkter och kostnader. Detta inkluderar allt från bashyresintäkter till alla potentiella kostnader som är förknippade med förvaltningsfastigheter. Enkelt uttryckt ger en Pro Forma dig en grov uppskattning av de potentiella intäkterna samt de förväntade avdrag och justeringar som du måste göra. Nedan följer en mer detaljerad uppdelning av de väsentliga posterna i ett pro Forma fastighetsdokument
intäktsposter
den första halvan av Pro Forma fastighetsdokumentet är alltid reserverat för intäktsposter. De viktigaste är bas hyresintäkter, förlust av vakans, koncessioner, kreditförlust och kostnadsersättningar.
- Bashyresintäkter: detta är en uppskattning av hyresintäkter i sin enklaste form. Denna siffra innebär att hyresgästerna betalar marknadsräntor.
- ledig förlust: Detta är en av de högsta siffrorna på en Pro Forma fastigheter ark. Det representerar den förlorade inkomsten som uppstår mellan hyresgäster. Det är viktigt att notera att detta klassificeras som en förlust av potentiella intäkter snarare än en kostnad.
- koncessioner: detta hänvisar till de incitament som hyresvärdar ger till nya hyresgäster. Generellt sett tenderar detta att vara i form av några månaders gratis hyra.
- kreditförlust: även känd som osäkra fordringar. Detta är en projektion av icke betald hyra och andra typer av intäkter. Det är vanligtvis cirka 2% av den förväntade bruttoinkomsten.
- kostnadsersättningar: detta representerar de utgifter som hyresgästen hanterar. Detta kan inkludera fastighetsskatt, försäkring och verktyg. Denna artikel kommer att variera beroende på vilken typ av hyresavtal mellan de två parterna.
summan av ovanstående ger dig nettohyran som fastigheten kan generera. För att beräkna den totala inkomsten måste du lägga till några av följande intäktsposter:
- ansökningsavgifter
- rengöring och skador
- förseningsavgifter
- NSF-avgift
relaterade: Lär dig hur man beräknar hyresfastigheter kassaflöde
kostnadsposter
utgiftsdelen i ett pro Forma fastighetsdokument är ganska enkelt. Den innehåller de flesta hyresfastigheter som du är bekant med. Detta inkluderar rörelsekostnader, fastighetsförvaltningsavgifter och fastighetsskatter.
- driftskostnader: dessa kostnader består av ett brett utbud av kostnader som är inneboende i förvaltningen av en hyresfastighet. Några av dessa inkluderar underhåll och reparationer, verktyg och andra olika utgifter som avfallshantering. I synnerhet reparations-och underhållskostnader kan vara ganska betydande. Även om du investerar i en välskött fastighet måste en del av hyresintäkterna läggas bort för att täcka eventuella reparationer.
- fastighetsförvaltningsavgifter: majoriteten av fastighetsinvesterare anställer förvaltningsbolag. Dessa företag hanterar insamling av hyra samt reparation och underhåll. Kostnaden för att anställa professionell fastighetsförvaltning är cirka 3% till 8% av fastighetens hyresintäkter.
- fastigheter och fastighetsskatt: Alla typer av fastigheter är föremål för lokala och statliga skatter. I de flesta fall består dessa skatter av en liten andel av fastighetens totala värde. Dessutom tenderar dessa skatter att öka varje år som värdet på fastigheten uppskattar.
relaterad: en omfattande lista över hyresfastigheter kostnader för investerare
vad man ska se upp för när man analyserar en Pro Forma fastigheter dokument
det är inte ovanligt att komma över en Pro Forma fastigheter blad som inte återspeglar verkligheten i förvaltningsfastigheten. Faktum är att vissa oetiska säljare, agenter och mäklare kan använda sig av lömska taktik för att vilseleda köpare. Här är två röda flaggor som varje nybörjare fastighetsinvesterare bör vara medveten om:
- en ofullständig Pro Forma: detta kan tyckas mycket grundläggande, men vissa fastighetssäljare väljer helt enkelt att utelämna ett antal kritiska objekt. Målgruppen för denna typ av proforma är osofistikerade eller nybörjare. Ett exempel på detta är en Proforma som visar hyresintäkter och uppskattning utan att inkludera kostnader. Naturligtvis är det inte möjligt att göra en exakt kassaflödesanalys utan att ta hänsyn till kostnader.
- en alltför komplex Pro Forma: en Pro Forma fastigheter blad ska vara enkel och lätt att analysera. Ändå gör många säljare och agenter en samlad insats för att göra sina Proformer så komplexa som möjligt. Syftet med denna taktik är att förvirra köparen och sudda ut gränsen mellan intäkter och kostnader.
var noga med att göra din egen kassaflödesanalys med hjälp av online fastighetsinvesteringsverktyg som Mashvisors Investment Property Calculator. Detta verktyg samlar bekvämt data om hyresintäkter och kostnadsberäkningar för att säkerställa att du exakt beräknar avkastningen på investeringen när du köper en förvaltningsfastighet.
skillnaden mellan en köpares proforma och en säljares proforma
målet för fastighetsförsäljaren är annorlunda än för fastighetsköparen. Säljaren försöker sälja fastigheten till högsta möjliga pris medan köparen letar efter en lukrativ förvaltningsfastighet. Som en konsekvens kommer proforma som säljaren producerar alltid att glansa över några betydande utgifter. Detta är anledningen till att köpare bör ha sin egen proforma. Exakta uppskattningar och prognoser är endast möjliga om dokumentet innehåller alla utgifter.
som det är fallet med något finansiellt projektionsverktyg, erbjuder en Proforma inte en misslyckad Blick in i framtiden. Faktum är att flera oförutsedda faktorer kan sura en investeringsfastighet som ser perfekt ut på papper. Med detta sagt kan ett exakt Pro Forma-dokument gå långt för att hjälpa dig att hitta en lönsam investeringsfastighet.