Texas Agriculture Law

vi diskuterade nyligen överföring av Dödshandlingar i Texas. Om du missade det blogginlägget, klicka här.

i dag, vi kommer att vända vår uppmärksamhet till enhanced life estate deeds, även känd som ”Lady Bird Deeds.”Till skillnad från överföring av Dödshandlingar är Lady Bird Deeds (”LBD”) inte en lagstadgad skapelse, vilket innebär att det inte finns några fastställda lagstadgade riktlinjer för dessa dokument. Istället är det Texas rättspraxis som styr tolkningen av LBD, och det finns faktiskt väldigt få fall om detta ämne.

bild av pixel2013 från

Vad är en LBD? En LBD är en handling som överför en persons (”överlåtaren”) intresse till en annan (”remainderman”) men reserverar en livsgods till förmån för överlåtaren. Till skillnad från en traditionell liv egendom gärning, en LBD: s behållna liv egendom intresse omfattar inte bara rätten att ockupera och använda fastigheten, men inkluderar också möjligheten att sälja, förmedla, leasing, eller inteckning fastigheten utan samtycke av remaindermen. Givaren har ingen skyldighet att få tillstånd från remaindermen att vidta någon av dessa åtgärder och har ingen skyldighet att redovisa dem för någon inkomst som givaren får. Detta är den viktigaste skillnaden mellan ett liv egendom gärning och en LBD.

Vem kan utföra en LBD? Alla med avtalsförmåga kan utföra en LBD. Till skillnad från en överföring på dödshandling kan en agent som agerar under en fullmakt utföra en LBD. Detta är en viktig skillnad mellan LBDs och överföring på dödshandlingar.

vad kan överföras av en LBD? Alla fastigheter i Texas kan överföras av LBD.

vad måste ingå i en LBD? En LBD är helt enkelt en handling som inkluderar beteckningen av remaindermen och reservation av life estate och förbättrade rättigheter till bidragsgivaren. Det kan vara i form av en allmän garantihandling, särskild garantihandling eller en handling utan garanti. Som med alla handlingar bör fastighetsbeskrivningen som måste ingå i gärningen matcha den handling som ursprungligen beviljade fastigheten till överlåtaren. Fastighetsbeskrivningen från Utvärderingsdistriktet kan till exempel vara otillräcklig eller otillräcklig för att uppfylla de nödvändiga kraven.

vad måste göras med en LBD? Liksom alla andra handlingar måste en LBD utföras av bidragsgivaren och registreras i deed records i det län där fastigheten är belägen.

kan en LBD återkallas? Ja. LBD-bidragsgivaren har rätt att återkalla LBD antingen genom att lämna in ett återkallningsdokument eller genom att lämna in en efterföljande motstridig LBD. Dessutom tillåter LBD överlåtaren att behålla all kontroll, inklusive rätten att sälja, gåva eller på annat sätt överföra fastigheten. Således kan överlåtaren sälja, gåva, eller överföra fastigheten under hans eller hennes livstid, vilket skulle leda till annullering av LBD.

vilka andra rättigheter påverkas av en LBD?

• en LBD påverkar inte överlåtarens rätt att göra anspråk på egendomen som sin bostad.
• en LBD påverkar inte några undantag för fastighetsskatt som ges till bidragsgivaren (dvs. över 65 år gammal undantag).
• en LBD kan potentiellt utlösa en” due on sale/transfer ” – klausul i ett inteckning eller annat lån. Även om räntan som överförs till en stödmottagare är liten och kan återkallas, kan ett hypotekslån eller annat lånedokument se genomförandet av en LBD och en överföring som är tillräcklig för att utlösa klausulen om förfallna till försäljning. Detta är annorlunda än fallet med en överföring på dödshandling, för där sker den faktiska överföringen inte förrän döden, medan här, resten ränta beviljas vid genomförandet av LBD. Detta kan vara en viktig faktor att tänka på när man bestämmer om man ska använda en LBD eller en överföring på dödshandling.
• en LBD utsätter i allmänhet inte egendomen för fordringar från en fordringsägare till remainderman. Remainderman har inget intresse av fastigheten medan bidragsgivaren lever. Dessutom, om någon remainderman borgenär försöker vidta åtgärder angående fastigheten, kan överlåtaren helt enkelt återkalla LBD.
• eftersom fastigheten förblir en del av givarens egendom, får fastigheten en intensifierad basjustering vid givarens död. Detta är viktigt för realisationsvinster skatteändamål om fastigheten någonsin säljs.
• eftersom LBD inte är en färdig gåva anses beteckningen av remaindermen inte vara en skattepliktig händelse för gåvoskatter.
• LBD-bidragsgivaren behåller rätten att ta tillbaka fastigheten, en LBD bör inte betraktas som en överföring för Medicaid-överföringsstraffet.
• genom att utföra en LBD anses den aktuella egendomen inte längre vara en del av överlåtarens bouppteckning, vilket innebär att egendom som omfattas av en LBD bör undvika Medicaid Estate Recovery, åtminstone enligt gällande lag.

vilka åtgärder måste vidtas av remainderman vid bidragsgivarens död? LBD tillåter egenskapen att passera utanför bouppteckning processen. Vid givarens död Västar titeln på fastigheten i den angivna remainderman utan att gå igenom probateprocessen. I allmänhet kommer en remainderman att lämna in en förklaring eller något annat dokument som meddelar att bidragsgivaren har gått bort och att ägandet helt har inneburit remainderman.

Vad är fördelarna med LBDs? Den viktigaste fördelen med en LBD och syfte för vilket de skapades var att hjälpa till med Medicaid planering. Som nämnts ovan anses utförande och arkivering av en LBD inte vara en överföring för Medicaid-ändamål. Detta innebär att Medicaid-överföringsstraffet inte utlöses. Dessutom, eftersom egendom som passerar genom LBD inte anses vara en del av decedentens bouppteckning, är det inte föremål för Medicaid Estate Recovery, åtminstone enligt gällande lag. Dessutom kommer användningen av en LBD att tillåta egenskapen att passera utanför probateprocessen.

Vad är nackdelarna med LBDs? En av de största nackdelarna med en LBD är helt enkelt bristen på Texas lag om denna typ av handling. Till skillnad från överföring av dödshandlingar finns det ingen stadga som reglerar användningen av LBD och mycket liten rättspraxis om dem också. Det finns ingen standardformulär eller lagstadgad vägledning för att använda en LBD. Dessutom, eftersom det inte finns något lagstadgat tillstånd för dessa typer av handlingar, kan ett domstolsbeslut kraftigt ändra LBD: s rättsliga status när som helst. Dessutom, som nämnts ovan, kan en LBD potentiellt utlösa en klausul om försäljning/överföring i en inteckning, vilket säkert kan orsaka oavsiktliga konsekvenser för bidragsgivaren.