Delaware lagstadgade truster för 1031 börser
vi har skrivit i en annan artikel om hur 1031 börser ger skattebetalarna möjlighet att skjuta upp skatter på grund av överföring av en fastighet. Vi har också diskuterat hur hyresrätt i gemensamma strukturer ibland kan underlätta 1031 utbyten. Här, vi diskuterar ett annat tillvägagångssätt, användningen av Delaware lagstadgade truster.
flera betydande utmaningar finns för att framgångsrikt slutföra en liknande utbyte enligt avsnitt 1031 i Internal Revenue Code.
like-Kind Exchange Challenges
- hitta lämplig ersättningsfastighet
- utföra due diligence på fastigheten
- säkra bankfinansiering för att ersätta skuldbeloppet på den ursprungliga fastigheten
- identifiera fastigheten inom 45 dagar
- framgångsrikt stänga på köpet inom 180 dagar
- en ensam äganderätt skulle sannolikt fortfarande kräva att ägaren är en praktisk fastighetsägare, eftersom avtal om fastighetsförvaltning i sådana fall kan vara för dyrt eller opraktiskt
- intressen i en limited partnership eller limited liability company kvalificerar sig inte för 1031 exchange treatment
under vissa omständigheter kommer fördelaktiga ägare av ett Delaware lagstadgat förtroende (DST) som äger fastigheter att behandlas som att äga ett direkt intresse i sådan fastighet i enlighet med avsnitt 1031. Denna bestämning kommer att vara mycket faktaspecifik, men kräver i allmänhet följande:
förtroendet måste vara för att skydda förmånstagarens egendom, utan befogenhet för chefen att variera förtroendeinvesteringarna.
denna punkt är avgörande; chefen / förvaltaren måste ha mycket begränsade befogenheter; i fastighetssammanhang betyder det att det inte kan:
- avyttra eller förvärva ny egendom;
- omförhandla leasingavtal;
- ingå nya leasingavtal;
- omförhandla skuldförpliktelser;
- ta emot kapitaltillskott från investerare;
- investera kontantöverföringar; eller
- göra mer än mindre, icke-strukturella ändringar av en fastighet som inte krävs enligt lag
Master leasing måste vara sanna leasingavtal och inte former av finansiering
uthyraren måste göra en minimal, ovillkorlig ”risk” investering i fastigheten som finns kvar under hela leasingperioden. Ingen medlem i gruppen av underuthyrare får ha en option att köpa den underliggande egendomen till mindre än dess då aktuella marknadsvärde. Ingen medlem i gruppen av underuthyrare får lämna förvärvslån eller garantier. Uthyraren måste förvänta sig att göra vinst från transaktionen (förutom skatteavdrag och krediter).
ägarna måste behandlas som ”bidragsgivare” av förtroendet
ägare kan inte överföra pengar till förtroendet av andra skäl än för ett köp av en ränta däri.
förtroendet måste erkännas som ett företag som är skilt från de faktiska betalningsmottagarna
fordringsägare till faktiska betalningsmottagare i en DST kan inte hävda fordringar direkt mot den egendom som innehas av DST; dessa ägare har rätt till samma personliga ansvarsbegränsningar från DST: s åtgärder som gäller för ett företags aktieägare; en DST kan stämma eller bli stämd som en enhet och kan bildas för investeringsändamål. Dessa befogenheter och privilegier har lett IRS att dra slutsatsen att en DST är en enhet separat från sina ägare för Kodvillkor.
det finns andra krav, men en korrekt strukturerad DST uppfyller i allmänhet dessa. Om alla krav är uppfyllda, då, som” bidragsgivare, ” ägare av en DST bör behandlas som att äga en odelad fraktionerad ränta i var och en av de underliggande fastigheterna och därmed berättigade till 1031 börser.
det finns tydligt några nackdelar med DST som gör dem olämpliga för vissa 1031-utbyten.
potentiella nackdelar med DST
verkligen passiv investering.
begränsningarna för förpackning, förtroendestruktur och fastighetsförvaltning gör en DST till en verkligt passiv investering med mycket begränsad input från investerare.
Långsiktiga Innehavsperioder.
dessa investeringar är vanligtvis utformade för långsiktiga innehavsperioder, vanligtvis 5-10 år; en DST är således inte lämplig för en investerare som bara vill ha en plats att tillfälligt ”parkera” sina pengar medan han väntar på att någon annan investering ska komma med.
Potentiellt Lägre Avkastning.
enskilda investerare som har förvaltat sina egna fastigheter kan också användas för att bättre än 6% -7% årsinkomst som många DST erbjuder.
det finns emellertid också några fördelar jämfört med TIC-strukturerna som annars används för 1031-utbyten.
fördelar med DSTs vs. TICs
Ingen Direkt Bank Engagemang.
bankerna är inte direkt involverade i investerarna, så att exitstrategier kan förbättras.
Ytterligare Alternativ.
DSTs kan ge ett ytterligare alternativ som annars inte skulle vara tillgängligt under 45-dagars identifieringsperiod.
Nr 35-Investerargräns.
begränsningen till 35 investerare som gäller för TIC-strukturer gäller inte heller för DST-investeringar.
en 1031-utbyte kan vara ett viktigt verktyg för skatteuppskov, och DST kan vara ett annat verktyg i arsenalen för investerare som vill dra nytta av sådana utbyten. Det är dock viktigt att vara beväpnad med viss bakgrundskunskap och hjälp av skickliga proffs.